马克思主义的三大特征:中国“炒房团”为什么败北德国？

颜昌海

一个中国国籍的中国人；说点表达自己想法的话。说明：本博文章并非所有的都是原创，不少资料来自网络，经笔者筛选、加工、综述后独立成篇。欢迎引用和转载。——特别说明：应中国名博、著名教育家、社会学家信力建先生的邀请，本人自2011年7月开始忝任“信孚研究院研究员”。目前信孚研究院院长为著名历史学家袁伟时教授，已聘请的研究员包括：宪政学者秋风先生，时评家童大焕、余以为先生，教育学者许锡良教授等。

 

据网络文章说，从2003年起，中国房价“一飞冲天”，非房地产的企业和富人也纷纷投入，房子成为中国有钱人最热衷的投资品。在海外，中国买房客令人乍舌的阔绰，使当地人目瞪口呆。但是在德国，中国“炒房团”却以失败告终。

从2004年开始，中国大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元意图“炒热”德国楼市。从2009年6月起，中国“海外炒房团”大规模连续抛售买进不久的德国房地产，投资者仓促退出的原因，主要是收益比预期低得多。

为甚么中国“炒房团”在德国会遭遇滑铁卢？是因为撞在了德国政府为狙击炒房的“三大杀手锏”的枪口上了。德国政府制定的“三大杀手锏”，一是为不同地段、不同类型的住房制订了有法律效力的“基准价格”；二是对抬高房价者的刑罚威慑。第三是重税限制。而追究背后的原因是，德国人从来不把房子看成“投资品”。

这几年，在“房价只涨不跌”的神话下，中国出现了“千辛万苦从事实业还不如炒一间房子”的社会现象，“全民炒房”更成为中国这个畸形楼市的真实写照。据《南都周刊》报导，温州的炒房团多是“公务员团”。《网易》上的一篇文章说，由于政府与开发商垄断造成的“供不应求”，导致商品房奇货可居，并且引发“全民炒房”的热潮。因此有网民说，“全民炒房”其实就是政府鼓励的。

《澳洲日报》报导，中国投资者对澳洲居民住宅房的青睐，刺激和抬高了澳洲房价。出现在拍卖会上的中国人，有许多是年仅十几二十岁的留学生。这些“富二代”出手之阔绰，令本地人目瞪口呆。

房地产本来是经济问题，但在中国它却是一个实在的政治问题。近十几年来，中国的房价只升不降，已严重背离市场规律，而支撑中国房地产持续火爆的根基，除了有所谓的供需关系，更与地方病态的增长模式密不可分：房地产业已经成为拉动地方GDP与官员邀取政绩的强力砝码。近年来房地产领域大案不断，已经成为腐败高发地，官员与房地产商权钱合谋，大肆牺牲百姓利益，以满足官员和开发商的分肥与拓展寻租空间；而一路蹿升的房价，在让大部民众日益绝望的同时，富人们则大量投资房地产。中国房地产问题已远超市场经济的范畴，成为了当今社会的一块积聚民怨和消解政府公信力的是非之地。

中国知名经济学家郎咸平评价金融海啸过后带给世界的影响，他说：“美国轻伤，欧洲重伤，中国严重内伤。”郎咸平认为，国内经济的两大“内伤”是投资经营环境恶化、产能过剩；这两大顽疾没有解决，所以国家政策一再出拳，却控制不了高房价。

中国国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，按每套房住一家三口计算，这些空房可供近2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。

巨量空置率反射出的是楼市投机之盛，以及房地产泡沫之大。楼市成了投机乐园，泡沫越吹越大，讨论这个问题的危害已经没有意义。最值得追问的是：这个问题是谁之过。

住宅空置率过高，首先是贫富差距严重的表现，有住房需求的人没钱买；已经满足了居住需求的人却拥有多套房。2010年7月5日的央广新闻纵横报道说，温州一些炒房大佬，自己已经不知道有多少套房子了。除了炒房客，官员财产不申报、不公示的情况下，一些官员每人有多少套房子，没人知道，但这并不妨碍我们基于常识与经验的合理想象。如果社会财富是两极形态的，如果少部分人占有着更多的社会财富，那么更多的人没有房产而少数人却有数不清的房子在空着，就是一种必然的现象。

如果某种商品的增值潜力巨大，则必然成为投机的目标。而如果制度是鼓励投机的，或对投机行为调节乏力，那么投机必然旺盛。中国的商品房正是具备投机性的商品;中国的楼市就是这样一种适合投机的市场。所以才造成了天量的房屋空置率，炒出了如此巨大的泡沫。

巨量房屋空置率是谁之过?有贫富差距悬殊之过；也有纵容投机的监管环境，以及政策限制投机不力。前一个问题，是积弊已久的结果；后一个问题，主要是把房地产作为“支柱”且“不可动摇”的政策导向下带来的一系列弊端之一。

