韩剧别有用心的单身女:北京房价与租房价格背后的简单经济学

2011-09-08 08:38:37

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前几天我写了一篇“北京房租价格背后的神奇经济学”，主旨是觉得北京房租价格快速上涨似乎超越了表面的供求关系，背后必有某种特殊的原因。我找到了一种可能的解释，但不确定它解释力有多大，也不清楚还有哪些别的解释。

文章刊登和转载之后，引发了一些评论。不少人说，“北京房价和房租高涨原因很简单，就是大量新增人口不断涌入造成的”。这种说法很普遍，错误也很简单：把经济学上“需求”这个概念搞错了。这应该属于非常好讲清楚的道理，但奇怪的是到现在好像也还没讲清楚，还在以讹传讹。

经济学意义上的“需求”，不是一种需要或者愿望，而是一种购买力。需求要影响价格，是要拿真金白银出来买的。买不起的话，不管你多想要，也不构成需求，无法影响价格。

这还不够通俗。举个例子说，肉大家都要吃，几天吃不着大家都心慌，但这种普遍的、基本的需要并不会支撑肉价无限上涨。肉价涨到一定程度，许多人尽管还是想吃，但是买不起了，就退出了需求市场，于是肉价就会下跌。

反过来说，如果肉价从20涨到40，从40涨到80，从80又涨到了100，你不能总是用一句话就解释了：“有这么多人要吃啊”。肉价突然涨到100是不能用供需关系来解释的，这多半是价格操纵的结果。

所以说，北京的房价、房租合不合理，关键不在北京有多少人，而在有多少人买得起、租得起。如果买的起、租得起的人越来越少，即便是想要买、想要租的人越来越多，需求也在萎缩。供给短期不变的话，价格应该下降。

那么，北京人买的起房吗？我没有数据支持，只能靠常识判断。不过很多时候常识比不靠谱的数据更有用。大家手里都有一张工资单，周围亲戚朋友的收入水平也都大概知道。对比一下房价，大多数人都会觉得买不起房。即使那些前几年买了房的人，放到现在也发现买不起。一个城市的房价，需要一部分市民用一辈子的劳动收入（通过长达30年的贷款）来买，而另一部分市民即便是用一辈子的劳动收入也买不起，那么我们可以说，这个城市的房价脱离了正常需求，因为某种原因扭曲了。

当然，北京房价扭曲的原因是可以解释的。既然有这个价格，就说明还是有一些人买得起。这些人对价格不敏感，3万一平买得起，5万一平也买的起。有的人买一套放在那里高兴，跟买一个古董瓶放在书桌上一样；有的人买来准备以更高的价格出售，就跟收了很多古董瓶准备拿去卖一样。这个时候，北京的房价就改变了原有的商品属性（居住物），而变成了奢侈品或投资品。不管这种转变合不合情，带来什么社会问题和经济风险，但它是合理的，因为在经济学上可以找到解释。

但北京的租房价格近半年快速上涨，一直让我觉得难以解释。我感觉租房价格的上涨已经超出了购买力。就北京主要租房人群（年轻无房者）的收入水平来看，是难以承受均价3250元的月租的。于是，更多人转向了合租，压缩了需求。更要命的是，供给同时还在增加（链家地产：8月租房市场房源增速超过客源增速15%）。需求减少，供给增加，房租却接连猛涨，为什么？背后必然也有某种扭曲性的力量存在，或者更准确地说，有一种更有购买力的需求存在。

在实际的租房经历中，我觉得自己发现了这种购买力。在北京租房的，不只是无房者，还有许多有房者。他们因为生活方便的原因，租住一套住宅，并往往把另一套自有住宅出租，以补贴租金。这形成了一种在资本市场上才有的“对倒”机制，使得这些租房者对价格不敏感。这些人租得起很贵的房子，因此在客观上支撑了北京的高房租。

这确实是个蛮神奇的经济现象。但解释力有多大，要看这种租房者有多少。我自身经历中感觉有30%，但没有全面数据。不过这时候仍然可以靠常识。在网络的租房信息中，许多出租者为自己房子打广告都写上周围小学、中学的名字，还有的干脆就自称“学区房”。租房又不带转户口的，还什么“学区房”？但夸张广告的背后，透露出的信息倒是靠谱。

一谈到房价问题，似乎很纠结，很复杂，大家都有些情绪。其实房价背后的利益诉求很复杂，但是经济原理却很简单。我们先把一些基本概念搞清楚了，就会对事态、对彼此多一些理解，许多“神奇”的现象也化为“平凡”的道理。相反，如果还是连“需要”和“需求”都混着说，许多话题就会一直引人迷惑，争议不休。谈到高房价的时候，我们常常听到的城市化理论、人口增长理论、供给不足理论，说的是需要还是需求啊？

北京租房价格背后的神奇经济学

2011-09-05 18:35:24

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刚在网上看到一条新闻，说北京8月出租房屋的平均租金3250元，较去年同期上涨11%。下面的网友评论自然是各种调侃，各种咒骂，各种伤不起。确实伤不起。在北京租房住的大多都是毕业没几年的小青年。这帮人的工资，四五千一月者为多，怎么租得起3000多一月的房？既然要租房的人租不起，而房租又不像房价，还带游资炒作的，那么是谁在支撑北京的高房租？

