霜打的桑叶有什么功效:何海基：南丰的现在与未来

　　观点地产网 武瑾莹向来低调的香港南丰集团近期成为了媒体及业内人士关注的焦点。

　　从天津第一个项目算起的话，南丰进入内地已有10余年的时间了，即使以后来成立专门负责内地发展的南丰中国，也已在内地三亚、北京、大连等地有多个项目，但南丰的名字和历史对很多内地房地产人士来说都很是陌生。

　　更多人知道南丰集团还是因为去年从中远手中接下远洋地产的股份，以及后来和远洋地产的几次项目合作。

　　但事实上，南丰集团的规模之大并不亚于远洋，有香港媒体报道称，南丰的资产甚至可比新鸿基。

　　2011年7月7日，观点地产新媒体在香港采访了很少在内地露面的南丰中国行政总裁何海基先生。

　　以下为采访整理节录：

　　观点地产新媒体：现在国内的项目会受到限购等调控的影响吗？

　　何海基：受影响很小。比如我们的三亚西山渡，目标客户就是国内比较有能力的人，大部分都是老板、富豪级的，银行的贷款不是他们关注的问题，他们关注的是不是有好的产品，而且产品的位置、设计、价钱各个方面要给他们很高级的感觉，这是比较重要的。其实现在国内的买家开始对房产的材料、设计这方面的关注比较多一点。以前买房为了住，现在买这些房都是来渡假的，都希望环境带给他们去东南亚渡假一样的感觉。

　　我们在5年前进入内地，那个时候我们不太挑剔，有项目就做，因为没有在国内开发房地产的经验。这几年下来就学到一点东西了，看得懂在国内做地产有什么要注意的，也开始有了对应的策略，包括什么做、什么不做。

　　其实我们一路走，一路修改路线，所以前期都是什么类型的项目都有，有住宅、商业、酒店，在大连还有物流中心。

　　但是我们也要改变，就像现在要转向做商业地产。因为这个也跟内地的经济发展有互补的作用，现在国内的经济发展很快，又加强内需，居民的购买力都上升了，所以我们相信商业地产在未来几年的发展空间会比较大。尤其是我们的商业地产都是很大的综合体项目。

　　观点地产新媒体：不担心泡沫吗？这两年商业地产太火爆了，很多企业都进入，大家也在担心商业地产泡沫。

　　何海基：商业地产是很火，但是要看怎么去经营。做商业地产有几个比较大的需要注意的地方。

　　第一、定位怎么样？首先要定位很明确，比如恒隆就专门做高级产品的，像LV这些品牌。

　　第二、团队的能力怎么样？商业地产是很奇怪的，其实开业之后一两年、三两年还体现不出最大的价值，应该是五六年以后体现出价值。

　　因为刚刚开始的时候，要找到很多客户用很高的价格入驻比较困难。每一个品牌都知道，你刚刚开业，你需要我，他们就会压你的价钱，这个很正常。但是营业了一段时间之后，人气起来了，那项目的价值才逐渐体现出来。

　　观点地产新媒体：那么南丰在项目上投入的资金，除了自身的投资之外，和汇丰合作的基金也会投入吗？

　　何海基：我们跟汇丰基金的合作，大概是5年前我一个人跟另外一个董事做的。

　　其实这个汇丰不是香港的汇丰，是英国总部的汇丰银行。因为我们在欧洲投资汇丰的基金，大家变成朋友了，然后他们有很多客户问在新的市场像中国、印度有没有基金产品，但是他们没有。

　　所以他就对南丰讲，我们可以一起合作，做一个基金投资国内的房地产。我说好，因为我们也是做中国的房地产，如果有机会大家做一个基金，我们也觉得很好，所以就成立了这个基金。

　　现在合作情况是，有很多项目是基金自己在做，因为基金和我们有很大的分别。基金通常来讲都是半年就完了，但我们不是，南丰是发展商，我们在香港做几十年，在国内可能又做几十年、一百年，是长线做。我们大家的目标可能有点不同。

　　我们一个商场做十年、十五年也不会退出，因为这是我们自己持有的物业。但是基金不能，基金半年就要完成，不能做长期的。所以我们的出发点有点不同，这也是为什么我可以做酒店，但是他们不可能的。因为他们要退出这个市场，半年之后就退了不能继续做下去。

