香油可以治疗鼻炎吗:叶楚华、余治国：中国房地产真的要玩完了！软着陆难实现！

叶楚华、余治国：经济软着陆或难实现，中国楼市末日已经降临

文/叶楚华 余治国

 

叶楚华按：经常出国的朋友越来越发现，国外的物价竟然那么便宜。也就是说，按照现行的人民币兑换美元汇率，用同样的人民币在美国兑换成美元能买到更多的东西。什么原因呢？正如社科院研究员曹建海在微博上所言：短期人民币相对美元升值，长期必然贬值。因为比起美元人民币更滥。说一千到一万，是要告诉各位一个事实，人民币被高估了，人民币应该贬值，美元应该对人民币升值，这将是未来一两年的趋势。而美国要维系印钱购物的空客经济，在长期中也必然要让美元坚挺。所以未来一两年美元一定会大涨。美元的暴涨就必然意味着中国房地产的崩盘。

我们对房产基本面的政治与经济分析已分别通过《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》、《敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆》和《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》三篇文章完整地给出了答案，并以《楼市留给你抛盘的时间不多了》和《社会溃败导致中国成为高利贷之国》一文作为总结。对楼市与中国宏观经济有兴趣的朋友可以自行查阅这些文章。但是，前述的一些文章并未联系国际经济与金融格局的变化来论述。我们仅通过对一国政治与宏观经济趋势的判断，得出楼市即将崩盘的结论。

周小川曾说过，将短期投资性资金（热钱）放到池子里，以防泡沫瘟疫传导到实体经济。这个资金池子实际上就是楼市。对于决策层来说，通过限购令将热钱锁定在楼市里慢慢贬值的这种小刀割肉式的温和的缓慢降价的方式可以保证中国经济软着陆。但最近的国际经济与金融格局让我们得出新的结论，即中国楼市末日已经降临，硬着陆或难避免。现在的情况是，决策层只能在可供选择的预案中，找到一个最不坏的方案来实施。

欧哲云，读史使人明智，读诗使人聪慧，数学使人精密，哲理使人深刻。当年，日本经济突飞猛进，无论是在实体经济还是在金融领域，都快将美国从世界霸主的宝座上拉下马来。但由于国际政治经济与金融格局的原因，美国可以通过不对称的手段有意制造日本经济泡沫，摧毁日本实体经济。天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书指出，“面对日本产业咄咄逼人的攻势，公平竞争条件下无法获胜的美国，利用美日不平等政治军事关系上的优势地位，使用金融手段成功地实施了对日本产业的不对称打击……从1965年开始，美国就在日美双边贸易中由顺差国变为逆差国，一方面日本产品大量出口美国，另一方面美国的产品却难以进入日本市场，从20世纪70年代开始日美之间发生了一系列的贸易摩擦……美国在贸易失衡上不断经历失败以后，放弃单个具体产业的关税、贸易壁垒的传统手段，开始运用汇率和金融手段综合地解决这一问题……恢复美国金融资本的竞争力，为金融资本在世界范围的扩张消除一切限制，为此不惜动用军事手段……1987年，美国、英国、法国、西德、日本、加拿大、意大利在巴黎达成《卢浮宫协议》，约定日本和联邦德国等实施刺激内需计划。《卢浮宫协议》签署后，日本政府实施扩张性财政政策，利率下降，通货膨胀泛滥，日本经济一步一步滑入泡沫经济的深渊……货币是市场经济的基础，美国利用日本缺少货币主权的劣势，通过日本并不擅长的金融手段，在20世纪80年代后期的短短时间，就彻底动摇了日本制造业赖以稳定运转的基础。”（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》序言“从美国金融资本大举掠夺日本财富说起”）最终，日本经济硬着路，股市与房地产泡沫破灭，从此一蹶不振。（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“日本可以说不”、“日本第二次战败”两节）

尽管现在美国确实是处于衰退阶段，在国际政治经济与金融格局上的霸主地位日趋衰落，但百足之虫死而不僵，美军在海外的几十个军事基地控制着全球海洋航道与最为重要的一些关键地区，其维护经济与金融霸权的手段之丰富，策略之高超仍远远超过其他国家。其中最为关键的便是美元霸权，即美元的国际货币地位。

要维持美元霸权，必须要维护美元的信用。最近几年，黄金价格暴涨，意味着美元价值不断贬值，美元信用不断下滑。据测算，自从2006年年以来，美元贬值50%。美元逐渐丧失了价值尺度的职能，于是黄金取而代之。这便是黄金价格数年暴涨的原因所在。但是，美国决策层决不能容忍美元霸权的丧失。无论采用什么方法，必须要挽救美元信用，提升美元价值，采取强势美元策略将是必然选择。

