辽宁广电集团家庭影院2:《珠三角空城计》：惠州CBD部分楼盘入住率不及三成
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/10/04 06:49:32
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惠州江北CBD建设"大跃进" 高楼大厦拔地而起
2011年4月30日，号称惠州最大的单体购物中心华贸天地试营业，包括惠州市委书记黄业斌、惠州市长李汝求等市领导悉数出席，隆重的场面可谓难得一见。华贸天地所处的区域，正是目前惠州楼市最炙手可热、被誉为惠州CBD的江北。
随着《惠州市江北中心区详细规划》出台，江北被定位为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，即未来惠州的CBD。受到CBD规划、轻轨等利好因素刺激，江北的房地产业发展如火如荼，包括合生、富力、万科等大型开发商纷纷进占江北，一座座高档住宅拔地而起，也带动了江北房价快速攀升。
“三年内将买不到10000元/平米以下房子”
江北——这个被售楼小姐称为“三年内将买不到10000元/平米以下房子”的片区，可谓惠州楼市的一个缩影，在这里你可以看到高档住宅楼不断拔地而起，轻轨、CBD等众多概念把当地房价不断抬高。“江北就是目前惠州最火热的区域，普通的新房已经卖到6-7千，高档的更是卖到1万以上”，在前往江北的路上，出租车司机向网易房产表示。
深圳投资客涌入
当出租车来到江北，记者发现，这里高耸的高档楼盘屡见不鲜，色彩鲜艳的楼盘广告更是随处可见，但与广州珠江新城、深圳福田等CBD区域不同，这里人烟稀少，即使是下午六点的下班高峰期，路上也不会有丝毫堵车，这与我们印象中车水马龙的景象完全不同。
“这边大部分都是深圳客投资买房，他们大多数买了之后不装修就放在这里，以后方便转手” ，面对记者的疑惑，中介销售微笑地表示，江北的购房人群主要以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客。
大量全新毛坯的“二手房”
“先生要不要看房？我们这里有两套现房可以马上去看”，当记者来到位于江北的新盘项目--盛世华府旁边的一家中介门口，年轻帅气的中介销售马上过来搭讪。令人意外的是，在中介门口推荐的二手房源里，大部分都是全新毛坯的“二手房”，带装修的二手单位反而屈指可数。
不管是坐拥CBD尊贵地位的江北片区，还是同属于惠城区的新贵水口片区，空置的房子到处可见
记者随着中介销售来到盛世华府一期14楼的一个单位，沿途所见，社区大院里人际罕见。据中介销售介绍，一期单位于2009年开售，去年5月入住，但记者粗略数了一下，一栋48户的一期大楼里，入住不足16户，收楼接近一年时间，但入住率不足30%。
记者随后来到盛世华府三期的销售大厅，销售人员以为记者也是深圳来的投资客，不停地“炒作”江北的轻轨概念与房价上涨潜力。“目前第一、二期单位已经卖完了，三期开盘不到一个月已经抢购大半，现在只剩下100多套”，销售人员指着沙盘向记者表示，江北的轻轨将在三年内开通，届时你在这里将买不到10000元/平方米以下的房子。
亮灯率不足30% 令人难以相信这是一个早在2008年底收楼的楼盘
在盛世华府旁边的水云居等小区，也鲜有人家开着灯。记者在晚上8时许抵达楼盘看到，家里亮着灯的户数不足30%，一片漆黑的镜像令人难以相信这是一个早在2008年底收楼的楼盘。
但与江北相比，同属于惠城区的水口片区空置情况更为严重。晚上8时30分，记者乘坐出租车来到水口片区的知名项目珠光御景湾，该项目一期住宅已经全部售罄，并且于2009年12月26日开始收楼。但就记者现场所见，珠光御景湾彷如一座死城，在豪华的住宅大楼里，入住率甚至不足10%，旁边的江南御景情况则稍好一些，但也仅有三成左右的房间亮灯。
在晚上8点多时候的盛世华府，几乎感觉不到有人入住的痕迹。
“晚上八点之后最好不要出门”
