九乡新闻网龟头炎早期症状红点:高位变现商铺急出手 成都商业地产投资趋理性
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/13 20:40:42
高位变现商铺急出手 成都商业地产投资趋理性
来源：四川日报 2011年10月13日09:54 我来说两句(0)成都出台“限购令”后，商业地产项目的投资热潮逐渐升温，到如今可谓炙手可热。然而，在这股热潮中，一些投资者已萌发急流勇退之意，试图在商铺价格高企时兑现盈利，开始“跑路”。
收益丰厚
二手商铺高位“出逃”
记者在国庆节期间发现，金沙国际花园一房产中介门店在一夜之间，居然挂出10余间商铺的转卖信息，而且大多数是位于金沙遗址公园周围的优质商铺。此外，在商铺密集的羊西线和双楠商圈，也有不少转卖的二手商铺。随后，记者采访了多家房产中介店铺职员，他们普遍表示，最近要求转手出卖二手商铺的房东明显增多，比起前两三个月，二手商铺挂牌出售率增加了两三成。对此，业内人士的普遍看法是——这些商铺的房东试图在高价位时兑现盈利。
对比当初的购买价和现在的市场价位，绝大多数二手商铺的价格已经翻了一两倍，这些商铺的房东们获利颇丰，而且时间仅仅两三年。以金沙遗址公园周围的商铺为例，在楼市最低迷的2008年底和2009年上半年，这一区域的一楼底层商铺售价为9000元-1.5万元/平方米，如世纪金沙均价为1.1万元/平方米，华府金沙和祥域的商铺售价为1.2万-1.5万元/平方米。仅仅3年后的今天，同样一平方米的商铺，世纪金沙商铺报价4万元以上，对面新开发未交房的西贵金沙商铺成交价达5万元以上；华府金沙底商现在报价5万元以上，对面新近交房的中大金悦金沙底商现在报价达6万元。假如同一房东当初买100平方米的商铺，3年后的今天差不多要赚三四百万元，这样的投资收益相当丰厚。
尽管商铺售价普遍高涨，但这些商铺的租金并没有随之水涨船高，虽然商铺租金有所提高，但涨幅并没有售价涨幅大，而且不少商铺经营户的经营举步维艰，甚至有多家商户有转让商铺的想法。在金沙、西单、双楠、羊西线和城南桐梓林等多个商圈，记者均发现多个经营户想转让商铺。不过，这些想转手的经营户也不容易出手，金沙古韵的3间底层商铺转让的信息挂出了近一年尚未脱手。
房东“跑路”
折射商业地产投资风险
高价位时兑现盈利，这只是二手商铺房东转卖的表面原因。四川和智信营销策划公司总经理罗远中认为，不少商铺经营举步维艰，租金上涨相对较慢，才是一些二手商铺房东想在高价位时兑现盈利的直接原因。四川大学经济学教授杨文武表示，二手商铺是观察整个商业地产状况的重要窗口，近期二手商铺房东“跑路”的更重要原因有三：楼市持续疲软、商业地产开发量剧增风险增大、银根持续收紧等。
首先，“限购令”等调控政策的持续推行，各地楼市持续疲软，房价行将下跌已成为业内人士的共识。10月11日，中国银行发布2011年第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。事实上，早在两三个月前，部分商铺投资者就意识到，住宅价格下降的趋势难免，势必带动商铺价格下降。
其次，开发量剧增，商铺投资风险凸显。由于2008-2009年土地市场不景气，为了避免推出住宅用地的流拍风险，许多地方政府力推商业用地、城市配套用地、工业用地等，导致商业地产近两年来集中面市。据悉，成都在建及待开发商业项目仅综合体数目就已到达82个，而且不少项目单个开发面积就达百万平方米，成都龙湖时代天街就是一个面积超百万平方米的“巨无霸”。据吉信行统计，本次秋交会展出的29个商业项目的总面积达到了2089.88万平方米。此外，由于住宅投资被严格限制，大量资金转向投资商铺，导致商铺价格飙升，投资风险凸显。据吉信行统计，秋交会参展商铺售价快速上涨，市中心片区商铺售价已经达到10万元/平方米，而租金水平则比较低，也令一些商铺投资者不寒而栗。
第三，受银根紧缩政策影响，商业地产按揭贷款越来越难。业内人士认为，依靠宽松货币政策进行楼市扩张的时代已不再。11日，记者向四川一家省级银行信贷负责人求证，该人士表示：信贷收紧是各家银行的共同行动，就是购买首套住房，利率不仅没有优惠，还要上浮10%左右，以控制风险。而对于商业地产，无论新老商铺，尽管目前没有叫停，但首付至少 5成，利率要上浮 20%-30%，而且很难获得银行的审批通过。受此影响，试图以商业地产开发来规避“限购令”的制约，从而谋求大发展的开发商，近期已遭遇比较严重的销售危机。在商铺投资者开始观望，商业地产销量持续下降的情况下，不排除开发商进行降价促销，而结果往往比住宅的情况更糟。