英雄联盟视频里的歌:小区业主委员会运行中的困境与建议

我国物业管理是近年来出现的新事物，业主委员会更是物业管理中的新事物。随着房改的不断深化和住宅建设的投入，我国在未来几年中将有大量各种类型房产纳入物业管理的轨道，业委会的总量将会大量增加。无疑，大量业委会的出现将是我国居民从传统的“房客”向自治的“业主”转变的必然趋势。虽然有关法规对业委会的地位、作用、运行程序都作了一些规定。但是，由于种种原因，业委会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。
困境之一：一些业委会组建程序颠倒、构成人员草率，缺乏广泛性和代表性，使业主游离于自治管理之外，处于被动或被管的地位。考试大论坛来源：考试大来源：考试大
业委会是在物业管理区域内代表全体业主或承租人，即全体物业的所有权人或全体承租人对物业实施自治管理的群众性组织。肩负着维护广大业主或承租人权益，督促业主或承租人履行义务与处理物业管理公司关系和协调各方关系的重任。因此，业委会的组建应在政府有关部门的指导下，通过广大业主的选举产生业委会，构成人员应以产权人或承租人为主，居委会、派出所代表为辅。业委会只能代表本区域物业主人的利益，选聘物业管理企业来管理本区域的物业。但一些业委会大都由房管所、企业房产处转制的物业公司牵头指定人员组成或由开发商自行组建的物业公司牵头组建，也就是说先成立物业管理公司，后组建业委会。这就势必造成一些业主或承租人不了解或不重视业委会；有的业委会主要人员不是本物业区域的业主；有的业委会主任、执行秘书由物业公司
派人担任或兼任，甚至出现一些业委会的图章由物业公司管理使用的本末倒置的现象。客观上造成一些业委会实权仍在物业公司手中，使一些业委会成为物业公司的附属机构。有的则起不到任何作用。其结果只能使广大业主游离于物业自治管理之外，使理应处于主导地位的广大业主实际上处于被动或被管的附属地位，使业委会成为一种可有可无的“摆设”。
试想，这样的业委会怎么能代表广大业主的利益来选聘物业公司从而来审议物业管理公司提出的标准、计划、财务预决算和监督物业公司的服务活动?又怎么能协助物业公司开展管理服务工作?又怎能教育协调业主履行权利和义务，促进物业管理的正确发展?
困境之二：居民长期福利性住房观念一时难以转变，从“房客”向“业主”角色转换慢；一些物业管理企业摆不正同业委会之间的位置，仍用传统的那一套管理物业，使广大业主同物业公司关系不顺、矛盾加深纠纷不断。
随着商品房市场的确立和公房上市交易流通的实施，业主与物业公司之间产生矛盾的事例也屡有发生，业主缺乏对优质优价物业管理的认识，盲目追求低价位而又要求高服务，他们认为，自己花钱买了房，还要付物业管理费，觉得太不合算，心中老惦记着过去福利型的房管体制。享受了管理服务后，该付的费不付，该交的钱不交，反而指控物业公司服务不到位。有的买下住宅后，自己是该住宅的主人，却弄不清业主同房客的区别，不明白业主有哪些权利和责任。有的业主或个别业委会成员在观念上仍没跳出“房客”的框框；有的强调个体利益，重权利轻义务；凡事都以站在物业公司的对立面为荣，把“炒鱿鱼”作为自己的唯一“法宝”。而物业公司仍习惯于传统管理，有的名义上是“转制”公司，实际上却是“翻牌”公司，既未真正感受到来自市场竞争的压力，又没有一个真正与物业公司平等的业委会来监督，服务上发生错位、工作上发生偏差，收费上又不按规定，摆不正管理与服务的关系，往往摆出“管业主”的架子。这就势必造成一方面业委会没有一个广泛的业主基础，无法真正成为维护全体业主利益的代表和小区业主的核心；另一方面，广大业主同物业公司关系不顺，投诉、告状不断，矛盾日趋加深，阻碍了物业管理的正常发展。来源：考试大来源：考试大的美女编辑们
困境之三：社会各界对业委会这一小区物业管理中的新事物认识不到位，存在着有形、无形的“软性阻力”；业委会又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作条件，使大多数业委会处于等待观望的状态。
