换房族的“刚需”在放大

限价盘洼地效应或递减

(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    主持、采写：南都记者 左娟

    地点：中信城市广场水岸吧

    网络录播：新浪乐居

    “诡异刚需”，是本期会客室预定的主题。为何？因为众所周知，限贷、限购之下，“房票”有限，而近期“限价开售”的新盘陆续出现热销个案，个个报过来的说法是“刚需旺盛”。果真刚需如此庞大、如此急迫、如此中意当下市场？(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    本期会客室，约来操刀近期几个热销楼盘的中介人士，以及有新鲜统计数据出炉的分析人士，一起谈谈目前市场的购房群体、促成原因、后市走向等。

    1投资客比例降低，自住型买家急入市

    南方都市报：从近期热销个盘，大家看到的买房人群是怎样的情况？

    张艾菲：我们公司代理销售的项目，我都是到现场统筹，如上周末的水榭春天、4月底的中海康城国际，大家都看到了三四千人到场、当日售罄的盛况。虽然开发商限价让利开盘是热销的重要原因，但另一方面，说明刚性需求还是很旺盛的。当然，我所说的刚需不止首次置业，有些换房的需求可能更“刚”。

    南都：根据你们的客户登记情况，统计其中刚性需求占多少？

    张艾菲：70%-80%。

    南都：这个比例，是否把一些换房的自住需求也放进来了？

    张艾菲：是的。比如中海康城国际和中海塞纳时光的开盘，我们排查诚意登记的客户情况之后，发现其中70%-80%是首次置业的，60%-70%是有社保的，这样我们开盘前夕就心里有底了，估计明天开盘肯定能卖到1000多套。又比如水榭春天，有200多套合拼单位，也都卖了，说明购房者真的是很想买，而且真的是买来自住。因为限购之下买合拼户型涉及到要用两个购房名额，很多人为此需要另找他人名额来买，仅为投资的话这样太麻烦而且风险大。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    南都：世联统计分析目前的购房人群结构如何？

    卫旭华：根据世联代理销售的众多楼盘，我们有些长期跟踪调查的数据，有四组数据变化说明现在自住需求入市急迫。首先是投资型买家的比例，今年3-4月份基本上维持在14%左右，5月份大概是10%，这是相对低位的。在去年8-9月市场反弹期，这个比例达到30%左右。

    南都：这种数据是基于怎样的标准和方式统计出来？如果仅从贷款或房产证登记名义来统计的话，那些躲在背后操作的投资型买家就没统计进来。

    卫旭华：这个因素我们有考虑，不是只从购房名义来看的，而是每销售一套房都有销售人员的评判，有一份问卷评判置业目的，这个数据相对来说还是比较准确的。

    张艾菲：今年3月的时候，我遇到有外地来的客户，一下子在深圳买了七八套，用的是不同人的名字，一次性付款，因为当时外地购房者补社保还是有用的。后来，这条路也被堵死了，这样一次买好几套的外来投资客没见了。

    2目前入市的“刚需”中，改善型的占比更大

    南都：刚才卫旭华说有四组数据说明自住需求入市积极？

    卫旭华：是的，第二组数据，显示目前购房者的年龄处于较低水平。今年5月份的平均年龄大概是35岁，而往年多数月份这个平均数在38岁左右及以上。这反映出，一是投资客减少，因为投资客的年龄相对偏大，都是随着年龄的增长，投资意识和投资实力在增强的；二是早早置业的年轻人群增多。

    第三组数据，我们发现一次性付款的客户比例处于高位，4月份达到30%，5月份是22%，而以前如2007年那样投资疯狂的年代，这个比例低至7%-8%。当然，这很大程度上是因为限贷，同时也说明有实力的买家入市欲望依然强烈，而支付能力超弱的“刚需”还没有真正入市。

    第四组数据，我们发现二季度的改善型需求比一季度有提升，主要调查是对未来两年内是否买房的，所以说可能是反映了因为下半年供应量比较大，现在也有一些楼盘已经开始促销，这种情况下改善型需求也在找准这个机会准备入市了。

    南都：能否算个大概的总量？目前市场的刚性需求？

    邓志旺：我们在今年上半年完成了一个人口方面的研究，调查发现，1500万人口中有1000多万人口在关外，这1000多万中有80%-90%都是属于打工的，剩下的关内人口及10%-20%关外人口才是具有购买能力的群体，这么估算大概是500万-600万。这500万-600万人中，其中有一半左右的人是户籍人口，剩下的是那些大学毕业新进来的群体，没有户口，从事着白领工作，他们是首次置业的刚性需求，也就是200万-300万人。

    目前深圳的住房存量是1.2亿平方米，平均到套数来看差不多是100万套，意味着三口之家大概有一半多的人已经有第一套住房。我们看到目前的需求，更多是以改善型需求为主，真正首次置业比例并不太高。

    南都：你刚刚说到有购房能力的人口是500万-600万，关外1000多万人口80%-90%都被剔除？

    邓志旺：因为我们算下来，那些人个人年收入2万元左右，家庭也就是4万元左右，这在深圳根本不可能购房。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    南都：作为这组数据基数的1500万人口是怎么算出来的？

