石家庄限购令"箭在弦上" 投资客惶恐成交或猛跌

　　1月27日，国务院办公厅发出通知，对刚刚出台的房地产市场调控措施“国八条”做了进一步的细化。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。

　　通知中提到的“2月中旬”时间窗口已经临近，石家庄市的“限购令”是否确定会出台？在采访中，石家庄市的房地产业内人士透露，目前相关房管部门正在做具体方案，2月15日前将会出台。

　　背景

　　调控手段步步为营 “限购令”范围逐渐扩大

　　1月26日国务院下发的“国八条”，是从去年4月以来政府自上而下进行的第三次楼市调控。除不满5年的房产交易全额征收5.5%营业税（此前是差额征收）、二套房首付比例提高到6成以上（此前是5成）、强调地方政府对房价的责任外，“限购令”的范围扩大成为全国瞩目的最大焦点。

　　仔细回望，限购令的范围扩大是个循序渐进的过程。去年4月17日国务院推出“新国十条”是继上一轮房地产热潮后的首次调控，也被媒体称为“史上最严厉调控”，其中开了关于限购的重要的政策口子：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定期限内限定购房套数。”

　　此后，上一轮房价飙升的“排头兵”北京市迅速出台了严厉的“京版”地产调控措施，对于限购，除了“限外”——暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的外地人发放贷款，还“限买”——暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品房。

　　随着北京的严厉示范效应带来的全国房产成交量下跌，到了去年9月29日的第二次楼市调控---也就是多部委联合推出的“新国五条”中，政府开始将“限购令”推广至全国，明确要求房价上涨过快的城市出台限购措施。此后，从国庆假期开始，限购在上海、广州、深圳等一线城市和海南、杭州、温州等投机需求旺盛的城市全面推开。有数据显示，从去年10月到2011年1月，全国有20多个城市出台限购措施。

　　政府在今年1月26日再次下发“国八条”，第三次以政策形式调控楼市。其中进一步扩大限购范围，明确提出“从严制定和执行住房限购措施”的城市包括“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。”

　　如此一来，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市达到36个，石家庄作为省会城市成为其中之一。

　　坊间：“下周前，石家庄应该会出” 

　　猜测：有可能等全省统一版本定调

　　对于限购令是否真的会在2月中旬以前出台，消息人士表现出“板上钉钉”的笃定。

　　一位接近石家庄市房管局人士则向记者透露，石家庄市的房管部门早就着手做“限购令”的具体实施方案，而且已几易其稿，方案基本成熟。2月15日，也就是下周前，“石家庄应该会出”。该人士表示，也有另一种可能，那就是全省统一的“限购令”版本也正在由住建厅牵头酝酿制订中，“石家庄的限购令要等到省里的出台后，很有可能各市都将按省里的版本执行，届时这个省会版本的限购令也就没有出台的必要了。”

　　有业内人士推测，根据此前各大城市的经验，“限购令”不但限制贷款，而且限制购买，即规定不论户籍是否本地，同一购房家庭均只能新购一套商品房，石家庄有可能也照此制定。而且“国八条”中已经明确了限购的原则，不管是政策层面，还是具体实施层面，石家庄“限购令”的出台都有了一定的样板。“国八条”中关于限购的条款指出，原则上对已有一套房的当地居民和能够提供一定年限当地纳税或社保证明的外地人限购一套住房；对两套及以上住房的当地居民和拥有一套及以上住房的外地人和无法提供一定年限证明的外地人暂时停售。

　　业内人士称，除了石家庄，另一个可能限购令落地的河北城市可能会是唐山。

　　市场现状：投资人群或占到一半

　　投资客：限购就麻烦了

　　如果“限购令”实施，会对当地的房地产市场产生怎样的影响？

　　省会居民王先生平时非常关注有关房地产调控的新闻。因为在2008年至2009年楼市低迷的时候，手里稍有闲钱的他“抄底”了三套小户型房产。如果将他归类，可以归为“改善型”和“投资型”之间的第三种类型，因为除了投资和养老的需求，他还打算将父母接到石家庄居住。

　　但是，“限购令”的渐行渐近让他心里有些打鼓。他说，在这三套房产中，其中一套只与开发商签了内部认购协议，还没有签正式的购房合同。所以如果“限购令”真的实行，这套房很可能没办法备案和房地产登记。“到时候就麻烦了。”王先生说。

　　与王先生有相同担心的人不在少数。根据石家庄市房地产开发人士赵先生判断，石家庄的购房人群中，投资人群有可能占到一半以上，这个数目已经足够惊人。这其中，由于“限购令”的实施而违反限购套数、导致出现备案和房产登记问题的情况之多可想而知。

　　正是由于这个原因，有媒体报道，在去年国庆假期后各地“限购令”纷纷祭出后，纷纷迎来了“退房潮”，比如深圳等地。鉴于此类案件的增多，住建部还曾发出“限购令”风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数而导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。

　　政策指向：为保障房发力赢得时间

　　市场效果：成交量面临大幅下滑

　　不过，对整个房地产市场而言，“退房”只是个别选择，“限购令”的真正影响将是房屋成交量的下降，虽然房价未必应声而落。赵杨对“限购令”做了一个经典概括：“有能力买的人，没资格了；有资格买的人，未必有能力。”

　　以北京为例。去年4月“新国十条”出台前，北京市是此前一轮房价飙升的领头羊。2010年3月，北京一手住宅成交均价超过2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%，即每平方米比上月增长4000元以上。

　　去年4月30日，北京市政府出台该市以“严厉”闻名的地产调控措施，并成为国家第一轮调控后惟一跟进出台限购措施的一线城市。

　　限购对于成交量的抑制立竿见影。根据中原集团研究中心监测的数字，2010年5月以来北京市住宅的月均成交量与2009年月均成交量的比值为44%，分别比上海、广州和深圳低11、24、13个百分点，这意味着北京住宅交易量回升的速度比以上三市慢这么多个百分点。

　　但是中原集团研究中心人士称，“限购令”目前对价格的影响不大。据其监测，在较为真实地反映商品房市场价格水平的二手房价格领域 (论坛 新闻)，2010年9月与1月的二手住宅价格比值，北京为0.1%，深圳为-0.8%，这说明北京二手住宅价格的涨幅与深圳基本持平。

　　石家庄市某房地产投资顾问公司总经理赵杨同意“限购令影响成交量”的结论。他分析认为，“限购令”的出台会遏制成交量，导致开发商“不敢再涨价”.但是将房价下跌寄期望于“限购令”同样是不现实的，因为“限购令”只是一个临时性的过渡性政策，其主要是在等待房产税的全面铺开，稳定政策空白阶段的房价。

　　众美 (论坛 新闻)集团营销总监刘树伟接受记者采访时分析，限购令作为短期政策，其主要用意是为保障房的发力赢得时间。他认为，从去年开始发力的保障房建设，大批量房源推向市场需要两三年的建设周期，作为平抑房价的重要举措之一，保障房对供应和价格的对冲作用届时才能见分晓，限购令可以为保障房发力赢得时间。

　　“我估计石家庄限购的政策期不会超过一年。”赵杨说，一年，是很多城市“限购令”的政策期限，很多开发商在对这一政策进行观望。