既然业委会是依法成立的群众性自治组织，它就应该能够独立行使民事权利和承担民事责任，然而，目前的社会环境却未给形成业委会一个成长发展的强烈氛围，以致出现一些无法理解的现象：一是物业管理公司已成为住宅小区管理的主角，被喻为“大管家”、“总管家”，但相当多的业主却把物业管理公司当作是“万事通”，什么都要做，什么都要管，大小事要求解决，而且不属于物业管理责任管理的事也要必须解决。二是小区内挣钱的地方大家都去管理，无钱的地方都无人管理，如小区夜间机动车停车场，本应由物业公司统一管理收钱，但派出所沿袭的是传统作法，独家收钱管理，有关部门虽然下发文件要求由物业公司收钱管理以弥补物业管理经费的不足，但却迟迟难以改变。三是物业管理公司既然是一个自负盈亏自我发展的企业，理应按市场要求和价值规律实行有偿服务的收费机制，但一些业主的费却很难收上来，有的连一户几元钱的卫生清扫费都难以收到，物业管理公司亏本经营，长期靠主管部门“输血”补充才能正常运行。而税收部门一看是企业，必须上交所得税、营业税。其实，物业公司连微利都没有，哪来的利税可交?有的连正常的工资开支都无法筹措，哪来的各种摊派的费可交?四是小区内原本由各专业公司、市政系统承担的任务，物业公司为了小区的统一，主动参与协助，但“吃力不讨好”，还要分别上交各专业公司、市政公司本应承担的费用，如小区按路灯还要上交路灯配套费；连大楼内的光明工程楼道灯，电力部门也要按数上交配套费。再如小区住户生活垃圾由物业公司统一收齐归集送到垃圾转运站，环卫部门也要收物业公司的垃圾运输费，甚至有的物业公司买垃圾转运车，环卫部门可以不交车辆购置费和养路费，而物业公司买的垃圾专用转运车，则一分钱都不能少；再如住宅楼二次加压、自来水的跑、漏损耗，本由自来水公司承担，而一旦小区成立了物业管理公司后，对不起一切损耗统统由物业公司来承担；有的甚至可以不用“二次加压”的，自来水公司也非要你加一个二次加压设备。无疑，这些有形无形的“软性阻力”人为地加重了刚刚兴起的物业公司的负担。五是业委会同物业管理企业是小区内的两个平等组织，物业管理企业可以获取资质证书，物业管理企业可以得到的有关文件、材料，业委会却享受不到；物业管理企业有自己的行业协会进行指导帮助，业委会却没有自己的联合会。六是业委会既缺乏一套适合自己区域的工作制度，又未明确业委会自治管理的范围与职责，更未拥有决策和监督机构所必备的、能够正常运作的办公场所和活动经费，致使大多数业委会处于无所事事、可有可无、等待观望的状态。来源：考试大考试大论坛
困境之四：业委会的合法身份模糊，业主自身权利、义务、职责不清，使业委会在物业管理中的核心地位、主体作用、工作权威难以正常发挥。
业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，离开了业主委员会，物业管理是难以实现的。但目前由于一些“物业管理条例”尚未出台，业委会的权利和职责尚不明确，在法律上又没有给业主委员会应有的地位。致使业委会在运行过程中出现了三种偏差：一是业委会的合法身份尚未得到确认，工作没有权威。业委会一旦成立，便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立，但有的仅仅是一种组织形式，既不能独立行使民事权利和承担民事责任，又不具备法人地位；既没有固定的办公场所，又无一定的活动经费。而且没有自己的主管部门，挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下，名不正、言不顺，关系也不清，给日常工作带来极大困难。二是业委会不能充分行使权力，发挥应有的作用。有些业委会，没有办公场所，缺少人员缺少经费，无法正常开展工作，处于“有名无实”和“凡事由物业公司代办”的状态；在明确契约的前提下，与物业公司合作较好，真正履行自己职责，能够发挥作用维护业主合法权益的为数很少。造成这种局面的有主客观两个方面的原因：客观上主要是物业企业运作不规范；主观上主要是业主认识不到位，大多数业主仍停留在依赖房管所管房的旧观念上，不懂得自己管好自己的产业，自治能力不强。三是业委会不能正确行使权力，行为不规范。业委会同物业公司应该遵循“业主自治与专业管理相结合的原则”平等依法共同协助管好小区，而不是一味指责物业公司，不能把业主在管理中的主导地位片面理解为对物业公司“指挥一切”，也不能从一个极端走向另一个极端，进而激发小区物业管理的矛盾，更不能不经任何法定程序就炒物业管理公司的鱿鱼，或在合同没有解除的情况下，另行主张聘请物业公司，出现“一女二嫁”现象。有的业委会同物业公司对如何管理自己物业出现意见对立时，不是通过协商或者通过合法程序予以解决而是采取公开对抗，工作不配合，甚至少数以集体拒交物业管理费来表示对物业公司不满，造成了物业管理工作难以正常开展。业主有权监督物业公司，但都不应干涉物业公司的正常经营权利，更不应是非不分，一味把责任都推到物业公司头上，比如，房屋质量保修期内出现房屋质量问题应由开发商负责，物业公司在其中起协调作用。有的业委会同街道、居委会等相关部门当职能发生“碰撞”或工作上有意见分歧时不是通过共同协商搞好物业管理，而是互相对立、闹矛盾，影响小区物业管理工作开展。
