金属玻璃的应用:盐城市国土资源局土地招标拍卖挂牌出让培训提纲

盐城市国土资源局土地招标拍卖挂牌出让培训提纲

为了规范国有土地使用权出让行为，更好地完善土地出让制度，优化土地资源配置，提高土地资产价值，近年来，国家出台了一系列严格土地管理的政策，土地招标拍卖挂牌出让（以下简称土地招拍挂）就是实施土地透明管理、规范土地市场建设的重要制度和重大举措。土地招拍挂作为市场配置土地资源的基本制度，在国有土地市场化进程中发挥着越来越重要的作用。下面就土地招拍挂的相关知识点和大家进行共同的学习和交流。汇报三个方面：

1、实施土地招拍挂过程中的关键环节

2、土地招拍挂出让中应当重视的主要问题

3、积极探索土地招拍挂活动的创新举措

一、实施土地招拍挂过程中的关键环节

(一)国有建设用地使用权出让计划的编制、公布及出让方案的报批。

1、国有建设用地使用权出让计划必须报经市、县人民政府批准。

国有建设用地使用权出让计划是指市、县人民政府对计划期限内拟出让的国有建设用地数量、结构、布局和供应进度的具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用地使用权招拍挂出让的依据。它包括以下内容：（1）建设用地出让总量；（2）土地用途结构；（3）土地空间布局；（4）供应进度安排。

出让计划由国土资源部门在上年末和本年初会同发改、规划、建设等部门组织编制，报同级人民政府批准后实施。计划的制度要充分考虑以下三个方面：第一是优先保证两限商品房等普通住宅用地和城市基础设施用地；第二是优先保证的是商业服务业用地、工矿仓储类用地、科教文卫体等用地；最后根据剩余可出让量确定可用于高档商品住房等其他类用地。

2、国有建设用地使用权出让计划必须在中国土地市场网上公开。

经批准的国有土地使用权出让计划，由市县国土部门在电台、电视台、报刊、政府网等媒体向社会公布。该计划以及细化的地段、地块信息，应当同时在中国土地市场网上公布。具体操作中，各地可在多个媒体上公开出让计划和宗地信息，但如未在当地土地市场网和中国土地市场网上公开，则违反了国家政策规定。

需要注意的是，国土部门在公开国有土地出让计划和细化的地段、地块信息时，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请，便于更多的人进入土地市场，理性地参与土地竞买。

3、没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得出让国有土地使用权。

国有土地使用权招拍挂出让方案拟定后，应依法报所在地人民政府审批，经批准后，国土部门方可实施招拍挂出让活动。没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得以招拍挂方式出让国有土地使用权，否则，就属于违法行为。

市、县国土资源管理部门是出让方案的编制主体。一般来讲，宗地出让方案主要包括：拟出让地块的界址、空间范围、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等基本内容。和商业性房地产开发项目相比，工业项目在规模、区位、利用强度、产业政策、环保标准等方面有更具体的要求。

（二）招拍挂出让中的地价评估与底价确定

1、招拍挂出让国有土地必须进行土地估价。

国有土地使用权招拍挂与一般物品拍卖相比，具有某种特殊性。招拍挂出让涉及的价格较高，且由于土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格难以判别，为避免高价地廉价交易，使国家财产蒙受损失，招拍挂方式出让国有土地必须进行土地估价，以了解地块的正常价格，并综合确定招拍挂底价。

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。

土地估价的主要方法包括：假设开发法（剩余法）；市场比较法；收益还原法；基准地价系数修订法和成本逼近法等。

2、出让底价是政府出让具体地块的最低控制价格。

有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。

出让底价的政策规定：一是底价保密；二是低于底价不成交。

（三）招拍挂出让公告的发布与调整。

1、出让公告必须在招拍挂开始前20日发布。

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布，信息披露得越充分越好。可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。公告的主要内容是招拍挂出让宗地的基本情况和招拍挂的时间、地点。公告发布时间以媒体首次发布的时间为起始日，可以多于20日，但不得少于20日。

招拍挂出让对公告发布的主体、发布的媒介和发布的时间要求都是一样的。

2、出让公告的调整必须满足法定时间。

公告期间，出让公告内容发生变化的，市、县国土资源管理部门应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延；公告内容的调整不影响出让宗地价格，也必须发布补充公告，但可不相应顺延招拍挂活动的时间。

