限购正式开始第一天 合肥房产市场反应较谨慎

　　■合肥三县居民到市区买房算外地户口■未纳入限购范围的楼盘对“外”也很谨慎

　　老城区“限二禁三”，三县户口在市区只能购1套房 买房前将两次审核家庭成员的住房信息 首套房首付3成，二套房不低于6成;二手房视房龄征收营业税 晨报图形 朱佩佩

　　根据相关文件，3月31日起，合肥市的瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区开始正式执行房屋限购令。限购令正式实行第一天，合肥楼市反应如何?执行情况怎样?昨日，记者对此进行了走访，从走访情况来看，限购第一天市场反应很谨慎，业内是有人欢喜有人忧。

　　采访中，记者还发现，不少市民甚至是开发商都对限购令政策不甚了解。为此，记者通过自身的买房经验跟大家说说，如今买房你得注意啥。

　　■市场反应谨慎

　　未纳入限购楼盘很谨慎

　　尽管不在限购范围内，但开发区的很多楼盘普遍很谨慎，对外地户口甚至是本地户口二套房都有限制。

　　高新区西二环路某楼盘表示，外地户口暂时不接受预订，主要原因就是外地户口的在银行贷款时就通不过，外地户口银行必须要一年以上社保或纳税证明，比合肥限购令细则要严格。

　　“现在本地户口二套房我们都只是做初步登记，主要是怕政策变，一旦交了定金，会非常麻烦。”经开区某大型楼盘售楼处表示。

　　记者采访中发现，对于本次合肥细则的出台及解释，业内理解不一，各区具体执行时，情况也各不相同。

　　三县户口在市区只能买一套房

　　三县的楼盘不在限购范围内，那有三县户口的市民呢?

　　合肥市房地产管理局权威人士表示，三县算外地户口，也就是说，如果是三县户口，家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

　　不少楼盘匆忙赶签合同

　　昨天是合肥市正式执行限购政策的第一天。9:00刚到上班时间，就有人来到瑶海房屋办证交易中心办理二手房过户交易手续。买房人鲁先生首先填写了《本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询审核表》。

　　与此同时，安徽巢湖无为县的陈先生在提供了纳税证明并经过详细查询后也拿到了自己的《非本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询审核表》并顺利办理了过户手续。

　　而在各个楼盘，记者听到最多的一句话是：3月30日预定的客户都签完了合同。对意向客户，均已电话通知到位。

　　据备案数据统计，2011年3月30日合肥市住宅类商品房共备案564套。从备案区域来看，合肥四个限购区域出现备案量猛增现象，或与抢在限购执行前集中签合同补备案有关。

　　楼市业内有人喜有人忧

　　限购范围定在四大行政区，当然会有人喜有人忧。“圈内”的担心房子不好卖，“圈外”的机会更多。经开区石门路与习友路某楼盘经理表示，经开区没有被纳入限购范围，对他们来说是好消息。“一部分投资者会选择来未限购区域买房”。

　　“限购令出来了，我们宣传力度明显在加强，之前6500元每平方米的价格现在降到6300元每平方米起了，这也是无奈，要快速回笼资金，必须促销。”北一环某楼盘工作人员表示，对楼盘来说，带来明显压力的是来访量剧减，买卖双方均处在观望阶段，要买的等着降价，要卖的还在扛着。

　　根据采访的情况看，多家楼盘都是在早上看报纸时得知限购令开始执行的，还有不少在研究限购令执行的具体内容，以提出相应的措施。目前，市场暂未对此做出过多反应。

　　■买房也得谨慎

　　也许你是买房“菜鸟”，也许你已经轻车熟路。不管啥情况，合肥市限购令开始执行了，购房时要比以前多交一些材料。记者以自身的买房经验给大家说说，买房得注意些啥。

　　找房看房

　　地段、房型、楼层、“五证”都不能忽视

　　有需求你就“下手”买

　　现在，记者开始带您买房。如果你是老手，可以直接PASS。

　　最近，不少朋友在问，限购令出来了，这房价会不会降点?记者的建议是，有需求就买。买房首先不得不说的是，考虑位置和交通，还有所能承受的面积，如果您即将或已经有孩子，那多关注一下学区吧。

　　看房前先了解几个概念

　　先说说户型、公摊、多层、高层这几个概念。

　　话说每个楼盘都有那么几个雷人的户型，比如“L”形、“I”形等。啥样户型最好，方方正正，保证每个地方都能有阳光。当然也有不少开发商为了忽悠买房者，把户型图做得很花哨，实际上部分房间面积非常小，很不适用，这一点您得注意了。

