逍遥小邪仙境界划分:岛城一手房市场有起色 一线房企价格或先松动

岛城一手房市场有起色 一线房企价格或先松动
来源：青岛新闻网-青岛日报
2011年06月01日09:23我来说两句(0)
[提要] 全国性的大开发商，在不同的地区有不同的市场压力，那些进入青岛的国内一线开发商对青岛楼市也会有不同的认识，相信这样僵持下去，下半年一线开发商对青岛楼市一定会采取不同于目前的市场策略。【话题热议：房价是否会松动】
■购房经历
五月“闪电”换房
秦小姐在五月前后一段时间，看房、卖旧房、买新房，只用了一个月时间，可谓“闪电”换房。
她是地产界人士，住鲁信长春花园，这次换房就在小区里进行。原来住的是高层，建筑面积100多平方米，新买的房子是小高层，建筑面积120平方米。
现在市场阴晴不定，为什么要在这个时机买房。秦小姐说，多年前买鲁信长春花园的房子总价50来万元，现在卖150万元，又添了50万元，买了新房子，其实她这种换房客户不受市场涨跌影响，什么时候买都行。
如果从资产保值角度来分析，她认为，这次换房比较划算，卖掉的是高层住宅，这类产品市场供应量大，买的是小高层，相对稀缺，所以这次换房对资产保值是有好处的。
在买卖房房屋的过程中，她以专业眼光观察后发现，秦小姐认为现在主要有两种人买房，一种是她这样改善型需求客户，另一种是有经济实力的刚性需求客户，买她房子的人就属这一类，这两类人占了市场的九成。
“在看好要买的房子后，没想到自己的房子一个星期时间就有人买”，她说，现在银行贷款比较紧张，卖买房屋过程中总担心银行放款慢。
能用一个月时间换套房，她连声说，自己的经历没有代表性，而且真是心力交瘁。
秦小姐以前有过投资房产的经历，她坦言，现在碰到打算投资房产的朋友会劝人要谨慎，改善居住倒是可以。
■机构分析
一手房市场略有起色
限购令施行已近四个月，岛城楼市签约依然低迷，尽管5月份开盘项目较多，但是楼市却未出现大幅反弹。
据银海世邦市场研究中心统计，截止到5月29日，5月份前4周（5月2日至29日）全市共签约住宅6188套、约62.06万平方米，面积较上月同期环比增加11.9%，较去年同期则减少12.9%。剔除政策性住房（包括经适房、限价房、回迁房）后，商品住宅共计签约5752套、约58.93万平方米，面积较上月同期增加20.6%，也高出四月份全月签约商品住宅约1000套。其中七区共签约住宅房源2919套、约26.75万平方米，面积占全市签约总面积的43.1%，签约热点继续向城郊五市靠拢。
具体分区域看，在限购令持续影响下，岛城楼市高端市场备受打击，5月份前4周市南区高端楼盘仅签约房源22套、约3282平方米，面积尚不足去年同期的5%。黄岛区2011年以来受限购令的影响也较为明显，区域签约量从2010年的全市签约热点急剧陷入低迷，5月份前4周黄岛区共计签约住宅房源273套、约2.75万平方米，签约面积较去年同期减少10.43万平方米。城郊区市则由于无限购政策局限，2011年以来迅速成为支撑全市签约量的主力区域。5月份前4周即墨市共计签约商品住宅1045套、约11.81万平方米，面积较去年同期大幅增加72.5%。
从青岛房地产市场整体数据来看，寄予5月份住宅市场能突出“限购重围”，再现去年调控下热销风采的期望已经宣告破灭。尽管市场签约持续低迷，然而各区市商品住宅仍鲜有大幅降价促销行为出现。随着限购政策的持续施行，部分顶不住资金压力的开发商或可真正降价，楼市低迷局面或可改观。
■专家观点
一线房企、一线城市会先“变”
跨过5月份，市场已持续僵持了近四个月，在此情况下，价格是否会松动，会从哪儿先松动呢？
青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江认为，从目前来看，青岛房价变化不大，说明经过多年的调控，各方对市场变化已有新的认识，不再像2008年那么恐慌，市场相对平稳，许多开发商及二手房持有者坚持认为，市场还会向好。
不过，一些全国布局的一线开发商不一定这样想。龙江认为，全国性的大开发商，在不同的地区有不同的市场压力，那些进入青岛的国内一线开发商对青岛楼市也会有不同的认识，相信这样僵持下去，下半年一线开发商对青岛楼市一定会采取不同于目前的市场策略。
另一方面，青岛本土开发商对市场仍相对乐观，因为历次调控，青岛如房地产的“世外桃源”，受伤害小。但由于今年限购政策的威力太大，如果这一政策执行两三年，市场会大变。因为，有购房能力的“领头羊”在楼市中消失，高价房支撑不住，中低价位房也会涨不上去，市场会出现供大于求的局面。在此局面下，不排除本土一些实力不强的小开发商受资金压力影响，先期降价，但它们与一线大开发商相比对市场影响力有限。
此外，龙江还谈了青岛市场变化的另一个先行信号。他说，通常是一线城市先变，青岛后变，目前一线城市还没有2008年那样大范围降价的事情发生，所以现在谈青岛楼市降价还早。如果快的话，一线城市会在六七月份出现降价。因为从公司管理角度分析，房地产企业六月份可能会促销，以完成上半年业绩。七月份，则是在经过半年低迷后，有可能调整市场策略。