只要发布补充公告，无论补充公告对地价有无影响，市、县国土资源管理部门都应当书面通知已报名的每位申请人。

（四）竞投、竞买申请及资格审查

招拍挂出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞投、竞买申请人，都可以参加招拍挂出让活动，出让人在招拍挂出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。有几个观点需要着重阐述清楚：

1、只能由具有房地产开发资质的开发企业以招拍挂方式取得商品住宅用地的观点是不正确的。

（1）只允许具有房地产开发资质的开发企业参加招拍挂出让活动，不符合法律法规的规定。现行法律法规对国有建设用地使用权出让中的受让人是不设资质门槛的，国有建设用地使用权人既可以是法人，也可以是自然人或其他组织。人为设置门槛，显然不符合法律政策规定。

（2）这种观点混淆了商品住宅用地财产权取得和商品住宅开发建设两个不同的流程。商品住宅用地的申请和取得是一种财产权取得行为，商品住宅开发建设是供地后的开发建设行为，两者性质不同，行为发生的环节不同，不能混为一谈。

（3）这种观点不符合公开、公平、公正的市场原则。排斥不具有房地产开发资质的其他潜在竞买人，从根本上背离了招拍挂出让的“三公”原则。

2、把工业用地的产业特点写入招拍挂公告并不背离公开、公平、公正的原则。

工业项目对产业性质、规模与原材料、工艺流程、生产安全、环保要求等非常具体，其用地在规模、区位、利用强度等方面的要求与其他经营性用地有着明显的差异，如不加区分地按照商业性房地产用地的特点编制工业用地出让方案，有可能因为不符合产业政策、功能分区而无法操作。出让工业用地必须考虑相关政策对工业项目的不同要求，国土、发改、规划、环保等相关部门都要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见。工业项目用地还应当符合《工业项目建设用地控制指标》的有关要求。因此，工业用地招拍挂出让必须突出工业用地特点。

3、招拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审。

通过招拍挂方式提供国有建设用地使用权的，不需要另行办理土地预审，只要国土部门会同有关部门拟订招拍挂出让方案时，明确相应的产业类型、产业要求及土地用途即可。土地使用者通过招拍挂方式取得建设用地后，国土部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，颁发建设用地批准书，缴清出让金即可取得土地使用证。土地出让合同、建设用地批准书或土地使用证的法律效率远高于预审批准文件，土地使用者凭三者之一到有关部门直接办理建设项目审批、核准或备案，不需要另行办理土地预审。

4、对土地招拍挂几种申请类型进行审查的注意点。

（1）有意参加土地招拍挂的法人、自然人和其他组织必须按挂牌文件要求在规定时间内提供报名资料。任何有竞投、竞买意向的法人、自然人和其他组织都可以按照招拍挂公告的要求，向国土部门提出申请，但必须做到报名资料齐全，保证金汇入指定账户且提供缴纳凭证。经审核符合条件后，方可参加国有土地使用权招拍挂活动。报名时必须有效报价。

（2）对境外申请人所提交的申请文件有特殊要求。境外申请人所提交的申请文件中，申请书必须是中文书写，其他附属文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。

（3）对联合申请应重点注意把握的环节。由于联合体参加土地招拍挂活动比自然人、法人或者其他组织单独参加所涉及的经济法律关系更为复杂，因此国土部门在发布招标拍卖挂牌出让公告、申请人提交申请文件、受理申请和资格审查、发出中标通知书或签订成交确认书，以及签订出让合同等重要环节，都要有具体明确的约定，以避免引起不必要的纠纷，影响招拍挂出让活动顺利进行。

具体操作中重点把握四点：一是联合竞投、竞买人组成一个联合体后，就是一个整体；二是联合体各方应当签订书面共同投标或竞买协议，并将该共同投标或竞买协议连同其他申请文件一并提交，联合体内部发生纠纷，可以依据共同签订的协议加以解决；三是竞得土地后，国土部门应当向联合体发出中标通知书或与联合体签订成交确认书；四是所提交的联合竞买、竞投协议中，必须明确签订国有建设用地使用权出让合同时的受让人。