今年9月初以来，国际金价1923.7美元/美元的历史最高纪录开始暴跌，最低点已经跌破每盎司1800美元大关。与此相反，美元指数却暴涨。股市随之大幅下挫。由此可以判断，美国决策层维护美元霸权的行动已经开始了，强势美元策略将在很长一段时间内不会改变。

当美元贬值、市场对人民币持升值预期时，大量国际游资金融中国大陆与香港，购买各种实物资产作为美元资产的对冲。比如，中国楼市有30%的资金来源于国际游资。有人会说，所谓在中国的国际游资（热钱）中的绝大部分无非是国内资金到某某群岛的离岸金融中心绕了一圈再回来（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“离岸金融、人口控制与金融寡头的合谋”一节）。但无论如何，这些能够摆脱中国金融监管的资金的性质始终都是投机性极强的热钱。一旦中国爆发大规模的金融危机与经济危机，这些热钱的掌控者必将希望通过各种渠道采用任何方法将资金撤出国内。因此，热钱掌控者的国籍与民族并不重要，重要的是热钱本身最重要的属性是投机性。中国房价居高不下很大一个因素便是游资进入的结果。

美国决策层一旦采取强势美元政策，美元价值开始时，国际游资将大量流出中国大陆与香港，由此导致房地产投机资金的大量抽出。其结果便是泡沫破灭、房价暴跌与楼市的大崩盘。由于金融制度的不同，黄金暴跌、美元指数上涨后，香港房产将首先暴跌，大陆房产最多只能挺半年，最终必然随着香港楼市的崩盘而暴跌。

在这种情况下，如果中国决策层胆敢开闸放水，扩大信贷，人民币价值将很快向擦屁股纸的价值挺进，结果必然是人民币信用及其预期的大幅降低，甚至包括稳定性最强的FDI在内的外资将大规模出逃，楼市也只能回光返照地支撑几个月，最终必将崩盘，那时中国的经济形势不是讨论什么楼市与股市了，而是迎接货币与信用体系的崩溃与政权崩溃的结局。历史上这样的例子从不鲜见，具体请参考《世界金融五百年》一书。

金融大鳄索罗斯曾指出，经济周期与信贷之间有着紧密的关系。信贷扩张若投资于生产性资本的话，通常会刺激经济活动与消费。但是，信贷扩张所涉及的资产往往是股票、房地产这样的虚拟资产，这不仅不能刺激经济活动，反而产生了债务——还本付息将抑制经济活动，因为本来可以用于消费或创造一笔未来收入的资金被撤回。

随着债务总额的累积，还本付息的份额也随之增加。只有新增净贷款起到刺激作用，新贷款的总量也必须保持上升以保证净贷款流入。而信贷则取决于预期。银行的抵押贷款实际上也是财产，换而言之，可在将来获得的收入。抵押物的评估价值反映了潜在的资产。结果，贷款行为会影响到抵押品的价值。随着负债总额的累积，信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生了增值的效应。这个过程一再持续，直到总信贷的增加无法继续刺激经济的那一点为止。此时，抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用，而由于新贷款未能加速增长，抵押品价值就开始下降。抵押价值的侵蚀对经济活动产生了抑制的作用，反过来又加强了对抵押品价值的侵蚀。到了那个阶段，抵押品已经用至极限了，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，从而引发灾难性的后果。因此，繁荣是长期的、逐渐加速的，而萧条却是突发的。

现在的中国正处于这个临界点。截止2011年8月底，全国城镇空置房已过亿套。国家发改委2010年在一次会议上的发言提到过他们的一个调查报告。报告指出，中国70%以上的商品房是由炒房的投机性利益集团控制的。因此，可以看到，虚拟经济与债务经济已在事实上成为中国经济的主角。在2008年，决策层之所以敢于孤注一掷，扩大信贷支持楼市，其原因在于当时美元仍趋向弱势。但在2011年的今天，美元强势化的过程已成必然，2008年的旧事不可能再次重演。因此，我们可以判断，美元强势化便是中国经济走向萧条的标志，楼市崩盘成为必然。

据统计，全国居民存款余额约为30万亿，而中国基尼系数早已超过0.5，因此普通老百姓的存款最多不超过15万亿。由于房产开发周期约为2年，2009年与2010年的土地出让金收入共约4.2万亿。根据土地出让金占开发商成本的30%来计算，09与10两年所开发的房产成本最少为14万亿元。再根据一般的房产开发商利润约为30%-40%，09与10两年的房产库存至少价值19万亿。如果按照首付30%来计算，19万亿销售库存将消耗居民储蓄6万亿，房产信贷每年需扩张13万亿。相当于年年都是2008年。想一想2008年的政策导致的后果，年年都是2008年将是什么结果。如果考虑到普通老百姓的存款都是些救命钱，不可能都用来购买房产，那么问题还要更加严重。

