身怀鬼胎:房产税改革：千呼万唤始出来

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刘晓春 本报记者 闵丽男
“虽然有一定的心理准备，但这样快出台还是有些意外。”1月27日晚，在看到国务院同意部分城市开展房产税改革试点工作的消息后，在北京某公司工作的林女士对记者说。她表示， 1月26日，国务院常务会议决定出台包括二套房首付上调一成，营业税不足5年从按差额征收改为按全额征收等八条政策措施，现在再次宣布在部分城市开始实施房产税改革试点，希望这个被千呼万唤才出来的政策能够抑制住不断上涨的房价。
开征房产税彰显政府调控信心
在部分城市实施房产税改革试点，标志着我国结束了对个人自用房屋完全免税的历史，迈出了对个人住房征收房产税的关键一步。记者在第一时间电话采访了一些专家及房产中介等业内人士。记者发现，酝酿已久的房产税改革试点进入到实质性的实施阶段，被看作是新一年房地产市场调控的继续和进一步深化的重要信号。“作为调控房地产市场的重要手段，房产税改革隐忍多时一朝出鞘，象征意义更大一些，表明的是政府抑制房地产价格过快上涨的决心和力度。”《楼市》杂志出品人蔡鸿岩对记者表示。
中国社会科学院财贸所所长高培勇认为，无论国内房地产市场形势如何，房产税都到了必须改革的阶段。在“十二五”开局之年，进行房产税改革试点，意义非比寻常。住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹则表示，1998年住房制度改革后，房地产市场扩张速度特别快，而与此相适应的制度建设比较缺失。房产税是房地产市场制度建设的重要一环，房产税改革应与市场发展相适应。
2010年楼市调控已经告一段落。如果以房价作为衡量楼市调控标准的话，那么毫无疑问，2010年中国的楼市调控并不算成功。据国家统计局公布的最新数据显示，12月份，全国多数城市房屋价格继续上涨，而且二、三线城市涨幅出现增大的趋势。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比价格已是连续4个月上涨。在号称史上最严厉的楼市调控下，全国房价仍然在稳步上升中。自2010年第四季度以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。
限购令、加息、三套房停贷等调控政策仍然不能撼动房价的时候，人们期待房产税能够力挽狂澜，成为抑制房价过快上涨的灵丹妙药。在经历2010年最严厉的调控和行政干预后，中国房地产市场依然“高烧不退”。于是，开征房产税成为政府遏制房价非理性上涨的最后一件利器，上海、重庆终于成为了第一个“吃螃蟹者”。
“在房产投资、投机动力不减，‘土地财政’问题依旧突出的情况下，房地产调控向更深层次方向发展已经是大势所趋。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，随着去年多项调控措施的出台，目前一个比较清晰的双轨统筹调控框架已经形成。但是，限购房、抽紧信贷等强硬的行政手段只是治标的方法。从制度创新的角度来说，调控新政策的前瞻要强调标本兼治、治本为上，开征房产税在制度建设上是顺理成章的。
从是否开征房产税的全民大讨论、到搁置争议开展试点成主流意见，在争议中前行的上海、重庆房产税改革试点，能多大程度为中国房地产调控、财税改革以及住房制度改革探索出一条新的路径，还有待时间的检验，广大公众也给予极大的期待。
房产税能否遏制高房价
开征房产税一直都被很多业内人士看成是房地产市场调控的一大利器，是根治“炒房”与“土地财政”两大房价推手的“杀手锏”，但房产税改革真的能够立竿见影地让房价降低吗？
刚刚在北京房山区长阳镇买了一套房的刘先生告诉记者，2006年夏天的时候，他就准备买房，后来看到有关部门出台的房地产调控措施，其中就有用到税收手段，如二手房转让征收营业税，他当时就想等等看，没想到房价在等待中越涨越高。像二手房转售环节的营业税、契税、个人所得税等，最后都被转嫁到买方头上。他担心，房产税的初衷是打击炒房、遏制房价上涨，不过在房价持续上涨的市场环境中，卖方往往不得不接受这种条件，其结果就是，房产税有可能会增加买方负担，往往最终又推高了房价，而非遏制房价上涨。
而根据前不久中国青年报社会调查中心通过清研咨询和民意中国网，对全国3158名公众进行的在线调查显示，开征房产税，仅有35.2%的人认为对抑制投机炒房、稳定房价作用较大或非常大。认为目前开征房产税担心“增加住房成本”的人多达48.6%。
在北京一家公司工作的王先生快结婚了，正盘算着买房，他最近一直在关注有关房产税的新闻。他对记者说，看了很多的报道，真像雾里看花一样。他搞不明白房子为什么只有土地使用权还要交产权税，买下来的房屋交过土地出让金的成本后，为什么还要缴纳持有的税收成本。他问记者：“已经为使用国有土地支付了70年的土地出让金的前提条件下，现在又要开征房产税，算不算重复征税呢？”
一些业内人士认为，对于房价回调，房产税的效果不会立竿见影。住建部政策研究中心主任陈淮认为，房产税和调控房价之间没有直接关系，他说：“房产税的出台，从短期看对市场供需有一定的影响，不同的征收方案造成的后果也会有所差别；但长期以及发达国家的经验来看，房产税从来不是调控房价的工具。”