市民从传统的“房客”向自治的“业主”角色的转化，无论从观念还是从实际运行中都要有一个适应过程，为使业委会纳入规范化运行的轨道，特提出以下建议：
建议之一：教育、规范业主行为和业主委员会的运作机制，提高业主、业委会的自治和自律能力。
要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度，既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念，增强自律意识。小区的日常管理，一方面需物业公司统一管理服务，另一方面，更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合，作为“主人”，应以身作则，严于律己，对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。
二是规范业委会的组建程序，克服业委会人员由物业公司指定或兼任的作法，业委会主要人员的推荐选举要民主、公平、合法；要调整和充实现行的业委会人选，使其具有规范性和代表性。三是规范业主自身行为，充分发挥业主自治管理的基本准则——《业主公约》的引导和规范作用，对每一个业主在物业使用、维护和支出费用方面的行为予以规范和制约，使业主尽快脱离福利性住房管理轨道。三是强化业主的自治意识，净化业主心灵，抓好《业主公约》、《住户公约》等基础工作。采集者退散来源：考试大来源：考试大
建议之二：发掘、寻找和培养业委会合适的干部，明确业委会主任、秘书等人选的基本条件。
任何组织要真正发挥作用，在一切条件中人是最基本的条件。业内专家认为，一个物业管理区域内的工作能否搞好，关键在于要有一个合适的业主委员会，而业委会的人选尤其重要。业委会优秀的人选必须注重以下条件：本管理区域的当然业主、为人正直、处事公道、道德修养良好、热心于公益事业、有一定的文化水平和办事能力、作风正派、不“假公济私”、身体健康、有时间和精力参与业委会的工作等。同时，必须坚持民主公平制度，广泛征求各方面的意见，把那些符合业委会人员基本条件的人选推荐出来，并对业委会人员进行适当和必要的培训，以明确自己的职责、权利和义务，提高业委会人员的政策水平和组织活动能力，通过有关物业管理公司、业委会的基本运作程序以及业委会同有关组织的关系。业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁，追求的
是社会效益。因此，业委会的成员必须是热心公益事业的人，而决不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。
建议之三：理顺业委会同物业管理企业的关系，使之在平等互利的基础上保持沟通，共同合作管好物业。www.Ｅxamda.CoM考试就到考试大本文来源:考试大网
业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面，双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作，一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少，管理服务要到位；一方要你付多少钱，我提供多少服务，“花钱买舒服”。各自都希望投入量少，而从对方获取最大利益，往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”，这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业，尤其是物业管理企业，决不能暴利，但为了生存，为了更好地为业主服务，必须要有利，哪怕微利也行，不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为业委会既要维护自己的合法权益，又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过份强调了业主个人利益，忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以，业委会和物业公司双方在矛盾的作用下，不断规范自己的行为，特别在物业管理培育的阶段上，业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通，更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作。真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为，提供更丰富的质优价廉的劳务商品，让业主放心，使住户满意。