　　但是我们也有合作的地方。好象我今年拿一个项目，可以知道基金在半年时间内能够退出来，那可以一起做，但是如果超过半年的钱，就不能做了。所以不同的项目有不同的拍档。

　　观点地产新媒体：南丰现在在广州的项目很多，那你对广州未来的判断是什么？是觉得广州未来也会发展成世界经济的三大头吗？

　　何海基：广州一直都是做生意的地方，从古到今都是做生意的地方。现在如果坐火车从香港去广州东站，会看到很多外国人的，他们都是做生意的。

　　以前广州没有那么多的五星级酒店，现在多了很多。它一定是有需求的，那这个需求是什么呢？广州也是商业重要的地方，好象我们要做一个专业市场，广州很多都是专业市场。国内很多人来广州买货，国外也很多人进来买货。

　　观点地产新媒体：现在国内豪宅的设计、建筑和香港的豪宅是越来越趋同呢？还是说国内的需求其实和香港现在的需求可能已经明确不一样了？

　　何海基：现在豪宅来讲，香港和国内已经很接近了。

　　其实有一些地方，国内的发展商比香港的发展商能够做多一点。因为香港的楼空间很密，能够用的空间很小。但是国内不同，国内比较大一点，能够给设计师的空间比较大，做出来的产品感觉也不同。

　　如果今天往上看看，在香港山顶、山中间那些楼都是很密的，但是它的价钱是国内的10倍。

　　这个不能比，因为香港和国内还是有区别。对设计、对其他来讲，香港很多方面限制很大，国内的比较好一点。

　　观点地产新媒体：南丰中国在房地产这一块的定位，您未来的目标，您觉得心目中南丰中国应该做成什么样的企业？

　　何海基：也不好说，因为南丰做自己的事，有自己的想法，跟其他比很难，因为大家的条件、历史不同，这个很难比。

　　对于我们来说，未来就看内地的房地产，我们在香港做了50年，相信未来50年内地贡献的比例会越来越高，可能超越香港也不奇怪。因为香港已经没有太大的空间去发展了，但是国内现在还在发展的过程，还在上升阶段，还有很多想象的空间。

　　发展到怎么样的一个企业？我没有想过这方面的。

　　但是我相信我们的定位是这样的：国内很多发展商，像万达、万科、富力，我们跟他们的区别应该是做得比较专注、专业一点，我们只做精品。

　　如果有一个项目去盖几十栋楼，我相信南丰不能够比他们做得好，他们一定比我们做得好，但如果要做一栋、两栋小一点的精品，我相信南丰还是有优势。

　　观点地产新媒体：这个是很难的，国内的豪宅基本还有很多地方可以改进的。

　　何海基：其实不单是豪宅。现在在国内，商业地产或者豪宅等什么有难度的产品他们都可以盖起来，现在国内的技术很好。但是后期的软件提供是比较困难的，这不是想当然的，这是要用心做的。

　　怎么做一个好的客户服务，要想的很通很透，每一个步骤都要想到，这个不容易。比如做豪宅，豪宅的管理怎么样能够让客户觉得一年365天都有很好的环境，这是是需要经验、实践、公司的文化加起来才可以表现出来的，所以这个不容易。

　　国内干什么项目都可以干得很好，很难的东西他们也做出来了。但是软件的服务还是要更努力一点。

　　观点地产新媒体：南丰和远洋的合作是基于什么样的考量？当时为什么会选择和远洋合作？

　　何海基：其实远洋的投资是一个机缘。因为去年公布了有几十个央企要退出房地产市场，不容许他们继续做房地产。我们通过各方面的渠道知道有这个机会，然后就想抓住这个机会。

　　我认为远洋地产是国内头十名的发展商，他们的管理很现代化，远洋的管理不像一般的国企，而是效率很高、质量很好。

　　另外，远洋地产的市场在北方、长三角也有一点，那些也是我们现在不太会去的地方，所以有互补的作用。

　　第三，远洋地产的产品是住宅比较多一点，南丰没有做很多住宅，所以我们做精品的产品，而他们就是量大，对我们也是互补。

　　观点地产新媒体：南丰和远洋的合作包括在股权和项目上两方面都有吗？

　　何海基：都有。但是远洋和我们的合作的策略是什么？远洋和其他的发展商比如香港的发展商太古也有合作的。

　　所以对我们来讲，做远洋的股东就是长期投资，项目方面的合作则要看机会。