苏州市科技局局长蔡:上海旭虹互联网上网服务有限公司与上海悦客信息网络有限公司因房屋租赁合同纠纷案

　　上诉人（原审被告）上海旭虹互联网上网服务有限公司，住所地上海市水城路374号二、三楼。

　　法定代表人吴弘妍，执行董事。

　　委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）上海悦客信息网络有限公司，住所地上海市水城路366号。

　　法定代表人阮友富，董事长。

　　上诉人上海旭虹互联网上网服务有限公司（以下简称旭虹公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2005）长民三（民）初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年11月29日受理后，依法组成合议庭，于2005年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人旭虹公司之委托代理人陈刚，被上诉人上海悦客信息网络有限公司（以下简称悦客公司）之法定代表人阮友富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审认定，悦客公司与旭虹公司就本市水城路374号二楼和三楼共签署三份《租赁协议》，落款日期分别为2005年1月1日（以下简称“第一份租赁协议”）、2005年1月20日（以下简称“第二份租赁协议”）、2005年1月27日（以下简称“第三份租赁协议”）。上述第二份与第三份租赁协议中，除承租方签章及落款时间不同，其他主要内容相同。第一份租赁协议则在租赁期限以及第一个月租金的计算方式、落款时间与后两份租赁协议不一致。审理中，悦客公司主张按第二份租赁协议作为处理双方租赁合同关系的依据，而旭虹公司则主张按第三份协议作为处理双方合同关系的依据；由于双方当事人在审理中对实际租赁期限自2005年3月4日起算，以及旭虹公司按实际使用27天支付2005年3月的租金数额为人民币（下同）31,500元的事实没有争议；因此，结合涉案书证以及双方当事人的陈述，原审法院认定双方当事人之间租赁协议的内容以上述第二份和第三份租赁协议内容为准。

　　双方约定，悦客公司将本市水城路374号二、三楼商业网点出租给旭虹公司使用，旭虹公司租用该网点用于开设“网吧”及经营营业执照上相关业务；租赁期限为2005年3月4日至2008年12月31日，租赁期满旭虹公司应将房屋完好交还悦客公司，不得拆除内部装潢，如有损坏旭虹公司应承担赔偿责任；年租金420,000元，月租金35,000元，以每月初第一天为支付日，按月支付，先付后用，旭虹公司在租赁初应支付两个月租金70,000元作为押金；旭虹公司应按期支付租金，如逾期一个月，则应向悦客公司支付租金的10％作为滞纳金，逾期两个月，悦客公司有权终止协议收回房屋，追究旭虹公司违约责任；其他条款特别约定，由于旭虹公司是经营特殊产品的行业，故旭虹公司在协议生效的同时，必须按国家规定同时办理完开业所必须的一切手续，并将各类手续的复印件交悦客公司作为协议的副本，然后方可对外营业等。

　　2005年2月初，上海市长宁区商业网点管理办公室向上海市工商行政管理局长宁分局出具《场地使用证明》称：“水城路374号2－3层商业网点，建筑面积550平方米，系公建配套网点，属我办自管房产。分配给中国工商银行上海市长宁支行使用，现同意该单位将此网点通过上海悦客信息网络有限公司转租给上海旭虹网络信息有限公司使用”。中国工商银行上海市长宁支行在前述第一份租赁协议上注明：“同意悦客信息网络有限公司将水城路374号2－3楼营业用房转租，用途保持不变，租赁期限按原合同所有不变”；在前述第二份租赁协议上，中国工商银行上海市长宁支行注明：“同意悦客信息网络公司将水城路374号二－三楼网店在原合同租赁期内租赁给旭虹网络信息有限公司经营网吧用”。上述《场地使用证明》以及第一份租赁协议存于上海市工商行政管理局长宁分局。

