九乡新闻网黑色卫衣女:房屋带租约销售避险六招 小心中介作局
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/07/04 18:59:55
2005-01-10 08:36:10 楼市情报王妙玲
剖析房屋“带租销售”
南方网讯 尽管房地产投资不断在翻新变样，但“购房出租”一直都为广州房产投资的主流形式。近几年广州又出现了“带租约出售”的购房出租模式，如当年的帝景苑，以带租约出售的方式取得销售满堂红。今两年的白云堡等豪宅，以及部分中档盘也都相继推出带租约出售的销售方式，除了打出年回报率保持在7～8％左右的旗号外，有些楼盘甚至许诺将租约签入购房合同内并送交房管局公证确认。乍听下来，这确实让不少投资者怦然心动，连一个资深的房产投资者也这么说：“一份具有诱惑力的租约，比任何促销行为都更能打动我”。那么这种投资形式的风险何在？又该如何规避呢？
“带租约出售”的过去和现在
带租约出售，这种作法最早出现在美国，后来流行于日本、香港。大概96年的时候类似的方式就出现在广州的楼市上，当年广州楼市上刮的是“售后包租、返本销售”的风。当时房管局对于这种销售方式还没有确切的规定，任何房子都可用这种方式出售，这让很多的不法商人有机可乘，而广告上标榜的利润又让很多的投资者失去理智，盲目跟风。中了很多意在融资的开发商的套。不良的开发商以“售后带租，返本销售”的融资方式卷走了大量投资者的房款，很快这种销售方式也被有关部门严令禁止。当年很多吃过亏的投资者现在看到带租约出售的销售方式，还是十分心惊胆跳。
近年广州楼市上开始活跃的带租约出售的方式，和几年前的“售后包租、返本销售”有没有本质上的区分？从目前几个正在带租约出售的楼盘看，现在的“带租约出售”是指：客户购楼的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租期2～5年不等。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7％～8％（每年）。租约期内由开发商将房产转租经营。从操作形式上看，这跟“返租回报”没有多大区别。国家建设部法规司有关负责人指出，根据《商品房销售管理办法》中的有关条例，现楼采用售后包租方式是允许的，之所以禁止未竣工商品房“租赁”，其中意图之一是防止个别开发商利用售后包租方式卖楼后在物业未竣工时卷款潜逃。从蹈96年返租回报的覆撤。广州市有关主管部门一位负责人的介绍，分辨售后承租是否合法的最主要的分界线就是看楼盘是否是现楼，只要是已通过竣工验收并已交付使用的房屋，均可以出租，但必须签定规范合同，并在国土房管局登记，这样的租赁关系才能得到合法保护。从各方面看，带租约出售已经重新进入广州楼市。在市场发育成熟的房地产市场，“带租约售楼”“返租”等营销策略，在收益性物业销售中的确能起到一定的作用。而且按国际房地产发展的经验，未来带租约出售是作为投资的渠道之一出现在成熟社会的楼市上，也将会在其中占上一席之地。但由于广州楼市未达到十分成熟的阶段，相关立法也不成熟，所以，带租约出售也存在一定不确定性，需要给时间让它逐步完善，这个过程中当然也存在风险。所以吃第一个螃蟹的投资者们当然要多花点时间和精力去充分认识它。
小心中介作局
目前广州楼市上的许多商铺、酒店式公寓和投资性住宅都把带租约出售作为其卖点，不少投资者也认为买带租约的物业是一本万利的赚钱生意，其实“项目热销”和带租约出售有关联，但一定有回报却和带租约出售不一定能扯上关系。市场上出现的“带租约售楼”。除开发展商承诺而且写进购房合同的带租约出售外，大致上还有几种方式，如口头式、书面租约等，大部分是通过中介的成交例子来说明周边的租赁情况。这样的方式，投资者就要注意，中介在这个过程中扮演的是什么样的角色。
某资深房产投资人黄先生半年前在某中介处看中一套条件一般、且价格偏高的公寓，条件都一般，但黄先生依然心动，是因为这套公寓附带了一个两年期、月租金为1.2万元的租约，房东愿意连房带租约一齐卖给赵先生。也就是说，买下这套房就能在未来的两年时间里获得将近11%的年房屋出租投资回报，这比目前市场上徘徊在5%～7%之间的投资回报率高出许多。黄先生与房东签订了买卖合同，正满心欢喜地准备坐享高额投资收益时，房东突然告诉他，租客已于买卖双方进行房屋交接前两天单方毁约、提前退租，黄先生最终高价买到了不带租约的房屋。这个例子明显的就是房东和中介做高租金给黄先生看，然后等黄先生签好合同，再撤租。
