郑海陆:中國房地產泡沫開始泄氣

2011年 06月 09日 09:48中國房地產泡沫開始泄氣中國房價多年來狂漲不止﹐如今﹐這個泡沫開始泄氣了。

中國部分主要城市的住宅價格開始回落﹐一些不受歡迎的炒房行為受到抑制﹐但同時也讓人越發覺得﹐中國經濟增長的放緩速度可能快於預期﹐並可能會破壞全球增長前景。

Agence France-Presse/Getty Images重慶市的一處樓房建築工地。房地產市場是中國經濟過去20年非凡增長紀錄的基礎﹐房地產行業的狀況對中國建築、鋼鐵和水泥行業至關重要。精明的投資者和那些希望資金回報高於銀行存款利息的普通中國人也十分青睞房地產投資。中國地方省市也依賴不斷上漲的地價來為基礎設施項目提供資金。

樓市價格下滑會沖擊中國的工業和投資﹐削弱消費者支出。瑞士銀行(UBS)的經濟學家安德森(Jonathan Anderson)說﹐中國屬於“房地產主導式經濟”。據他估計﹐單是房地產建設這一項在中國2010年國內生產總值(GDP)中的比例就高達13%﹐是上世紀90年代的兩倍。

世界銀行(World Bank)多位經濟學家週三在北京舉行的新聞發佈會上提醒說﹐房地產泡沫是中國面臨的最大經濟風險之一。

雖然中國的預期增長仍遠高於其它主要經濟體﹐但這一增長若出現任何下降﹐都可能會對全球經濟造成影響。鑒於美國不冷不熱的復蘇和歐洲仍在持續的主權債務問題﹐全球經濟目前更加依賴於中國的需求。

如果中國房地產市場放緩的步伐快於人們的預期﹐會對很多向中國大舉出口的市場形成沖擊。很多拉美和非洲經濟體已轉移了經濟重心﹐開始向中國出口原材料﹐朝著滿足中國需求的方向挺進﹐而很多西方消費品製造商如今也指望中國消費者有更富裕的感覺。同樣﹐中國地方政府改善基礎設施的計劃對於卡特彼勒公司(Caterpillar Inc.)等重型設備製造商來說有著非同小可的重要意義。

中國房地產市場的熾熱需求曾幫助中國實現了如此宏偉的增長計劃﹐但如今樓市需求開始減退。中國房地產咨詢公司搜房(Soufun)的數據顯示﹐5月中國平均房價同比上漲5.1%﹐漲幅較快速上漲的2009年和2010年有所放緩。

據渣打銀行(Standard Chartered Bank)估計﹐到今年年底﹐大連、天津等中國二線城市可能會出現足夠銷售20個月的存量房﹐給房價帶來“巨大”壓力。渣打銀行預計﹐中國很多城市的房價會下跌10%到20%。

市場研究公司龍洲經訊(Dragonomics)的分析師Rosealea Yao跟蹤研究了中國九大城市的房產數據後發現﹐今年4月這些城市的房價同比下跌了4.9%。這九個城市的房價去年大漲了21.5%﹐2009年漲了約10%﹐當時中國剛剛擺脫全球經濟危機開始復蘇﹐房價在2009年底前出現劇烈上漲。

很多分析師認為﹐一直顯示房價呈小幅上漲勢頭的官方數據淡化了房價的減緩速度﹐因為中國政府可通過對開發商施壓來影響統計數據。政府可根據自己希望什麼樣的數據﹐來讓開發商停止或增加向市場投放高價值房產。

世界銀行駐北京首席經濟學家韓偉森(Ardo Hansson)週三說﹐中國應考慮進一步提高利率﹐控制物價﹐防止出現房地產和其它資產泡沫。他沒有對當前房地產增速放緩是否會影響中國經濟增長發表看法﹐但強調了房地產行業對中國經濟的重要性﹐特別是對鋼鐵和水泥業有著重要意義。

中國房地產增速放緩在一定程度上帶動了重要工業金屬價格走低。現貨銅價格自5月初以來已下跌了5%﹐至每噸人民幣6.9萬元(合10,647美元)左右﹐而2010年6月至今年3月﹐現貨銅累計上漲34%。

自今年2月以來﹐主要鋼鐵生產商一直在削減產品價格。

AFP/Getty Images中國東部的安徽省合肥市﹐一位婦女騎車經過一片新建樓房。誠然﹐中國政府有關當局已經力圖緩解房價上漲﹐因為他們擔心通貨膨脹失控可能會迫使他們對經濟進行更嚴厲的整頓。政府官員面臨著已經買不起房子的普通民眾的普遍憤怒。待解答的問題是﹐政府是否能夠以一種不會損害經濟增長的方式逐漸降低房價。