　　2005年2月25日，经工商行政管理机关核准，上海旭虹网络信息有限公司注册成立，登记的住所为本市水城路374号二、三楼。同月月底，旭虹公司向悦客公司支付首期折合27天的租金31,500元，以及相当于两个月租金数额的押金70,000元。2005年3月4日，旭虹公司实际占用涉讼的本市水城路374号二、三楼房屋。此后，旭虹公司对涉讼房屋附属的厕所进行了装修。旭虹公司使用涉讼房屋后，在涉讼房屋内向社会公众提供互联网上网服务。现旭虹公司向法院起诉，要求解除双方签订的租赁协议，要求旭虹公司支付2005年4月至8月期间的租金175,000元，以及延期支付上述租金的滞纳金17,500元，要求旭虹公司按租赁协议约定的数额向悦客公司支付自2005年9月至旭虹公司实际搬离本市水城路374号房屋时止的租金。

　　原审另查明，2005年5月20日，经工商行政管理机关核准，上海旭虹网络信息有限公司变更名称为上海旭虹互联网上网服务有限公司，原名称保留期至2005年11月19日。

　　原审认为，涉案一系列租赁协议虽均在旭虹公司注册登记成立之前签订，但此后双方均按协议内容履行了相关义务；同时，悦客公司转租涉讼房屋的行为得到了房屋管理者和出租人的同意，旭虹公司登记注册的住所亦为涉讼租赁的房屋，旭虹公司在本案诉讼中未提出针对租赁关系成立与否的抗辩；因而双方当事人之间存在租赁合同的法律关系，且合法有效。双方应当按照租赁协议的相关约定，严格履行各自义务。双方关于“租金及付租方法”中约定，旭虹公司应按期支付租金，如逾期一个月，则应向悦客公司支付租金的10％作为滞纳金；逾期两个月，悦客公司有权终止协议收回房屋，追究旭虹公司违约责任。悦客公司即基于该项约定行使解除合同的权利，旭虹公司对此提出了相关抗辩事由，法院对此予以综合评判。旭虹公司提出悦客公司有义务为旭虹公司办理有关证照，但涉案一系列租赁协议中均没有对此作出特别约定，而旭虹公司提交的《合作意向书》、《股权转让合同》虽有所涉及，但此两份书证涉及案外人的权利义务，且与本案租赁合同分属不同的法律关系。故在租赁合同项下，不能认定悦客公司有义务为旭虹公司办理有关证照，旭虹公司以此抗辩其无需支付2005年7月12日之前租金的理由不能成立。至于悦客公司是否有义务办理旭虹公司提及的相关证照，有关当事人可以循合法途径另行解决。旭虹公司提出悦客公司转租涉讼房屋未经产权人同意，即悦客公司提供的租赁物处于不适合利用的状态的抗辩，由于在案相关证据证实涉讼房屋的管理者和出租人均同意悦客公司将房屋转租给旭虹公司，且工商行政管理机关也因此核准涉讼房屋作为旭虹公司的住所地，故旭虹公司此项抗辩显然不能成立。旭虹公司提出悦客公司未就收取的租金向旭虹公司开具租金发票，对此旭虹公司亦可另循合法途径向悦客公司或者通过有关主管部门寻求解决，但此项事由不能成为旭虹公司不支付租金的合法抗辩事由。综上所述，旭虹公司所提出的抗辩事由在本案中均不能成立，在2005年3月4日租赁期开始之后，旭虹公司仅支付了2005年3月（折合27天）的租金，至悦客公司提起本案诉讼时已经超过两个月未向悦客公司支付租金，故悦客公司要求解除租赁合同并追究旭虹公司违约责任的请求权成立。租赁合同关系解除后，旭虹公司应当搬离涉讼房屋，虑及现有实际状况，可以给予旭虹公司适当的搬离时间，具体时间法院予以酌情确定。基于上述双方关于“租金及付租方法”中的约定，悦客公司行使合同解除权后，仍可向旭虹公司主张应付租金10％的滞纳金。由于涉案租赁合同关系因旭虹公司迟延履行支付租金义务而解除，且旭虹公司亦未能证明其对厕所进行装修系征得了悦客公司的同意，故现有房屋内厕所装修添附物的残值，悦客公司无需进行补偿。悦客公司要求旭虹公司支付自2005年9月至实际搬离本市水城路374号房屋时止的租金，此请求符合民法公平的原则，并无不妥，法院予以支持。由于双方当事人之间的租赁合同法律关系得以解除，涉及租赁合同关系的事宜法院应一并予以处理，故在旭虹公司履行其相关义务之后，悦客公司应将原收取的相当于两个月租金数额的押金，计人民币70,000元，返还旭虹公司。

