央企房地产打起退堂鼓 密集出货房价或现拐点

　　9月13日，财政部公布了国有资本重点推动央企重组的通知，这对于正准备调整房地产业务的央企来说，现在的时机似乎恰到好处。“下一阶段重点推动央企重组的消息，早在8月份就已经通过气了，”一位央企负责人称，“而对未来房地产方面的投资环境，上面也有一个基本的判断，希望非主业央企不要过多介入，主业央企也要慎重。”

　　事实上，从8月份开始，各地产权交易所陆续发布挂牌转让地产业务的公告，就已经说明了央企态度的转向。但值得注意的是，在国资委发布78家央企“清退令”的一年半时间内，都没让诸多央企的房地产业务离场，反而是房地产市场的持续调控，让越来越多的非房地产主业央企打起了退堂鼓。

　　大宗地产项目频现北交所

　　“从8月份开始，房地产挂牌项目明显增多，产权市场的大额项目，除了部分金融股权外，主要集中在房地产领域。”北京产权交易所一位负责人表示。据不完全统计，8月以来，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有5宗，超过5000万元的项目有7宗。

　　据北京产权交易所公告显示，北京新城广场房地产有限公司60%股权及5987.9万元债权目前正在挂牌期间 转，让方分别为首开集团和华润集团。其中首开集团转让所持的40%股权及3443.8万元债权和华润集团转让所持20%股权及2544.1万元债权，转让价格分别为9604万元和5629万元。

　　当然，不仅是房地产主业的央企，非房地产主业的央企也开始有所行动。事实上，国资委副主任邵宁曾公开表示，去年有14家主业非房地产业务央企退出市场，今年将有20家以上退出。

　　以目前的形势来看，这一目标似乎可以完成。

　　北京产权交易所挂牌信息显示，北京紫金世纪置业有限责任公司两笔各12%的股权拟挂牌转让，挂牌价格均为10.75亿元。这两笔股权的转让方都是新华人寿保险股份有限公司。

　　事实上，紫金世纪置业是为北京饭店二期扩建工程而成立的项目公司，目前，公司尚未产生主营收入。而北京饭店二期的住宅部分，正是位于北京王府井的知名高端项目——霞公府。目前，住宅部分霞公府的成交均价已经达到98474元/平方米。

　　8月12日，中国华星集团在北交所平台发布公告，拟转让旗下北京汇超房地产开发有限公司57%的股权，挂牌价格为9381万元；8月15日，某大型央企也发布信息，拟转让北京南五环土地厂房。8月18日，中国建筑材料集团有限公司在上海产权交易所发布信息，拟转让成都中建投房地产开发有限公司100%股权，挂牌价格1.7亿元。“一方面，从国资委的角度来看，央企资产重组已经运作了相当长的时间，各方都希望见到成效，”上述央企负责人告诉记者，“另一方面，从央企投资房地产业务来看，目前的形势确实比较复杂，优质资源向主业企业集中，非主业央企确实也捞不到多少好处。”

　　盈利不佳成央企抛售主因

　　正如这位央企负责人所言，盈利不佳确实成为这一阶段央企集中抛售旗下地产业务的主要原因。

　　以北京新城广场项目为例，资料显示，北京新城广场房地产有限公司2010年度实现营业收入838.96万元，净亏损378.05万元；今年上半年，该企业未产生营业收入，净亏损额为673.25万元，总负债1.11亿元。

　　事实上，月以来，8 北京已经有12家房企或项目发生股权挂牌转让，除首钢融创置地为净盈利外，其余转让标的普遍亏损。

　　而从目前挂牌的房地产项目看，其中，不少项目寄希望于引入新投资者后“重整旗鼓”。

　　根据上海联交所的信息显示，上海南光联合房地产有限公司10%股权拟以1254.37万元的挂牌价格转让，转让方为南光实业有限公司。公司自2009年以来一直处于亏损状态。

　　但事实是，上海南光联合房地产有限公司经过多次申请，刚刚获得上海青浦区发改委的同意，对其“威尼斯花园”项目西部土地进行开发建设。据了解，本次上海南光转让10%股权，主要目的便是引入新投资者开发剩余土地。

　　对此，北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，房地产行业进入调整期，楼市下调已成趋势，部分主营业务非房地产的企业开始“壮士断腕”。

　　以广州造纸集团为例，该公司不久前集中打包清理房地产业务，其中包括房地产开发公司、房地产中介公司、工程咨询监理公司和物业公司等7家公司。

　　8月，保利、万科、金地等销售业绩均同比下降，万科8月的销售均价达到了2011年前8月最低。各大房企发布的8月业绩报告显示，库存压力正在不断增加。“从全国市场来看，一二线城市的价格上升势头已经基本遏制，房地产销售困难的情况逐渐增加。因此，央企在此期间抛售的意愿更加强烈。”张大伟表示。