高额投资收益很难能抗拒，就连资深的房产人也一样。但是不是开发商委托中介签订的租约合同就可以一劳永逸？据一位知情人士透露：很多开发商都养着多家中介，暗中补贴租赁差价给中介，将已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高额的投资回报率刺激着业主又购买了这家开发商的另一处楼盘。而一旦租赁期满，业主就会惊讶地发现原来自己的那套房根本租不到那么高的租金，这一切都是开发商与中介为多卖房而联合做的局。而且一般来说租赁合同的期限不超过2年，到时中介会通知租房子的租户，这套房早就有人续租了，我给你换到另一套房吧，结果换来换去，中介反复地收取租户和业主们的各种手续费，而租价也变了无数次了，究竟换了多少租户，真正的租金是多少，业主并不清楚。
避险六招
可见，带租约出售的房子也存在不小的风险，但只要摸清规律，控制自己的贪欲。这也不失为一项不错的投资方式。开发商纸上谈回报往往存在对客户误导的嫌疑。投资这种房子的购房人从六方面多进行考察，尽量规避投资带租约房的风险。
第一招，发展商的实力是第一前提
这是发展商能否实行其预期的利好的最重要一点。即使是将租约签到购房合同里面而且到国土房管局登记，同样不能忽略对发展商的考察。因为此时的发展商就是投资者的一个保证，但如果发展商没有实力的话，他有心保证你的权益但却没力偿还你的损失，签了合同，登了记也没用。不断有业主反映一些楼盘包租售房，出现财务危机的情况。例如天河某项目，开发商售房时曾经许诺，代客出租房屋，以后每月固定返还租金，然而开发商现在已经拿不出钱来了；CBD某高档物业，承诺在两年内，每月给付高额租金回报，两年后全额回购房屋，然而这些房屋却没有出租出去，开发商仅仅给了两个月租金回报，就没钱付了。除了大型的资金雄厚的企业开发的可以信赖以外，投资其他的普通开发公司的项目，即使在合同中约定了投资回报保证也是没有绝对保障的。因为房地产市场是一个风云变幻的市场，谁也不能保证一个公司可以长久持续地发展，如果开发公司都倒闭了，那么合同的约定也就成了一纸空文。
第二招，位置和交通是关键。
对于租房人来说，从住处到工作地点或经常光顾的去处最好时间较短、乘车或开车要路途通畅。近来地铁沿线的房子成为租房一族的抢手货，就是一个典型例子。如地铁站旁双子星城小复式单位，房子推出后，立刻受到投资型购房人的喜爱，短期内大部分房子被买走。如果带租约出售也有这样的位置，不愁回报率不能达到。
第三招，户型和配置是基础。
从市场调查看，租房人喜欢承租的房子，多数是户型紧凑、面积适中而且有装修（最好是精装）、家具电器配置齐全的房子。因此，购买带有租约的房子，要考察户型和配置来测算将来租约能否按期实现，如果这些硬件有缺陷，开发商所说的回报率就可能是骗局。
第四招，配套和环境为补充。
社区周边大环境与小区内部的环境质量，也是直接影响到租户是否决定承租的一个因素。同时，小区配套直接带来日常生活消费方便与否的问题。因而，成熟的社区环境和配套，小区内的房子也更容易出租。
第五招，看经营和管理。
经营和管理好物业项目，是一项很专业的工作，经营的效益直接影响到买房人的投资收益。只有管理到位、租户有居家感受的房子才能得到租户的认可。近来频频出现在楼市上的酒店式公寓，就是以专业的发展运营商推出全程整合投资管理方案，在投资户型达到酒店标准的基础上，专门聘请国际酒店管理公司，经营管理包括客房服务、适合商旅居住的中西餐厅、超市、美容健身以及世界名牌商品专卖店，形成一系列专业的配套经营管理体系。而其他带租约出售房屋的物业公司，绝大多数也聘请了专业经纪公司或成立租务部，代为寻找租客。
第六招，市场和租客是保证。
买“带租约房”可能带来的高回报率同时也伴随着较高的风险。投资“带租约房”，应先分析房屋租赁市场的变化以及所购房目标租户群的情况，这是鉴别买房时附带租约是否“镜花水月”的一个重要依据。在没有认真分析得出结果之前先不必着急“下定”。最后，购房人在规避买楼风险方面要注意，在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性，不能仅因为租金高、租期长就草率决定，要谨慎地规避卖家布下的骗局。在买卖合同中明确写入合同目的条款，表明“能够实际取得真实的租约是买房的前提条件”，为日后出现纠纷时取得有利地位打好基础。