（4）对申请人申请竞投或竞买，中标或竞得土地后，由该申请人成立的新公司取得建设用地使用权的审核要点。一是申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，在出让申请文件中，申请人必须对出让宗地的申请主体、新公司中各出资人出资比例、新公司成立时间、出让合同的签订时间、出让合同的受让人等内容进行明确约定，避免由于事前约定不明确而产生的法律或经济纠纷，有利于招拍挂出让活动的顺利进行；二是申请人必须是新成立的项目公司的出资人，申请人在提交的申请文件中必须明确自己是将来成立的项目公司的出资人及出资比例。如果申请人提出申请，承诺竞得土地后再成立新公司开发建设，由新公司与出让人签订出让合同，但申请人，也是土地竞得人却不是新公司的出资人的情况，是不符合规范要求的。

出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

需要强调的是，先由申请人竞买，竞得土地后再成立项目公司，由项目公司签订出让合同不属于土地使用权转让行为。招拍挂出让是一个时段行为，而不是一个时点行为，竞得人取得地块时，尚未与国土部门签订出让合同，更谈不上取得土地使用权，不是土地使用权人，土地仍在政府手中，不具备土地使用权转让条件。中标、竞得土地只是出让环节，并不是取得土地使用权的标志。从制度上做这样的设计，有助于最大限度地体现《合同法》的基本精神，也有利于保证出让活动的顺利开展，并最终按照政府制订的土地出让计划及时供出土地。

5、对无效申请的认定。

对于申请人在规定时间内提交的申请书及相关文件，出让人应当依据相关法律政策和出让文件，进行合规性审查。资格审查包括申请文件是否齐全和申请文件的内容是否符合出让文件要求等内容。审查中必须坚持两点：一是申请人凡未在出让公告规定的时间提交所有的申请材料的，国土部门就一律不再受理，只缴纳了保证金的，也不能认定为申请有效；二是在规定时间提交了所有申请材料的，如果材料不符合出让文件规定，也不能认定为有效申请，不能确认申请人的投标、竞买资格。

经审查，有下列情形之一的，为无效申请：

（1）申请人不具备竞买资格的；

（2）未按规定缴纳投标、竞买保证金的；

（3）申请文件不齐全或不符合规定的；

（4）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；

（5）法律规定的其他情形。

（五）招标、拍卖、挂牌出让活动的实施

1、招标出让是否必须成立评标小组？如何评标？

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。

评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止。

2、招标出让应当如何定标的问题。

招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标小组直接确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。

3、拍卖出让成交的时点的认定。

拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。

4、对参加拍卖会的竞买人数没有限制性要求。

国土资源部11号令的规定的主持人应当终止拍卖的情形是两种，即“竞买不足3人，或者竞买人的最高报价未达到底价时”；而国土资源部39号令明确取消了对竞买人数的规定，只要求“竞买人的最高应价或报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”。这主要是因为拍卖作为典型的公开竞价方式，不能完全依据参加人数的多少来判断其市场配置的特性，其关键是能否做到公开出让计划、公开出让信息、公开出让程序、公开竞价、公开结果等。信息充分披露公开了，即使一宗地只有一个竞买人参加竞买，这种竞买行为也是市场的，反之，如果设定了种种条件限制竞买人参加拍卖活动，即使一宗地有多个竞买人参加，也是非市场的。因此，拍卖出让中的公开竞争，并不仅仅在拍卖会上才表现出来，而是从国土部门发布出让信息时就已开始了，参加人数的多少可以在一定程度上反映竞争激烈程度，但不一定就体现公开、公平、公正。所以在出让实践中，应按部39号令的规定来组织实施拍卖出让活动。

5、挂牌出让活动的几个重要环节。

（1）必须在法定时限内公布挂牌信息。在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌出让宗地的位置、面积、用途、使用年期，规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌交易时间不少于10日。报名申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

（2）关于挂牌截止的相关问题。在挂牌出让文件中，应当明确规定挂牌截止时点。挂牌主持人在挂牌截止时，应当主持挂牌现场，根据挂牌现场竞买人的具体报价情况，灵活确定挂牌成交、挂牌不成交、挂牌终止转入现场竞价等事宜。具体应把握以下几个环节：一是出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件；二是在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价；三是挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：①最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人，②最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让不成交；四是有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。

（3）挂牌出让转入现场竞价的注意点。①现场竞价的起始价为挂牌活动截止时最高报价增加一个加价幅度后的价格；②在现场竞价中，无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌底价者除外。

6、应当场签订成交确认书。

确定竞得人后，出让人与竞得人当场签订《成交确认书》。《成交确认书》对出让人和竞得人具有法律效力，出让人改变成交结果的，或者竞得人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。

竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗成交结果的法律效力。在实际操作中，如竞得人在成交后不签订《成交确认书》，出让人可不退回竞得人缴纳的竞买保证金。

《成交确认书》必须明确出让人与竞得人名称、出让土地面积和位置、成交时间和地点、成交价款、签订出让合同的时间和地点等。

（六）签订出让合同与公布出让结果

1、必须在中标通知书或《成交确认书》规定的时间内签订出让合同。

竞得人应在中标通知书或《成交确认书》规定时间内和出让人签订出让合同，合同签订后，招拍挂出让行为完成。竞得人在签订《成交确认书》后不签订国有土地出让合同的，属于违约，出让人可不退回竞得人缴纳的竞买保证金。

2、未竞得人的竞买保证金应在招拍挂出让活动结束后5个工作日内退还，不计利息。

3、出让结果必须在出让活动结束后10个工作日内向社会公布。

出让人应当在出让活动结束后10个工作日内，将出让结果在中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，公布的内容主要包括：出让土地的位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率；出让年限、方式；受让人；成交时间和成交价格。公布出让结果不得向受让人收取费用。

二、土地招拍挂出让中应当重视的主要问题

（一）关于国有建设用地使用权招拍挂的原则与范围问题

1、必须坚持“三公一诚”的原则。

土地招拍挂必须坚持“三公一诚”原则，即公开、公平、公正和诚实信用的原则。部11号令和39号令都明确了这一原则。

2、国有土地招拍挂出让范围是十分明确的。

建设用地使用权有不同的类型和不同的交易情况。政府供应国有建设用地、原划拨土地使用权改变用途、原划拨使用权转让、出让土地使用权改变用途等，均有可能涉及土地招拍挂问题，因此，国有建设用地的使用和管理十分复杂。就国有建设用地使用权出让来说，以下几种情形的土地必须实行招拍挂方式：

（1）政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取招拍挂方式。对于什么是政府供应的建设用地，在实际出让活动中，可以把握两个原则：第一，农用地征收转用后形成的国有建设用地，用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等项目，必须实行招拍挂方式供应；第二，政府收购、收回的国有建设用地，再以工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用途供应时，也必须采取招拍挂方式供应。

（2）政府供应不属于上述五类用途的国有建设用地时存在竞争情形的，必须采取招拍挂方式。同一宗地有两个以上意向用地者，就可能产生竞争。因此，属于政府供应的建设用地，尽管不是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用途，但如果出现两个以上意向用地者的竞争时，不能以协议方式确定土地使用权人，而必须采取招拍挂方式。

（3）原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地使用权的，必须采取招拍挂方式供应。对于原划拨土地使用权改变用途是否实行招拍挂出让，要注意把握两个原则：第一，《国有划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权的，实行招拍挂出让；第二，《国有划拨决定书》或法律、法规、行政规定等没有明确收回土地使用权的，原划拨土地使用权可不实行招拍挂出让。

（4）划拨土地使用权转让有明确规定应当收回土地使用权后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。原划拨土地使用权转让是否实行招拍挂方式，要视具体情况而定，应把握两点：第一，原划拨土地使用权转让，《国有划拨决定书》、法律法规和行政规定等明确应当收回土地使用权的，履行土地使用权收回手续后，市、县人民政府可以实行招拍挂方式出让；第二，原划拨土地使用权转让，《国有划拨决定书》、法律法规和行政规定等没有明确收回土地使用权的，原划拨土地使用权可以不实行招拍挂方式出让。

（5）出让土地使用权改变用途，明确应当收回土地使用权后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。对出让土地使用权改变用途是否实行招拍挂，可分为两种情形：第一，国有建设用地使用权出让合同约定和法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权的，履行土地使用权收回手续后，实行招拍挂方式出让；第二，国有建设用地使用权出让合同约定和法律、法规、行政规定等未明确应当收回土地使用权的，可不实行招拍挂方式出让。

上述五种情形已经对招拍挂出让的范围进行了细化，但实际出让工作非常复杂，很多情形难以明确判定是否属于上述情形，为此，在2006年国土资源部发布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，在细化基础上建立了国有土地出让的集体认定机制。在特殊情况下，对具体出让宗地不能确定是否符合协议或招拍挂方式的，就由国有土地使用权决策机构集体认定出让的具体方式，经认定应当采取招拍挂方式的，必须采取招拍挂方式出让

