本报记者 张娟

　　说起房屋买卖中要缴哪些税费，不少人都能说出个大概。但是对于非住宅交易要交什么税费，诸如车库、商铺及写字楼等，相信知晓的人就不多了。目前南宁市商铺投资渐热，有车一族越来越多，买铺、买车库需要缴纳哪些税费，非住宅交易跟住宅交易的政策有何不同，成为备受关注的问题。记者咨询业内行家，对非住房的税种做了解答。

　　非住房交易税种不少

　　记者从相关部门了解到，除了同样要交契税外，车库、商铺等非住宅交易税种还有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费、印花税、土地增值税及个人所得税。

　　采访中，有市民问，若车库车位没有独立产权如何交易？要交哪些税种？如市民刘小姐目前打算在自己的小区购买一车位，但是该车位是附属在业主房产产权内，即没有独立产权。置业顾问涂小姐告诉记者，按照目前的政策，在南宁市没有独立产权的车位是无法过户交易的，更谈不上纳税。但是眼下车位紧张难求，即使没有独立产权，有些买家也愿意花钱“协议”购买车位。由于无法过户，此类交易容易产生纠纷，因此购买此类车位的买家要多加注意了。

　　计征方式有点繁琐

　　非住宅交易税率的计征方式也与住宅交易不一样。非住房的营业税按照交易价格5%计算，城建税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育附加是营业税的2%，防洪保安费是交易价格的0.1%，印花税是交易价格的0.05%，土地增值税是交易价格的2%，个人所得税有两种征收方法：据实征收和核定征收，即差额的20%和交易价的1%。如以买进价为7万元，售出价为10万元的车库为例，若核定征收则是交易价的1%，个人所得税为1000元；而核定征收的话，则按照差额的20%征收，个人所得税为6000元。

　　个人所得税的缴纳是按核定征还是按收据实征收，依个人情况而定，两种征收方法各有优劣。如王先生以48万元购买一套房产，没过多久就出国了，房子急转，售价为50万元，这种情况王先生若是按核定征收的标准缴纳个人所得税就有点亏了，即50万元的1%为5000元，但若是按收据实征收的标准缴税的话，就比较划算了，即差额2万元的20%为4000元。不过置业顾问罗先生告诉记者，若是车库还是核定征收的标准缴税划算，因为车库总价低，1%的税率就比较少。而差额征收的税率为20%，不管是车库还是商铺，只有在差额极低的情况下，才适用据实征收的标准。

　　业内人士介绍，通常以上税种还有一个简单的综合征收率计征，即转让收入×7.5%。

　　税费有“5年”差异

　　车库、商铺的交易纳税情况，存在有是否“满5年”的差异情况。各大税种中“营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费、印花税、土地增值税及个人所得税”，“满5年”与否在于“营业税”一项，“5年”以内的，营业税为交易价格的5%，“满5年”的营业税则是差额的5%。

　　如以一个买进价为70万元，售价为100万元的铺面为例，若未满5年，营业税为5万元，倘若是“满5年”营业税则是差额（30万元）的5%，即1.5万元。因为城建税、教育费附加及地方教育附加是以营业税为参照计算基数（如城建税是营业税的7%），进而也会引起连锁反应，所以“满5年”与否，税率差距很大。如未“满5年”营业税为5万元，城建税3500元，教育费附加为1500元，地方教育附加为1000元，单此四项税种就为5.6万元；若是5年以上的，营业税为1.5万元，城建税1050元，教育费附加为450元，地方教育附加为300元， 四项税种为1.68万元，相差了近4万元。

　　非住房税种 计税依据  非住宅  

　　5年以下   5年以上

　　营业税     成交价5%  差额的5%

　　城建税     营业税额7% 营业税额7%  

　　教育费附加   营业税额3%  营业税额3%

　　地方教育附加  营业税额2% 营业税额2%

　　（以下税种不分是否满5年）

　　契税     成交价3%

　　防洪保安费   成交价0.1%  

　　印花税     成交价0.05%  

　　土地增值税   成交价2%

　　个人所得税   （全额）1%或（差额）20% 

　　相关链接

　　非住宅（商铺、写字楼、车库）买卖流程

　　1.房产档案查询结果；即办即得。

　　2.测绘成果报告、或图纸（到产权交易中心三楼晒图室配图）；即办即得。

　　3.凭签订的存量房买卖合同到三楼财政局契税征收窗口缴纳契税(或到财政局缴纳)；即办即得。

　　4.到房屋所在城区地税分局办理免、纳税手续；7个工作日。

　　5.买卖双方持一份《买卖合同》、《房屋所有权证》、交易过户申请书、身份证、契税完税证、个人所得税免税或完税证明、测绘结果图纸及档案查询结果到交易窗申请办理权属转移登记。 

　　6.15个工作日后持业务受理单、身份证原件到领证区交费并领取《房屋所有权证》。