众多城市推出的限购令已有两个月,大部分城市住宅成交显著回落,根据中国指数研究院的统计,北京、上海商品住宅成交面积4月较3月下跌超过10%，深圳住宅成交面积环比下跌超过30%，从北京商品住宅成交面积来看，2011年1至4月比去年同期大幅下跌了38%。尽管成交量显著回落，但房价却依然坚挺在高位。很多“房主”朋友常常问我：政府这么大力度的调控下，是不是现在该把投资的房子卖了；而另一些没有搭上上一轮地产热潮的朋友还在焦虑：是不是趁政策暂时抑制了需求应该现在出手投资房产。

当成交量下跌时，市场就陷入了焦虑状态，需要选择方向突破，这一点在楼市和股市上都是适用的，现在的住宅市场就处在焦虑期。任何的投资都是基于预期的，房产投资也不例外，让我们为房产投资客算笔账来看看这笔投资还划不划算。当前很多1-2年期的信托类理财产品都有8%以上的年化收益率，投资资金的机会成本可以设定为8%，如果使用5年以上商业贷款融资6.8%的基准利率，考虑一定程度的上浮，基本上融资利率也在8%左右。包括物业费、取暖费、维修费等持有房屋的成本年化也得有1%，如果未来转卖，交易税费也至少要有3%-5%左右，粗算下来，整个投资的成本大概至少也在12%左右。而收入来源一是出租收入，一是房屋增值收入。中国住宅平均房租年回报率约为3%-3.5%，在北京可能只有2.5%左右，最后，仅剩下房屋增值收入是未知数，实际上，对房屋增值的预期决定了这笔投资的预期收益。

按照前面的计算，房屋年度增值幅度只有在10%以上时，才能达到目标收益水平。这似乎并不是个很难达到的目标，据笔者的观察，北京部分热门地区的房价在过去的8年里翻两番，这一平均年化收益率达到了18%-20%，在过去的8年里房地产投资算得上收益风险比最好的投资。也就是说，如果你依然预期未来房价每年涨幅超过10%，那么房地产投资依然是不错的选择。

换个角度来看，今年各地政府承诺的房价涨幅目标多数为不超过居民收入的涨幅，实际上全国城镇居民人均收入已经连续9年在10%以上，平均值超过13%，如果今年房价涨幅达到均值13%的话，即使首付达到50%，那么超额收益也能达到6%，整体收益率能达到14%。也就是说，即使大家信赖地方政府的调控承诺，那么整体上看投资房地产依然是明智的选择。

不过以上是以投机者的角度分析的，如果您是想投资房产并想持有个五年十年的，那么就要重新算一笔账。首先，房价还会持续以10%以上的高速度上涨十年么，让我们设想一下，如果北京的房价在下一个十年里真的以10%的年均增长速度增长，那么北京的房价将超过纽约几乎达到香港目前的水平，北京房价的租售比或许会从目前已经很高的1/500下跌至离奇的1/800；同时，到2015年左右，中国最后一个生育高峰时出生的人口对房地产的刚性需求也将显著下降，人口快速老龄化将在2015-2010年开始，人口抚养比将会快速提高，刚刚公布的人口普查结果显示中国14岁以下人口目前只占总人口的16.6%，这不但低于业内之前普遍的预期,甚至低于部分发达国家的水平,可以看出,中国未来经历的老龄化速度是非常快的,未来人口因素中对住房的刚性需求难以保持持续的高增长；另一方面，中国正处在加息通道中，资金成本可能在未来2-3年内大幅提高2个百分点，此时，投资人将会要求房价至少以12%的速度增长，否则投机客将抛弃这一资产。如果房价只以5%的速度增长，首付比例在50%，投资人的资金收益率将降至0以下。那么大量资金将会撤出房地产市场，导致房价的连续下跌。

简单的说，房价再高速上涨一两年容易，保持高速上涨十年八年难。且当投资人对房价增速的预期下降至10%以下时，投资资金就会开始陆续撤离，房地产市场的景气程度将会发生逆转，这也是为什么地方政府不愿承诺房价不上涨的原因。