（二）用地预申请与招拍挂具体方式确定的问题

1、有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。

单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当在收到预申请20日内告知申请人，并及时组织实施招标拍卖挂牌出让活动。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。

国有建设用地使用权出让预申请书示范文本

国有土地使用权出让预申请书

＿＿＿＿＿＿＿＿国土资源局：

    我方现申请受让位于＿＿＿＿＿＿＿＿（位置）编号为＿＿＿＿的地块[地段中＿＿＿＿平方米的土地使用权，具体四至为：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿]。该地块已列入你局公布的招标拍卖挂牌出让计划。我方愿意以＿＿＿＿元/平方米，总计人民币＿＿＿＿万元（大写）（￥＿＿＿＿）为最低出价，若获你局同意，我方愿意签订说明此意的承诺书，交纳相应的保证金，并按要求参加你局组织的此宗地招标拍卖挂牌出让活动。

          申 请 人：           （加盖公章）

                           申请日期： 年   月   日

设置用地预申请环节，是土地出让制度运行中的一个创新，它的积极意义表现在多个方面：（1）有利于供需双方充分了解土地市场供求信息；（2）有利于科学合理安排供地规模和进度，增强土地供应的有效性；（3）有利于招拍挂出让制度的有效落实。

2、应该根据适用范围合理确定招拍挂出让的具体方式。

招标、拍卖、挂牌三种方式在政策地位上是同等的，都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别。

（1）对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式。招标的特点是土地用途受限制，政府有综合或特定目的，不是以获取最高地价为目的，而是按照综合条件最佳者得的原则确定受让人。采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。；

（2）其他的土地使用权出让，可采取拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。

（三）编制出让方案时应重点注意的问题

1、工业用地出让方案与商业用地有较大的差异。

和商业性房地产开发项目相比，工业项目在规模、区位、利用强度、产业政策、环保标准等方面有更具体的要求。在拟订工业用地出让出让方案时，不仅要考虑拟出让土地的规划条件，还要考虑本地区的产业特点。相关部门结合职能职责和行业标准提出明确意见，同时在出让文件中，除明确出让土地规划条件外，还应当按《工业项目建设用地控制指标》的要求，明确拟出让地块的投资强度、容积率、配套设施比例、产业要求、具体工业用地类别、建设要求、开工日期、竣工日期、违约责任等。

2、综合用地出让方案应分情形确定使用出让年期。

综合用地，指同一宗地中包含两种或两种以上不同用途，例如商业、居住用地。国务院55号令关于出让最高年期的规定：居住用地70年；工业用地50年；科教文卫体用地50年；商业旅游娱乐用地40年；综合用地50年。

综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的，也可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。

3、出让方案要明确拟出让宗地的空间范围。

《物权法》规定，建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。部39号令规定，编制宗地出让方案、出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同时，要明确出让土地的界址和空间范围。所以今后编制出让文件、签订土地出让合同、进行土地登记等环节，要明确出让宗地的界址点和空间范围。

4、投标、竞买保证金在招拍挂的各个阶段的性质是不一样的。

在招拍挂出让的不同阶段，投标、竞买保证金所承担的角色各异：

（1）申请阶段：是门槛、条件，具有履约保证金性质，不是定金，也不是土地出让价款；

（2）成交后确认，签订确认书：竞得人的保证金转作竞得地块的定金，其他人的退还，定金比例不超过地块出让总金额的20%；

（3）签订合同：定金并可低作土地出让价款。

 5、“毛地”出让应在出让文件中明确竞得人在成交后的责任。

按照土地出让的一般规定，国土部门在出让土地时必须以净地方式出让，但在实际工作中往往出现以毛地方式挂牌，以净地方式交付或直接以毛地方式交付的情形，这类问题实际上出让的是预期土地使用权，必须在文件中明确成交后由竞得人负责拆迁及地上矛盾的协调处理，在完成拆迁后方可办理用地手续。