对楼市进行调控，是不希望房价涨得过快，但如果现行发展模式与既有制度构造不能或不愿突破，那么调控必然面临“两难”，而且终将难以走出治标不治本与反弹的恶性循环。

2009年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飙升；由于房价快速飙升，从而使得以消费需求的购买者全部挤出，房地产泡沫越大，房地产市场也就成了以投资者为导向的市场，国十条的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度房地产炒作与投机。但国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统的核心价格。如住房的投资价值代替了居住功能，住房是投资的工具，购买了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让官场把住房当作权力象征及更便利的寻租工具；由于住房是投资工具，成了这次国十条房地产宏观调控的最大障碍。

总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得在不少国人心目中形成一个特有概念即凡是投资性购买住房就是赚钱。即使投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。而且这种房价上涨越快越好，其住房投机炒作者钱就会来得越快越多。在这种观念引导下，房地产价格快速飙升及房地产泡沫吹大成为必然，中国金融及经济面临潜在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作的市场，其给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的。

从2005年开始，房地产绑架中国经济的说法就流传甚广，政府和公众似乎都认为中国经济增长严重依赖房地产，房地产的兴衰决定着中国经济的兴衰，这种说法直接导致了房地产调控的投鼠忌器。目前看来，因为忌惮影响经济增速，这轮房地产调控又有虎头蛇尾之虞。

从简单的经济常识来看，尽管房地产和中国经济之间肯定是相互影响的，但房地产更多地要依赖中国经济的增长，而不是相反；房地产不可能一枝独秀地支撑经济增长，它更多的是经济高增长或预期之下的附属品。过去30年，作为一个出口导向型的经济体，中国经济增长严重依赖的是出口（此外还有政府主导的基础设施投资），可以说中国经济是被出口绑架了。未来中国经济高速增长能否持续要看出口，如果金融危机过后出口扩张难以持续下去，中国经济就要在增长驱动力向内需转型的过程中经历中低速增长，再加上人口老龄化的威胁，即使存在刚性需求，房地产市场也难以大有作为。

经济增长最终还是要依靠消费需求，在外部需求下滑导致的经济下行周期，无论是房地产投资还是其它民间投资都是扶不起来的阿斗，这也是凯恩斯主张在经济危机期间政府通过财政支出增加有效需求的原因所在。中国经济的问题在于太依赖外部需求了，而不是国内的消费需求，所以导致金融危机期间难以独善其身，不得不采用大幅增加政府支出和通过银行信贷搞基础设施的短期措施，这一做法带来严重的财政压力，同时面临地方政府债务激增和银行坏账激增。

金融危机前5年,中国经济年均高速增长超过10%,主要得益于三大力量:人口红利、楼市红利和出口红利。现在这三大动力正在衰减或者丧失,使得中国经济面临30年未见之大变局。下一轮经济增长的出路在于依靠城市化,但城市化的内涵已经不能依靠房地产来拉动GDP,而是真正让农民进城。必须将房地产的调控视为中国经济转型的开始。

从近几个月的数据看,中国经济已有下滑的趋势。例如,6月份PMI中购进价格指数为51.3%,比5月回落7.6个百分点,此指数最近两月连续大幅回落,显示出经济下滑压力明显。出口增长很难维持1-5月份的强劲态势。名义和实际出口季度环比增速已经由2009年底的水平明显下降。从中长期来看,过去使中国经济发展的三碗便宜饭已经不在。首先是金融危机后,西方市场萧条从而导致中国出口狂跌,今后一段时间即便恢复性反弹,也很难像过去那样高速增长；其次是人口红利步入尾声,中国已进入初步老龄化的时期,劳动力的国际竞争力正在成为过去；第三，过去这些年房地产行业犹如鸦片,中国房地产的泡沫成为经济的强力驱动,令中国经济疯狂，然而今天一线城市楼市交易量雪崩式地下降，中国政府正被迫走上“戒毒”的道路。

为了使经济增长具有可持续性,《国务院关于加快培育战略性新兴产业的决定》和《战略性新兴产业发展十二五规划》,被视为继4万亿投资和十大产业振兴规划之后,又一轮刺激经济的方案。但以产业发展乃至以产业升级拉动经济,都将面临产能过剩的难题。中国已经产能过剩了,如果再继续制造产能过剩,将来非陷入一场大危机不可。

未来数年内中国经济实现持续增长的唯一的出路,是城市化及城市化基础上的内需增长。中国农民穷也与城市化滞后有关,两亿农民进了城,但土地还荒着,不种也不流转。农民靠少量的土地如何致富？真正的城市化则可释放土地,进而引入工业化生产方式进入农业,释放更多农民进城,稳定中国经济的持续增长。