石家庄开发商四大销售"陷阱" 消费者告别聋哑买房

　　核心提示

　　国家发改委再出房价调控政策，发布《商品房销售明码标价规定》，5月1日起，商品房销售明码标价。分析称这表明国家对房价调控的决心，房地产销售中价格不透明、一贯低开高走、人为制造销售紧张气氛等现状将得到改变。

　　发布

　　商品房销售要一套一标价

　　国家发展改革委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》的通知，规定自5月1日起，我国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。【壹房革命第二季为你的房子而战 快 来参加3月27日“聚便宜”爬房团】

　　销售商品房需明码标价

　　规定明确，明码标价是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。

　　已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。

　　商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

　　商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

　　卖房需一套一标价

　　商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　售房时收费项目需明确

　　此外，商品房销售应公示商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准等内容，商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

　　不得在标价之外加价销售

　　对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

　　商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

　　剖析

　　售房惯用小伎俩要失效

　　采访中一位曾在房地产经纪公司从事多年房产代理和销售工作的刘先生告诉本报记者，此前监管部门曾多次出台关于规范商品房销售方面的文件，但细观这一规定，其中的一些条款力度要远远高于历次。刘先生表示，对于当前商品房销售过程中存在的一些不规范现象，新规完全照顾到了各种细节，目前业内常用的一些销售花招，恐怕要受到直接打击。

　　销售惯用招数一：房价低开高走

　　刘先生告诉本报记者，房地产商售房时最常用的一个招数，就是让楼盘价格“低开高走”。这也差不多是所有地产销售开盘之初即已定下的基本销售策略。而当前房价持续上涨的大背景也给这一“策略”做了很好的掩护。

　　一般情况下，楼盘开盘价格的确定已经经过了一番“调研”。售房者会参考开发成本、当前平均楼价和周边楼盘的价位，并结合购房者的兴趣程度制定出一个开盘价格。举例来说，某楼盘开盘价5000元，但购房者可能发现，开盘仅几天，该楼盘的价格就已经上涨了200元，随着楼盘销售的逐步展开，价格会逐级上涨。

　　“这个价格上涨大部分情况是销售方控制节奏，而并不全是像售楼人员说的房子卖得太火，抢得已经所剩无几。”刘先生坦言，“购房者会发现，你什么时候去，他都会告诉你剩下的房子已经没几套了。”

　　销售惯用招数二：销控表

　　不少购房者都曾见识过售楼人员出示的“销控表”，上面会密密麻麻地标示出某某套房子已经卖出去了，购房者只能选择几套房源。

　　更有售楼人员甚至会拿出一份已经签好的协议或合同给购房者，已证明楼盘销售的火爆。刘先生表示，所谓的销控表多数情况下并不真实，售楼人员可能为集中出售某些特定房源而制造紧张气氛。

　　销售惯用招数三：控制房源

　　和销控表类似，开发商在开盘之初并不会公布所有房源，而是先拿出一小部分投向市场，以此观察市场反应，并以此确定下一步的销售价格和销售进度。“楼盘销售总监做的事情，就是让楼盘在整个销售过程中始终保持一个旺销价涨的状态，因此在操作上，什么时候拿优质房源，什么时候推出次一些的房源，每一批推出多少，都是有一定说法的。”刘先生表示，“此前监管部门明令不可捂盘惜售，但是开发商会以各种方式把控销售进度，有时不惜打擦边球。”

　　销售惯用招数四：起价均价是“诱饵”

　　房地产销售广告的价格一项，常常会标注上一个令你怦然心动的超低价，然后再缀上不起眼的“起价”两字，或者标注一个均价代表楼盘的总体价格水平。“均价尽管各家计算方式不同，但它基本上是全部房源中中等偏低一点的房源价格”，有业内人士接受记者采访时说，尽管多数房源价格都比这个“均价”要高，但它基本上还能反映一个楼盘的价格水平。“起价可就更有玄机了”，该人士说，更多时候它只是最差楼层或者干脆就是一两套品质有“硬伤”的特价房的价格。开发商标注这样的价格，目的就是诱你到现场，然后再凭借其他营销手段将你“拿下”。

　　商品房一套一标价，上述销售手段将统统失效，这对于购房者无疑是件好事。

　　影响

　　“精确制导”或扭转信息不对称

　　业内人士赵殊童在接受本报记者采访时表示，从这次发改委的新规来看，政策已有“精确制导”之意，目标直指当前商品房销售过程中的一些漏洞。“如果落实到位，目前房地产销售市场上信息不对称的情况将彻底改观。”赵先生表示，“地产营销还想像坐庄一样对购房者进行引导将不太可能。”

　　采访中多位业内人士表示，事实上一直以来为规范房产销售政策不断，关键是看能否真正落到实处。