胡锦涛强调建立最严格土管制度 刘明康再提差别化房贷

　　中共中央政治局23日就完善中国土地管理制度问题研究进行第三十一次集体学习。胡锦涛是在主持学习发表讲话时作出这番表述的。

　　中国官方在2006年通过的"十一五"规划中，确定了18亿亩耕地不可逾越的约束性指标。截至2010年底，中国耕地总数不足18.26亿亩，已接近"红线"，人均耕地不足0.1公顷，不到世界平均水平的一半。中国土地管理形势十分严峻。

　　胡锦涛强调，要进一步完善符合中国国情的最严格的土地管理制度，坚持各类建设少占地、不占或少占耕地，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长。

　　胡锦涛指出，今后要重点抓好"切实坚持和完善最严格的耕地保护制度、切实实行最严格的节约用地制度、切实维护群众土地合法权益、切实推进土地管理制度改革"4方面工作。

　　胡锦涛要求，把划定永久基本农田作为确保国家粮食安全的基础，强化耕地保护责任制度，健全耕地保护补偿机制，从严控制各类建设占用耕地，完善耕地占补平衡制度，加快农村土地整理复垦，大规模建设旱涝保收高标准农田。

　　他还要求，强化土地利用总体规划的整体管控作用，合理确定新增建设用地规模、结构、时序，降低经济增长对土地资源的过度消耗，走集约式城镇化道路，确保保障性安居工程用地供应，严格执行土地用途管制制度，完善土地使用标准。

　　中国国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英、北京大学城市与环境学院副教授林坚就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议。

　　"拆弹"平台贷：监管层新规整肃违规土地抵押贷款

　　平台贷余额二季度意外反弹，三季度此类贷款不良率或还将承压。

　　一位知情人士昨日向《第一财经日报》透露，对平台贷的监管仍是下半年监管工作的重心。对于政府融资平台，监管层要求银行及时调整风险分类，对违规土地抵押贷款，五级分类须在原有基础上下调一级。

　　目前，有近六成平台贷款以土地出让金收入作为还款来源，土地违规抵押的情况在不少地区都有出现。从定性的角度看，这一规定使银行资产质量、资本充足率面临一定压力。

　　当前，上市银行相继公布的年中业绩报告显示，由于平台贷款的重新归类统计，二季度平台贷余额出现较大幅度反弹。而三季度，这一规定对平台贷不良率的影响或将体现。

　　三类风险

　　"当前土地抵押融资贷款存在运行不规范、手续不合法等问题，风险隐患突出，风险管控有待加强。"一位地方银监局的人士称。

　　事实上，早在年初的2010年度土地例行督察新闻发布会上，国土资源部党组成员，国家土地副总督察甘藏春就曾公开表示，一些地方利用土地抵押贷款存在较大金融风险。

　　"平台公司存在同一块土地多次抵押；土地超值抵押的问题。"一位不愿透露姓名的银行业分析师表示，比方说，一块地，月初公开挂牌出让价是300万，到了月底在银行抵押，却获得1000多万的贷款。

　　目前不动产抵押率为60%~80%，这意味着拥有土地之后，平台公司可借此融得规模达土地评估价60%~80%的银行贷款。

　　上述地方银监局的人士则归纳了三类主要的土地违规抵押的情况。

　　其一，通过虚假登记和虚假供地进行抵押贷款。例如，将仍在使用的行政事业单位办公用地，公园、体育馆等公共设施用地、交通用地、仓储用地以及国有未利用地等变更为商住用途，办理虚假供地手续(出让金免缴、缓缴或先缴后返)，或以收储名义供地，再登记给地方政府所属各级国有公司，用于抵押贷款，实际并不开发利用。

　　其二，违规办理土地用途变更登记进行抵押融资。例如，一些地方政府或开发区管委会批准的农转用地块，以收储名义，再登记给投资公司，用于抵押贷款。

　　其三，将未取得合法土地使用权的土地进行抵押贷款。

　　"部分地区，土地抵押贷款金额与地方财政收入相比也过大。"上述地方银监局人士称，银监会已要求银行要以土地抵押物的合法性、合规性、真实性为重点，对土地抵押贷款逐笔进行风险排查。

　　整肃土地违规抵押

　　早在6月初，银监会曾召开融资平台贷款监管工作会议。会上，一位银监会高层曾透露，目前，近六成平台贷款还以土地出让金收入作为还款来源。

　　审计署的审计结果也显示，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25474亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。

　　把平台贷款未来还款来源都寄希望于未来预期收入，特别是土地增值变现收入，这归根结底取决于土地价格。但问题的关键在于，许多土地均为规划和待征用的土地，变现需要几十个环节，存在很大的不确定性。

　　一位房地产人士表示，一方面2011年货币政策趋紧；另一方面，房地产调控持续加码，双重因素之下，开发商资金链已经十分紧张。这种情况下，土地价格面临不小压力，部分地区土地流拍的现象已开始增多。

　　"指定地块土地出让收入返还已成为大多数平台公司还贷的主要来源。"上述知情人士称，土地流拍、土地违规抵押等使平台贷面临不良上升的压力。银监会已经要求银行及时调整风险分类，对违规土地抵押贷款，五级分类在原有基础上下调一级。

　　"对现金流不能覆盖贷款本息的违规土地抵押贷款，五级分类至少应该归入次级类。"该知情人士还表示，"对因办理违规土地抵押而使现金流覆盖比例提高、平台贷款类别发生变化的贷款，应调回至原平台风险定性和分类处置类别。"

