装修公司组织结构图:天安中国百倍增值背后的土地闲置真相

　　据知情人士最新爆料，香港老牌地产公司天安中国（00028.HK）在内地项目存在长期停工及相关地块长期闲置的情况。仅在上海一地，就有数个项目——天安豪园、天安别墅二期天安阳光半岛项目、天安花园三期GS项目等相关工程被爆长期未开工，土地取得时间均至少在2005年前，涉嫌土地闲置。

　　相关资料还显示，天安中国部分项目所涉土地，并非公开招拍挂途径获得，土地成本低廉，部分地块所在区域房价已突破2万元/平方米，但其当年的拿地成本楼板价仅数百元。

　　类似的土地开发行为带来的另一种后果是，“经验”不及港资大鳄的其他众多开发商，纷纷效仿这种“投资策略”，土地囤积、闲置屡禁不止。

　　进入3月，新一轮的土地调控已然展开。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史表示，今年闲置土地仍将是打击的重点；上海市副市长沈骏日前在该市专项整治工作动员时表示，上海将在全市范围开展规划和土地领域专项整治工作，3月上旬为准备阶段，3月下旬至9月自查、互查，10月到12月进行整改。

　　但本报记者调查了解的对囤地、闲置土地等相关行为的整治，力度依然不足以令这些港资开发商改变这种惯用的“投资策略”，而背后的原因，显然更为复杂。

　　在沪项目土地或长期闲置？

　　天安中国投资有限公司主席冯永祥，已故金融巨头冯景禧之子。和其他港资地产大鳄类似，天安中国很早就进军内地房地产业，并较早取得成本低廉的大量土地。

　　一个业内公开的秘密是，如今，这些港资地产大鳄手上依然囤积着不少多年前获得的地块，迟迟未开发完成甚至从未动工。此次知情人士透露的涉及天安中国在上海的多个项目，就存在不同程度的类似情况。

　　天安豪园位于上海闵行区漕宝路1868号，所处地段现为区域中心，配套成熟。但记者在现场看到，如今该项目所在地块依然杂草丛生，并无任何开工迹象。据周边居民表示，该项目2008年之后就基本没有动静，一停就是近三年。

　　公开资料显示，天安豪园占地37.8 公顷，总建筑面积47万平方米，其中住宅建筑面积约为40万平方米。容积率1.35，绿化率35.5%。一期总开发面积15万平方米，由18栋13层小高层及1栋9层的小高层组成。目前首批5栋13层小高层已建成，其中4栋为当地居民动迁安置房，后续工程尚未动工。

　　工地现场，大门和小高层外立面挂着农民工追讨欠薪的标语。据一位自称2007年进入该项目工作的现场看管人员透露，该项目2008年5栋小高层建完后，开发商就再也没有进行后续水电等配套工程，停工至今，开发商也没有结算工人费用。

　　天安别墅二期，位于上海市松江区洞泾镇654—2号，总用地面积314820平方米，总建筑面积461059.8平方米；其中住宅用地建筑面积443659.8平方米，商业建筑面积为17400平方米，容积率为0.68，属优质别墅地块。

　　天安别墅一期早已售磬，但项目二期654—2号地块迟迟未实质性动工，闲置已久。

　　记者从项目所在的松江区洞泾镇城市发展建设有限公司获悉，该公司为天安别墅地块的动迁公司，而天安中国方面于2001年拿到654—1号地即项目一期，并先后于2004年和2005年拿到后续地块即二期654—2号地，此后就长期处于停工状态。

　　随后的调查发现，上述项目还只是天安中国目前在内地庞大囤积土地的冰山一角，背后牵涉的闲置情形可能更为严重。

　　停工400万平方米

　　根据公开资料，天安中国在内地的房地产项目，存在类似情况的不在少数。初步测算，天安在不同阶段获得但至今尚未开工的内地项目土地总面积甚至超过400万平方米。

　　截至2010年底，2005年取得的位于松江区654号地块的天安别墅二期、三期地块，总建筑面积308700平方米，在建工程面积16300平方米，开工比例仅为5.28%；2001年取得的位于普陀区昌化路的天安阳光半岛项目，总建筑面积194100平方米，尚未动工，开工比例为0；1998年取得的锦绣路1028号天安花园三期GS项目，目前开工比例仍旧为0。

