九乡新闻网霍建华叶璇舌吻优酷:[转载]房产税相关问题（1）
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/07 10:54:20
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分类： 房地产 原文地址：房产税相关问题（1）作者：泥潭国家税务总局[86]财税地字第008号文中规定“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿固定资产科目中记载的房屋原价”。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。
《无形资产准则》第21条中规定“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的帐面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房地产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。
二、案例分析
某有限公司帐面土地使用权价值1500万元（土地 2001年1月1日前购入），剩余摊销年限30年，开发时的房产成本3500万元，尚可使用年限30年，假定房产余值=房产原值×（1-30%），在不考虑时间价值的情况分析如下：
方案一：按《无形资产准则》规定将土地使用权转入房产价值，30年共计征房产税(1500+3500)×（1-30%）×1.2%×30=1260万元；
方案二：若执行会计[2001]43号文件，不将土地使用权计入房产原值，30年共计征房产税3500×（1-30%）×1.2%×30=882万元。
两种核算方式相比较，方案二比方案一30年共少纳房产税1260-882=378万元。
值得注意的是土地如果企业是2001年1月1日后购入的，就应该按照《无形资产准则》和《企业会计制度》的规定处理账务，把土地转入房屋建筑物成本。企业应检查“无形资产——土地使用权”余额，对已使用和未使用的土地按面积应该对应或配比的土地使用权账面价值重新计算和结转，防止漏计房产税和刻意少计房产税，以免查补税款交纳罚款和滞纳金。