种种迹象表明，面对美国人的强势美元政策，中国决策层已经做好了房产崩盘的准备。中行已暂停与欧洲银行外汇对手交易，中欧之间的流动性被固化，中美之间流动性也可以随时固化。中银香港已暂停通过贸易结算从香港参与银行购买人民币，换而言之即暂停香港的美元持有者换成人民币回美国。这意味着决策层将放弃楼市与虚拟经济的虚假繁荣，全力保证实体经济不受到过于严重的冲击。

在这种形势下，如果还有投资者仍被房地产商的种种市场营销与资本营销手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（所谓资本营销是指对房地产、股票这样的虚拟性资产销售的方法，比如，房地产商可以像股市庄家一样放出虚假信息，如某某大资本集团将购置某某区域的土地，该区域楼盘价值将上涨。其实该开发商的楼盘便在这一区域，而所谓大资本集团购置土地的消息纯粹子虚乌有。）那些所谓的内部认购无非是捂盘，甚至开盘那天有一半的人是中介和拉头，偏偏有大量的傻子也要去抢购。话说回来，没人是傻子，商人还赚什么钱呢？我们相信，仍然有傻子会自己跳入火坑。

其实现在房产开发商的资金链非常紧张，资金缺口据说已超过万亿。而绝大多数房地产企业的资产负债率在70%以上，我们可以得出一个准确的结论：在强势美元作用下，中国楼市末日已经降临，今明两年的房产商与投机炒房者将大量跳楼与跑路！   20年内，城市房产将成为没人要的破烂
　　
　　/叶楚华 余治国
　　
　　和余治国先生的地产评论的系列文章我们还要继续写。每周一两篇。共同等待观看本世纪最壮观的楼市崩盘景象，不会亚于2012影片的震撼。
　　
　　
　　
　　我们的前两篇文章《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》与《敲响楼市泡沫的丧钟》主要是谈中国楼市在短期走向，本文主要谈中国楼市的长期趋势。前面两篇文章有一个基本的理论前提，即货币内生论。换而言之，不是存款创造了贷款，而是经济活动中的贷款创造了存款。
　　
　　遗憾的是，很多读者仍然信奉货币外生的弗里德曼货币数量论。其实，货币数量论早已被实践检验是错误的了。1972年10月到1982年8月，沃尔克治下的美联储的“货币主义者实验”早已证明货币数量论纯粹是一个谬论。（参见天津社会科学院出版社《世界金融五百年》2011年版对弗里德曼经济学的分析）可是，至今仍有很多人抱残守缺，还以为通胀是房价上涨的原因。其实，经济活动对货币量的影响要远远超过央行控制基础货币的努力。
　　
　　为了理解货币内生论，不妨来看一看这样一个故事。设想在某个桃花源中，生活着一群剑客。桃花源有一家桃花源银行，发行货币给大侠们用来交易。桃花源银行的开办者是武功最高、修为最深的一位大侠——王重阳，他深得众好汉的信赖，大家都相信桃花源银行绝不会有破产倒闭的风险。
　　
　　有一天，有个叫郭靖的人打造出一把绝世好剑——倚天剑。他准备以1000元的价格将此剑卖给一个叫杨康的人。杨康到桃花源银行贷款1000元买了郭靖的倚天剑。郭靖将所得到的1000元又存到了桃花源银行。王重阳印制了1000元纸币以便让郭靖随时提现。
　　
　　郭靖与一个叫谢逊的人是铁哥儿们，谢逊很快就学会了倚天剑的制造工艺，也打造出一把倚天剑，并将此剑涨价到5000元卖给一个叫张无忌的人。张无忌与杨康一样，得到桃花源银行贷款5000元。此时银行只有1000元存款，不得不凭空造出4000元的贷款给张无忌。谢逊则把这5000元存到桃花源银行。银行此时又发行了5000元纸币以便让谢逊随时提现。
　　
　　有个叫欧阳锋的人偷学了制造倚天剑的技术，也造了一把倚天剑，并以20000元的价格卖给一位叫张承志的人。张承志到桃花源银行贷款20000元买了这把剑。银行此时有郭靖1000元的储蓄与谢逊5000元的储蓄，不得不再次创造出15000元货币以便带给张承志。而欧阳锋则将20000元存到银行。
