九乡新闻网遇龙记 百鬼夜行:乌云未散 美国买房好时机已到
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/07 10:24:25
根据房地美（Freddie Mac）的报告，到6月2日结束的那个星期，抵押贷款利率下降4.55%，为50年来最低。房价负担已经成为多年来最轻。穆迪分析（Moody's Analytics）说，房价和年收入比例要比2010年之前15年的平均值低20.9%，也比1989-2004年的平均值低12.5%。历史性的房屋积压创造了买方市场：去年全美1500万套房屋空置，比正常时期高出310万套。
但这种情况可能不会长久持续。穆迪分析预计，困难资产数量将从2013年开始下降，房价随后缓慢爬升。住宅建筑业实际上处于停滞，因此供应过剩不大可能恶化。同时，人口指标显示，每年新家庭数量都在上升，他们将在今后几年消化掉供应过剩。
在利率处于历史最低水平的时候，专家预计银行将逐步放宽借贷标准。如果房价稳定，恐惧心理将逐步消失，更多买主会进入市场。
房屋市场的复苏力度要靠就业增长。尽管今后两年就业不会快速增长，专家说，很多积极信号显示就业会出现反弹。
近期展望不令人鼓舞：就业增长疲软，法拍屋比例上升，经济学家预计房价会在今后几个月继续下降。
但是，长期拥有房屋的好处没有改变。就目前来说，抵押贷款利率可以抵税，这对于高收入人群是个大优势。自有房屋的人们可以选择任何自己喜欢的颜色刷漆，不需征得别人同意。如果能以租房的钱分期买下房子，人们总有一天可以不付房租。到了退休的时候如果抵押贷款还清，人们的每月开支就大幅减少。
对于今后5年的展望，《华尔街日报》说，一旦法拍屋乱局得到清理，房屋市场传统驱动因素，包括人口、拥有房屋的负担、贷款供应、就业和心理因素将再次占主导地位。
文章分析说，尽管今年4月全美房价比去年同期下降了7.5%，但如果扣除困难资产，房价仅仅下降0.5%。如果不是处于遭受法拍严重打击的市场，人们可能看到房价已经触底。《华尔街日报》列举今后几年发挥关键作用的五大因素：
人口构成
经济衰退时期，新家庭组成减少，部分大学毕业的孩子回到父母家里或者几人合住。穆迪分析说，2008年买房或租房的新家庭数量只有57.8万，比2005年的将近200万大幅下降。但去年，新组家庭上升到95万，今后十年将平均每年120万。新组家庭加上部分房屋老化以及对第二套房屋的需求将在今后两年吸收过多存量。
经济学家劳勒（Thomas Lawler）说，房屋供应过剩正在很快萎缩。全国搬家的人数也处于二次世界大战以来的最低水平。到了经济好转时，这些滞后的需求会再次出现。
房价负担
随着房价下降，全美380个城市的房价同家庭收入的比例目前相当于房屋市场泡沫时期的三分之二。尽管房租仍然比较低，但在上涨。芝加哥、克里夫兰、底特律和佛罗里达州奥兰多等城市，买房负担已经低于租房。达拉斯、拉斯维加斯和加州沙加缅度等城市买房和租房目前负担相当，但很快会转向有利于买房。
就业
房屋市场要靠整体经济好转。收入上升和就业率提高将给予潜在的买主信心和购买力。就目前来说，就业增长疲软，5月新增就业5.4万，远远低于预期。但达拉斯市过去一年来增加8.3万就业，房屋市场需求也相当稳定。首都华盛顿过去一年来增加就业2.57万，它也是全美20个大城市中房价唯一上涨的城市。这些说明，一旦就业好转，房屋需求将出现较大幅度增长。
信贷
目前信用分数高、就业稳定的消费者贷款比较容易。但不符合传统贷款标准的人几乎得不到贷款。同时，首期付款较高可能将部分买主挡在市场之外。至少今后半年，信贷标准还会保持比较严格。但专家认为，经过一定时期，信贷标准会放松。
心理
拥有房屋的长期理由依然存在。就目前来说，人们有些恐慌。芝加哥豪华公寓主管加尔文（Aaron Galvin），去年他的公司生意增加了30%。很多买得起房子的人也去租房。
认为买房是安全投资的美国人比例从2006年的83%下降到今年第一季度的66%。但房利美（Fannie Mae）的调查发现，87%的人仍然愿意拥有住房，而不是租房。此外，另一调查发现，现有的租户中67%表示今后五年要买房。