马里布海滩 加勒比:官商勾结是房地产业潜规则之罪魁

文 秦兵

在这个追求GDP点数的时代，通过“土地财政”拉升GDP已经成为地方官员们博取政绩、牟取利益的最重要的手段。隐藏其背后的，是政府和房地产开发商无处不在的暧昧关系

房地产是目前中国最赚钱的行业，不论是地方政府、商人、金融机构还是普通投资者都对这块蛋糕跃跃欲试，意图从中分一杯羹。但是真正获益者往往是手中握有权钱的人。

在房地产开发领域，从最初的设计立项，到一二级土地开发，再到投资建设，最后上市交易，每个环节的进展都需要政府的指导、审批和监督。完成整个程序的时间可能要以年为单位，但是在这个人人信仰“时间就是金钱，金钱就是生命”的时代，效率的高低似乎已成为决定商场存亡的关键因素，即使因此违反了法律或者破坏了规则也在所不惜。

无资质开发暴露拿地问题

在伍先生这个事件中，我们先不考虑开发商拒绝提供公积金贷款一事是否违法，我们要先审查这个开具发票的公司——长沙宝瑞房地产开发有限公司。通常来说开发公司就是实际签订合同和开具发票的公司，但是这个案件中，宣传的开发企业是恒大公司，但是开具发票的却是长沙宝瑞有限公司。这很有可能是宝瑞公司借恒大的名义进行开发。

这便产生了一个问题，长沙宝瑞房地产开发有限公司是否具有相应的开发资质？通过调查，长沙宝瑞地产开发有限公司的工商信息资料显示该公司的注册资本为800万元。根据《房地产开发企业资质管理规定》和《长沙市房地产开发企业资质管理办法》的规定，长沙宝瑞地产开发有限公司属三级资质的房地产开发企业。（三级资质的房地产开发企业需要具备以下条件：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%……）

根据规定，三级资质企业同期开发的总规模可以承担建筑面积15万平方米以下的综合开发、小区土地开发、房屋及基础设施和配套设施的开发经营业务，或与其投资能力相当的工业民用房屋的开发经营业务。

对确有正当理由、并采取相应措施后需要超越资质等级证书范围承担开发业务的，要根据开发规模，按资质审批权限由建设行政主管部门单项审批同意。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

因此可知，具备房地产三级开发资质的宝瑞地产是不能开发150万平方米大面积的项目的。

由此就衍生了另外一个问题，既然法律规定长沙宝瑞公司无权开发，那么他是如何拿到该地块的——解答这个问题就不得不提到土地的一级开发。

土地储备背后的官商黑手

土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，完成土地供应条件的行为。但由于当前政府部门土地储备的不足和进行一级开发力量的有限，可投入人力、物力、财力的严重不足，为了保证土地供应的相对稳定，必须借助于外部力量以保证土地供应总量的相对稳定。所以通常情况下，土地储备开发是以政府为主导、最终要通过市场来运作的项目。

土地储备机构通过直接或者招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。

房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，一般是由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中如果通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

对于受托实施以及开发的，一般是土地储备机构通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。对于受托管理形式开发商主要投入的是技术、管理等非物质成本，而对于受托实施形式则开发商需要投入包括技术、管理、资金等全部成本。

目前的现状是，现在的房地产开发商以为地方政府实施公益事业工程和帮助政府建造、改造市政基础设施等理由与政府联合起来开发土地。开发商负责出钱，政府则负责以改规划、发文件等方式改变土地规划甚至改变土地性质，把土地卖给开发商，从而双方都可以从中渔利。开发商看中的是土地的商业价值，而政府则看中的是不用上缴国库的土地出让金，二者“珠联璧合”，最终受害的却是普通的百姓。

在伍先生这个案件中，宣传人和盖章人不是同一人的情况一定是不符合法律规定的，但是这么大的项目政府却没有发现其中的违法行为，其中原因绝不是政府“疏忽”这么简单。其中涉及到了制度设计更深层的隐痛——官商勾结问题。

官商勾结的影子

众所周知，在我国经济发展中，政府官员及有关部门掌管着资源配置权、项目审批权、行政处罚权等诸多权力，如果官员的权力受到有效制约和监督，便很难发生上述践踏法律、“公私共权”的官商共同体。官商一体的出现，使社会存在可滥用权力的空间，官员可利用其谋取最大利益，企业也会为获取在竞争中不可能得到的利益而向权力靠拢。用财力影响权力的实施，用权力为企业的利益最大化开辟违法途径，企业在经营中一旦搭上权力这部“战车”，必定践踏法律、无视规则。

