龙迹男鞋:律师解读重庆08版商品房买卖合同

    房交会已向我们发出热情的邀请，开发商在绞尽脑汁设计诱人的销售方案，潜在的购房人正翘首以待。考虑到“买的没有卖的精”的现实，我将为你浅析于2008年8月1日启用的新版《重庆市商品房买卖合同》示范文本（下称新合同），希望能为你愉快的购置雅居有所帮助。

一、关于新合同的显著变化   

与05版范本相比，新合同将《物权法》列为订约法律依据并据此考虑了交易物权为乙方多人共有的情况及物权人自愿预登记的情况。同时，为便于购房人在更大范围内有效比较，还增列了建筑面积单价必填事项，这都是顺应时势的明智之举。

在总结以前房屋买卖常发纠纷的基础上，新增了了不少颇具亮色内容：创设并定义了“物理层”、“名义层”这一必填事项；明确要求约定层高、净高这一能推知楼板厚度（注意：不代表现浇厚度）的数据；“屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人所有”更是让购房人得益多多；对按揭贷款是否成功的处理方式及其责任作了看起来还算公平的约定；将“建筑容积率”的提高明确到“规划、设计变更”之中则是薄书记强力反腐的成果，其对购房人的保护和对开发商及官员的威慑甚至强于已有法律的明确规定。前述变化，不仅是明确了许多不确定事项，减少了交易纠纷，更重要的是对开发商增强了制约作用，更有力的保护了购房人的合法权益。

二、关于“退房”约定的缺失

    新合同仍然没有对房屋漏水、裂缝、空鼓、倾斜等严重影响居住的情况购房人是否有合同解除权的约定，而现实中常常是购房人在开发商不耐烦的修修补补中煎熬。实际上，出现上述情况最让购房人烦恼，无异于拿钱买罪受。若能明确出现上述情况并达到某种程度后，就给予购房人合同解除权并获得相应赔偿，则可更充分的保护购房人的合法权益，解除其不应有的烦恼。

三、关于公共设施项目约定的补充

    新合同第十七条仍沿用了以前的规定，没有一丝进步。范本中对园区出行和区内道路、公共绿地、幼儿园、会所、体育设施、公共停车场、园区内公共厕所等都应该约定达到使用条件的日期。不管是买房自住或投资的购房人，一个设施齐全、环境优美的园区都是非常重要的。北京的合同范本就做得好些，连建筑物隔声情况及所在的地声环境状况都要明确约定，这对开发商在项目规划、设计及建设方面提出了更高的要求，当然，其结果肯定是开发商的产品更符合可持续发展观的要求，更能体现中央以人为本的精神。

我们重庆的购房人可以对照开发商的宣传（沙盘、楼书及口头承诺等），在合同空白处进行相应约定，以促使开发商保证承诺的园区品质，避免开发商将来违约而逃避责任。

四、关于商品房的销售依据

   合同第二条注明预售商品房的依据之一是《商品房预售许可证》，但你要看仔细了，预售许可证上是否明确了你购买的这一部分。即使预售许可证上明确了你所购买的部分，你也有可能买到违法建筑。因为开发商可能违反建设工程规划许可内容施工，而地房局又因诸多原因可能给开发商颁发违法部分的预售许可证。一旦规划局依法纠正开发商违法行为（拆除、更正、补办手续等），则你的购房梦可能破灭或引发不必要的纠纷。

    为安全起见，你可以要求开发商展示项目建设工程规划许可证及其批准的建设施工图（含总平面图和分层平面图等），这样就一目了然了。

五、关于实质上并不公平的违约责任

    请小心了：购房人逾期付款超过约定期限，合同解除权在开发商，即是否能继续履行合同，须看开发商脸色。遇房价上涨较快时，开发商多数会选择解除合同，则购房人将自咽买房目的落空同时还得支付违约金等费用的苦果。在第五条的按揭贷款违约责任第2项更是藏有危险陷阱，金融危机之下，贷款银行严苛的审查很可能让你的贷款申请无法通过，而责任一般都是购房人的，这时购房人一般都难以用现金付完全部房款。这将让购房人成为菜板上的肉——任人宰割，面临银行可能收房和承担各种诉讼费用的“悲惨”局面！

