极品哈弗男论房价 不看后悔阅读

      讨论一样物品价格的上升趋势有没有走到尽头，你首先要知道这样物品为什么上涨。很多人说只是因为货币超发造成的，实际上不是主要的原因。中国的房价，和其他价格上涨的大趋势一样，源于中国加入世界经济这一个事实。整个一个流程，请听我说。我先从中国的历史大趋势讲起，然后再说中国的房价

　　中国加入世界的经济游戏以后，由于汇率的因素，中国的物价相对于世界是极端便宜的。从大宗商品到人口，中国的物价远远低于发达国家，由于中国人民的勤劳刻苦和政策的出口鼓励，中国很快变成了世界工厂，从原来的出口大宗商品，到今天大量进口大宗商品。

　　出口是什么意思？其实就是拉近国际和国内的物价距离。只有价差才会有出口，只有巨大的价差才有了源源不断的出口。中国国内以前长期的封闭，造成了中国的廉价劳动力资源丰富，中国的大宗商品产量也较高，一旦出口政策等的开放，也就给世界带来大量的便宜人和便宜货。当然，中国很正常的利用这一点来成为了世界工厂。

　　这个看上去是中国出卖劳动力和商品的政策，其实上是双赢的，中国在制造业上给国内带来巨大财富的同时，渐渐的国内和国际的价格接轨。同时，中国内在的需求开始显著增长，平民百姓开始有能力购房购车，这在几十年以前是很难想象的事情。

　　中国的民众数量如此巨大，而人民生活水平的提高如此巨大，到了2004年左右的中国开始左右世界的大宗商品价格，从以前出卖大宗商品到现在到世界和别的国家争抢大宗商品的地步。这就是说，中国国内的大宗商品的价格已经比世界价格高不少了。从农产品到石油再到钢铁，中国的价格上涨其实是历史的大趋势。

　　同时在对外的出口政策上，中国强行压低的汇率，让美元被高估，那么美元就是劣币，人民币是良币。货币出口和实物出口的本质一样，从低购买力到高购买力的地区，于是美元源源不断流向中国，主要用进口实物的方法。这是变相让中国国内物价提高，同时在国际保持竞争力。

　　用另外的话说，中国物价上涨是世界和中国物价差拉近的历史大趋势。拉近的手段主要是出口；操纵汇率，制定退汇政策等，都是促进出口的方式之一。因为美元的流入而发行货币，和利率游戏等等，只是这一场历史大戏的细枝末节的技术部分。

　　然后再说到房价。房价在之前已经有一个历史的物价上涨的大趋势了，因为大家都比较关心，所以我说一下。先从特大城市开始。由于我比较熟悉美国纽约房市，所以我从介绍纽约开始。

　　中国人喜欢拿年轻人在大城市买不起房子作为中国房价过高的证据。其实，在美国的大城市，美国年轻人同样买不起房子，不仅买不起房子，而且要和人合租。在华尔街投资银行工作的第一年第二年的年轻人的薪水税前10万美元左右（每天要干15小时），除去各种税费，拿到手中也就6万美元左右。纽约的生活费除去房租一年是大概1万5千左右，于是如果要选择租40平方米曼哈顿靠近办公地点的房子，房租要2000美元左右。这样一年只能攒下一万五千到2万美元。这已经是美国年轻人刚毕业的很好的情况。大多数的年轻人在纽约拿着5-6万的年薪，最后只能和别人和租一个40平方的公寓，想单独租估计要跑到哥伦比亚大学附近的黑人区，也是很小的公寓。

　　我拿纽约来说是什么意思呢？世界的发达国家大城市解决人口住房都有很大的问题，供求都非常紧张，房价都特别高。大城市有很多吸引人的地方，这就让更多的人想到大城市，这是现实不可能解决每个人的问题。要拦住更多的人进来，房价必将上涨到非常高的高度，逼迫人们跑到更远的地方，从那里每天上班。在纽约，每天从长岛开车1小时去市区上班的人很多，而长岛的两层楼房也要近100万美元。人们从农村进城市上班，也许这是中国以后的发展方向。

　　看看中国的房价的症状，都在告诉你们什么呢？我用亚当斯密的“看不见的手”来比喻市场发出的信息：

　　第一、 市中心和郊区差距巨大。市中心房价特别高，而郊区房价较能承受。这就在鼓励人们跑到郊区居住。这是“看不见的手”告诉人们“市中心房价太高了，要来的人快去郊区，多划算。”

　　第二、 租房比不划算，买不如租。这是“看不见的手”在告诉大家“你别买这里的房子了，除非你真正需要。”

　　你现在回过头看，市场是不是很显然？市场“看不见的手”的行为非常理智、清澈，其实只要深加思考，就能琢磨出其中的道理，用不着装玄妙。

　　那么中国的大城市和中等城市在发达国家都算大城市，本来土地供应紧张就不言而喻。由于人口密度和农村设施的落后，并且由于中国的大城市的户口就学等特权的附加值，把中国城市的楼市一直抬到很高的高度，本身并不能说是一个泡沫。

　　有人说：中国的房价上涨过快，要崩盘。真的吗？中国的大城市的中心房价在过去大概上涨了5倍左右，人口收入也翻了2-3倍，那么大城市房价涨太快了。这个人忘记了一个道理，能住在大城市中心的不是多数人而是少数人，而由于贫富差距的加大，这部分人的收入是高于平均水平的。那么退一步说，中国的楼市确实高估了，但是从1998年来难道不是一直高估的？楼市必然要一直领先收入，因为楼市的价格的目标恰恰就是让普通人买不起房，或很吃力地买房。

　　还有人说：有些人有很多套房子，这都是房子没有供不应求的证据。不是这样的。世界大城市都有地主阶层的产生，这明明就是资本主义发展，私有制发展的必然。

　　从技术层面上看，要房市崩盘，让房地产商崩盘是不够的。房地产能短期抛盘打压楼价，但是只要后续的土地不跟上，等于变相增加的未来开发的成本，让长期的价格曲线更为向上。房市的崩盘，要让房奴们的资金链断裂才行。中国的房奴的群体，照我看已经成为社会稳定的重要一部分。

　　只有有房有贷，才能安心为奴。这个道理统治者也知道，所以为了和谐的社会，不会把房奴们逼向绝境。中国的房贷大多是浮动利率，所以大幅加息，让人们被迫流浪是政治上相当难的决定。全国最大的地主是统治者。统治者的地方收入和社会稳定都和房奴的利益一致，那么为什么要现在违反历史的大趋势，大幅加息砸盘呢？等到欧元美元利率大幅上升，通货膨胀严重再慢慢加息不迟。

　　说了这一切，我的意思不是说房价短期没有小幅下跌的可能，但是要是跌50%，要崩盘，这是历史的大趋势不太能够答应的。大牛市应该远远没有结束，要说房价大顶可能是太早了。中国的城市房价，比起发达国家大城市，还差了一大截。

　　最后说一句，日本的房市泡沫是日本房价远远高于美国后产生的。日本之前经历了日元从一元钱掉到一分钱的物价上涨，和我前面指出的中国的大趋势是相同的。之前这么多年，日本的房价按照日元算上涨了多少？想想这个道理，有没有豁然开朗的感觉？