国务院四大措施助力保障房建设(附股)

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　　国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入用于保障房建设。会议还指出，银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的

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• 新湖中宝4.22+0.020.48%
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地方政府融资平台公司发放贷款。允许公租房项目规划建设配套商业服务设施，以实现资金平衡。住建部有关专家指出，在中央政府的全力支持之下，今年1000万套保障房建设任务肯定能完成。

　　国务院常务会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议研究确定了四大政策措施和工作要求。

　　第一，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。确保用地供应，落实好税费减免政策。引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

　　第二，提高规划水平，确保工程质量。贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。

　　第三，建立健全监管机制。规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。

　　第四，坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。各地区、各有关部门要加强组织领导和督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。

　　会议要求，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。各地要根据实际情况继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。

　　“今年1000万套保障房的建设任务肯定能完成。”住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，针对保障房资金瓶颈，中央政府在不断加大支持力度，会摸索出有效办法。

　　此前，住房和城乡建设部发布消息称，今年1-8月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实现开工868万套，开工率86%，较前7月提高14个百分点。

　　国泰君安：持有并逢低买入地产股(名单)

　　国泰君安孙建平李品科9月19日发布房地产住宅周报认为，未来1年内的中期板块行情将从阶段性向趋势性转变、相对收益向绝对收益转变，板块进入中期选股阶段，将是机构买入压箱货优质公司的好时机。维持对该行业“增持”的投资评级，建议投资者持有并逢低坚定买入。

　　研报重点推荐华侨城A，保利地产、万科A、金科股份、新湖中宝、中国宝安、华业地产、苏宁环球.(证券时报网)

　　东方证券：可继续持有或买入地产股(名单)

　　东方证券分析师杨国华9月19日发布房地产行业报告，认为尽管“量升”的行业催化剂还未出现，但一些龙头公司今年仍保持了较好的销售业绩，业绩确定性强，估值仍有很强吸引力，可继续持有或买入，如万科A、保利地产、招商地产、中南建设、荣盛发展、金融街、首开股份、苏宁环球等，并维持对该行业“看好”的投资评级。

　　报告认为，虽然供应如期连续四周放量，但遗憾的是，成交量并未同步回升。未来要改变成交量低迷状况，房价仍是关键。房价实质下降才可能打破购房人的观望(降价可能会产生继续观望和进入市场两种结果，只要中长期房价下降预期未形成，更多人会认为明显的价格下降是介入机会)。房价实质下降才能减弱信贷对购房力的负面影响，政府才可能放松调控。(证券时报网)

近日有媒体报道称，中国住建部要求今年计划的各类保障房必须在10月30日前全面开工，受此消息影响，工程机械类股强势走高。另外水利建设的投资也成为工程机械股的强力支撑。分析人士指出，从整体来看，保障房、水利、高铁的建设将保证2011年工程机械销量绝对量水平维持高位。

　　今日(16日)机械设备板块整体上涨2.82%，在23个申银万国一级行业中涨幅居首。Wind资讯统计显示，全天65个板块中35个板块获得资金净流入，重型机械净流入资金达到11.39亿元。

　　近期有报道称，多个省份住房和城乡建设厅官员透露，下周全国各省级政府的相关部门负责人将齐集在一起，与住建部签订2011年保障性安居工程目标责任书，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。

　　分析人士指出，虽然随着国八条以及各地房地产宏观调控政策细则的陆续出台，对工程机械行业有一定负面影响，，但是保障性住房将在一定程度上减缓房地产调控的影响。此外，“一号文”水利建设投资的增加也会对工程机械行业构成支撑。

　　莫尼塔投资装备制造业分析师马冬凡认为，工程机械企业和经销商普遍对于1 季度销量保持乐观。虽然固定资产投资增速和地产投资增速下滑将对工程机械销量的增速形成抑制，但保障房、水利、高铁的建设也将保证工程机械销量绝对量水平维持高位。从产品结构上，我们看好处于商品混凝土快速推广期的混凝土机械销量高增长。

　　长江证券分析师刘元瑞认为，工程机械销售数据一季度超预期为大概率事件。预测2011 年工程机械行业收入增速在16.6-27.9%，而市场的一致预期在15-20%。2011 年作为十二五元年，基础设施建设很可能再次成为拉动工程机械需求的主力。房地产调控和信贷趋紧则成为工程机械行业最大的不确定性因素。

