鱼钩排行榜:（扬州）房地产开发企业借款利息企业所得税税前扣除问题

房地产开发企业借款利息企业所得税税前扣除问题

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被查对象：扬州某房地产开发有限公司

基本案情：扬州某房地产开发有限公司是浙江某集团2003年底在扬州投资成立的从事房地产开发的有限责任公司，注册资金1000万元。该企业总用地面积95651平方米，规划开发住宅及商业用房三期，第四期为商业及办公用房。前三期住宅及商业用房总可售面积为113308.19平方米，地下车库兼人防车位292个。其中一期七幢住宅可售面积为45573.43平方米，2005年已销售面积为24283.43平方米，销售收入81150991.71元，销售成本79349801.64元。该企业2004年度房屋预售收入为6336737.98元，经北京某税务师事务所扬州分公司审核后的应纳税所得额为427706.50元,申报缴纳企业所得税141143.14元。2005年度申报销售收入为91609885元，经某税务师事务所扬州分公司审核后的应纳税所得额为734058.83元,申报缴纳企业所得税242239.41元。

        检查人员发现该公司注册资金仅为1000万元，但2003年10月通过拍卖取得面积为143亩103号地块就耗资21164万元。通过检查。该企业2004至2005年度各种帐册、凭证、财务会计报告和企业所得税纳税申报表,询问了相关人员, 检查人员发现该公司在一期完工开发产品中包含借款利息13539410.32元，其中银行借款利息5812407.43元，浙江某集团借款利息7727002.89元，具体为：

        2003年9—12月借款利息：1754504元（月利率0.62%）

        2004年1—6月借款利息：4251341.73元（月利率0.62%）

        2004年7—9月借款利息：1369787.28元（月利率0.62%）

        2004年10—12月借款利息：2092926.25元（月利率0.68%）

    而同期银行借款利率为0.5089%。该企业在2005年一期房屋销售成本中列支超过银行同期贷款利率的利息803699.98元。

法律依据：国税函【2002】第837号文件规定：集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影

响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款，因此，对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受《企业所得税税前扣除办法》第三十六条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本５０％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发【2006】第031号）文件规定：利息，按以下规定进行处理：
　　（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
　　（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
　　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，该房地产开发有限公司的上述行为已构成偷税，扬州市国家税务局稽查局将对其作出补税、罚款和加收滞纳金的处理、处罚决定。

几点思考：1、房地产业具有投资金额大、投资回收期长、资产负债率高、运作程序复杂等经营特点，房地产开发企业特别是注册资金较少的房地产开发企业往往存在银行和其他金融性借款、非金融性借款、关联企业间的融资借款等多种筹资方式。各种借款、融资利息进入房地产开发成本后，都涉及能否税前扣除问题。

          2、.国税发【2006】第031号文件规定：“利息，按以下规定进行处理：（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除；（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。” 检查人员在实际操作中遇到以下问题：

（1）集团内各成员企业之间资金调度频繁，对其属于自有资金还是金融机构统一借款的界定难度较大；

（2）开发企业向各金融机构借款利率各不相同，向不同地区金融机构借款利率也不相同，给房地产开发企业借款利息可税前扣除金额的计算造成困难。

2006/11/13