几个月来，北京的高房租成了一道困扰我的经济学谜题，因为目前所有关于供需关系的解释似乎都立不住脚。首先，所谓调控以后买房的人不买了，由买转租推高房租的说法，是应该存疑的。因为与此同时卖房的人也卖不出去了，许多房源由卖转租，供给也在增加。哪方面增加的多，数据说了算：8月"北京租房市场房源增速超过客源增速15%”。换句话说，供给比需求增加快，租房价格应该下跌。

其次，说地产中介炒高房租，其作用也是有限。一些地产中介所谓“代理房源”，从房东手里租房，再转租给租户，确实增加了交易成本。可是这笔生意要做成，也要是以租户租得起为前提的。租户付不出这么高的租金，除非中介垫资，房租断然不会如此快速上涨。

因此，不管中介如何揩油，既然涨上来了，必然是有人租得起。那么是不是因为“北漂”们工资上涨，购买力上升？其实，年轻人租不租得起房，是很容易见证的事实。看看身边的年轻人，且不说餐馆里的服务员、快递员、初级工人，就是国家部委的年轻公务员、大型国企或外企的年轻白领、在大学教书的年轻博士，只要没买房，大多数都是两种状态：合租、或者往远了租。现在的趋势是，往远了还要合租。事实很清楚：要是他们租得起，就不会合租。选择合租，就意味着租不起，只租得起二分之一，三分之一，或者N个隔断分之一（我见过租在隔断出的次卫生间的同志，致敬！）。

合租的人多了，就像馒头太贵人们吃不起，就只能两个人合吃一个。可是生产的馒头还是那么多，剩下的馒头卖不出去，馒头价格就必然回落。可是北京房租这个让人泣血的大馒头，为什么还在涨价？

我一直没想明白这个问题。直到最近我在租房的时候，发现了一个不同寻常的现象，才突然若有所悟。我怀疑自己发现了北京高房租背后一种神奇经济学。

我8月底想在北三环附近租一套两居室。这个位置的两居，价格大多在4000元/月偏上，稍微大些的、新些的，从5000元到8000元不等。总之，3250这个均价，是把大兴西瓜棚算在内的价格。

这么贵的房子，我当然是要反复徜徉，反复徘徊，反复惆怅。一个月下来，见识过的房子和房东（中介）也不少。经常我走进那些头顶掉灰的老房子，都忍不住抱怨中介：你又忽悠我吧，这么贵，怎么租得出去！可是往往在我徜徉徘徊惆怅抱怨的时候，那些房子哗地居然就租出去了 ，毫不留情，绝不忽悠。于是又是那个问题：到底是谁在租这么贵的房？

据我的观察，发现爽快租房的主要是两种人。第一种是合租的年轻人。分摊租金毕竟压力没那么大。但之前说过了，这是租不起的自然选择。其结果应该是压缩需求，最终拉低房租。

关键在于第二种人。以我之前租的那套房子为例。我之前租的那套40平米的小一居，在我搬走之后， 租金从2800一下子要到了3700。这个价格一直让我觉得代理中介过于疯狂，一年涨30%，谁会租呢？可总是出乎我的所料，第一个来看房的是个大姐，转了一圈以后，看看房还干净，就拍板租下来了！

这位大姐不是什么女富豪，女富豪也不会跑来租房。她只是普通北京市民，因为女儿要在附近上学，于是决定就近租个小房照顾女儿，同时把家里另外一套房租出去补贴租金。在我一个月的观察过程中，发现像这样的租客不在少数。他们不是因为没房住而租房，而是因为北京太大、或者太堵、或者教育资源分布太不平衡，而决定把原有住房出租，到工作单位、学校附近就近租房住。我没有具体的统计数据，但据目测的感觉，这种租客起码占到整套租赁成交总量的30%以上。

于是，一个神奇的经济学现象诞生了。这些“换房住”的租客，本身并不改变供需关系，因为他们租赁一套住房的同时（增加一份需求），会出租一套住房（增加一份供给）。但是他们有个特点，就是不太在乎价格。租金上涨，出租的那套房租也会上涨，只要收入能把支出补回来，也就无所谓了。

看到这种现象在经济学上的奇异之处了吗？让我们打个比方来说的更清楚些。一般来说，房租价格不同于房屋价格，是很难投机、操纵和资本市场化的。但是在北京，家住东边的一个A先生把房出租，到西边租套房陪孩子上学；西边的B先生把房租给A先生，然后到东边租了A先生的房，方便上班。于是，这两套房的租金就出现了股价操纵中常见的“对倒”现象！可以从2000涨到4000，再涨到8000，对两边来说都没有关系！

于是我们发现，在北京，再贵的房子都有人租，因为租赁市场居然产生了资本市场的经济现象。不过，跟资本市场的区别是，上面两位先生都不是“庄家”，他们在租金上涨中也没有得到任何好处。某种程度上说，他们也是“城市病”的受害者。更惨的是那些被高房租步步逼进卫生间的“蜗居者”们。当然，也有获利者。他们出于利益需求，继续在制造舆论、推高房租，他们才是真正的“庄家”。

作为学者，我希望自己解释了这个现象。可惜的是，我只能解释，无法改变；可慰的是，解释清楚了，才有可能改变。