瑞信报告：二线城市楼市存投资陷阱？

　　传统智慧正在遭遇挑战。一线城市竞争惨烈，转而向二三线城市扩张的开发商们正有可能遭遇陷阱。

　　近日，本报记者从瑞士信贷获悉的一份英文报告称，中国二线城市正在经历住宅存量供应过剩和地价泡沫，瑞信认为投资这些城市的房地产正日渐成为一个“价值陷阱”。报告中列出了投资者应该避开的中国十大二线城市名单，分别是：武汉、沈阳、济南、长春、太原、合肥、长沙、海口、重庆、天津。

　　对于瑞信的报告，固执的开发商们并不完全认同。

　　“对于投行给出的结论，我们从来都很尊敬，但不敢苟同。”一位来自重庆的开发商高层向本报记者表示。

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　　价值陷阱

　　瑞信最主要的结论，是基于二线城市的住宅建设正在导致住宅存量供应过剩和地价泡沫——这两个现象都对开发商的利润率造成了下行压力。并且，这还是在货币政策收紧和正在多个城市试行的遏制房地产投机措施，没有在全国范围内推广的情况下。

　　有关供应过剩这一点，瑞信统计了住宅存量，然后除以需求，由此算出过去三年里建成的住宅需要多长时间才能售完。在毗邻香港、从零起步的中国的繁荣城市深圳，住宅储备几乎只需一年便能售完——是调查中售罄速度最快的城市。但在大连，这个数字是7.5年，而武汉则需多达8年。在此基础上，瑞信认为潜在住房过剩最严重的十大城市包括：武汉、太原、天津、大连、济南、厦门、乌鲁木齐、沈阳、长春、贵阳。

　　瑞信认为，大多数开发商倾向于在二、三线城市购买土地，相比一线城市，那里土地价格更低，并被认为有更大的发展潜力，但实际情况是，在一些城市，相比于房价的涨幅，地价的上涨速度更快。例如，2010年武汉房价涨幅不到10%，但地价上涨了约30%。开发商正在生产要素方面付出过高的成本，推动部分城市的利润率成为负数。

　　瑞信希望以此来说明投资者的传统看法是错误的。报告认为，随着紧缩政策在所有主要城市铺开，预计2011年二线城市具有的低政策风险优势将消失。它补充称，部分二线城市暴露出的土地/住宅供应过剩情况，远比一线和三线城市严重。瑞信认为，在香港，中国海外发展(0688.HK)和富力地产(2777.HK)是在这些具有价值陷阱的二线城市中项目最多的两个发展商；雅居乐地产(3383.HK)、合景泰富(1813.HK)和佳兆业集团(1638.HK)的项目最少。瑞士信贷维持对中资地产股的减持评级。

　　瑞信并不是第一个指出二线城市投资价值陷阱的机构。中国社科院2010底公布的《住房绿皮书》从另一个角度描述了二三线城市房地产市场所处的状态。该报告指出，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%，二三线城市的泡沫开始高于一线城市：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高，泡沫成分占实际价格比例在50%以上；位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30％~50％之间的城市有北京、深圳、武汉、上海等。

　　开发商的投资逻辑

　　当一线城市地价高企竞争激烈的时刻，开发商不可避免的选择向二三线城市扩张。近两年，这一趋势越发明显。从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出，土地储备已逐渐转移到二三线城市。万科（000002.SZ）在2009年12月新增的8个项目全部位于二三线城市，2010年年初，公开数据显示，万科、中海、保利(600048.SH)、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。万科所进军的一些城市，恰好是瑞信提到的一些城市。

　　开发商心里究竟是怎么想的？阳光100是最早布局二线城市的全国性开发商，而阳光100董事长易小迪也是最早提出局部城市供大于求的开发商之一。他的发现和瑞信的报告提出的结论一样，地价涨幅超过房价涨幅，开发商售出项目之后，已经难以用赚来的钱，再去新买一块地。

　　阳光100常务副总经理范小冲也认为，所谓的二线城市，并非人们意识中的二流城市，而是中国第二轮城市化的主体，是正在走向增量的市场。“很多地产商被挤出一线城市，或者被资本市场忽悠去了二线城市，他们认为二线城市拥有巨大发展空间，却掉入了陷阱之中。”范小冲称，目前地产市场资金短缺与二线城市的极度扩张有很大的关系。二线城市不是蓝海，而是蓝天，不会飞就可能摔得很惨。“并不是所有去二线城市的开发商都能赚到钱。”

　　但对于瑞信的报告，他认为，二三线城市正处于不同的发展阶段，一线城市已经完成了数量增长阶段，而到了质量增长阶段，是结构性的调整，但二三线城市还有城市化带动的需求。范小冲提出时钟理论，选择进入哪些城市，是看这些城市处于怎样的发展阶段，阳光100会选择11点钟左右的城市，进入那些发展还不够成熟，但也过了“青涩”阶段的城市，跟随城市一起发展和成长。

　　前述重庆的开发商则表示，“就像种地，肥沃的土壤可以开出花朵，但贫瘠的土壤也可以种植，不同的城市有不同的做法。”他指出，投行和开发商是以两个角度来看待投资，投行手中有大量资金，更看重短期，可以中途改变投资；但做产业的开发商更追求长期，一旦选择进入一个城市，一个项目的开发周期至少两到三年，不会轻易退出，有长远战略目标的公司，更是如此。

　　重庆也是瑞信报告提出的应该避开的城市。但在上述开发商看来，尽管重庆保障房供应量很大，但这些年来一直非常平稳，虽然利润率低，从重庆本土走出来的开发商，对成本管控都很在行。

　　对于二线城市的价值陷阱，北京中天企业总经理邓中文言语中充满了悲观。沈阳是长期供应量较大，房价上涨较慢的城市。“一个荷兰村，政府批准建设面积达320万平方米，这在许多城市无法想象”。邓中文说。很多二线城市乃至三线城市面临的最大问题是，没有外来的人口需求来支撑，购买力相对较弱，随着限购令的实施，这一情况将更加恶化。还有一些城市希望引进产业，促进房地产的发展，天津就是其中的典型。天津有数个新城规划，滨海新区有大量的土地被出让，但需求却远远不足。

　　更严重的价值陷阱还存在于三线、四线城市。如整个鄂尔多斯的人口仅为150万左右，但建设的规模是300万人口的城市。许多人买了房不住，也不出租，很难转手。房产几乎成为唯一的投资渠道。全国百强县迁安以及沧州的房价都上涨很快，很多商业项目的价格都已经达到了住宅的2倍或者3倍，泡沫显而易见。

　　“罗马不是一天建成的，但很多城市却都忙着大跃进。”邓中文说。

(南方网)