这样看来，一线城市的房产也就只剩下一两年的投机价值了，不过千万当心，别“投机不成，反蚀了米”。

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评论(32) 我要评论

• 财新网网友： 2011-05-22 16:39:56 老百姓太苦了，，要打击炒房！！！
• 财新网网友： 2011-05-22 13:48:08 有人说得好：“换个方向，你就是第一。”
  因为大多数人都是一个方向，千军万马都一样的思维，一样的行为，是群盲，就象羊群一样。
  你要做羊，还是做狼？ 数英雄，论成败，天下财富在谁手？
  10%的人拥有70%的财富，70%的人拥有10%的财富。
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• 财新网网友： 2011-05-22 10:18:06 分析得并不全面。片面的分析，得出的结论一定不对，这就是为什么这些年来国内经济学家对房地产市场的预测总是不对的根本原因。
• 财新网网友： 2011-05-22 09:22:04 我赞成楼主的观点!现在广东的中小企业已经出现这样的危机就是预言的开始。当中国80%的人都觉得房价贵的时候，这个行业必将严重受挫！我这就有几个老板靠走关系搞工程的新兴资本家，现在想卖掉以前多的房子，可是就是卖不出去了！因为现在的市场不是以前的了，业务不好做了，老百姓的购买力下降了很多了，因为一套房子就把人压得不行了，还谈什么其他的消费？有钱人毕竟是少数。现在国外也不太平，国内物价也不稳定，还是手头拿点钱心里安稳一点吧。万一一失业，没有钱供房贷，那岂不又要给银行收走了？人生几十年，死了房子你也带不走。。。
• 财新网网友： 2011-05-21 21:58:11 这是市场经济的一个过程政治经济学上叫圈地运动通过掠夺农民土地来获取资本，而后赚取农民的剩余价值但他有个毛病叫经济危机我们国家就险路危机不能自拔，也许想靠我们社会主义老办法计划经济可以摆脱，但官员的腐败和道德缺失使好的办法无法实施使国家形象受损但国家能及早未雨绸缪是好事也许最大的吏治改革要开始了房价肯定会降否则苏联和日本的路就是下一步我们要走的
• 财新网网友： 2011-05-21 21:01:46 房价下跌是不可能的，房地产这块是中国经济模块的一部分，它跌，有可能导致经济模式发生改变，结合现在的国情，不可能让他跌的太厉害的
• 财新网网友： 2011-05-21 20:32:34 http://www.caogen.com/blog/Infor_detail.aspx?ID=18&articleId=24472 这是袁剑先生的旧文，可以与楼主的文章对照阅读。
• 财新网网友： 2011-05-21 19:55:52 毫无疑问，房价无法调空，一定还会持续上涨。原因很简单，人的欲望是无止境的。什么时候跌呢？惟有战争或自然灾害。
• 财新网网友： 2011-05-21 09:22:01 各位醒醒吧！中国现在的国情是吃国家饭的，有点关系的，前几年胆子大的，现在都有几个房在手上，个个也有车，大把钱在手，生活无忧，你们指望房子跌价？天方夜堂，简直扯淡，除非他们等钱开饭等钱加油吧？方法？我想最好的还是学西方国家出台个房产税，再出台个反暴利法。
• 财新网网友： 2011-05-21 08:27:08 中国的房价降不下来 原因是垄断 试想一块地动不动几个亿 这在中国不是大量投资者都能参与的 这样一来市场经济就起不了作用 我奇怪中央那么多头头竞然没招 俺农二哥有招 谁愿听？ 【只要将土地使用金经按年或月在买房者手里收回 开发商只管建房子卖 建房成本1300你想卖2600就赚对半 大量投资者一旦有能力涌入 我想到时你能卖到1500或是1800还得看你家祖坟埋得好不好】好处有二：1刚出社会的人工资按月领 土地和房钱按月交 压力轻2国家把土地金一次性收回没有平均收回好 因为一旦房产（不再叫房地产）饱和国库将没有保障 有利于可持续发展 中国眼下不正好愁国富民不强吗（发表者:刘云波 四川 开江 拔妙 农二哥QQ 1312669323)