中國建設銀行董事長郭樹清上週接受採訪時說﹐從許多方面來看﹐房價確實很瘋狂。他說﹐大城市的房價遠遠超出年輕夫婦的經濟能力﹐按平均收入計算﹐他們可能需要省吃儉用20年或30年才能買得起。

從房價與市民收入的對比來看﹐北京位居世界最昂貴的房地產市場之列。按搜房網數據推算﹐2006年前幾個月﹐北京一套新房的均價約為10萬美元﹐相當於普通居民32年的可支配收入。到2011年﹐均價已漲至25萬美元﹐翻了一倍多﹐但收入增幅卻相對較小﹐這意味著﹐一個普通居民現在需要儲蓄57年才能夠支付房價。

自2010年1月開始﹐中國政府推出了多種措施抑制投機﹐其中包括將第二套房首付款比例由40%提高至60%﹐禁止房地產行業以外的國有企業投資地產﹐ 11次上調銀行存款準備金率﹐至21%﹐第三個措施在本質上就是減少銀行的放貸量。

據上海房地產交易中心統計﹐上海4月份住房銷售較1月份的1.75萬套暴跌37%﹐至1.1萬套。由於生意蕭條﹐香港美聯集團有限公司（Midland Holdings Ltd.）旗下的美聯物業（Midland Realty）關閉了上海九個房地產辦事處中的八個。美聯深圳研究中心高級主任徐楓說﹐政府的限購政策對房屋買賣都有巨大影響﹐導致成交量逐漸減少。

據龍洲經訊統計﹐自今年年初開始﹐其追蹤的九個城市的銷售量下跌了一半左右。地產經紀人說﹐在北京這意味著房租上漲。鏈家地產團結湖分店經紀人張凱（音）說﹐銷售量從2月以來跌了一半﹐小戶型月租金6月升至約3000元人民幣（460美元）﹐5月為2500元（385美元）。團結湖是一個中產階級聚集的繁華社區。他說﹐許多業主都不想賣﹐因為他們在等價格回漲。

北京其他地區的另一名經紀人說﹐政府要求購房者必須持有正式的在京居住證以及連續五年的納稅證明﹐這一規定抑制了房屋銷售。他說﹐不過6萬到7萬元人民幣（9200至10800美元）的賄賂就足以讓市政府官員忽略這些要求。

房產市場放緩正值有證據表明中國的經濟增長在減緩之際。上週﹐對採購經理人的兩項調查顯示中國製造業減緩。作為僅次於美國的世界第二大經濟體﹐中國經濟第一季度較上年同期增長9.7%。5月底﹐隨著政府繼續收緊貨幣政策以對抗通脹﹐加上美國的進口需求減弱﹐高盛（Goldman Sachs）將其對中國第二季度的經濟增幅預期從之前的8.8%下調至8%。

同樣尚不明朗的是﹐中國經濟官員是否能夠逐步緩和增長﹐而不是造成經濟崩潰。中國希望低成本住房建設的激增在一定程度上彌補高端房地產市場需求的減少。但批評人士說﹐地方政府已經越來越依賴於銷售豪華項目建設用地的收入﹐需要對地方政府施壓更大壓力﹐要求其支持社會保障住房的開支。有些地方政府將現有房產重新劃分為低收入保障房﹐而不是建設新的住房。

為低收入保障住房提供資金一直都是中央政府和地方政府分歧的一個根源﹐這導致保障房建設遠遠無法切實完成。北京CRU Group咨詢公司分析師Li Bin說﹐中國規劃的保障住房項目只有約60%投入了建設﹐很大程度上是因為錢是個大問題。

渣打集團（Standard Chartered）說﹐若建設量和房價跌得太多﹐中國政府可能會在今年晚些時候放寬對買房的限制。

哥倫比亞大學（Columbia University）駐北京經濟學家肖耿說﹐中國經濟就像一輛沒有剎車的汽車﹐加油就跑得快﹐關掉油門就停下來。

瑞銀經濟學家汪濤說﹐她認為降價會是暫時現象﹐因為幾乎沒有其他選擇的中國投資者會再次把錢投進房地產﹐地方政府也會推高他們賣給開發商的地皮價格。她預計房價會再漲三到五年。隨後價格會大幅下跌﹐重創投資者、銀行、建築公司和其他工業領域。

Bob Davis