曾担任苏州市副市长的姜人杰，身兼苏州城市建设投资发展有限公司董事长一职。案件知情人曾经说过，在苏州搞房地产开发真正有本事的人就是姜总。一旦开发商看中一块地皮，如不能通过正常市场行为获取，便会主动登门寻求他的权力支持。不久，地块由政府出面收回、拍卖，姜人杰利用权力干预，低价拍卖成交。之后，姜人杰与开发商从所得利润中分成。案发后，姜人杰涉嫌贪污1.4亿元。

这种情况在征地拆迁活动中表现得更为明显。随着近年来我国政府大力推动城市化进程，使得各种市政基础工程的建设，城中村改造，新农村建设等项目都轰轰烈烈的展开了。一些人就看到其中的巨大利益，于是大到政府官员小到根本算不上政府工作人员的村委书记都妄图从中谋取暴利。我们在工作中经常遇见农民说村集体土地被村委书记私自卖掉了，自己从中牟利几百万元，而村民不但失去了赖以生存的土地，更是一分钱补偿都没有获得。

在这种情况下，政府是如何表现的呢？当我们的失地农民或者被拆迁人重大财产甚至人身遭受拆迁人、开发商威胁的时候，等待他们的却很有可能是救济无门。打110找警察，警察给予的回复是民事案件他们管不了；去找法院，法院说，这个案件要先找检察院立案侦查；去找检察院，检察院却说，这件事情应该由公安的经侦部门负责，去找公安；到了经侦，经侦又以各种理由推脱；无奈去上访，而上访部门根本不予理睬；当事人走到这一步，所有对法律的信任，对司法部门权威的敬畏可谓荡然无存。

房地产业恶性发展的危害

官商利益一体化在如今疯狂追求GDP的背景下，已经成为影响房地产市场良性发展的毒瘤。房地产业恶性发展的危害是显而易见的。首先，官商利益一体助长了房地产泡沫的产生，推高了房价。现在房地产行业火爆，地价飞涨，但是实际土地的价值都是虚增的，那么高出其应有价值的部分就是泡沫，但却造就了政府和开发商的一场利润盛宴。

高房价的危害有目共睹。在这些利益共同体中，那些权势富贵阶层占据了绝大部分的社会资源，这些人平均每人名下都有3-4套房子，而很多对房子有刚性需求的年轻人却根本就买不起房子。甚至租房的房租都已远高于应有的成本。据统计，北京租房的年轻人收入的30%甚至50%都要通过交房租的方式，送到有房人手中。许多人凭借自己以前的一套住房，什么事都不用干，把房子租给别人，自己每个月收房租，成为新时代的食利阶层。当前的土地制度导致了高房价，导致大量的食利阶层出现。

再次，阻碍城市化进程的发展。城市化进程是工业化进程发展的必然阶段，农村人口减少，城市规模扩大和人口增加，是当前我国经济发展的必然趋势。可是，城市中高昂的房价，使得进城工作的农村劳动力根本无法买房子，从而无法成为真正的城市人口。由于农村人口无法进城安家，农村的宅基地也无法空出来，从而通过空出农村宅基地来增加耕地面积也无法实现。

而且，由于高昂的房价和大量的食利阶层的存在，导致城市中的企业经营成本提高、居民生活困难，整个国民经济发展受阻，工业化和城市化进程受阻。

那么，如何才能规范政府行为，杜绝其与开发商勾结损害百姓的利益呢？

最重要的一点是转变政府职能，更新执政理念。西方国家政府的职能首先是为公众提供优质公共产品和公共服务，他们的一些市长，甚至连GDP是何物都搞不清楚。我们要转变思路，从一个管理型政府过渡到一个服务型政府。试想，如果政府能够为公众提供优质的公共产品和公共服务，那么就能使人们消除后顾之忧，安心做好自己的工作。如果政府在公共服务方面能够不断提升，也能促使整个社会效率提升，从而减少社会运行和经济运行成本，促进经济发展。

在服务型政府中，官员没有管理经济职权，那么就会大量减少政府官员与商人勾结，从中谋取私利的事件发生。我们希望，在国家第十二个五年规划中，能从转变政府职能入手，首先管理好自己的官员，这样才能最有效的促进社会的和谐稳定发展