莎尔曼多拉:大秦网特约美城机构解读西安市限购实施细则

来源：百度文库编辑：九乡新闻网时间：2024/10/04 07:24:55

20114年2月25日，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。

美城机构•市场研发中心在看到本实施细则第一时间内对其进行了详细深入的研究，结合以往历次调控西安市政府落实情况和对比近日其它部分城市出台的限购令实施细则进行了较为详细的解读，并结合西安房地产现状总结了对市场近期、中期的影响。该解读方案代表美城机构观点，仅作参考。

美城机构解读通知细则：

限购区域为西安市辖区

西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。

限购类型

本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。

限购令认家庭不认户口

本次限购中明确指出，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。美城机构认为，在实际执行中，都是按家庭来界定的，例如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。

限购令并未卡死拥有二套以上住房者继续购房

限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间。

拆迁户回迁安置不受套数限制

定位为国际化大都市的西安，83个城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。

限购对于西安房地产市场的影响

1. 政策温和，在市场意料之中

美城机构认为，西安的限购令几乎是国八条的翻版，保证了在不违背中央意愿的前提下，对于楼市影响的最小化。此次西安限购令的温和程度也在业内的预料之内：作为一个大兴基建又资金匮乏的省会城市，缺乏先进制造业及领先的高科技产业，不依靠土地财政如何融资？目前西安尚有数百个城中村亟待改建，浐灞、沣渭、泾渭等城市外延区上大片土地等待出让，未来十年西安还肩负着成为容纳超过1000万人居住的国际化大都市的宏图伟愿，在这样的大背景下，西安的温和限购政策也是顺理成章。

2. 短期内成交可能小幅井喷

预计短期内楼市成交量会出现一次小幅井喷，仍然具有购买资格的市民很有可能会抓住时机入市。美城机构认为，限购令在限购的同时也释放了一定的“准购”信号，而房价长期不可能大幅下调几乎已经成为了共识，此次限购政策在很大程度上也将加速部分观望购房者的决断。

3. 对部分改善型客户造成影响刚需无影响

二套房首付提至60%及限购令会对部分改善型客户造成影响，这将直接提高置业门槛，增加购房成本；而对刚需客户而言，美城机构认为未来西安城市建设利好不断，这将平衡此类客户的心理预期，激励其“该出手时就出手”。

4. 长期房价增速放缓

美城机构认为，从宏观战略层面来看，此次调控是政府以往“以时间换空间”调控战略的延续：一方面通过限购令等措施改变市场成交结构，缓冲房价涨速，另一方面加快推进中小型商品住房及保障性住房的供应，健全多层次的住房供应结构。“两手都要抓、两手都要硬”，控制房价上涨幅度，为调整市场住房供应结构争取更多的时间，最终实现房地产市场平稳健康发展的目标。基于这样的调控思路，此次限购属市场短期行为，一旦房价过快上涨的势头得到有效遏制，限购令的战略使命也就完成了，就会退出市场。另外，从大西安的发展来看，限购与西安建设国际化大都市的城市发展战略相冲突，这也决定了它属于特殊市场行情下的特殊政策。因此，美城机构认为，受政策密集出台的影响，西安近期房价会出现一定波动，但总体表现出“波浪式震荡前进，螺旋式稳步上升”的平稳发展态势。

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