　　刘元瑞认为，随着工程机械行业的市场集中度将进一步提高，优势企业凭借优势产品可能取得远超行业的增速，在中国城镇化进程中经历持续繁荣。

　　分析人士普遍认为，长期来看，考虑到城镇化的发展趋势，以及铁路建设、区域规划、保障性住房、出口复苏等行业发展新动力，未来3-5年工程机械行业年均增速将继续保持较高速度。(一财网)

随着8、9月楼市的回暖,舆论对前期调控的效果质疑声不断,此时中央再度加码调控,同时对保障房建设力度空前加大,多次强调要求各地9月底保障房项目必须100%开工,2010年末建成或基本建成要达到60%以上。业内预计全年将完成6700亿元左右的投资,在一系列政策力推之下,保障房建设力度空前。巨大的投资将会给行业中的公司带来良好的盈利机会,哪些板块或个股值得关注呢？

　　保障房投资远超历史水平

　　据住建部网站披露,今年1至9月,中国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套,占年度计划580万套的90%。这是继中央强调各地9月底保障房项目必须100%开工,2010年末建成或基本建成的要达到60%以上之后,保障房完成的最新进展情况。

　　9月19日,来自住房和城乡建设部的消息称,今年保障房已完成投资4700亿元。华创证券分析师指出,按照今年保障房的开工情况,预计全年将完成6700亿元左右,占商品住宅投资的比重将达到30%左右,将远超历史水平。同时,今年保障房投资完成额将超预期,不仅可以大幅度对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响,而且也将是本轮调控能够继续深入的有力支持。

　　为了进一步加快保障房投资力度,据了解,今年10月份住房和城乡建设部将会同有关部门公布各地保障性安居工程建设进展情况。对开工率过低的地区,监察部、住房和城乡建设部将约谈地方分管负责人。年底,有关部门将对各地进行考核,对没有完成任务的负责人通报批评,直至问责。显然,在一系列政策力推之下,保障房建设力度空前。

　　保障房成地产企业稳定收入

　　所谓保障房,是与商品房相对应的一个概念,保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

　　《每日经济新闻》记者了解到,保障房建设和商品房的一个最大不同点,是在建设过程中,占成本最大的土地由政府无偿划拨。地产开发商开发完成后,政府支付开发成本后全部收回自售。

　　一家有多次保障房建设经验的上市房地产企业高层告诉《每日经济新闻》记者,政府给予的利润一般为建安成本的5%(包含了管理费)。

　　据了解,建安成本在一线城市约为2200元每平方米,二线城市约为2000元每平方米,三线城市约为1800元每平方米,并没有太大差异。导致各地房地产价格差异巨大的是其中的土地成本。按照平均价格每平方米2000元计算,建设一平方米保障房,开发商可以获得利润约100元左右。

　　上海证券资深策略分析师蔡钧毅指出,政府对保障房建设的款项一般在3年内支付完毕,因是政府项目,开发商回款有保证,相对于商品房项目,保障房项目的回款周期并不会因过长而构成财务压力,相反保障房能够成为地产企业稳定的收入来源。

　　另外,比较保障房项目和商品房项目中政府获得的收入,保障房项目中政府获得的收益并不比商品房项目低,在售价合适的情况下,甚至可以获得更高的正收益。从财政管理体制角度看,由于政府保障房项目收入并不进入土地出让金专户,各地对资金的支配性更高。

　　上述地产公司高层认为,显然保障房对于政府来说可谓一个收益不低的利润项目,但对于房地产企业来说,与商品住宅毛利率20%至30%相比,保障房利润率相对较低,但保障房由于有政府支持,风险很小,可以说是房地产企业的稳定利润。

　　两类公司受益于保障房建设

　　华创证券分析师指出,保障房的大规模建设是实现“住宅供应双轨体系”和平抑房价的关键。因此保障房建设目标的完成将有助于避免商品房市场频繁陷于被调控的困境,从而避免商品房成交量和房价的大起大落,这将为上市房企经营业绩的稳定增长带来保障。