　　
　　此时，银行总共贷款26000元，换句话讲就是发行了26000元的M2。由于这26000元的存款可以随时贷给桃花源中需要钱的人，因此桃花源流通的货币量就有26000元。换句话讲，货币供给量为26000元。依此类推，随着倚天剑制造的数量增加，桃花源银行发行货币将越来越多，并且其增长速度超过倚天剑制造数量的增长速度。倚天剑的价格越来越高，桃花源其他物品的价格也随之日趋上涨。假设倚天剑可以租给别人使用，租金价格的上涨只是剑价上涨的表现。物价上涨并非同时上涨，而是在货币传导机制作用下的依次上涨，因此租金上涨无非是物价普遍上涨过程中的一个环节，并非物价上涨的根本原因。
　　
　　这个故事简要地解释了贷款创造存款的货币内生论的核心观点——中央银行只能决定基础货币的供给量，货币总量则完全由商业银行（也有人认为非银行的金融机构可以创造准货币）、企业以及个人的经济活动所决定。因此，是房价决定了通胀，而不是通胀决定了房价。
　　
　　现在言归正传。我们再谈谈为什么中国楼市不具有长期投资的价值。很多人以为，买上几套房子，变成食利阶层，便可吃租养老。中国人本身就是一个世俗的种族，在市场经济的熏陶下更变成一个唯利是图的种族。曾国藩曾讲过，有容乃大，无欲则刚。《淮南子》也曾说过，非澹薄无以明德，非宁静无以致远，非宽大无以兼覆，非慈厚无以怀众，非平正无以制断。智商将随着欲望的增强而下降。因此，欲望有多强，头脑就有多蠢。
　　
　　我们首先来看人口因素。现在各地城市，一规划起来动辄要若干年若干年达到几百万人口，甚至上千万人口，或者动辄要做“国际大都市”、“国际金融中心”。我们实在不明白，这些规划者的底气到底从何而来。
　　
　　今年最新的人口普查显示，1995年后，中国生育率只有1.3、1.4左右，换而言之，上一代人有20人，下一代只有13-14人。一代人比一代人少。2010年人口普查显示0-14岁（1996年到2010年出生）人口为2.2亿人，占全国人口比例的20%都不到。一般的发展中国家，这个数据在50-70%，发达国家在20-40%。中国每年出生人口从1980年末的2600多万下降到现在的1300万左右。也就是讲，20年后，中国年轻人的数量只有现在的一半左右。现在，全国青少年人口已经显著下降，20年后，这种情况会更加严重。
　　
　　马尔萨斯主义经济学家认为，人口是经济发展的负担。但包括马克思主义与凯恩斯主义（凯恩斯早年信奉马尔萨斯主义，晚年思想转变，曾在大学发表演讲，明确指出，人口增长是经济发展的动力）在内的绝大多数经济学家都认为，一定的人口数量是经济发展的必要条件。人口不仅不是负担，反而是拉动消费与创造财富的主体。一定的人口数量也是国家安全的必要条件。没有了人口，所谓国家的崛起与民族的复兴都成为空谈。（参见《世界金融五百年》关于穆斯林人口的年龄结构与世界政治与金融格局的讨论）罗马帝国的灭亡很大一个因素便是因为罗马人口的急剧下降。罗马人为了保卫帝国，不得不征召日尔曼蛮族充当雇佣军，这些满族学会了罗马的军事组织能力，逐步成为罗马军队的骨干，他们联合侵扰罗马的蛮族部落，成为埋葬罗马的主要力量。
　　
　　按照现在的人口势头，即便放开计划生育，中国人口下降的确实也无法得到遏制。请问各位读者，现在给你们生上十个、八个，你们原意生吗？即时生了，你们又有几个人养得起？再考虑传统生育文化与道德观遭到严重破坏，大量处于生育年龄的青年妇女沦为失足女。这些本该生养小孩，相夫教子的青年妇女却在其最佳生育年龄段去卖身过活，人口数量与质量将统统下降。有数据显示，中国青年男子不孕不育率高达20%以上，并且这个数字还在逐年增加。此外，由于性别比失调，将来会有3000万男子打光棍，即便将全世界其他所有国家的剩女都强制性地进口到中国也无法满足这一巨大的婚配需求。这意味着，未来中国的人口出生率将在很长一段时间内保持下降的势头，绝不会有任何增长。