“在这里八点以后你最好不要出门，周边的人气实在太差，治安情况也相当恶劣”，出租车司机告诉记者。
惠州房价快速飞涨 势头有增无减
作为惠州市的政府所在地和中心区，惠城区2010年商品房均价达到5725元/平方米，位居惠州全市之首。到了今年3月份，惠城区商品房均价更是飙升至6110元/平方米，上涨的势头有增无减。
“惠州这两年房价快速飞涨的背后，显然是外地投资客拉动，惠州本地需求并不大，本地人也没有这样的消费力”，综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁接受网易房产采访时表示，惠州经济在广东省处于中下水平，地方政府只有依靠卖地发展房地产的方式补充财政收入，但这种无疑是自杀式做法，因为惠州自住的比例太低，房价也严重脱离了当地消费水平，政府没有能力完善城市配套，没有能力提供产业就业支持，也无法形成人口聚集，最终只会造成一座又一座的空城。
惠州楼市未必具有相应的“刚需”承接力
资深房地产专家韩世同也认为，深圳与惠州的关系就像是城市组合群，随着深圳新增供应越来越少，加上被限购，深圳投资性需求只能向惠州等周边城市输出，导致惠州房价被抬高；但另一方面，惠州本土经济缺少足够的产业支撑，这些被深圳投资客买下的房子，大多数本地人租不起，只能买下来放着等待高位出手，这就是泡沫的表现。
在惠州的另一个区域大亚湾，更是成了全国闻名的“空城”
好了伤疤忘了痛 历史总是惊人的相似？
著名地产研究人士尹香武认为，一旦再次遇到楼市下降周期，像惠州这种投资比例过高、供过于求的城市由于缺少承接力，会跌得特别快，就像是一口深井，爬了进去你就别想上来。“上世纪90年代，惠州的淡水镇便因房地产泡沫而闻名全国，最有名的莫过于′熊猫汽车城′，忽悠了全国很多买家到那里投资，结果泡沫破裂了，那些投资客血本无归，直到今天淡水镇到处都是烂尾楼”，韩世同直言，在惠州房地产发展如火如荼的今天，千万不能忘记惠州20世纪90年代的房地产“高温后遗症”带来的教训。 [详细]
01盛世华府位于惠州江北CBD核心区域
盛世华府位居江北CBD核心生活版图，周围计划有体育馆、市民乐园图书馆、惠州市文化艺术中心、市民中心、会展中心、科技馆、博物馆等配套。
02盛世华府门口的休息地带 看起来很漂亮
盛世华府附近的中介销售表示，江北的购房人群主要以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客。
03盛世华府一期 2010年5月入住 大部分仍无人居住
“江北是这几年才发展起来的，这里的房子大部分是深圳人买来投资，买了之后丢在这里就不管，本地人在这里根本买不起房，所以没有什么人气”，出租车司机带记者到楼盘后说。
04盛世华府一期全部采用观光电梯 目前入住率很低
盛世华府一期全部采用观光电梯，这在惠州住宅还是第一家。
05在晚上8点多的时候 我们再次来到盛世华府 几乎感觉不到有人入住的痕迹
在晚上8点多的时候 我们再次来到盛世华府 几乎感觉不到有人入住的痕迹。
06盛世华府楼下的道路也是很宽敞 不过就是没什么车辆
盛世华府周边道路宽敞，但人流车流较为稀疏。
07盛世华府旁边的水云居小区
08水云居小区附近道路宽敞 但没什么车辆
09这是白天来过的水云居小区 到了夜晚接近9点的时候 依旧没多少房间亮灯
这是白天来过的水云居小区 到了夜晚接近9点的时候 依旧没多少房间亮灯。
10 在去往珠光御景湾的路口竖立着大气的楼盘广告 不过周边实在很荒凉
在去往珠光御景湾的路口竖立着大气的楼盘广告 不过周边实在很荒凉。
11 晚上8点半拍摄到的珠光御景湾 其实小区挺气派 不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”
晚上8点半拍摄到的珠光御景湾 其实小区挺气派 不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”。
12 晚上的珠光御景湾
我们看到的珠光御景湾这片楼盘其实都一早卖光了 不过这种入住率实在是太低了。
