:业内人士解答如何投资商铺（1）

    [主持人] 二位都是商铺投资的行家里手，一定有很多实用的信息传递给我们，网友“秋日百合”：请问谢琳，商铺投资需要考虑的主要因素是哪几方面？

    [谢琳] 商铺投资地段是首位重要的，在我们看来，和地段同等重要的有人流量、可视性、可达性，以及投资的安全性是投资商铺几个重要的因素。

    [主持人] 网友“空气真好”：请问谢总，如何把握商铺所在区域的升值潜力？

    [谢琳] 商铺的投资无法按照今天的市场来看未来市场的变化。比如我们操作的“中国红街”是在三里屯的核心区域，这个区域不是传统的CBD核心区，也不是三元桥的核心区。为什么现在客户这么追捧我们的产品，因为我们所有的客户能够跟我们用动态、前瞻、发展的眼光看待一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力，不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化。

    [主持人] 有没有硬性的指标能够反映出这个区域将来的升值潜力？

    [谢琳] 作为商铺，分成不同的形态，如果按照大的划分可能有SHOPPING MAIL、社区商业、街区商业。如果今天以商铺探讨，在我看来商铺应该是属于街区商业。街区商业对整个区域的发展，包括服务半径是有要求的，因为它不同于社区的商铺，社区商铺只服务于在周围半公里的居民，街区商铺服务的半径会延伸再延伸。

     [主持人] 网友“花钱找罪受”：您二位谈谈，产权式商铺所承诺的投资回报怎么保证，这里面的风险到底有多大 ？

    [徐伟成] 最近在北京，各地有很多是产权式的商铺，会有租金回报保证的。我奉劝各位投资者一定要小心和谨慎。对国际性的物业顾问公司，我们一向的宗旨是希望各位投资者相对冷静和客观，理性的看待产品升值的潜力和租金的涨幅。现在开发商以租金回报为保证，说明第一，他对物业非常有信心，可以统一业态招商，我包租2年统一做经营管理。比如一楼卖香水、化妆品；二楼卖女士名牌服装；三楼卖服装，统一购物中心进行卖场式的经营。第二，开发商对自己的产品、对自己商业的项目心理非常有底，非常有信心。他可能也会承诺给消费者，有3年、5年的回报。最近也发生不少案例，承诺给消费者每个月8％的回报率，但没有返回给消费者。如果消费者因为一时的冲动，觉得投资放在银行利率很低，不如放在商铺，他承诺给你8％、10％的回报率。投资者一定要精明、谨慎。

    主持人] 网友“贵在执行”：请问谢总，商业地产的投资回报率要高于住宅，同时存在风险，最主要的就是商业势态是否能够形成！商业地产是先有人气，还是先建市场？形成市场的关键因素有哪些？投资者如何看的准：商业地产商描绘的美好前景是否有可实现性？

    [谢琳] 我觉得先有人气，商业一定要有人气。关于投资回报率问题，投资商业在中国是这几年的事情，承诺给客户8％、10％的利润返回，它跟国际的惯例是不能接轨的。在国外商业的投资回报率大概在5％、6％、4％都有，这是国际的惯例。现在中国整个商业的价值还没有提升到最高，在国外商业跟写字楼价格能差到几倍，包括在香港。北京的价差写字楼卖到1万4、商业卖到2万多、3万多是很正常的，南方城市好一些，商业的价值在国内还没有凸显。现在消费者怎么判断，开发商刚刚做商业，由于法规不健全，由于没有经验，开发商难免用投资住宅的心态和操作手法去运作商业。我们做“中国红街”觉得不是这样的，商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品，进而推到什么人会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁，在反推到我们作为开发商应该建什么产品贯穿从购买、经营到消费的过程。之前大家想做商业，价格要卖得高，他可能忽略未来要和商业怎么组合、和住宅怎么形成互补，包括产品自身层高、使用率、展示面。

    [谢琳] 他们在产品的细节上没有太多的研究。现在市场越来越规范，因为竞争很激烈，开发商对产品的考量越来越精准、细腻。现在的产品在逐渐完善的过程中，未来的开发商也能够做到这一点，对产品做了精准的定位，已经知道装什么业态会非常好，要做市场测试。我们做“中国红街”的时候，基于之前倒推的四个运营模式为产品做定位，我们已经开始大量的招商工作，我们的业态很合乎区域的市场。开发商要考虑未来产品在运营上怎么下工夫。今天的开发商不但要考虑如何把产品推到市场，应该考量的是整个项目如果由我开发，我卖出去以后应该赋予它的经营状态，使它一开幕就很火爆。以及之后的1、2年如何把商业养火，最短要半年、一年的时间。开发商不仅要看眼前的事情，而是要看以后的3年、5年能为业主做什么事情。