　　
　　再来看一下中国的城市化与农业经济。中国这样的国家，无法长期依赖国际粮食市场。因此，粮食安全对于国家的长治久安有着举足轻重的地位。农业并不是是经济学教科书中所描绘的接近完全竞争的市场，它带有更多的公益性与公共性。这几十年来，由于分田到户的小农经济模式，农田水利设施建设几乎完全荒废，基层政权丧失有效的动员能力。
　　
　　近几十年来我国粮食产量的增长，主要依靠的是建国前30年所打下的良好基础，此外还有大量增加肥料、农药、杂交稻种子等投入的原因。中国占全球7%的耕地消耗全球35%的氮肥。单位面积上的磷肥和钾肥使用量也是世界平均水平的2倍多。尽管我国是磷矿储备大国，但按现在的消耗量算，磷肥只能用30年。而我国钾肥储备严重匮乏，钾肥自给率不足15%，其他都得依赖于进口。过量使用化肥使得地越种越板结、化肥越用越多、抗灾能力越来越弱、粮食安全越来越难、农业效益越来越低的困境。如果考虑到将来全球石化资源的短缺与生物能源产业的蓬勃发展，更多的农产品将被当作燃料消耗掉，粮食问题将日趋严重。
　　
　　在这样的局面下，农业劳动力大量进入城镇，留在农村的主体是老年人。据中国农业大学农民问题研究所的调研，农村常驻人口老龄化程度超过了30%，从事农业劳动的人平均年龄达到57岁。中国社会科学院研究的结果则表明，中国真正剩余的农村劳动力中，40岁以下的青壮年绝对数量只有5212万，剩余比例仅为10.7%。很多地区的农村劳动力也面临着青黄不接的局面。那些动辄要吸引几百万、上千万人口的城市规划形同空文。就算平均一座城市吸收100万人口，只要有40座城市就可以将现存的农村青壮年吸收得一干二净。
　　
　　其实，农村并不是不需要劳动力来从事生产，其实，现代化、规模化、科学化的农业生产需要高素质的年轻人。此外，并不是任何地方都可以实现机械化规模生产，如广大的丘陵山地，发展特色山地农业。也不是任何农业生产领域的劳动力都可以用机械化来替代，像蔬菜种植、水果栽培等，都是劳动力密集型农业。
　　
　　马克思曾讲过：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域……用这些人利用或滥用一定量土地的法律权力来说明，是什么问题也解决不了的。这种权力的利用，完全取决于不以他们的意志为转移的经济条件。法律观念本身只是说明，土地所有者可以像每个商品所有者处理自己的商品一样去处理土地。”
　　
　　其实，真正种地的农民与巨大的土地利益毫无关系，那些因城市化与工业化而获取巨大征地利益的所谓“农民”已经形成了一个庞大的土地食利阶层。大家看看各地城中村与城市郊区的被征地农民的收入与生活水平，就知道我们所言非虚。中国的农民甚至市民在各地的分布很大一个原因就是战争或自然灾害引起的民众逃荒或跑反。难道逃荒逃到广东某个村就能发家致富，逃到重庆就注定贫困，或者逃荒逃到重庆市郊就能过上小康生活，逃到边远山区就会贫困。这种分配机制实际上是十分荒谬的。这这种不用劳动即可以获取的土地收益并没有创造出真正的社会财富。这样的所谓财产性收入增加，实际是以牺牲粮食安全为代价的。
　　
　　即便以目前来看，城市有好几亿的进城务工农民，虽然存在几千万套空置房，也没有看到有多少人在睡马路！现在的企业如果不为工人提供宿舍，几乎招不到人！如果还有人认为，房地产供给很紧缺，那未免也太阿Q了！更不要妄想所有的进城农民来购买或租赁现有的商品房。目前，农民收入主要依靠外出打工收入、农业收入和国家财政转移而维持。其中农民个人赚取的收入大致分成两个部分：小农式农业生产的收入；进城务工经商的收入。就全国统计来看，农民的务农收入约占55%，务工经商收入占45%左右。由于农村进城务工的劳动力可以自由流动，即使他们失去城市的就业，他们也可以回到村庄，随时取回土地承包经营权，过最低标准的温饱生活。如果农民全家搬到城市，他们事实上就彻底脱离了农村，就再不可能返回农村，他们的收入只剩下务工收入。
