还珠格格圆房:房地产成了最后的疯狂？

调控沦为“空调”

　　就在统计局公布数据的两天前，也就是5月16日，人民日报曾专门撰文警告房地产类企业：房企不要倒逼政府加强楼市调控力度。从文中表达的态度大体也能猜到房地产调控形势还是比较严峻。并且也能感觉到官方的态度。
　　结合四月份的房产数据我们可以看到，在限购房等一系列措施的影响下，各个城市的地产涨幅有所下降，但却并没有遏制住其上涨的步伐。
　　从2011年的房地产调控的措施来看，其力度应该是比较大的。但就是在连番的调控政策面前，房地产的价格却依然故我，虽然各地的成交量都下滑明显，但大部分都处于观望的状态，谁都不愿意首先降价。就像人民日报所忧虑的：一旦限购令等调控政策放松，需求爆发，房价很可能出现报复性反弹。
　　那么更严厉的房地产政策会出台么？假如会出台的话，又将出台什么样的政策呢？对房地产市场的影响是多少？能不能彻底解决房地产的问题呢？我们来一一的进行分析。
　　

从以往的经验来看，房地产政策出台所针对的似乎都是炒房行为。但每一次都会伤害到一定的刚需购买者。到了2011年各地的地方性政策出台后更是如此。只是如果能够真的对房地产价格产生明显效果，地产发展格局逐步走向健康也是值得的。但事实却并不会如此简单。
　　从2007年以来，国家加大了对房地产市场的调控力度。每一次的调控，基本上市场的反应都是成交量的大幅下降，紧接着房地产中介开始出现倒闭现象。之后价格略有松动。但是当每次政策一不那么紧，地产价格就像减肥失败一样，比没减的时候涨的更快。
　　再回到今年。从今年的调控政策来看，除了在银行贷款利率提高以及优惠措施取消之外，更是大幅抬高了贷款的首付额度。这在一定比例上增加了一定的观望情绪。但最厉害的杀手锏，还是各个地方实行的“限购房”政策。虽然对“限购条件”的争议尤其是对外地人购买房子的限制的争议不断，但还是勉强的抑制住了房价的涨势。那么如果这样还是不能抑制房地产的上涨幅度，那么必然会出台更严厉的措施。
　　从目前来看在银行贷款等资金方面加强限制之外，恐怕真正能够短期取得效果的，还是房产税。

　　房产税，因为其牵扯的面太广，也影响着国计民生，所以国家一直是比较慎重的，即使在试点城市试行，目前看效果也不够好，因为执行的力度以及标准也不够明晰，从上海的试点情况看来，三个月时间，征收额不及一套房显示出了此项政策尚没有发力。
　　但是一旦扩大范围征收确定征收对象之后并全国实行可能带来的反应是，可能会误伤中产阶级及以下的家庭并且增加全民负担。就像是最近热议的个税，开始征收的时候只是针对富有阶级，一般的民众很难交到税。在发达国家也是富人税，但到目前为止已经变成了全民都可能触碰到的税种。随着时间的推移，很难控制说房产税也不会这样。并且即使是没有这些问题，也可能带来一些其他问题。
　　下面就来说一下房地产发展随着时间变化的不同表现形式和每次的问题。