13 江南御都
珠光御景湾附近的小区江南御都 入住率稍微高点。
14 惠州江北片南区规划
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惠州江北CBD建设"大跃进" 高楼大厦拔地而起
2011年4月30日，号称惠州最大的单体购物中心华贸天地试营业，包括惠州市委书记黄业斌、惠州市长李汝求等市领导悉数出席，隆重的场面可谓难得一见。华贸天地所处的区域，正是目前惠州楼市最炙手可热、被誉为惠州CBD的江北。
随着《惠州市江北中心区详细规划》出台，江北被定位为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，即未来惠州的CBD。受到CBD规划、轻轨等利好因素刺激，江北的房地产业发展如火如荼，包括合生、富力、万科等大型开发商纷纷进占江北，一座座高档住宅拔地而起，也带动了江北房价快速攀升。
“三年内将买不到10000元/平米以下房子”
江北——这个被售楼小姐称为“三年内将买不到10000元/平米以下房子”的片区，可谓惠州楼市的一个缩影，在这里你可以看到高档住宅楼不断拔地而起，轻轨、CBD等众多概念把当地房价不断抬高。“江北就是目前惠州最火热的区域，普通的新房已经卖到6-7千，高档的更是卖到1万以上”，在前往江北的路上，出租车司机向网易房产表示。
深圳投资客涌入
当出租车来到江北，记者发现，这里高耸的高档楼盘屡见不鲜，色彩鲜艳的楼盘广告更是随处可见，但与广州珠江新城、深圳福田等CBD区域不同，这里人烟稀少，即使是下午六点的下班高峰期，路上也不会有丝毫堵车，这与我们印象中车水马龙的景象完全不同。
“这边大部分都是深圳客投资买房，他们大多数买了之后不装修就放在这里，以后方便转手” ，面对记者的疑惑，中介销售微笑地表示，江北的购房人群主要以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客。
大量全新毛坯的“二手房”
“先生要不要看房？我们这里有两套现房可以马上去看”，当记者来到位于江北的新盘项目--盛世华府旁边的一家中介门口，年轻帅气的中介销售马上过来搭讪。令人意外的是，在中介门口推荐的二手房源里，大部分都是全新毛坯的“二手房”，带装修的二手单位反而屈指可数。
不管是坐拥CBD尊贵地位的江北片区，还是同属于惠城区的新贵水口片区，空置的房子到处可见
记者随着中介销售来到盛世华府一期14楼的一个单位，沿途所见，社区大院里人际罕见。据中介销售介绍，一期单位于2009年开售，去年5月入住，但记者粗略数了一下，一栋48户的一期大楼里，入住不足16户，收楼接近一年时间，但入住率不足30%。
记者随后来到盛世华府三期的销售大厅，销售人员以为记者也是深圳来的投资客，不停地“炒作”江北的轻轨概念与房价上涨潜力。“目前第一、二期单位已经卖完了，三期开盘不到一个月已经抢购大半，现在只剩下100多套”，销售人员指着沙盘向记者表示，江北的轻轨将在三年内开通，届时你在这里将买不到10000元/平方米以下的房子。
亮灯率不足30% 令人难以相信这是一个早在2008年底收楼的楼盘
在盛世华府旁边的水云居等小区，也鲜有人家开着灯。记者在晚上8时许抵达楼盘看到，家里亮着灯的户数不足30%，一片漆黑的镜像令人难以相信这是一个早在2008年底收楼的楼盘。
但与江北相比，同属于惠城区的水口片区空置情况更为严重。晚上8时30分，记者乘坐出租车来到水口片区的知名项目珠光御景湾，该项目一期住宅已经全部售罄，并且于2009年12月26日开始收楼。但就记者现场所见，珠光御景湾彷如一座死城，在豪华的住宅大楼里，入住率甚至不足10%，旁边的江南御景情况则稍好一些，但也仅有三成左右的房间亮灯。
在晚上8点多时候的盛世华府，几乎感觉不到有人入住的痕迹。
“晚上八点之后最好不要出门”
“在这里八点以后你最好不要出门，周边的人气实在太差，治安情况也相当恶劣”，出租车司机告诉记者。
惠州房价快速飞涨 势头有增无减