　　原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条和第一百一十四条第一款之规定于二○○五年十月二十一日作出判决：一、解除上海悦客信息网络有限公司与上海旭虹互联网上网服务有限公司就本市水城路374号二、三楼房屋建立的租赁合同法律关系；二、上海旭虹互联网上网服务有限公司应于判决生效之日起十日内搬离本市水城路374号二、三楼，并将此房屋交还上海悦客信息网络有限公司；三、上海旭虹互联网上网服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海悦客信息网络有限公司租金（2005年4月至同年8月期间）人民币175,000元，并支付迟延支付此租金的滞纳金人民币17,500元；四、上海旭虹互联网上网服务有限公司应就本市水城路374号二、三楼房屋，按每月人民币35,000元的标准，向上海悦客信息网络有限公司支付自2005年9月1日至实际搬离时止的租金（含解除租赁合同关系后的房屋使用费）；五、上海悦客信息网络有限公司应于上海旭虹互联网上网服务有限公司履行上述第二至第四项判决后，返还上海旭虹互联网上网服务有限公司押金人民币70,000元。案件受理费人民币5,410元，由上海旭虹互联网上网服务有限公司负担。

　　判决后，旭虹公司不服，上诉于本院，诉称：一、旭虹公司与悦客公司签订租赁合同外，还签订了《合作意向书》、《股权转让合同》。结合该两份合同的内容，签订租赁合同的目的只是为了完成旭虹公司接受悦客公司股份及资产。该两份合同中约定，旭虹公司于2005年3月前完成开业手续，悦客公司须于此前为旭虹公司办出相关的开业证照，而实际上旭虹公司于2005年7月12日才完成开业手续。为此，悦客公司在履行义务上存在瑕疵，旭虹公司有权不支付租金；二、悦客公司在收到租金后没有开具发票是丧失商业信誉的表现。根据合同法规定，一方损失商业信用，对方可以中止履行合同，所以旭虹公司也有权不支付租金。为此，请求二审法院撤销原判，改判驳回悦客公司在原审的诉讼请求。

　　被上诉人悦客公司辩称：不同意旭虹公司的上诉请求，双方合同没有约定悦客公司为旭虹公司办理证照的义务。旭虹公司从2005年3月5日就开始正常经营。为此，要求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　在本院二审审理中，双方确认《股权转让合同》约定的股权转让并未完成。旭虹公司在相关经营证照办出之前已在系争房屋内进行试营业。

　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案系争的租赁合同虽与悦客公司及案外人签订的有关股权转让的协议有一定的联系，但它们分属于不同的法律关系，且各自相对独立。本案系争的租赁合同系本案双方当事人签订，并不涉及与股权转让相关的案外人，合同约定的权利义务明确，双方也并未约定《股权转让合同》为租赁合同的附属文件。依照租赁合同约定，旭虹公司欠付租金超过两个月的，悦客公司有权解除合同。本案中，旭虹公司在未取得相关经营证照的情况下，已开始实际经营，并拖欠租金超过两个月。悦客公司依约行使合同解除权，并无不当。

　　旭虹公司主张悦客公司未开具发票，是丧失商业信誉的表现，旭虹公司可以中止履行合同，有权不支付租金。对此本院认为，出租房屋，出租人以交付房屋为合同主要义务；承租人以支付租金为主要义务。出租人未按有关规定开具发票，如对承租人造成损失的，承租人有权要求出租人赔偿损失，但不能以此为由拒付租金。旭虹公司的该主张，没有法律依据，本院不予采纳。

　　综上所述，原审法院的判决并无不当，应予维持。旭虹公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费人民币5,410元，由上诉人上海旭虹互联网上网服务有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

审 判 长 糜世峰

审 判 员 刘 军

代理审判员 黄 蓓

二ＯＯ五年十二月二十九日

书 记 员 潘 兵