房地产结症成疴的这些年

　第一次听到房地产泡沫，是九十年代的海南炒房热。一个没有刚需的市场被疯狂炒起，最终毁灭在泡沫之中。但是，从2003年以后，在政策支持以及房地产的整个市场逐步转暖之后，就一发不可收拾。
　　在2003-2007年，基本上可以说是地产开发商的黄金时代。随着大量的资金进入地产行业，炒房客逐步映入人们的眼帘。以温州炒房团为代表的炒房一族就是其中之一。由于这种炒房客和地产商的互惠互利的地位，就造成了很多类似默契的配合，地产价格由于这种不断的炒作进入加速阶段。
　　但是到了2007-2008年之间由于政策对于炒房行为的打压，以及次贷危机波及的影响，让地产成交出现停滞，并且有了短时间的回调，随后就进入到了下一个阶段。
　　2008年，随着四万亿的救市计划出台，虽然房地产行业并不在重点扶持的产业之内，但也沾了边得到了好处反而是最大的。主要是由于救市计划大部分是基础建设，这样就加快了城市建设以及地铁的建设步伐，有效的刺激了周边房地产价格的提升，那么房地产建设又进入新的加速阶段。
　　除了一部分基础建设之外，一些国有企业的资金扩充和贷款发放让国有企业的钱袋子也宽裕了起来。由于国际国内的实体经济形势不断恶化，本身很多企业的产能是过剩的，所以这些国有企业并没有敢把资金直接投入企业运作，纷纷成立了自己的房地产公司或者大幅入股地产公司。这个时候奇特的景象出现了，那就是地王频频出现，老牌房地产公司争不过国资背景的地产企业。地王的中标者清一色都是国资背景。不怪乎地产老总们总是抱怨拍不到地，从拍卖所经常流拍不到一年时间，地王就频频出现。甚至出现这边刚刚拍到地没几个月转手一卖就赚一半的情况出现。对于老牌地产企业来讲他们的资金是要计算的。但是对于“不差钱”的国企来说，那就根本不在乎。如此地王和高端楼盘不断被炒高的结果，就是房地产价格加速攀升的重要原因之一。

进入到了2010年，国家对房地产的加速攀升开始注意，并逐步出台了相应的政策，取消了一些原有的优惠政策，但是除了短时间成交量小有缩小之外再无作用。于是国家除了加大调控力度之外，也敦促地方加快建设保障房，抑制商品房。但效果依然差强人意。这里面自然有保障房的建设跟不上，另外商品房的建设依然突飞猛进其实也是与地方对于地产行业逐步形成的依赖有关。
　　由于大量的实体经济恶化，加上随着逐年对于基础建设过快发展，让地方政府也是债务逐步的堆高。房地产对于地方政府的财政收入贡献就成了主要的支持，如果房地产打压过猛，那么最现实的事情就是直接导致资金困难。所以往往在执行的时候有了诸多顾虑。

　　另外，随着外向型企业以及中小企业面对国际冲击的时候受到了严重打击，也导致了大量的企业倒闭。那么这些闲置的资金有没有能够进入的合适的实体经济运作，就产生了大量的投机资金。而中国的投资领域较为局限，为求保值大量的资金也会进入房地产并起到推波助澜的作用。
　　如果说这个时候，以房产税的形式为手段，或者仅仅从严限制购买房产来限制购买，可能会在短期抑制上涨，但是误伤的还是很多有实际需求的人。
因为就目前来看，保障房的体系并没有建立完成。也没有完成一套比较有效的监督机制。甚至个别地方出现了很多的“保障房别墅”的地产“怪胎”。这样就让那些真正需要买房或者转换居住条件的人群受到了限制。而其实那些资金雄厚的房企，因为有各种海内外以及金融市场等融资渠道，是不会因为贷款方面的限制受到过大伤害的。恰恰相反受到影响的还是普通购房者。

本质在于疏通资金的投资渠道

　　上面所说，并不是说房地产政策不该执行。从目前来看如果房地产政策稍有松动就可能会造成强烈反弹。由于通货膨胀以及热钱不断的涌进，政策稍有变化则可能会引发新一轮的价格攀升甚至于对加速通胀作出“贡献”。
　　而真正解决房地产的问题其实与解决通胀的问题是相互辉映的。在加速保障房建设有效的监督保障房的标准的同时，分割保障房与商品房然后让它们自成体系并差异化管理。最重要的是逐步对实体经济进行有效的扶持和保护，让资金逐步回流到实业中去。

　　如果说一次性的出台最严厉的措施导致短线恐慌价格即使大幅下降，那么对整个银行、金融、经济以及热钱的流向都会产生很大影响。从而产生经济硬着陆的危险。
　　就目前的情况看，历史也许会重复发生，那就是每下达一次严厉政策前，房地产市场就像是末日疯狂一样赶快抢购，等执行之时，又再次交易量下跌价格不动死扛观望。
　　如此循环往复。那么所谓的末日疯狂，也就会时常出现。