九乡新闻网高峰 王纳文:香港城市更新案例
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/09 01:55:09
在今天的香港，说起城市更新，恐怕更多的是和保育，活化这样的词语联系在一起。有文化价值的建筑，被保留，并赋予新功能。这就是在中环这样全球最高地价的地段，还有中环警署这样的保育古建的原因.城市在选择发展与保持文化传统之间，做出相应的平衡。
对于内地的城市更新而言，住宅类物业的更新案例，有着非常大的借鉴价值。排除所有制，法律体系的区别，我们求同存异的去看香港的这些案例，作为普通业主，开发商，都是一种思维的开拓。
位於銅鑼灣大坑道15號的麗星樓。是一座20多年楼龄的旧楼共22层，居住了大约100多户人家。作为优质豪宅地段，很多开发商都虎视眈眈。
一般情况下，香港收购旧楼有中介服务商，专门负责各个击破的单独谈判购买。历时需要8-10年，著名的朗豪坊案例就是这样的。收获代理需要购买80%的单位，才能算成功，一但收购成功其他20%业主就无力改变局面。而收购80%的单位，需要代理费巨大人力进行谈判。而且收购合同相互保密，业主之间互相是不知道最终价格，所以博弈的心理在业主之间展开。收购成功的代理转手给大开发商获取丰厚的土地价值回报。而开发商的土地成本必然更高。而业主们虽然获取不等的赔偿，但很难再原地安置，往往都只能搬离了生活多年的区域。
但是丽星楼的业主委员会采取了不一样的办法，他们统一战线，整体出售。通过整体出售招标，选择了最有利的方案。
业委会通过9年的内部沟通，98% 的业主一致同意方案。并整体委托业主委员会聘请律师，聘请测量师，预先支付高昂费用准备招标，（甚至委托了国际大测量师CBRE行作为招标代理）而最后事实证明，这样费用非常值得。
最终方案，是有香港置地公司负责开发全新豪宅项目--上林。全新建筑为58层，单位售价20万/平米.其中22层全部返回原住户，原住户按照原本自己单位楼层，户型，原址回迁。户型图大致与原单位相当。面积略缩小5%。
开发商香港置地支付所有建设成本，无需支付巨额的土地成本，获取剩余单位业权销售。標淮單位面積由1349平方呎-1563平方呎。获利约近100亿。以置换方式土地成本约占不到40%。在香港豪宅开发上来是，是非常划算一次投资。
在两年修建期间，每户原住户获取40万元的租房补贴。建成后，业主还可每年获取一定的开发商销售单位的土地增值的红利返回。户均40万。
此案例是一个典型的双赢案例，开发商获取了最优质的豪宅土地。资金成本低于其他项目。开发周期快。而业主获取的是物业10倍的增值空间，原址居住，而且还有后续利润。显然比单独出售获取赔偿更有利。而这个案例之所以成功，其实最大的功臣是业主委员会，他们在内部用9年时间达成一致，最终获取了利益的最大化。