　　
　　但是，绝大多数进城农民不可能获得稳定而体面的就业和收入，无法在城市长期生存下去，只能在城乡之间流动。即使他们拥有城市户籍（现在除了北京上海等一线城市的户籍还值点钱，其他城市的户籍一文不值），也只能形成中国特色的贫民窟。贫民窟意味着什么？贫民窟意味着暴低的房价与混乱的社会治安！
　　
　　因此，长期来看，人口数量急剧下降，城市化过程已基本完成。那种妄想全国的城市都扩张多少倍，农村变成美国式农场的想法太异想天开了。
　　
　　如果去过欧洲就知道，欧洲的大量房产都是几十年甚至一百多年前建造的，他们的房屋质量以几百年计。他们每隔一段时间将这些高质量的房产整修一下便会焕然一新。而中国的房产质量监督部门与很多机构一样腐败，钱在他们那里是万能的。除极少数重点工程外，中国的房地产大多质量低劣，寿命极短。大家去观察一下80年代、90年代所建房屋现在是什么样子！而最近十年的房产质量只是更差，不会更好！10年后，20年后，30年后，难以想象现在的新房到那时会破烂到什么程度！
　　
　　一边是过剩的质量低劣的房产，一边是越来越少的人口。我们实在不清楚，那么多的房产租给谁？难道租给鬼吗？怪不得媒体将那些空置房较多的小区称为“鬼城”，真是名副其实啊！
　　
　　马克思曾指出：“从一个较高级的经济的社会形态的角度来看，个别人对土地的私有权，和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。甚至整个社会，一个民族，以至一切同时存在的社会加在一起，都不是土地的所有者。他们只是土地的占有者，土地的受益者，并且他们应当作为好家长把经过改良的土地后传给后代。”
　　
　　从宏观角度看，土地是与阳光、空气、河流一样的不可再生的自然资源，任何一块土地都具有垄断性。而大量拥有土地与房产的食利阶层的存在，将成为国家发展的严重制约。中国古代之所以在发展到某个文明高峰之后停滞不前甚至倒退的主要原因也在于此。中国古代的巨商大富将积累的资本全部投入土地与房产，结果导致中国古代技术的升级与工商业的发展总在其巅峰期迅速下滑，始终跨不过工业革命的那道门槛。而欧洲人却将大量资本用于航海与殖民，迅速超越古代中国，独领世界之风骚！难道我们今天还要重蹈古人之覆辙吗？中国在未来有并且仅有一条出路——技术创新与产业升级。至于房地产及其利益集团，但愿我们早点把它扫进历史垃圾堆！
　　
　　从微观角度来看，就像《金刚经》所云，一切有为法，如影幻泡沫。人生世间，生不带来，死不带去。这世上有什么东西是属于你自己的？活着时候不过一张床，死了无非一个小小的盒子（就这小盒子你还指望它能挺过多少年？）。古话讲，儿孙自有儿孙福，很多事情强求不来，何必为自己子孙后代操那份房子的闲心。为了利益，钩心斗角，早上醒来第一件事想的是利益，晚上睡前最后一件事想的仍然是利益，同志们，你们累不累啊！
　　
　　何必呢？何苦呢？千年良田八百主，纵观古今中外几千年历史，有多少民族，又有多少家族如昙花一般消逝于历史长河中！有几套、十几套或者几百套房产，或者拥有巨大的资本或权力，就可以万代永固了？即便移民他国就可以过上安逸的寓公生活了？去看看托洛茨基是怎么被全球追杀的吧，去看看俄罗斯财阀怎么被普京引渡的吧，去看看华人在印尼的遭遇吧，去看看日裔美国人、德裔、意裔英国人在二战时的待遇吧！难道真有这么多人在做清秋大梦吗！
　　
　　一命二运三风水四积德五读书。想来想去，烧香拜佛也许会改变命运，但除此之外，我们实在看不到这世间能有什么比知识、眼界与能力更值钱的东西了！与这些相比，房产算得了什么！20年后，不过是一堆没人要的破烂玩艺！
   叶楚华：敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆

/叶楚华 余治国

 与本文作者叶楚华交流请加qq622007920

叶楚华按：这几天在珠三角参加家具的广交会，选几个品牌。比较忙，但是文章还是要写。前一篇谈楼市崩盘的文章，引来了不小的声响，有看了很爽的，有骂的。包括陈宝存同志，声称把我们的文章扔进垃圾堆。这些激励我们再写一篇。我们的观点是，历史会很快把陈宝存们扫进垃圾堆，如果要给一个期限的话，我们断定是两年之内。此文由我和余治国先生共同完成。

今天，房产既得利益集团代言人陈宝存自信满满地号称要将我们的文章《出来混总是（要）还的：中国楼市即将崩盘》扫进历史垃圾堆。陈保存何许人也？中国民主同盟盟员。全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事。像陈保存、任志强这些靠山吃山，靠水吃水，靠权吃权、靠着房产吃房产的人不为房产鼓而呼，那简直是匪夷所思！狼鼓吹狼吃羊是自然法则，但羊鼓吹狼吃羊是理所应该那就太愚蠢了！令人感到痛惜而遗憾的是，大量房产市场上的套牢者与被盘剥者却也仍然看不清形势！

就让我们再来谈谈中国的房产吧！先简要总结一下上篇文章《出来混总是（要）还的：中国楼市即将崩盘》的几个基本结论：

第一，房产与基建是近年通胀的主要原因，通胀只是表现出来的一个现象，并非房价上涨的原因，而是房价上涨的结果，如果将通胀看成房价上涨的原因，那就是谬之千里。只有房产变成纯粹的消费品，脱离虚拟资产范畴的情况下，房价才能保持真正的长期平稳。

第二，房产与股票、债券、期权期货一样均属于虚拟资产，其价格不由成本决定（暂且不谈商品房那种劣质的建筑钢材），而由人们对未来的预期决定，大家都认为房价涨，房价则一定涨，大家都认为房价跌，房价则一定跌，这是一个正反馈过程，决不存在一个房价长期不涨不跌的平稳过程。从世界经济史来看，从来都是如此。

第三，决策者现在面临的是一个两难选择，关键在于两害相权取其轻，只能在众多坏的结果中选择一个最不坏的结果。很多人以为决策者都是为一己之私利而不顾国家长治久安之庸人。未免太小瞧了决策者的气度与胸襟。有个故事挺有讽刺意味。有个农民对儿子说，如果我当了皇帝，就不用再种田，每日只需喝喝茶晒晒太阳，这种生活多么幸福啊！儿子反驳道，当了皇帝怎么只能喝茶，当然要天天吃红烧肉。2007年，李克强副总理在接见美国驻华大使时就谈过，辽宁民众对教育、卫生和住房问题都有不满，但最让他们愤怒的是官员贪污，除了让官僚系统透明化并迅速惩治涉贪官员，他还有一套探询民情的方法，除了官方渠道，还包括调查报告、各方投书、媒体报导和亲自探访，有时候还会拜托外地来的朋友，帮忙搜集他无法亲自取得的信息。习近平副主席在与美国大使的谈话中指出，在美国电影中，正义都能得到伸张，而张艺谋等电影人忽略了应推广的价值观，只投外国所好，口味显得很俗。由此可见，决策者的胸襟气度决不是像陈保存之类唯利是图的商人那样低下。因此，我们可以判断，尽管一些小官们只考虑钱与权，但决策者的目的却是社会的稳定与国家的长治久安。我们要注意到，小官们的生与死都掌握在决策者的手中，杭州与苏州两个房地产副市长的人头落地就是明证。谁影响到国家的安定团结与繁荣，谁就得死。同时，即便一些地方政府不听号令，银行可是掌握在决策者手中的，地方政府无法干预金融政策。至于那些将部分地方政府官僚与商人看成铁板一块的人就太可笑了。即便人家有房产利益，我们认为，他们也早已脱手了。

第四，通胀率一旦达到临界点，决策者将没有任何办法可以控制它，通胀将进入自动加速的过程。《世界金融五百年》一书指出：“通货流通速度加快，促成物价上涨率几倍于通货量的增加率。物价上涨越快，存款不如存货的心理越发展，存款通货的流通速度就更快。而货币的流通速度越快，社会有效货币供应更多，物价越发上涨，形成螺旋式推进。另外对通货膨胀的敏感度，心理预期等对通货流通速度的加快也有一定的影响……如果货币流通速度加快，物价的上涨速率将越来越高于通货发行的增加速度。随着货币流通速度的大大加速，增加了社会有效货币供应的数量，加速了物价的飞涨……恶性通胀一旦形成，就会成为一种非人力所能控制的力量，伴随着通货流通速度的加快，物价上涨的速度会几倍甚至几十倍于纸币发行速度。”（《世界金融五百年》下册第88页）

 高通胀猛于虎。“在物价普遍高涨的时代，社会中下层辛辛苦苦存下的钱迅速被通胀这头怪兽所吞噬。对于普通老百姓来说，房产、黄金和股票等资产的投资门槛太高，他们用血汗积累的财富大多都只能存入银行。各种商品和资产的价格不断上涨，货币随之不断贬值，老百姓最终只能眼睁睁看着自己的存款渐渐缩水。而那些富人和权力阶层拥有足够的财富，可以在国内外进行各种投资，他们的身家在高速通胀下不仅不会缩水反而会增值。结果，贫者愈贫，富者愈富。朱门酒肉臭，路有冻死骨，变成了活生生的现实。”（摘自余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文）对于鼓吹房产与通胀的陈保存们，高房价只有百利而无一害，通胀当然影响不到他们，至于国家的命运与百姓的生存，管他洪水滔天，实在不行咱就移民，人头落地也不会轮到咱！