作为惠州市的政府所在地和中心区，惠城区2010年商品房均价达到5725元/平方米，位居惠州全市之首。到了今年3月份，惠城区商品房均价更是飙升至6110元/平方米，上涨的势头有增无减。
“惠州这两年房价快速飞涨的背后，显然是外地投资客拉动，惠州本地需求并不大，本地人也没有这样的消费力”，综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁接受网易房产采访时表示，惠州经济在广东省处于中下水平，地方政府只有依靠卖地发展房地产的方式补充财政收入，但这种无疑是自杀式做法，因为惠州自住的比例太低，房价也严重脱离了当地消费水平，政府没有能力完善城市配套，没有能力提供产业就业支持，也无法形成人口聚集，最终只会造成一座又一座的空城。
惠州楼市未必具有相应的“刚需”承接力
资深房地产专家韩世同也认为，深圳与惠州的关系就像是城市组合群，随着深圳新增供应越来越少，加上被限购，深圳投资性需求只能向惠州等周边城市输出，导致惠州房价被抬高；但另一方面，惠州本土经济缺少足够的产业支撑，这些被深圳投资客买下的房子，大多数本地人租不起，只能买下来放着等待高位出手，这就是泡沫的表现。
在惠州的另一个区域大亚湾，更是成了全国闻名的“空城”
好了伤疤忘了痛 历史总是惊人的相似？
著名地产研究人士尹香武认为，一旦再次遇到楼市下降周期，像惠州这种投资比例过高、供过于求的城市由于缺少承接力，会跌得特别快，就像是一口深井，爬了进去你就别想上来。“上世纪90年代，惠州的淡水镇便因房地产泡沫而闻名全国，最有名的莫过于′熊猫汽车城′，忽悠了全国很多买家到那里投资，结果泡沫破裂了，那些投资客血本无归，直到今天淡水镇到处都是烂尾楼”，韩世同直言，在惠州房地产发展如火如荼的今天，千万不能忘记惠州20世纪90年代的房地产“高温后遗症”带来的教训。 [详细]
01盛世华府位于惠州江北CBD核心区域
盛世华府位居江北CBD核心生活版图，周围计划有体育馆、市民乐园图书馆、惠州市文化艺术中心、市民中心、会展中心、科技馆、博物馆等配套。
02盛世华府门口的休息地带 看起来很漂亮
盛世华府附近的中介销售表示，江北的购房人群主要以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客。
03盛世华府一期 2010年5月入住 大部分仍无人居住
“江北是这几年才发展起来的，这里的房子大部分是深圳人买来投资，买了之后丢在这里就不管，本地人在这里根本买不起房，所以没有什么人气”，出租车司机带记者到楼盘后说。
04盛世华府一期全部采用观光电梯 目前入住率很低
盛世华府一期全部采用观光电梯，这在惠州住宅还是第一家。
05在晚上8点多的时候 我们再次来到盛世华府 几乎感觉不到有人入住的痕迹
在晚上8点多的时候 我们再次来到盛世华府 几乎感觉不到有人入住的痕迹。
06盛世华府楼下的道路也是很宽敞 不过就是没什么车辆
盛世华府周边道路宽敞，但人流车流较为稀疏。
07盛世华府旁边的水云居小区
08水云居小区附近道路宽敞 但没什么车辆
09这是白天来过的水云居小区 到了夜晚接近9点的时候 依旧没多少房间亮灯
这是白天来过的水云居小区 到了夜晚接近9点的时候 依旧没多少房间亮灯。
10 在去往珠光御景湾的路口竖立着大气的楼盘广告 不过周边实在很荒凉
在去往珠光御景湾的路口竖立着大气的楼盘广告 不过周边实在很荒凉。
11 晚上8点半拍摄到的珠光御景湾 其实小区挺气派 不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”
晚上8点半拍摄到的珠光御景湾 其实小区挺气派 不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”。
12 晚上的珠光御景湾
我们看到的珠光御景湾这片楼盘其实都一早卖光了 不过这种入住率实在是太低了。
13 江南御都
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