　　卷土重来？

　　根据银监会下发的《贷款风险分类指引》，我国银行业贷款分五类：正常、关注、次级、可疑、损失五类，其中次级、可疑、损失后三类合称为不良资产。对于银行来说，贷款资产质量越差，占用的风险资本、消耗的拨备相对越高。

　　东方证券银行业分析师金麟表示，定性分析来看，这个要求对银行影响为负面。

　　尽管这一规定形成的影响尚无法估计，但二季度重新统计分类平台贷款的影响，已经在6月底开始显现：交行等公布的中报显示，平台贷款的余额在二季度有较大幅度的上升。

　　银监会曾在4月前后，订立了三个平台贷改制为公司类贷款的原则，并要求6月底之前，各银行应重新逐一审定已经整改为一般公司类并按商业化原则运作的贷款。

　　果不出预料，交行日前公布数据显示，二季度，该行平台贷款余额激增约1800亿元(3月余额1518亿；6月底余额达3083亿)。建行昨日在中报发布会上也透露，6月末平台贷余额5800亿元。而在3月下旬，该行平台贷款余额仅为4000亿元左右。

　　平台贷上升的表象，或许与监管层希望尽快处理平台贷款，不让风险延期暴露有关。

　　"要通过科学补正贷款合同和补充合法有效抵质押物，让风险早暴露、早发现、早度量和早干预，不准让它再‘发酵’。"银监会主席刘明康在近日接受采访时曾表示，要严格对平台贷款分类计提风险资本和拨备，同时严防平台贷款"改头换面"和"卷土重来"。

　　胡锦涛：降低经济增长对土地过度消耗

　　中共中央政治局8月23日下午就完善我国土地管理制度问题研究进行第三十一次集体学习。中共中央总书记胡锦涛在主持学习时强调，要落实节约优先战略，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度，坚持各类建设少占地、不占或少占耕地，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长；坚持经济效益、社会效益、生态效益协调统一，不断提高土地利用效率；坚持统一规划、合理布局，促进区域、城乡、产业用地结构优化；坚持当前与长远相结合，提高土地对经济社会发展的保障能力，努力建设资源节约型、环境友好型社会。

　　胡锦涛强调，当前和今后一个时期，要重点抓好以下四方面工作。第一，切实坚持和完善最严格的耕地保护制度，把划定永久基本农田作为确保国家粮食安全的基础，强化耕地保护责任制度，健全耕地保护补偿机制，从严控制各类建设占用耕地，完善耕地占补平衡制度，加快农村土地整理复垦，大规模建设旱涝保收高标准农田。第二，切实实行最严格的节约用地制度，强化土地利用总体规划的整体管控作用，合理确定新增建设用地规模、结构、时序，降低经济增长对土地资源的过度消耗，走集约式城镇化道路，确保保障性安居工程用地供应，严格执行土地用途管制制度，完善土地使用标准。第三，切实维护群众土地合法权益，严格界定公益性和经营性用地，完善征地补偿机制，规范征地拆迁管理，加大土地督察和执法力度，维护被征地农民合法权益。第四，切实推进土地管理制度改革，健全严格规范的农村土地管理制度，加快征地制度改革，深化国有土地有偿使用制度改革，加强土地行政管理能力建设。

　　胡锦涛强调，各级党委和政府要把土地管理工作纳入重要议事日程，建立健全党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动的工作格局，建立健全耕地保护责任考核体系，严格土地管理责任追究制。 第1页:用三个"最严格" 胡锦涛强调加强土地管理制度第2页:胡锦涛：降低经济增长对土地过度消耗第3页:刘明康：执行差别化房贷政策 严控资产泡沫

　　禁止银政、银信、银担间不当合作

　　中国银监会主席刘明康23日强调，银行业要执行好差别化房贷政策，严控资产价格泡沫；禁止信贷资金进入股市，禁止银行为企业债券提供担保；禁止银政、银农（农村信用社）、银信（信托）、银担之间的不当合作。

　　降低不同市场风险传染

　　刘明康在23日举行的银监会系统2011年新入会人员培训班上回顾了中国银行业监管实践。

　　他指出，要强化事前监管与持续监管，降低不同金融市场、行业、地域的风险传染性：一是坚持关注银行体系与非银行体系间的控股和防火墙建设，严防风险传递。其中，要严格管控银行跨业乱办各类非银行金融机构，已收购的每3、5、7年要分别做一次同行评比、综合评级，达不到高于行业平均业绩的将勒令退出，禁止信贷资金进入股市，禁止银行为企业债券提供担保，同时要求银行严密监测作为抵押品和理财产品的股权价格的变动情况；二是加强信贷的前瞻性管理，针对贷前尽职调查和贷时审查以及贷后检查的顽症；三是建立银行国别风险管理制度，推动银行业金融机构将国别风险纳入全面风险管理体系，提高防范风险跨境传染的能力。

　　从资金源头防控风险

　　在信贷投资金投放上，刘明康要求银行业继续按照“有保有压”的要求，合理调整信贷投向，确保三农、小企业信贷增速不低于同期各项贷款平均增速，严格控制“两高一剩”行业贷款，执行好差别化的房贷政策，严控资产价格泡沫，从资金源头上前瞻防控风险，有效促进实体经济又好又快发展。

　　压力测试方面，刘明康称要注重防范和有效隔离风险跨境、跨业和跨市场传递，指导银行业作好压力测试工作，特别是对一些过热行业和高风险领域的信贷风险和市场风险的压力测试。

　　在理财产品开发和销售方面，刘明康强调要继续实施“买者自负”和“卖者有责”的风险提示，坚持要求各家商业银行必须在售前、售中和售后实现持续披露风险信息。