若尔盖草原和红原草原:现在的房子还有投资价值么？

来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/07/14 02:34:59

现在的房子还有投资价值么？

作者:allenchen2005 标签：房屋租售投资2010-06-16 22:10 星期三晴　　端午期间，开车看了看上海周边的房子，大开眼界。外环以外的房子，低于两万的已经不多了，稍稍像样一点的房子，每平米的价格都在2万5以上，内环以内已经全面突破3万大关。去年年底看过的一套老房子，当时开价180万觉得太贵，现在去看已经250万了，6个月涨了40%。如果不是亲身经历，你可能很难想象，现在的房价上涨得有多么疯狂。
　　
　　关于房价，各方说的都已经太多了，各种言论都有。多头的理由无非是房产是投资品，而且在过去十年，房地产都是最有投资价值的投资品，因此这种势头必将延续下去。好吧，不说别的，我们就来看看房地产作为投资品的价值何在，以及其投资价值的走向吧。
　　
　　分析房地产的投资价值时，和股票的市盈率相似，房屋的租价比也是一个国际通行的衡量标准，也就是说房屋的租金要多少年才能回收成本。国际通行的标准，一个房屋的租价比应该在15-25之间，也就是说，一套房子需要15-25年就能收回成本。这个数字是有道理的，因为许多好的股票的市盈率也就是这个数字。因为租金不可能有太大的变化，所以这个租价比不可能有太高的想象空间，如果超过25的话，房价就是有泡沫了。
　　
　　在上海房市低迷的2000年，古北地区的租金比接近于10，当时房地产还是很有投资价值的。不过这已经是老黄历了，这10年不仅房价涨到天上去了，而且租价比也是扶摇直升。现在这个数字是多少呢？我没有官方数据（有我也不相信），以我看过的那些区域而言，一般都在50以上。以那个250万的房子为例，年租金大约4万不到，租价比超过了60了。这样的例子应该很常见，你看看周围的情况就知道了，租价比低于50的不多，高于60的不少。
　　
　　60倍的租价比什么概念，那就意味着买房每年的收益率大约为1.6%，这个数字还远不如存1年期银行呢。还是以那个250万的房子为例，以首付三成，30年贷款计算，这就意味着你要首付超过80万，然后以后30年每个月还贷近9000元（其中利息近4000元），而其每个月的租金还不到3500元（不考虑通货膨胀）。和国际市场相比，这个数字也是骇人听闻的，我们的邻居日本在房产泡沫的巅峰时期1991年，其租价比也就是60。不过，这种奇迹没有维持太久，很快房产就崩盘了，在短短两年之内跌到30以内，现在的数字大约为20左右，也就是世界大都市的平均租售比。
　　
　　
　　财新网的专栏作家Barrons更是做了一个比较，发现目前北京的租售比已经在全球22个城市高居第一，逼近日本历史最高位（其实已经差不多了）。他还分析了历史上各大城市的租价比变化，发现租价比呈现正态分布，租价比超过60的概率大约为10万分之一（4.5个西格玛），小于被闪电击中的概率。也就是说，我们现在就处在被闪电击中的小概率事件中，真是适逢其时。
　　
　　当然，多头们是听不进去这些言论的。他们会说，我们买房子，又不是指望那点租金，我们指望的是房子会上涨，房价涨个2%，我就不在乎那点租金，过去10年房子一直在上涨，那么看空房市的人都错了，那么未来房子一定会继续涨上去。这种观念坚不可摧，已经接近于一种信仰，而不是理性判断，所以祝愿这些人继续好运下去吧。这场大戏快要结束了。

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