　　公摊意味着实际居住的面积要比付款时的面积小。多层公摊一般不超过10%，高层一般在20%左右。多层、小高层、高层是对房子楼层的分类，6层或以下是多层，小高层介于多层和高层之间。

　　这房子什么楼层最合适呢?也没个定数，一般来说，一栋楼第一层和顶楼的价格是最低的，然后从一楼开始，按每平方米一定的价格往上涨。高层小区4楼或6楼以下是没有二次供水的，每个月要省一些钱。

　　看看“五证”是否齐全

　　买房先看“五证”，这是规矩。这第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称“五证”。

　　“五证”齐全了，才能“上岗”开始卖房。合肥市的要求是，商品房预售许可证获批后，十天内应该一次性公布全部房源。

　　有的时候会出现这样的情况，你看上了一个楼盘，问售楼处价格也是虚虚实实。其实没关系，楼盘要获得预售许可，必须在物价部门备案。也就是说，可以查到房子的备案价，最终成交的时候，价格肯定是低于备案价的。

　　准备阶段

　　买房前得先算算口袋里的“银子”

　　算算“银子”再看咋买房

　　看准了哪套房子，得算算自己口袋里的“银子”。按照现在的政策，首套房首付3成，二套房不低于6成，而利率首套房基准利率银行已经很难办下来，一般都要上浮或者附加条件。

　　打个比方，一套贷款30万的房子，分20年还，那按照基准利率算，一个月要还2254.42元。如果上浮10%，要2372.95元。

　　所以，你得算算自己的工作是否稳定，收入如何，如果房贷要占到整个家庭支出的50%以上，那恐怕有些吃力了。

　　很多人会选择每个月都还一样钱的还款方式，这叫等额本息还款法，这种还款的好处就是知道每个月要还多少钱。还有一种是等额本金还款法，这种还款简称“倒着还”，第一个月压力最大，然后逐月减少。这种还款法会比等额本息省下一些利息。

　　不要忘了，交房的时候还要缴纳契税、房屋维修金等费用。如果是一套价值50万的90平方米以下的高层住宅，首次购房需要缴纳1.5万此类费用。如果非首次购房，就得3万啦。如果遇到交房的时候面积有误差，“多退少补”也是钱上出力。

　　公积金贷款限制条件多

　　说到这儿，有人会提到公积金，是的，还有公积金贷款。但是，很多商业楼盘都不支持公积金贷款，主要是因为公积金贷款手续要复杂一些，贷款审批时间要长一些。若想用公积金贷款，得先看看单位有没有给自己连续缴纳公积金一年以上，如果满足条件可以用公积金贷款，利率要比商贷低一些。因为公积金贷款有额度限制，不少人买房要用到组合贷款。

　　题外话，如果不能用公积金贷款但是已经缴纳过公积金，签完购房合同一年后，可以按年到住房公积金管理中心提取公积金。

　　二手房首付远高于三成

　　额外说说二手房。二手房除了看房的时候要充分了解到房屋背景外，还可以拿房产证去房产部门的办证中心查验。

　　二手房第一次付款一般都会高于新房，纵使是首次购房，也会远远高于三成。第一，二手房不满五年，要缴纳5.5%的营业税，相应的契税还有其他各类手续费用;第二，银行和房产部门都对某个区域掌握一个基准价，银行放贷会按照基准价来，比如价值50万的房子，银行核准只值40万，那么首付就要多交这中间的10万差价。

　　出手买房

　　办理手续各类证件得一应俱全

　　各类证明证件都不能少

　　如果赶上新楼开盘，那售楼部会让你排队、选号、交定金。如果不是，那就准备好首付款，办好其他所需手续。

　　这手续是最麻烦的一步。买卖二手房的市民，须携带家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件、复印件(原件核验后退回)去房产部门办证交易中心设立的专门查询审核窗口进行审核。如果是新房，那就由售楼部代办了。外地户口的话，还要提供纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　其他诸如身份证、户口本、结婚证(或未婚证明)都是要复印N份的。

　　签合同注意约束条款

　　就现在的行情来说，购房者是没有啥话语权的。基本上开发商把合同打出来，自个儿签上名字就行。这时候，你就可以非常明确地看到什么时候交房，延迟交房滞纳金是多少，开发商的装修标准等等。

　　约束条款就不说了，现在买房通常需要按揭，当然也有可能会出现按揭没办下来的情况。没办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。（江淮晨报