　　其次水泥行业也将受益,华泰联合证券认为,随着施工旺季的到来,短期内保障房建设或大举提速,从而支撑水泥价格高位运行。长期来看,行业并购整合将提升集中度,商品房销量超预期大幅回升都有利于水泥股,而水泥股目前估值较低,因此可以逐渐增加对水泥股的配置。推荐海螺水泥、太行水泥、青松建化、祁连山等。

　　一位大型私募研究人员指出,保障房由于自项目风险较小等优势,将逐渐成为地产公司稳定的收入来源。同时,各大行业公司纷纷加快进军保障房建设,如招商地产,万科,栖霞建设等等,机械行业的康力电梯等等。该研究员同时表示,目前参与保障房项目的公司并不多,在房地产企业中,在保障房建设方面比较有经验的有栖霞建设,直接受益于保障房电梯项目的有康力电梯,间接受益于保障房项目的有海螺水泥等。

相关受益公司

　　康力电梯 受益于保障房电梯项目

　　康力电梯已经在无锡一个保障房项目中获得电梯订单,数量大约在100台左右,预计将带来营业收入大约为3000万元,目前已经处于开工安装阶段。

　　公司证券办公室人士向《每日经济新闻》记者表示,由于康力电梯是国产电梯,保障房市场价格相对同级别的商品房来说价格比较低,考虑成本因素,国内电梯厂商生产的电梯性价比就体现出来了,进而公司更加容易获得保障房电梯项目。康力电梯将在未来进一步开拓保障房电梯项目,这方面公司竞争优势相对来说比较明显。

　　湘财证券在研究报告中指出,康力电梯在手订单充裕,2011年业绩已经提前锁定,公司目前在手订单达到13亿元,大大超出2009年全年营收8.2亿元的销售收入。

　　栖霞建设 盈利模式趋于多元化

　　栖霞建设在南京、苏州、无锡等城市储备项目建筑面积约200多万平方米。

　　据了解,在”招拍挂“拿地风险加大的情况下,公司开始积极探索,寻求多渠道的拿地方式,目前公司拟承担南京市栖霞区西花岗经济适用房项目的开发建设,项目总建筑面积约107万平方米,预计总投资约48亿元。另外,公司获得了迈燕地区的城中村改造项目,公司盈利模式趋于多元化。

　　广发证券指出,在目前商品房市场风险较大的情况下,通过加强对保障房的建设,有利于提高公司资金利用率和现金流,有利于平滑单纯商品房开发的周期性风险。从2003年至2009年,营业收入复合增长率为28.88%;净利润复合增长率为21.17%,公司一直都表现出良好的成长性。

　　同时,根据对公司现有项目的开发、销售及结算交付进程,预计公司2011年至2012年的营业收入将稳步增长,对应每股收益分别为0.32元、0.48元及0.69元。(每日经济新闻)

　　保障房"保障"水泥需求(附股)

　　住房与城乡建设部5月19日与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书。按照要求，2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，大幅超出市场此前总共300万套的预期。

　　我们的测算表明，保障性住房建设力度的加大将有效对冲商品房投资下滑对水泥需求的抑制。考虑到保障房的贡献，预计2010年水泥总需求约为18.2亿-18.4亿吨，比2009年增长约12%。

　　水泥受益程度大于玻璃

　　保障房建设将拉动水泥需求新增1.7%-2.7%。根据我国城镇民用住宅平均每平米0.2吨水泥消耗量估算，中性假设下2010年保障性住房建设拉动水泥需求增量为2800万吨，相当于2009年水泥总需求量(产量)的1.7%；乐观假设下拉动水泥需求增量为4400万吨，相当于2009年总量的 2.7%。

　　同时，保障房建设还将拉动玻璃需求新增1.0%-1.6%。对于玻璃用量，我们根据《民用建筑设计规范》，"窗地比"取1/6(窗的净面积和使用面积净面积的比)按常用的5mm厚度计算，中性假设下2010 年保障性住房建设拉动575万重箱增量，相当于2009年总量的1.0%；乐观假设下拉动917万重箱增量，相当于2009年总量的1.6%。