• 财新网网友： 2011-05-21 00:07:12 物价不下来，超发货币不收回来，房价降不下来，原因很简单，现在中国的房子就是周小川的池子，假如房子价格下降一半，请想一下，那么同样一套房子在流通过程中将多出原来百分之五十的钱，就像如果把北京所有的房子进行理论交易的话，降得越多，那么社会上流通的钱越多，这么天量得钱，流到什么地方，什么就涨，而且政府将失控，这才是中国根本的现状什么专家分析，全都是白扯，只有政府在真正收回来发出的钱后，房子才可能将下来。
• 财新网网友： 2011-05-20 23:47:13 支持计划生育。 我的父母不自觉，生了四个都是80后，经济压力很大，生活极度贫穷，吃饭如猪食，单调无味，穿衣破破烂烂，从小就能感到周围人投射来嘲笑，冷漠，挖苦等目光。 生活没有质量，尊严扫地。父母是农民，没文化，没收入，没素质，经常辱骂，殴打孩子。这种家庭环境没有爱，没有温暖，孤独无助， 每个孩子生活在这样的环境中，身心严重受伤，长大以后不能融入正常社会，因为心灵已扭曲。我的童年不堪回首。。。。。。至今都走不出伤痛的阴影。没有体会过亲情，所以也没有爱别人的力量。虽已年过三十，依然单身，只因这样的生长环境给我造成的伤害无以弥补。。。。。。。
• 米瑞儿： 2011-05-20 17:10:19 百事通文档，不错的！可以去这个网站溜达！
• 财新网网友： 2011-05-19 16:13:01 现在中国的房产价格已经绑架了中国经济。高通胀也就是让暴风雨来的更猛烈一些吧，会加速房地产泡沫的破裂。这就是为什么现在房地产成交快速下跌，但房价依然高企的原因。人民币现在是对外增值，对内贬值，中国老百姓是两面挨耳光。
  原材料PPI上涨必将带动国内CPI的上涨，同时房价上涨也造成销售环节成本上涨，国内的CPI是降不下来的。但是出口的竞争和价格优势被PPI和人民币升值榨干，三驾马车的出口贸易受阻，劳动力的输出将不存在而必将造成许多的中小企业倒闭，民营企业面临危机而导致大量的失业人口。最后就会出现人民的购买力下降，经济萧条，中国经济硬着陆。
• 财新网网友： 2011-05-19 09:42:54 考虑通涨因素，投资房产还是有价值的，否则老百姓的血汗钱都贬值完了！
• 财新网网友： 2011-05-19 08:35:08 在涨我就把房子给卖掉
• 财新网网友： 2011-05-18 18:15:38 博主的分析是切合实际的。极有参考价值。
• wzp78522： 2011-05-16 22:36:41 我同意楼主的说法，我在内蒙古鄂尔多斯，我租住的一个快20年的旧楼房，租金快4万了，这套房子的市值已经超过每平米1万元，还怎么涨呀！
• 菜心： 2011-05-16 21:44:06 对于为何只有1-2年，没有什么论据
  1线城市有最好的小区配套和更多的年轻人工作机会，虽然面临的老龄化，但同时还会有年轻人的来到。
  2 利息和GDP发展的计算是片面的，利率是会调整的，目前是通胀期，也是利率高的时间段，在通胀期，还有什么更高的投资渠道呢？ 博主回复：

  1.房产最多还有1-2年的投机价值是从其投资回报难以长期超过要求回报率估计的；
  2.新进程的年轻人买得起房子么，前几年多是掏空了他们祖上的口袋，现在就是毕业就进投行没个5-6年的积累也别想房子的事，更别说广大的毕业生群体，现在有能力的也就是些地方上的富二代和官二代；
  3.通胀是资产价格的杀手，资产价格收益最高的时期是货币多发但通胀还没有上升的时期，比如2009年。利率高企的时代，就把钱借出去，而不是投出去，还能有不错的收益的。

• wangtwo： 2011-05-16 20:12:39 租售比1/500的情况下，还不选择租房，对于中国人对房产的拥有欲真的没话说了。
  PS.楼主住四惠附近吧，坐地铁碰见过：）