编辑：付昱
剖析房屋“带租销售”
南方网讯 尽管房地产投资不断在翻新变样，但“购房出租”一直都为广州房产投资的主流形式。近几年广州又出现了“带租约出售”的购房出租模式，如当年的帝景苑，以带租约出售的方式取得销售满堂红。今两年的白云堡等豪宅，以及部分中档盘也都相继推出带租约出售的销售方式，除了打出年回报率保持在7～8％左右的旗号外，有些楼盘甚至许诺将租约签入购房合同内并送交房管局公证确认。乍听下来，这确实让不少投资者怦然心动，连一个资深的房产投资者也这么说：“一份具有诱惑力的租约，比任何促销行为都更能打动我”。那么这种投资形式的风险何在？又该如何规避呢？
“带租约出售”的过去和现在
带租约出售，这种作法最早出现在美国，后来流行于日本、香港。大概96年的时候类似的方式就出现在广州的楼市上，当年广州楼市上刮的是“售后包租、返本销售”的风。当时房管局对于这种销售方式还没有确切的规定，任何房子都可用这种方式出售，这让很多的不法商人有机可乘，而广告上标榜的利润又让很多的投资者失去理智，盲目跟风。中了很多意在融资的开发商的套。不良的开发商以“售后带租，返本销售”的融资方式卷走了大量投资者的房款，很快这种销售方式也被有关部门严令禁止。当年很多吃过亏的投资者现在看到带租约出售的销售方式，还是十分心惊胆跳。
近年广州楼市上开始活跃的带租约出售的方式，和几年前的“售后包租、返本销售”有没有本质上的区分？从目前几个正在带租约出售的楼盘看，现在的“带租约出售”是指：客户购楼的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租期2～5年不等。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7％～8％（每年）。租约期内由开发商将房产转租经营。从操作形式上看，这跟“返租回报”没有多大区别。国家建设部法规司有关负责人指出，根据《商品房销售管理办法》中的有关条例，现楼采用售后包租方式是允许的，之所以禁止未竣工商品房“租赁”，其中意图之一是防止个别开发商利用售后包租方式卖楼后在物业未竣工时卷款潜逃。从蹈96年返租回报的覆撤。广州市有关主管部门一位负责人的介绍，分辨售后承租是否合法的最主要的分界线就是看楼盘是否是现楼，只要是已通过竣工验收并已交付使用的房屋，均可以出租，但必须签定规范合同，并在国土房管局登记，这样的租赁关系才能得到合法保护。从各方面看，带租约出售已经重新进入广州楼市。在市场发育成熟的房地产市场，“带租约售楼”“返租”等营销策略，在收益性物业销售中的确能起到一定的作用。而且按国际房地产发展的经验，未来带租约出售是作为投资的渠道之一出现在成熟社会的楼市上，也将会在其中占上一席之地。但由于广州楼市未达到十分成熟的阶段，相关立法也不成熟，所以，带租约出售也存在一定不确定性，需要给时间让它逐步完善，这个过程中当然也存在风险。所以吃第一个螃蟹的投资者们当然要多花点时间和精力去充分认识它。
小心中介作局
目前广州楼市上的许多商铺、酒店式公寓和投资性住宅都把带租约出售作为其卖点，不少投资者也认为买带租约的物业是一本万利的赚钱生意，其实“项目热销”和带租约出售有关联，但一定有回报却和带租约出售不一定能扯上关系。市场上出现的“带租约售楼”。除开发展商承诺而且写进购房合同的带租约出售外，大致上还有几种方式，如口头式、书面租约等，大部分是通过中介的成交例子来说明周边的租赁情况。这样的方式，投资者就要注意，中介在这个过程中扮演的是什么样的角色。
某资深房产投资人黄先生半年前在某中介处看中一套条件一般、且价格偏高的公寓，条件都一般，但黄先生依然心动，是因为这套公寓附带了一个两年期、月租金为1.2万元的租约，房东愿意连房带租约一齐卖给赵先生。也就是说，买下这套房就能在未来的两年时间里获得将近11%的年房屋出租投资回报，这比目前市场上徘徊在5%～7%之间的投资回报率高出许多。黄先生与房东签订了买卖合同，正满心欢喜地准备坐享高额投资收益时，房东突然告诉他，租客已于买卖双方进行房屋交接前两天单方毁约、提前退租，黄先生最终高价买到了不带租约的房屋。这个例子明显的就是房东和中介做高租金给黄先生看，然后等黄先生签好合同，再撤租。