“房产税改革试点的推行，更大程度上仍旧是对购房者心理预期的影响。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，人们或许会担心由试点城市开始，在全国范围内产生政策的多米诺骨牌效应，进而减少投资、投机行为。
而对于已经有几套房产的人来说，面对征收房产税的消息似乎别有一番滋味在心头。季先生现在是一家高科技公司的老总，经过多年的打拼，他在北京和上海各有了多套房产。他表示，10多年前国内商品房市场开放时，为了繁荣商品房市场，政府以各种措施鼓励居民买房；现在商品房市场供需火热时，各地方政府突然要征税，这类反复行为着实有些令人疑惑。季先生说，炒房者进入房地产追求的就是房产带来的高额回报，如果投资其他产品赚的钱比购买房子要来的多，那么这部分人不用驱赶，自然也会消失。如果通胀预期继续恶化，那么房产税也无法抵挡汹涌如潮的投资人群。
赵先生是一名基层的税务干部，他对记者说，不能把抑制房价上涨的希望单纯寄托在房产税身上，房产税应侧重长期的制度化建设而不是短期内调控房价。单从制度效果看，房产税作为政策工具之一，无力决定中国房价长期走势。比如，目前二手房转让过程中，营业税加上契税、中介费等，新增交易成本高达11%，如果连这都未能阻挡房价的增长，指望1%不到的房产税来抑制房价上涨，并不现实。房价主要受市场供求关系的影响，要想让房价理性回归和房地产市场健康运行，须从调整货币政策、扩大廉租房和经适房供应、提高投机成本等多方面入手。
而更多的普通市民则很现实地说，与其把希望放在虚虚实实的房产税上，倒不如政府多建些保障性住房来得更实惠。25岁的吴先生来自山东，两年前大学毕业留在北京一家企业，他对记者说，由于购房和装修成本的刚性和不透明，他担心新增房产税将被以其他成本的形式转嫁到更下游的买房人身上，对高房价于事无补。对租房人来说，他们会面临更高的房租。对拥有多套房的人和炒房者，房产税并不在他们考虑的范围，该买还是要买，最后转手或者出租即可，最终承担的还是买不起房的租房人和接最后一棒的普通购房者。他希望政府能够多建些保障房和廉租房解决中低收入者的住房困境。
希望决策层能充分征求纳税人意见
虽然开征房产税的试点工作已经开始，但有关房产税的争论一直不断，除专家、媒体、开发商纷纷发言外，房产税又成为各地“两会”的重要话题。采访中，尽管多数民众对此次房产税改革试点表示理解和赞同，但也有人表示，房产税涉及广大公众的利益，但却没有任何部门事前向纳税人征求意见与建议。无论是有关部门酝酿房产税改革，还是地方政府制定各自征税方案，都在“闭门立法”，征税方式、税率等情况公众一概不知。一边是公众根据各种传说胡乱猜测，另一边是有关部门和地方政府“闭门立法”，这显然不是正常现象。
北京某税务师事务所的注册税务师周先生对记者说，有关房产税的各种传说曾有N种版本，最初，重庆的有关方面不公开征税方案，只抛出只言片语。现在出台的政策，事先并没有公布草案征求民意，既然房产税改革搞试点，说明政策制定者并不确定政策力度是否合适，属于摸石头过河，试点就应让各群体展开讨论，观察各方诉求，提出切实可行、反映民意的试点方案。希望下次房产税在全国推行的时候，在出台政策时给公众一个参与的机会，有充分的酝酿时间。
北京某公司财务总监朱女士在北京郊区有一套连排别墅，她告诉记者，虽然刚刚闭幕的北京两会上，北京市的有关领导表示北京暂时不会进行房产税的试点，但她还是很关心房产税的开征情况。她说，近一年来征税方案内容也多有媒体报道，房产税的模样始终是半遮半掩。目前的现实中，公众只能被动观望。她认为，既然说这一税种有调节收入、抑制房价、财税改革的目的，与公众利益息息相关，至少有关部门有必要将方案提前晒出来，让公众从征税目的、公共利益等角度来投票、建言。朱女士说：“税收是国家大事，涉及民众切身利益，税收方案理应付诸民众讨论，充分吸纳民意。就算是如有关部门所说，开征房产税不用重新立法，但这也并不等于可以绕过民意。无论是重庆版还是上海版房产税征收方案，除了要得到国家有关部门批准，应该得到多数民意的认可。”
在北京某事业单位工作的刘先生表示，开征房产税的最大受益方应是地方政府，因为房产税的开征会增加地方政府的财源。地方政府因房价下降而减少的土地收益，将在房产税中得到弥补。他最担心的是如果在不远的将来，土地财政枯竭之后，政府通过扩大房产税的征收范围和提高税率来增加收入。他说：“今天向高档商品房征了房产税，谁能保证明天不向中档商品房征收？”刘先生告诉记者，2010年全国税收收入增长至77390亿元，同比增长 22.6%。在GDP高速增长的同时，税收收入更以超高速在增长。这样巨额的税收收入用到了哪里，没有谁给公众解释过。他认为，虽然此次明确改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题，但他希望将来能够经常公布相关的收入和支出情况，让纳税人心中有数。
有关部门表示，随着我国房产购买主体结构的变化，个人购房比重大幅上升，开征房产税将有利于科学发展税收机制的逐步完善，房产税的功能作用将逐步得到应有的发挥。而专家则认为，应以这次两城市房产税试点改革为契机，摆脱对“土地财政”的依赖，推动地方政府财务公开，推行公众监督渠道，在推动地方政府税收转型的同时，推进地方政府职能转变，这才是试点房产税的最大意义所在。