西山希作品全集网盘:房价控制目标被指成涨价标准

     自今年2月国务院发布的“国八条”房产调控措施要求全国各地方政府一季度前公布当地房价调控目标以来，各地具体的房价调控数据成为各界热议焦点。本周四截止日期将至，目前已正式公布调控目标的城市仅40个不到。截至记者截稿时止，包括京沪广深等一线城市在内的全国多数城市仍未见动静。而其中不少城市未给出明确数据，只强调与当地G DP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩。明确给出调控数据的城市中，兰州规定的9%的涨幅为最小。
    目前已出台调控目标的地方政府多采取约10%的涨幅标准，此举招来众多业内人士批评，认为这种仅设上限不设下限的做法可能导致市场的误会，暗示房价仍将上涨，促成“限价标准”变成“涨价标准”。包括一线城市在内的全国九成城市具体调控措施将在未来三天陆续出台，势必将引起广泛关注。
    地方房价调控目标互相“借鉴”
    从已公布调控目标的近40个城市的综合情况来看，房价控制目标最为宽松的是榆树(该市规定2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”，该增幅高达50.5%)。除此之外。10%左右的涨幅目标最为普遍。还有不少城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内”，典型代表包括济南、宜春、合肥、嘉善等城市。        有业内人士认为，10%的上涨调控是为了“确保任务完成”，但在“国八条”严厉要求下仍给出如此宽松的任务量，或许正说明各地政府对调控的消极情绪。由于土地财政政策未发生实质改变，房产降价并不符合地方政府的实际利益，因此制定一个较之去年增幅“较低”的目标不失为稳妥之策。
    国务院出台的“国八条”第一条明确提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
    “从已出台调控方案的城市来看，没有一个将‘居民住房支付能力’列入参考范畴。”中原地产项目部总经理黄韬接受南都采访时表示，居民住房支付能力是尤其不应忽视的指标，保障房一旦开建，商品房需求、房地产成交量、销售价格悉数下降不可避免，这就从很大程度上调整了居民住房支付能力。“已公布调控目标的众多城市彼此借鉴痕迹严重，迫于国家政策压力居多，切实调低房价的动力不足。”
    从2010年各大城市涨幅来看，杭州房价涨幅达35%，深圳房价涨幅31.7%，厦门和北京房价涨幅皆为29.7%。针对各地10%的普遍涨幅目标，中国房地产学会执行会长陈贵认为，为防完不成任务，加之今年确定的1000万套保障房目前尚未入市，对市场的冲击仍未知，因此地方政府制定比较宽松的目标很正常。
    期限将至 广州目标或为10%-15%
    离国务院要求的最后期限仅剩3天，大量近年房价飙升的一二线城市尚不见动静。记者采访联系多位业内人士，均认为公布调控目标具体数据任务艰巨，一线城市房价经历了前几年飙升、近期缓和的态势，总体形势不甚明朗，难度更大。
    “房地产行业涉及面广，价格形成机制较难控制，虽然大部分已出台调控目标的地方政府普遍将调控目标定为10%左右，但仍然很难判断广州也将出台类似的目标。”中国商业地产联盟专家委员陈海权如是说。
    中原地产项目部总经理黄韬则认为，地方政府作为卖房利益受益者之一，如出台严厉调控措施，短期内财政或将面临尴尬。因此36个城市除开二三线城市出台的调控目标在很大程度上相互参考借鉴。广州的调控目标也很可能紧随京沪政策。
    “广州房地产发展的总体趋势一向紧随一线城市大体方向，因此本次调控广州可能在持续观望中，看北京上海会做出什么样的判断。”黄韬表示。
    合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，广州房价调控目标应该设定为升幅在10%以内。“今年广州的G D P和人均可支配收入升幅定在11%和10%，房价调控目标不能超过这个数。”而广州市社科院科研处处长、研究员彭澎也预计房价调控目标是升幅控制在10%以内。广州市房地产业协会秘书长许国碧则认为升幅可以定得再高一些，可设定为控制在15%以内，“还要把通胀考虑进去，所以15%是合理的。”
    针对依旧看涨的调控控制目标，不少业内人士担心其或将成为房价上涨目标。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为地方政府公布的住房控制目标其实是涨价，不是控制价格。有分析认为，在不确定今年房价走势的情况下，各地公布的调控目标甚至可能强化房价上涨预期。很多地方政府不敢轻易许诺房价下降，因此宁可将调控目标调高，或与G D P增速或居民人均可支配收入增速挂钩。
    房价调控目标更像涨价目标
    “各地政府是当前土地政策的直接受益者，政府和地产企业的利益也有关联，这就意味着让政府自愿降价不合逻辑。国务院从民生角度考虑希望房价下降，并且决心很大。从长远利益考虑，地方政府也应该顺应趋势，否则这场博弈很难说谁将获胜。”陈海权如此告诉南都记者。
    中原地产项目部总经理黄韬也表示，目前出台调控目标的近40个城市纷纷定下涨幅目标，极有可能给市场发出误导信号，认为房价涨势将成必然，抹杀了降价的可能性。而这或将促使国务院出台更为严厉的调控措施，进一步利空楼市。他建议一二线大城市的调控目标不应仅盯准涨幅目标控制，也可以设定一个跌幅目标范围，制定上限但也规定一个下限，暗示市场房价或涨或跌，以免促成“限价标准”变身“涨价标准”。
    时评人士李宁(专栏)认为，国务院出台以降房价为目的的中央调控政策，房价不降反升，说明房地产调控未触及实质，目前的土地政策仍促使地方政府保护开发商，调控政策根本没有触及房地产市场的核心土地财政。另外一级土地市场的垄断导致房地产市场不可能完全按照市场化规则发展，这样房地产调控只能动用政府的行政手段，而这又要求政令畅通等高效行政运转体制。        “全国九成城市在仅剩3天的最后期限里仍未出台相关细则，也说明了改革的纠结性和复杂性。”李宁认为，为地方开辟财源的房产税改革因高速增长的税收、通胀压力、居民收入的普遍下降、居民信息建设不健全等因素搁浅，仅停留在重庆、上海的试点阶段。增值税扩容、资源税改革等更是进展缓慢，尚在艰难探索中。 中央政府的经济政策的完善都这样困难，如果是政治政策的完善更难以想象了。
    值得关注的是，诸多业内人士认为，即使最后三天大批城市陆续出台调控措施，也可能很难看到惊喜。地方政府的财政利益当前，保障房目前还不会动工，房地产市场很长一段时间都将充满变数。