“当通胀达到天文数字时，改朝换代将不可避免的到来。乱世人不如太平狗，人命如草芥成为司空见惯的常态——这便是恶性通胀所导致的严重后果。”（《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》）中国古代宋、金、元政权与近代民国政权的垮台，法国大革命、俄国十月革命，哪一个不是因为通胀而直接引发的呢？（详见《世界金融五百年》一书与《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文）因此，任何决策者为了国家的长治久安与政治稳定都会对恶性通胀保持异常谨慎的态度。面对目前的通胀程度，那种臆测决策者将开闸放水的想法太幼稚了，也太一厢情愿了。

我们再来分析一下现行的一系列与房产相关的政策。首先谈谈新婚姻法与限购令。这些年来，多少女婿为了迎合丈母娘，就着咸菜来供婚房，这成为近十年来的一大潮流。结果原本收入与高房价不匹配的家庭为了结个婚，把几代人的血汗钱都套了进去。新婚姻法规定婚前房产各归各人，若要在婚前房产上加名则需征收3%的税。这意味着结婚不一定非要买房，必然将穷人从房产市场中剔除出去。限购令也起到了同样的目的。除非你是有钱人，才能玩得起现在这个只有有钱人才能玩得起的房产游戏。因此，婚姻法与限购令，尤其是限购令并非像陈保存们说的一样，是决策者在托市，反而是为了保护穷人，将火力集中在炒房投机者与死不悔改者身上。此外，限购令也防止了这些人大量抛盘出场，将风险转嫁给穷人的情况。很多地方降低甚至关闭二手房贷也起到了一个信息甄别的作用。这哪里是什么空调啊，简直就是精确打击的定向爆破！

其次，我们再来看看通过什么政策来降低房产崩盘后的银行风险。银行最近一段时间一直在推销理财产品，而这些理财产品实质上就是房地产证券化。换句话讲，就是将房产风险转移到理财产品的购买者身上。能有能力购买理财产品的人自然能够承受这种风险，而工人、农民与那些连饭都吃不饱的底层与此毫不相干。因此，即便房产崩盘，银行理财产品大跌，社会依然稳定如旧。放开民营资本尤其是高利贷资本接受房地产也是同样的道理，转嫁房地产风险。所以啊，别看高利贷暴富者们现在跳得欢，小心将来拉清单！而提高准备金，冻结保证金，自然是为了保证银行系统的稳定，为即将到来的房产崩盘做充分的准备。

有些人讲，房地产一垮，什么钢铁、纺织、家具等行业都要垮。我们倒认为，房地产垮掉，对于这些行业反而是好事。有心人可以去看看现在建筑用钢的质量低劣到什么程度，而那些生产这些钢材的小钢厂对环境的污染达到了什么样的程度。如果考虑到社会环境与自然环境成本，钢铁行业趁着房产崩盘能像煤炭行业一样得以清理重组反而是一件好事，产业升级才是我国现在最具战略价值与历史意义的大事。至于纺织、家具等行业只会因为房产崩盘而大受裨益。现在的空置房率达到令人惊讶的程度！各地都有大量的“鬼城”!因为那些投机者宁愿将房产空着也不愿低价出租出去，就盼着房产升值，而这股歪风都已经刮到香港了。只有房产崩盘后，房产业回归到实体经济领域后，空置率才会下降，有效需求才会上升，与房产家居相关的行业才能兴旺成长！就像胡锦涛总书记说的，不能浪费我们国家的一寸土地。

至于原本在与房地产行业上下游的大量相关企业与人员，如建筑公司、设计公司与建筑工人，也早就盘算好他们的去向了——荒废几十年的水利建设。对于大量普通购房自住者来说，即便房价跌上50%也并无什么损失，损失的人无非是2008年以来的购房者，对社会稳定不会造成什么严重影响。普通人就当做了一个一夜暴富又一夜回归的黄粱美梦吧！

因此，千万不要以为房地产可以绑架中国——那只是陈保存们的臆想而已。当然也许聪明如陈保存之类的人物早就心中有数，无非是鼓噪更多盲从的人来支持房地产既得利益集团，以延缓他们失势的过程。今天，温家宝总理亲自撰文，再次强调不见通胀控制的成效，坚决不放松调控。这一次，是动真格的了，房价拐点就要到来了，而陈保存们也将被扫进历史的垃圾堆！

等有时间再写第三篇关于房地产的文章。第三篇将告诉大家，为什么长期来看中国的房地产不具有投资价值。