市政府明确要求，城市经营性土地原则上实行“净地”挂牌，严格控制“毛地”出让范围。对少数确需“毛地”出让的，必须符合以下条件：一是符合规划条件，能够单独出具出让红线及设计要点，规划许可。二是土地权属清楚，地上产权清晰，无抵押查封等他项权利限制，或虽有抵押查封限制，但有抵押权人、查封主体及土地权利人书面同意手续。三是符合“退城进区”规划，企业在开发区及工业集中区建立新厂，需处置老厂区的土地以筹集资金。四是虽经过改制，但改制时为负资产，需通过改变用途使土地升值解决遗留问题，特别是职工安置不到位等特殊问题。五是现用地范围内无职工居住或只有少量职工居住，且已与居住人签订了搬迁安置协议。六是申请企业承诺配合竞得人对厂区内的建、构筑物在规定时间内进行拆迁。如果原企业与合作伙伴共同参加竞争则更好。七是按宗地测算，“毛地”上市后，政府有一定的土地收益。八是因特殊建设任务需要或其他特殊情况申请“毛地”挂牌的，须经市区土地出让与储备领导小组会议审定同意后方可实施。

 (四)竞价出让土地用地材料的审核要点

1、出让地块的规划红线图及规划设计要点审查。

规划用地红线范围即为出让范围，实际出让面积以土地勘测定界面积为准。应将规划设计要点明确的用途与新的土地分类相衔接，规划用途含糊不清的，应与规划部门协调一致。设计要点明确的容积率、建筑系数、绿地率以及一些限制性条件，必须在出让公告和出让合同中予以明确。

2、出让地块勘测定界报告审查。

对土地勘测机构出具的勘测定界报告内的各项内容须经地籍部门审核后方可作为出让的依据，并且宗地图的标注要详细。拟出让地块为国有存量建设用地的，应依法收回土地使用权，并注销原土地使用证，同时还应审查有无法院查封、扣押、抵押等情况，如有上述情况，应先依法进行处置；拟出让地块是农用地的应先行办理农用地转用手续，是集体土地的，办理土地征收手续，并确保征地补偿及时足额到位。

3、土地用途及使用年限审查。

出让地块的土地用途按新的《土地分类》确定，并应与规划部门确定的用途相衔接。同一宗地有两个及两个以上用途的，一般应要求规划部门明确各个不同用途的占地比例或占建设总量的比例。

4、竞买人条件和资格审查。

对地块没有特别限制和要求的，一般应放宽竟买条件；对需要加以限制的，限制的条件必须公开、公正，不得以不公正的条件，规避竞争。

5、确定提供土地时间和付款期限。

出让地块需进行拆迁的，提供土地的时间应充分考虑拆迁时间，并与付款期限相衔接，避免出现违约问题。对符合市政府优惠政策，可以实行分期付款、分期交地的，按扣除未交地面积相对应的保证金后的金额计算交地面积。

三、积极探索土地招拍挂活动的创新举措

1、竞买人在报名时必须有效报价。

我们在出让公告中即明确要求竞买人在报名时必须要进行有效报价，也就是每个报名人，在其报名时都必须依照公告要求按报价规则进行报价，最新的报名人就是当时的最高报价人。通过这种方式，不仅可以增强竞买人的责任意识，还可以有效避免只报名不报价的竞买人有串标等不法行为。

2、挂牌截止前一小时，停止更新挂牌价格后，仍有竞买人要求报价的，必须填写书面申请书。

在实际操作中，我们增加了如竞买人在停止更新挂牌价格后表示还要继续竞价的，必须在规定时间内填写现场竞价申请表的环节，要求在停止更新挂牌价格后半小时内必须送达指定地点，如未按时送达，则视为放弃参加现场竞价。这样做，一是可以掌握参加现场竞价的人数，判断竞争的激烈程度，便于做好竞拍前期的准备工作；二是作为参加竞价人的一份书面承诺，避免在竞价过程中产生歧义。

3、对政府融资性出让地块实行单列挂牌，独立建帐。

经批准上市的融资性挂牌，国土部门负责对材料把关审核，依法拟定挂牌文件，按《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》程序和要求，拟定单独批次挂牌。投融资单位必须确保摘牌。对融资地块单独建立台帐，分类实施管理，确保专项用途，非经市政府批准，不得实质性开发。

4、关于集体建设用地流转中土地招拍挂的一点思考。

(1)集体建设用地是指符合土地利用总体规划、城市规划、村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经批准为建设用地的农民集体所有土地。

（2）集体建设用地使用权可以出让、租赁，用于商业、旅游、娱乐等经营性项目，并应当以招拍挂方式进行。

（3）在城镇规划区以外，经批准的非公益性项目，可以允许农村集体经济组织将集体土地依法经过批准后，以多种方式参与开发和经营。