芮城县人民医院妇产科:新一轮地产调控仍会成空调

去年的两轮号称“史最苛，力最强”的调控，最终显然如当时所料：越调越涨。新年伊始，又一轮来了，限购令继续延伸，提高二套房贷首付，上海重庆房产税“试点”。虽有不少“砖家们”一如既往地叫好，笔者却认为，调控依然没调到点子上，最终依然会成为“空调”。 

与历来的调控一样，这次也不外乎仅在两个方面下工夫：一是增加投资成本，具体表现为提高二套房首付和转让成本,再加上不痛不痒的“房产税”（包括超级温柔的上海版）但是,这些增加的成本都被通过加价买卖（不降反升）而轻易化解! 而超级温柔的上海版既维护了既得利益者的利益，又没有对存量房的既得利益进行有效调控、合理调节。二是限制购买，具体表现为加强对本地和异地人士购房的限制等,然而,这些限制一定被买家解读为房子的稀缺，稀缺则价涨，没什么好说的！因此，各地限购前都现抢购潮。另外，据身边的一些人说，被认为“杀手锏”的限购令，其实在许多地方已流于形式。只要有钱，而且愿意买，第N套都可通过中介轻易搞定，只是增加些费用而已。费用嘛，转嫁到下家好了（又涨价）！ 

其实，房子是可流通的商品，用市场化的手段来调控吧。而市场化的调控方式简单得很，增加供给和减少需求啊！

如何增加供给？土地的供给是根源。我国真那么缺地吗？不是地大物博吗? 而且，如果实在坚持说不能占用耕地，我们去填海好了，以现在的高地价（以数十亿，甚至百亿计算），填海的成本只是九牛一毛。关键问题是我国的土地供应商只有一家------地方政府。垄断的状态下，当然是追求利益最大化，有限供给和高价拍卖是当然的选择。

正是由于土地因垄断而供给紧张，囤积土地增值带来的收益更丰厚，导致了房产商大量储备土地，以获得更丰厚的收入。同时在疯涨的房产市场行情下捂盘，以增加收益的行为。这使得本已紧张的房屋供给愈加紧张，在供给紧张而需求不减的供需严重失衡情况下，炒房游资不参与炒作才傻呢。

长期而言，改革从土地产权开始,从而大量增加供给是治本策略。短期内，也可考虑允许超低成本的“房市大小非”上市流通。农村宅基地的上市流转以及“小产权房”政策的有限松绑，就能像股市“大小非”上市流通时对股市大幅降温的作用一样，有效抑制房市的长期上涨空间。而农民同胞们也分享土地增值的成果。农民致富而楼市降温，一举两得。但是，此举会大大影响政府的卖地收入，因此可能难以实行矣！前面提到的填海造地或其他有利于降地价的方式，估计也因同样原因而无法实施。土地价格不下降,指望房价降那是掾木求鱼。 

我们再看看如何疏导需求。其实需求主要来自两方面，刚性的居住需求和相对弹性的投资（投机）需求:

经过近几年来多轮的上涨，从居民的收入房贷比的角度，我们已都看不到中国城市房价的合理性。建立在房贷的支付能力基础上的刚性需求其实无从谈起。当今的各大城市的房价之高，已形成“居住者买不起，而买得起的不居住”的怪像。 

近期到南方的一、二线城市走了一圈,确实困惑了: 广州、深圳等一线城市一百平米左右的旧房,价格动轧数百万。厦门、珠海等二线城市同样的房子也要百万以上, 且黑灯率过50%(刚需在哪呢?). 不明白不足十万元的钢筋水泥框加上一张土地的集体长期租约(最长70年)如何值数百万之巨？这可是大多数国人毕生的工薪啊! 

以目前房价计算的租金的投资年回报率低于2%，而无风险的银行5年期定存年利率为4.55%，何故有风险的房地产投资收益小于无风险的定期存款收益率的”花钱买风险”的悖论大行其道？为何只剩下投机需求大行其道？

是各级政府多年以来对“培育”房地产行业的“作为”的功劳。地价高对谁最有益?是地方政府的"土地财政"! 房市兴旺对谁最有利，GDP目标！这种大环境不改变，投资者（投机者）们早已认准了各级政府不会真正让楼市跌。于是就都会有恃无恐的参与这种“花钱买风险”的游戏，因为几乎“只胜不败”！每轮的调控,都被认为是又一轮的抢购机会。

以减少需求为目的的调控所要做的，除了要改变房价“只涨不跌”的预期而压制投资（投机）需求外，疏导投资需求到其他有利于国计民生的领域也非常重要。另外,把钱圈在银行也是一个办法。然而，即使是CPI“被管理”在目前的4.6%, 但也已连续远高于一年定存利率（仅为2.75%）一年之久。人们知道存款一定会被负利率“惩罚”！投资渠道又有限，能不买N套房来保值吗！为什么一直加息力度一直不够？除了防热钱的理由外，可能又是部分由于调控主体的利益所致：大幅加息会提高央企的成本，影响其业绩。而且会放缓各地的GDP数据而影响“政绩”。 

总而言之，如调控主体始终不肯适度放弃既得利益，则无论是第N轮的楼市调控，都注定是流于形式的“空调”。还希望各级政府在此认识的基础上能有足够的勇气，愿意放弃部分利益（卖地的巨大利益和GDP数据相关的“政绩”等），而制定政策的人也愿意一定程度上放弃维护既得利益者的利益（不太乐观！因制定政策的人们可能都有N套房，他们会要自己也交房产税吗？），以令调控不再是“空调”。否则，任由房市泡沫膨胀，泡沫的终极爆破是必然结果！ 

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