高额投资收益很难能抗拒，就连资深的房产人也一样。但是不是开发商委托中介签订的租约合同就可以一劳永逸？据一位知情人士透露：很多开发商都养着多家中介，暗中补贴租赁差价给中介，将已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高额的投资回报率刺激着业主又购买了这家开发商的另一处楼盘。而一旦租赁期满，业主就会惊讶地发现原来自己的那套房根本租不到那么高的租金，这一切都是开发商与中介为多卖房而联合做的局。而且一般来说租赁合同的期限不超过2年，到时中介会通知租房子的租户，这套房早就有人续租了，我给你换到另一套房吧，结果换来换去，中介反复地收取租户和业主们的各种手续费，而租价也变了无数次了，究竟换了多少租户，真正的租金是多少，业主并不清楚。
避险六招
可见，带租约出售的房子也存在不小的风险，但只要摸清规律，控制自己的贪欲。这也不失为一项不错的投资方式。开发商纸上谈回报往往存在对客户误导的嫌疑。投资这种房子的购房人从六方面多进行考察，尽量规避投资带租约房的风险。
第一招，发展商的实力是第一前提
这是发展商能否实行其预期的利好的最重要一点。即使是将租约签到购房合同里面而且到国土房管局登记，同样不能忽略对发展商的考察。因为此时的发展商就是投资者的一个保证，但如果发展商没有实力的话，他有心保证你的权益但却没力偿还你的损失，签了合同，登了记也没用。不断有业主反映一些楼盘包租售房，出现财务危机的情况。例如天河某项目，开发商售房时曾经许诺，代客出租房屋，以后每月固定返还租金，然而开发商现在已经拿不出钱来了；CBD某高档物业，承诺在两年内，每月给付高额租金回报，两年后全额回购房屋，然而这些房屋却没有出租出去，开发商仅仅给了两个月租金回报，就没钱付了。除了大型的资金雄厚的企业开发的可以信赖以外，投资其他的普通开发公司的项目，即使在合同中约定了投资回报保证也是没有绝对保障的。因为房地产市场是一个风云变幻的市场，谁也不能保证一个公司可以长久持续地发展，如果开发公司都倒闭了，那么合同的约定也就成了一纸空文。
第二招，位置和交通是关键。
对于租房人来说，从住处到工作地点或经常光顾的去处最好时间较短、乘车或开车要路途通畅。近来地铁沿线的房子成为租房一族的抢手货，就是一个典型例子。如地铁站旁双子星城小复式单位，房子推出后，立刻受到投资型购房人的喜爱，短期内大部分房子被买走。如果带租约出售也有这样的位置，不愁回报率不能达到。
第三招，户型和配置是基础。
从市场调查看，租房人喜欢承租的房子，多数是户型紧凑、面积适中而且有装修（最好是精装）、家具电器配置齐全的房子。因此，购买带有租约的房子，要考察户型和配置来测算将来租约能否按期实现，如果这些硬件有缺陷，开发商所说的回报率就可能是骗局。
第四招，配套和环境为补充。
社区周边大环境与小区内部的环境质量，也是直接影响到租户是否决定承租的一个因素。同时，小区配套直接带来日常生活消费方便与否的问题。因而，成熟的社区环境和配套，小区内的房子也更容易出租。
第五招，看经营和管理。
经营和管理好物业项目，是一项很专业的工作，经营的效益直接影响到买房人的投资收益。只有管理到位、租户有居家感受的房子才能得到租户的认可。近来频频出现在楼市上的酒店式公寓，就是以专业的发展运营商推出全程整合投资管理方案，在投资户型达到酒店标准的基础上，专门聘请国际酒店管理公司，经营管理包括客房服务、适合商旅居住的中西餐厅、超市、美容健身以及世界名牌商品专卖店，形成一系列专业的配套经营管理体系。而其他带租约出售房屋的物业公司，绝大多数也聘请了专业经纪公司或成立租务部，代为寻找租客。
第六招，市场和租客是保证。
买“带租约房”可能带来的高回报率同时也伴随着较高的风险。投资“带租约房”，应先分析房屋租赁市场的变化以及所购房目标租户群的情况，这是鉴别买房时附带租约是否“镜花水月”的一个重要依据。在没有认真分析得出结果之前先不必着急“下定”。最后，购房人在规避买楼风险方面要注意，在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性，不能仅因为租金高、租期长就草率决定，要谨慎地规避卖家布下的骗局。在买卖合同中明确写入合同目的条款，表明“能够实际取得真实的租约是买房的前提条件”，为日后出现纠纷时取得有利地位打好基础。
编辑：付昱