莫小贝长大后的样子:易居研究院与中房信联合发布2011年中国房地产业报告

近日，易居房地产研究院与中房信共同发布《２０１１年中国房地产业报告》，分析了２０１１年经济形势对房地产业的诸多影响。报告认为，由于楼市调控对住宅领域的打压有可能持续，商业地产将会一枝独秀，尤其商铺租金涨幅预期最高。受信贷调控影响，信贷资金流向房地产市场的规模和速度也会下降和减缓，将会进一步提高开发企业的融资难度，开发投资增速可能会有所降低。

经济复苏
促进商办物业发展
　　报告指出，2010年，国际经济形势依旧复杂，我国经济发展所面临的外部风险和压力始终存在。作为房地产业来说，国际资本的进入带动了我国房地产市场相关物业的快速发展。同时，在国际社会趋向于推行低碳化经济的大势下，我国房地产业也面临着转型的机遇。
在全球经济贸易不断复苏的背景下，由于我国经济基本面预期相对稳固，随着国外企业以及资本的不断进入，2011年在人口数量众多、经济增长强劲以及消费者市场看好等因素的带动下，我国商办类物业的发展将继续得到支撑。
目前很多新兴市场正处于大力开发周期中，不过零售商日益增强的需求预计将吸纳掉大部分的新增存量。由于国际零售商品牌继续在我国开设新店，预计我国市场对新增购物中心空间的需求将尤为强劲，商铺租金在所有物业市场中将保持最大的涨幅。
此外，在全球贸易和零售额增长的支撑下，2011年我国工业地产市场基本面将得到改善。全球贸易的不断复苏，将有望带动企业租户活动的增长。国际供应链的结构性变化将带动市场对物流行业的需求，企业租户为控制成本也将力求提高其经营效率。这将反过来促进市场对现代化的工业地产存量的并购活动、空间整合以及升级需求的不断增长。

房企融资
难度和成本不断增加
2011年，信贷资金流向房地产市场的规模和速度也会下降和减缓，将会进一步提高开发企业的融资难度，开发投资增速可能会有所降低。
《报告》指出，2011年我国经济发展的总体势头稳定向好，增速有可能进一步趋缓，但物价水平的持续过快上涨和流动性过剩的隐忧却愈加严重。提高银行准备金率和加息，一定程度上会加大开发企业的贷款难度和成本，这将促使部分开发商采取多种方式促销，加速资金回笼。
面对流动性货币过剩的严重局面和物价全面性上升的预期，将提高商品房投资者的买房信心。但由于房产税等进一步紧缩性调控政策的不明朗性，加上信贷政策收紧，银行放贷规模缩小，将会加大贷款的难度和成本，投资性购买群体对房价的心理预期将会出现分化，观望和等候是购房者的主要心态，进而可能会导致市场的成交量萎缩。

低碳经济
推动房地产业转型
2008年全球遭遇了能源危机和金融危机，导致了世界经济出现从20世纪30年代大萧条以来最严重的衰退。为了化解当今威胁世界经济的重重危机，各国纷纷采取一系列科学有效的经济刺激计划。这其中就包括发展低碳经济，即在刺激经济，增加就业机会的同时，兼顾气候变化，节能环保，减排二氧化碳，获得新的竞争力。可见，从中长期发展角度看，发展低碳经济是应对金融危机、发展经济、提升国家竞争力的有效途径。低碳经济也成为目前全球积极推广的经济模式。
报告指出，2009年，在世界范围内，低碳建筑产业正以60%的速度增长。但在我国，住宅低碳技术产业还处在起步阶段，在既有的约430亿平方米建筑中，只有4%采取了能源节约措施。当前，随着我国城市化进程的加快，新型低碳建筑成为了未来的行业发展趋势，房地产企业只有走绿色地产之路才能迎来可持续的发展，我国房地产业也在低碳经济影响下开始积极转型。近几年,我国一些主要房地产企业也加大了对低碳节能型住宅的建设，低碳住宅技术也有了较大的发展。
报告称，由于房地产业在我国是典型的高排放行业，预计2020年我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%；同时，房地产是我国节能减排潜力最大的行业。房地产业处于国民经济产业链的中游，与20余个产业相关。在房地产领域采取低碳战略，将拉动上游的产业，带动下游消费。如采用大量的可再生能源、低碳技术和绿色建材产品，势必带动相关行业的发展，为我国产业结构调整提供一条十分重要的途径。

地方财政
依旧依赖土地和房产
房地产业作为拉动我国经济发展的支柱型产业，直接影响到地方政府的经济利益，我国地方政府的财税收入主要依赖于土地出让收入。而随着我国住房保障建设的不断推进，土地财政的缩减将会导致地方政府的债务压力有所提升。
据财政部数据，2010年1-11月累计全国财政收入76740.51亿元，比去年同期增加13347.41亿元，增长21.1%。其中，中央本级收入40240.46亿元，增长18.1%；地方本级收入36500.05亿元，增长24.5%。全国财政收入中的税收收入68332.36亿元，增长22.7%；非税收入8408.15亿元，增长9.1%。其中，土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%，比上一年度增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动，这一比重将更高。
与相关税收相比，在当下财政体系中以卖地为主的土地财政更加引人注目。十年来，全国各地的土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年，该比例已上升为48.8%，说明地方政府严重依赖土地出让金等相关收入。
而从城市的角度来看，尽管今年楼市调控力度前所未有，但在当前流动性过剩、通胀压力加大的情况下，土地交易市场仍旧异常火爆。目前很多一线城市的土地出让金额?穴不计入财税收入，属政府基金收入?雪已经相当于政府财政收入的50%以上。如果计算土地关联产业带来的其他税费，这一比例在部分城市能高达90%。
根据CRIC监测各地国土部门土地招拍挂成交数据显示，2010年土地出让金收入前20名的城市土地出让金总额高达12421.99亿元，北京以1631亿元的土地出让金收入名列全国第一，上海以1530亿元位列第二。与去年1024亿元的土地出让金相比，上海今年的土地出让金增加了49.4%。由此可见，再加上由房地产产生的税费，地方政府的财政收入依赖土地市场和房地产的情形依然没有减弱。