    [徐伟成] 我再补充一下。从项目策划、研究的角度看，消费群有两个类型，中国现在的义乌是小商品批发市场，全国各地都会来义乌采购。我们讲商业区、商业中心都以零售为主，会牵扯到人类学里的消费心理，涉及气候的因素、交通的因素。我们做策划的时候，从微观的消费心理分析，先计算商业地点、周边辐射居民的总人数、道路的交通系统，才能盖多大的面积。先有市场还是先有消费群，市是一堆人集中在一起，场是一个地方，为什么有市，在古代有一个地方供别人买卖，叫“市”，这个地方很适合人交换和买卖。现在已经发展到不同的商业形态，形成了很多的商业中心，国贸中心、嘉里中心、金源SHOPPING MAIL。从零售的角度，我们先研究地域，到底适合建什么类型的购物中心、多大面积，是中档、高档还是中低档。

    [徐伟成] 去年我听过北京顺义区有一个小镇，他想把上海新天地的概念搬到那里。他的勇气可嘉，但是问题是从商业的角度，零售是非常科学的，唯一有艺术的成分是产品最后怎么包装，但是前期我们从外国发展商业策划、零售研究的经验看，还是要朝着理性态度发展。中国以前陆续出现大的购物中心，刚刚开始会发现购物中心某个时刻经营得很成功，可能因为当时消费者的一种惯性。就好象几年前人们都往城外搬，现在又觉得城里舒服往城里搬。

    [主持人] 网友“空气真好”：请谈谈气候对商铺投资的影响。

    [徐伟成] 气候的问题比较笼统，我再细化一下。国内南方和北方的气候有明显的区别，南方冬天很少是零下。气候也会影响一个城市的布局和人的消费心理。北京是一个非常特殊的城市，冬天比较冷，北京冬天路比较宽，风也很大。你很少看到商业街有很多人，除了西单和东单。我要过一条60米的街道、马路，我请愿打车回家，多呆一会我会着凉。沈阳和大连很冷，为什么老是人满为患，跟他街道、消费心理有关系，冬天他们越冷越喜欢逛街。投资商铺除了气候对投资的影响，也要考虑当地城市的规划、道路的规划，还要考虑当地的消费文化、生活习惯。我原来住在西边，以前北京8点以后整个西边都是黑的，东边会灯火通明。所以没有一个简单的方程式告诉你，或者输入一个方程式告诉你如何投资，如果有这个方程式，我们也没有工作可做了。商铺的投资，每一个消费群最少都要投资几十万、几百万，立竿见影的投资项目现在已经不多了。“中国红街”项目比较了解北京市场，有诚意的开发商慢慢投入这个市场是一件好事，消费者要擦亮眼睛，拭目以待。

    [主持人] 徐总虽然是香港人，但对中国内地的情况却这么了解。

    [谢琳] 开发商扮演的是开发的角色，到明年后年开发商不单是扮演开发的角色，要考虑的问题会非常多。徐总引申到气候对整个产品的影响。我最认同徐总讲的建筑的尺度、规划的尺度。比如，两广临街的商业楼一直不火，不是那个地方没有消费水准，我们会看到酒店用品专卖、车行，是它的尺度不好。我从这条街看到对面，但很难走过去，只有两个天桥。我认为它整个规划是相对失败的。我们反过头讲，老秀水在的时候，冬天大家都是摩肩接踵去感受近距离接触的尺度。我们作为开发商，发现现在投资商铺的客户跟两三年前是不同的，他们在思想意识上已经有了质的飞跃。以前做商业的朋友，他们只拿着计算器跟你算投资回报，但回报率是你当时根本看不到的，因为你买的是预期。我们今年做“中国红街”产品的时候发现现在投资商铺的客户是非常理性的，非常有前瞻的眼光，他们完全可以用动态、前瞻的眼光看待一个区域的发展、变化。

    [主持人] 这位网友接着问：我还想知道，是不是在商品房比较成熟的社区，商铺自然就顺理成章地成了待开发的香馍馍？

    [谢琳] 还是要看商圈的服务半径。如果一百万平米的商品房，在一个相对比较偏远的区域，他的商业价值只服务百万平米的社区，只是一个社区的商业。如果在核心区域，他的服务对象是整个的区域，服务半径会很大，是辐射到整个朝阳区、海淀区。

    [主持人] 我和网友有一个同感，我采访到房地产界的朋友，好象一夜之间都投资商铺去了，为什么大家现在都非常看好商铺的投资？

    [谢琳] 住宅的供应量很大，选择性也很大。无论是业内的朋友还是从事其他行业的朋友都清楚地看到，比如你投资一个住宅，你的租户可能一年、甚至半年就走掉了。如果投资商铺会签10年、8年的约，投资回报率会很稳定。没有投资户花了很多钱就签一年的合同，最短也要签三年。

    [主持人] 网友“集体饿的翻白眼”：商铺投资的回报率多少合适？多少年收回成本是最合理的呢？有的商铺说回报率很高的！不知道可信不可信？

    [谢琳] 我认为不可信。要看投资的朋友关注的是投资的安全性、稳定性还是短期的回报性。