　　虽然今年水泥新增产能规模较大，但考虑到同样较大规模的落后产能淘汰，边际(新增)供给依然小于边际需求，水泥行业景气依然处于高位，盈利能力有望维持。此次保障性住房责任书的签署，有助于恢复市场对水泥需求的信心，将带来估值向上修复的机会，初步判断股价存在25%-30%左右的上行空间。

　　今年水泥供需基本平衡

　　水泥下游的需求除了房屋建筑占30%外，基建项目占40%，农村建设占30%。

　　按照房屋建筑消耗水泥占全国水泥总消费量30%计算，2009年约为4.9 亿吨，假设扣除房地产开发企业部分的其他房屋竣工面积(工业厂房等建筑物)保持10%的增长，根据上文中保障性住房建设将贡献1.4亿-2.2亿平米新增竣工面积的预判，则在商品房竣工面积出现10%的下滑假设下，建筑业房屋竣工面积同比增幅仍为11%-14%，贡献水泥消耗5.4亿-5.6亿吨。

　　从基建项目建设周期上来看，2009年新开工的项目在当年主要进行拆迁和土地平整，2010年进入水泥需求的高峰期，我们判断该部分对水泥的需求在2010年保守估计将有13%左右的增幅，对应7.4亿吨的消耗。

　　水泥行业中最有投资价值的区域依然为新疆。中央新疆经济工作会议于近期召开，新疆区域振兴规划随后也会出台，大规模固定资产投资("十二五"规划比" 十一五"翻一番多)将拉动水泥需求旺盛，行业成长空间远大于其他地区；加上新增产能受限，未来新疆水泥价格大幅上涨几成定局。

　　目前水泥上市公司估值较低，2010年PE普遍在10-14倍左右，低于市场平均水平，较为充分地反映了市场对水泥需求下滑的悲观预期。此次保障性住房责任书的签署，有助于恢复市场对水泥需求的信心，将带来估值向上修复的机会，初步判断股价存在25%-30%左右的上行空间。

　　维持水泥行业"增持"评级，综合考虑成长性、供需关系、估值等因素，目前重点推荐水泥股排序为：天山股份等新疆水泥股、冀东水泥、海螺水泥、亚泰集团、塔牌集团、祁连山、华新水泥。(中国证券报)

　　中信：关注保障房概念板块和泛消费

　　中信证券近日发布了A股市场策略周报，中信证券预计未来随着地方融资平台情况公布、商品房价格调整、战略新兴产业和"新36条"落实等信号的出现，A 股反转行情将得到确认。中信证券节前赴赴重庆、湖北调研相关保障房建设计划，发现地方积极性很大，将会逐渐提振经济预期。

　　地方政府陆续出台保障房建设的落实文件，今年的建设力度空前。今年保障房的增量部分主要来自棚户区改造和危旧房改造，未来公租房是亮点。公租房不仅可以使住房保障的覆盖范围扩大，还是对引入社会资金、市场化建设保障房的有益探索。对于资金来源，今年的情况不需担忧，未来还要靠更多制度创新，地方政府已经开始这方面的努力。需要强调的是，保障房的建设不仅仅是在今年甚至明年拉动了全社会投资，更主要的是解决了长期以来对低收入群体的欠账问题，对保持社会稳定、扩大消费都有积极作用。

　　欧债危机暂告段落，风险偏好有望回升。近期美股表现强势，欧洲债务危机也暂告段落。中信判断美元指数中期(6 个月)见顶。

　　投资建议：选择主线仍然是一方面明显受益于保障房推进政策带来投资需求增长的投资品板块，特别是部分与低端住房市场、农村住宅市场、低端住房关联消费有关的公司，如家电、建材、建筑中的受益公司；另一方面是侧重于受益于成长明确、收入分配机制改革推进的泛消费品行业和受益于产业规划明确推进的新兴产业主题，包括新材料、要素价格改革(水价调整、电价改革)、三网融合推进、生物医药规划、软件规划等，同时也可关注前期调整较多的绩优蓝筹股，从中长期看当前低估值、高股息率也成为建仓的较好时机。重点推荐公司为青岛海尔、海螺型材、中国石化、中材科技、丰乐种业、达意隆、厦门钨业、仁和药业、苏宁电器、东方航空、远光软件、三维丝、保利地产。(证券时报网)

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