    而开发商逾期交房超过约定期限，购房人虽然也可以选择解除合同，请求退款和支付违约金，但买房目的却已落空。所以，对于因开发商严重违约，长时间不能交房而选择解除合同的，违约金不能约定太低。以已付款30万元、违约金支付比例2%算，违约金才6000元，连贷款利息都不及，对开发商没一点压力，特别是对故意囤积居奇等待涨价而恶意违约的开发商而言更是不肖一顾，但对于购房人来说损失就大了：时间让你失去了良好的交易机会，房价又升高了。

六、关于合同登记和产权登记的时间和义务

    合同第十二、十三条中关于合同登记备案、办理《房地产权证》等的时间10日、30日和60日的约定，是指向政府部门“申请办理”的时间，而不是“办理完毕”的时间。合同中设定了“甲方”和“甲乙双方”办理两种模式，若选择后者则在理论上双方都将消耗同样多的时间在每一个购房人办理合同登记备案或《房地产权证》的事项上，不管对哪方都实在没有必要。建议购房人在保留一份商品房预售合同原件的情况下，还是选择由开发商“甲方”办理，这在避免各种程序麻烦的同时，还可在开发商违反此项约定时追究其违约责任。当然，购房人最好在这个过程中适时到房交所去查询了解一下，便于尽早发现所购房屋有无权利瑕疵，避免自己的权利受到损害。

需要特别提醒的是，两个登记中都明确约定了购房人在一定时间内向开发商提供办理上述登记所需资料的义务，该义务的履行是要求开发商完成约定登记义务的前提。为了分清可能发生违约的责任，购房人应保留已向开发商提供办理登记所需全部个人资料的相关证据。

七、关于前期物业服务合同

   合同第二十一条约定：“乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，将所购房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约”易设陷阱。开发商与哪个物业公司签订的《前期物业管理服务合同》？这个物业公司的业绩怎样、信誉如何？《前期物业管理服务合同》的具体内容是什么？可能潜藏着不少霸王条款或陷阱（甚至是强盗条款：如刚性的合同期限、指定的装修公司、超高的装修保证金和垃圾处置费、强迫接受不必要的高额有偿服务、极高的物管费、停车费收费标准等），让你防不胜防。建议购房人在与开发商签订购房合同前仔细阅读开发商签订的《前期物业管理服务合同》和制定的《业主公约》，权衡利弊后再决定是否与其签订购房合同，且《前期物业管理服务合同》与《业主公约》应该成为购房合同的附件。

    至于“物业专项维修资金”则可根据情况决定直接向政府管理部门缴付或交付给代收人开发商。

八、否定政府意志的“合同补充协议”

与以前的合同范本相比较，新合同示范文本在公平性和全面性上都有较大的进步，因政府要求必须使用该示范文本，所以新合同反映了重庆市政府的意志，更多的体现了政府执政为民的精神、愿望。但新合同以“附件五”的形式让开发商可以自制“合同补充协议”，于是新合同的许多条款又形同虚设，许多难得的亮点又失去了光彩。开发商欢呼雀跃，竞相聘请律师，在此处大做文章，否定前面对开发商不利的条款，增设对开发商有利而对购房人不利的条款。

购房人对此只有两种选择：若合同补充协议对自己可能造成极大损害，放弃该楼盘，另选楼盘；与开发商据理力争，对新合同中已有相应约定，又重复增设并改变其公平性的条款进行删除，新合同中确无约定而增设的条款，要求具有公平性。

九、关于争议解决方式的选择

    若与开发商发生了争议，仲裁或诉讼都是依法解决纠纷的方式。其中：仲裁方式程序简单、快捷、一裁终局，但双方必须有关于仲裁的约定，另外仲裁委一次性收费略高一点;诉讼方式程序严格复杂、两审终审、时间较长，但每次法院收费略少。购房人可根据自己资金实力、时间多寡等因素在签订购房合同时预选。

    【大家都希望自己的交易顺利、漂亮、符合自己的利益原则，一切都在自己掌控中。实战中的情况千变万化，普通的购房人要准确把握有一定难度，有必要找专业的律师进行相应的咨询或陪购，尽量避免纠纷产生后诉讼成本（金钱和时间）的支出，让自己买得放心、住得舒心。】

陈龙律师于2009年5月20日