　　央企转向“暗示”楼市拐点

　　也许今日央企纷纷转向、抛售地产业务的一幕，在两年前“国进民退”的全国声讨时，并没有人能够预见。

　　2009年年中，在各大民营房地产企业刚刚从资金链紧张的生死边缘喘过气来之际，大型国企旗下的房地产企业已经开始利用雄厚的资金背景频频出手高价拿地。

　　矛盾的激发点无疑是成都中泽置业、中化方兴等一个个名不见经传的“黑马”公司炮制的一个又一个“地王”。据本报记者统计，当时，国资委分管的136家央企中，逾七成企业涉足房地产业。

　　在铺天盖地的舆论压力下，国资委于2010年3月正式发文，勒令78家不以房地产为主业的央企退出旗下房地产业务。然而在“清退令”颁布后，虽然偶尔可见零星企业股权挂牌转让或重组的消息，但78家企业的退市进展情况却并没有官方的正面回应。

　　据记者从上述央企负责人处获悉，其实在这一年半的时间中，国资委曾经多次召集相关企业开会“强调央企退房的决定”，但因为各家企业情况各异，协调的难 比较大。不仅如此，另有5家度企业却“成功晋级”为房地产主业央企。“现在来看，房地产项目已经很难符合央企的投资需要了，急需通过资产升值来做大自己的中央企业已经开始通过产权市场寻找其他有潜力的投资项目。”一位资深产权界人士表示。

　　事实也正是如此，不少企业已经开始将目光转投别处。8月15日，中弘地产公告称，拟以6000万元资金收购北京金朋仁源投资管理有限公司所持汪清鑫兴矿业有限公司49%股权。而此前，还有中天城投、嘉宝集团、中珠控股、西藏城投、侨鑫地产等企业都纷纷开始涉矿，就连不久前宣布“降价甩卖”的华业地产也准备投巨资到新疆开矿。

　　张大伟指出，在政策宽松的2009年，利用资金杠杆开发房地产利润十分丰厚，诸多企业竞相开辟房地产业务，而目前由于房地产调控的影响，也正是这批企业在此轮调控中最先退出地产市场。

　　中秋节以来，热点城市楼市“凉意袭人 。假期前两天，北京新建商”品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十”成色严重不足。 新华社发

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　　楼市“金九月”遭遇寒流

　　全国楼市9月陷入低迷，上半月成交遭遇寒流，多地交易大幅下挫，昔日的“金九”盛况未现。分析人士指出，随着调控政策效果的显现，今年“银十”的局面也恐难再现。楼市由点及面的降价压力进一步增大，房价拐点或将真正来临。

　　据北京市房地产交易管理网统计，中秋小长假期间，北京二手住宅日均成交量仅有40套，是最近三年极其少有的情况。

　　9月12日，记者在北京市朝阳区西大望路一些中介门店走访时看到，员工们几乎倾巢而出，站在马路上招揽顾客，但乏人问津。

　　中秋小长假三天，北京市期房住宅签约为252套、现房住宅签约为34套、二手住宅签约为121套，商品住宅合计总签约为407套，比今年“五一”大降70%，同比去年下降近半。

　　其他一些一、二线城市也呈现相似局面。数据显示，中秋小长假三天，深圳全市新建商品房仅成交65套，成交面积5007.71平方米，与去年同期480套的成交量相比落差较大。而在武汉房展会上，尽管参展楼盘和看房人数均比往年有所增加，但成交量极低，比往年大幅缩水。

　　北京一名营销总监表示，公司销售秘诀之一就是利用好每一个周末。中秋小长假，正恰逢周末，其成交量无疑是九、十月楼市交易成色的一个重要参照。北京中原地产市场总监张大伟表示，纵观9月上半月，从部分城市成交情况来看，楼市未见“金九”。

　　楼市降价会否“点到即止”

　　从楼市历年表现来看，一般只有9月份楼市成交量持续处于高位，10月份才能维持火热的局面。而今年9月份楼市成交低迷，意味着“银十”局面难现。

　　目前部分城市成交量出现了下降趋势，但就价格而言，高房价仍然脱离了普通老百姓的购买力。楼市能否由量跌转入价跌？楼市降价会否“点到即止”？

　　从市场反馈来看，当前部分城市楼市已出现了价格下行趋势。据中原地产监测，8月北京市商品住宅签约均价为21689元/平方米，这一价格相比7月下调了2.5%。此外，有数据显示，上海、深圳等十大城市8月份住宅成交均价环比下降0.41%，这是今年首次出现下降。

　　北京中投联达董事长杨少锋表示，调控能否见效主要取决于开发商的资金链和政策的连续性。从2008年的楼市走势看，随着调控政策的持续作用，楼市降价最终实现了由点及面。

　　从房企半年报来看，截至8月31日，大多数房企的资产负债率超过70%。显然，开发商资金链趋紧，降价求售压力较大。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

　　分析人士指出，预计在限购扩散到三线城市的背景下，全国楼市很可能开始出现明显的调整期，但也必须着眼于增加保障房的有效供应，控制房租上涨过快。

　　综合多家媒体编辑整理