　　上海之外，天安中国在内地其他城市同样存在类似的低开工率的囤地嫌疑。

　　公开资料显示，2004年取得的惠州淡水地块，总建筑面积783000平方米，开工比例为0；1998年获得的肇庆高尔夫度假村（2）总建筑面积500000平方米，开工比例2.34%；1998年获得的福州登云山庄项目，住宅部分总建筑面积604500平方米，开工比例1.69%；1994年获得的武汉崇仁路地块住宅部分，总建筑面积83500平方米，目前仍处于规划及涉及阶段，开工比例为0；2007年取得的常州天安数码城项目，住宅部分总建筑面积371700平方米，开工比例为0，商业部分总建筑面积458400平方米，开工比例11.95%。

　　值得注意的是，包括上海在内，天安中国在内地的这些未开工或低开工率的项目，土地取得时间普遍较早，甚至包括了多幅2000年以前的土地，最早取得的地块追溯到了1994年，至今依然零开工率，土地在手时间长达近17年之久。

　　如此长时间跨度背后，除了令人疑惑的囤地、闲置问题外，则是实实在在的土地升值带来的巨额回报。

　　以天安豪园为例，根据官方渠道披露的上海市有偿使用地块汇总表（2003年1－4月）显示，上述项目所在的七宝镇52号地块[闵字（2003）049号]地块面积136340平方米，容积率1.4，中标价为112889520元，实际出让金为33866856元。

　　计算可知，该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米，若以实际出让金价格计算，仅有177元/平方米。8年之后，如今七宝地区的房价早已突破20000元/平方米，此间楼板价上涨超过113倍。

　　另据记者了解，在8年超百倍增值收益之外，当年该地块出让是开发商方面与松江区土地管理局签订协议之后通过“邀标出让”形式获得，更让业内对这样的超额收益有了另一层理解。

　　百倍增值背后的土地闲置真相

　　记者在调查中发现，固然，每个囤地或者闲置多年未开工的项目，都有其堂而皇之的理由，但这些理由并不能经得起追问。

　　对于天安别墅二期的长时间停工的原因，来自洞泾镇城市发展建设有限公司有关负责人的说法是：一是动迁问题，于2009年才真正解决拆迁户问题；二是松江区土地规划管理局在2009年出台的“经济适用房”政策影响到了该项目施工的正常推进，“停工是强制性实施的”。

　　但另据相关材料记载，该项目2010年5月上旬仍处于方案设计阶段，到目前施工图设计完成时间尚未确定，与上述被强制性停工的说法显然不无矛盾。

　　闵行区规土局方面对天安豪园停工的原因表述则是：闵行区七宝镇52号地块，2003年3月18日经闵府土（2003）110号文批准一期用地，天安豪园的项目公司上海海峡思泉房地产开发有限公司（天安中国旗下）通过邀请招标方式取得了土地使用权，停工近两年原因主要是动拆迁原因和规划调整。规划调整主要涉及：一是地块出让后，根据市中心城七宝地区规划的要求新增两条市政道路；二是地铁9号线开发时临时借地和增加了变电站、风井、出口等需从出让地块中划出的土地；三是由于七宝镇受环评影响，原已批的部分动迁基地无法建设，政府拟将该地块全部调整为动迁房建设。其中动拆迁原因是地块未开发完成的主要原因之一，因为该地块当时属于毛地出让。

　　不过，该项目公司有关负责人对停工的理由又截然不同：项目停工无法进行的关键是2户居民造成的最后部分地下车库无法进行，导致整个项目的竣工以及交付。

　　来自天安豪园项目施工方——上海新马集团有限公司有关负责人的说法是，整个项目自2007年底开工至2008年中完成主体5栋楼后，开发商只支付了部分工程款，整个主体项目工程尚未结清。随后，天安中国方面与总包单位上海四建达成停工协议，期限为一年。如今一年期限早已超出，停工期限还在无限期延长。

　　截至记者发稿，来自闵行区规土局的消息称，天安豪园地块已纳入区闲置地块追踪调查。区规土局将尽快和开发商签订最后一份补充合同，确定最后的复工和竣工时间，如在规定竣工时间内没有竣工，政府将回收该地块。