    邓志旺：是指深圳的所有人口，若按常住人口现在官方公布的是1000万多一点。所以说这个量还是比较乐观的估计。

    张艾菲：确实买房的人很多已有住房，改善型需求的入市比例大，而且同样是急需购房的刚性需求。比如水榭春天，110、120、140平方米的户型是走得最快的，较小和偏大的户型相对较慢，因为这些中间户型是最适合普通家庭的改善型居住的。

    3平均购房年龄减小，刚需被提前入市

    南都：看来，我们需要重新定义“刚需”。

    邓志旺：是的，刚需的概念需要重新理清。比如说吃饭是刚需，睡觉是刚需，这些都很肯定，但买房子到底是不是刚需呢？我觉得要打一个问号。租房子同样可以住。也并不一定或只有首次置业、为结婚准备的买房才是刚需，有些两夫妻婚前各有一套小房子，小孩出生就必须要住更大的房子了，这种改善型需求比婚房需求更“刚”。

    张艾菲：这当中还有个现象，就是并不那么刚需的人也在赶着买房。比如我们在很多楼盘现场都看到拉父母一起买房的年轻人，自己可能刚毕业，还不具备购房能力，也还没有结婚的打算，就担心往后房价更高，早买早划算。为什么每逢春节不少楼盘会搞活动，因为趁春节有很多亲朋戚友过来，容易成交。

    南都：刚刚世联说你们测算到购房者的平均年龄在变小，这除了反映首次置业人群占比增大以外，是否也反映提前置业的增多？

    卫旭华：是的。从2007年开始，将平均置业年龄的点串起来，可见是一条波动往下的曲线，市场比较好的时候略往上走，但是整体是向下的，随着年份增加，置业年龄是越来越年轻的。

    张艾菲：我们公司小年轻来公司没多久就想买房，觉得虽然这几年有比较短暂的波动价格，但是涨上去时候就更加的厉害。

    张艾菲：现在年轻人跟我们那一代完全不一样，啃老买房不说，可能买房还要挑，而我们当年都是好多年租房，都是从住城中村、农民房开始的。现在年轻的思想被冲击和刺激得太厉害，都想快速致富，因为创业有很大的风险，也会很艰苦，所以很多年轻人都想投机，看房价涨得快就买房。

    邓志旺：以前深圳打工寄钱回老家，现在反过来了，是内地在支援深圳买房。我们学校有很多情况是一毕业就买房，或者还没毕业就买房的。

    南都：之前报道后海湾娃娃业主特别多。

    张艾菲：比如我上次带了一个小女孩去买房，她还是深大的学生，400多万一次性付款，爸爸出钱写她的名字。这样买房一是因为家族做生意，有闲置资金买房求保值；二是提前给小孩存房子，担心等到孩子真面临买房结婚的时候，房价已经太高买不起。

    4限价盘成刚需洼地，效应会递减

    南都：在这种情况下，目前个盘热销的现象会不会持续？一些限价盘的开售是否会形成降价的氛围？

    邓志旺：现在所谓的“限价开售”的楼盘为什么卖得这么好？是因为需求就像浮在海上的冰山一样，我们看到的成交量多少，只是露出来的部分，实际上更多的需求是在海平面下潜在的。而这个海平面，就是价格，价格一下调，马上就会有更多的需求浮出水面。

    现在各种各样的刚需像水一样积存了起来，而限价盘以低于这个水平面的价格开售，就像挖了一个坑一样，一下子水都往坑里流——— 全市的刚需都往这里转移，很明显地我们就看到这些楼盘的购房人群没有太多地域性，来自全市各个地方的都有。如果限价持续下去，坑多了，就会相互分流，这种洼地效应就会减小或消失。

    目前个盘热销的现象，至少说明三点，第一需求依然强烈；第二这些个盘的价格是有支撑的；第三大家对于楼市的中长线预期没有改变。

    卫旭华：下半年随着供应量的增大，开发商的促销手段会多起来，但是大面积的降价我们认为不会出现。如果把降价阶段总结一下，先局部促销，再是全面促销，接下来是局部降价，然后才是全面降价。大体规律如此，从目前来看，主要是有些新盘低于预期价格开盘，那就是由局部促销到全面促销的阶段，下半年随着供应量的增加，会由全面促销到局部降价，但我们认为不可能到全面降价的阶段，毕竟可见的新增供应量就那么多。

    张艾菲：现在发展商只有两条路，一是接受政府限价开盘，二是转现售。那么可见的是，接近尾盘销售的项目就会选择转现售，比如后海几个项目；分期开发、体量较大的项目，会做适当的价格调整推出去。每个片区内的首个限价盘饮了头啖汤，也形成了价格标杆，越往后卖的就越要花力气了。

    南都：你觉得水榭春天2.1万元/平方米开盘的压力主要是来自于政府限价，还是自身业绩上或者后市判断？

    张艾菲：更多的是因为政府限价。虽说上市公司要走量，但如果没有限价，没必要卖这么低价一天卖完。如果不是因为限价，我看近期开售的这些楼盘，价格肯定要比现在高2000-3000元/平方米。

    南都：你们是否感觉到压力，越往后面开的盘，要搜罗客户是越难的。

    张艾菲：可以这样说。关键限购之下，有“房票”的人群是有限的，而且大家对于降价的心理预期是越拉越大的。

    南都：如果限购不放松，是否有那么一段时间会处于有价无市的状态呢？

    张艾菲：关键看怎样的价格，如刚刚邓博士所说的海平面理论，价格水位下降，潜藏刚需就会浮出。