建议之四：提高立法层次，抓紧出台《物业管理条例》等基本法规，明确业主在物业管理中的主体作用，使“房客”到“主人”的自身权益得到根本保障。
物业管理是市场经济体制下的一种经营行为，在我国的发展和成熟需要一个过程。近年来，物业管理在我国起步的同时，一些与其有关的地方性法规也相应而生，应当说，这些法规对我市的物业管理起到了积极的指导作用。但也应看到，一些规定难以出现。以大连市为例在已颁布的有关物业管理现有的几个法规中，还没有一个经过市最高立法机关人大常委会颁布的法规，即物业管理的基本法——《物业管理条例》，市出租汽车管理条例几年前就已公布，而关系到千家万户，与每个人息息相关的物业管理条例，迟迟难以出台，因而从某一个侧面也影响了该市物业管理发展。一是加强法规建设，通过建立相应的法律制度和法规体系，特别是尽快出台立法层次高的物业管理基本法《物业管理条例》，进一步规范和调整政府、业主委员会、物业管理公司、物业使用人以及相关市政各专业公司、部门在物业管理中地位、作用、权力、责任、利益和相互间的关系。二是业委会代表业主利益，既是多元化产权的客观需要，又是业主自治管理的主观需要，要教育广大业主摆正自己位置，不要说不利于双方合作的话，不要有不利于双方合作的行为。业委会的工作范围不仅仅局限于一般的房屋管理，还致力于提高整个小区的居住生活质量和文明程度。三是进一步规范业委会的运作规程和内容。 来源:考试大-物业管理师考试
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近段时间，郭德纲徒弟打人事件被炒得沸沸扬扬，在网上，郭德纲的“粉丝”与“倒纲者”之间也是唇枪舌剑，“力挺”与“封杀”之声不绝于耳，几乎让人们忘记事件的起因———郭德纲侵占小区公共绿地，小区的业主委员会“挺身而出”维护其他业主权益，这才有了之后的故事。追寻这件事的源头，我们才又把目光投向了一个“既熟悉又陌生”的组织———业主委会员。那么，什么是业主委员会？业主委员会的权力和责任是什么？在金州新区之内，业主委员会的情况又是如何呢？
职能　大事小事它都管
记者通过调查发现，目前金州新区内的绝大多数居民小区，尤其是新建的居民小区都成立了业主委员会。这些业委会在监督物业工作、维护业主权益方面起着至关重要的作用。然而，对于业委会，大多数居民还是“既熟悉又陌生”。不少居民虽然知道业委会的存在，但却说不清它的具体职能，一些人甚至将其与居委会相混淆。
那么，什么是业主委员会？根据我国的相关法规，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督的组织。业主大会代表维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
罗列业主大会的工作事项，其实每项都与居民的日常生活息息相关。比如确定物业服务的内容及标准，究竟该用哪家物业公司，小区该如何维护修缮，杜绝住户擅自住改商等违法行为……这些都需要业主大会，即所有业主共同商议解决。而到了业主委员会，就要代替业主把这些问题办好，比如专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部分的经营与收益分配；每位业主应该承担的义务，应该享受的权利等，都需要业委会去一一落实。这其中有一项任务最为重要和艰巨———监督物业的工作。
操劳　在业主与物业之间
有人这样形容物业与业委会之间的关系，“物业像老鼠，而业委会则是随时找漏洞的猫”，很多时候，物业与业主委员会的关系像是针尖对麦芒。
然而，新区某小区业委会主任张齐却不这样认为：“与其说我们和物业是猫和老鼠的关系，倒不如说我们是设在业主和物管之间的桥梁，起到了润滑、沟通的作用，达到和平共处、和谐发展的目的。”比如私占公共绿地的事，张齐表示，这种事在自己居住的小区中也存在，物业想管却没权，不管又有业主不满意，这时就需要业委会出面来进行调解。再比如小区内停车位不够，物业公司就把一部分绿地划成停车位，但一些无车的居民坚决反对。这种情况下，业委会召集双方各自阐述意见，最后将问题反馈给开发商。经过协商，开发商同意将地下车库开放，以每月150元的价格租给小区内的车主。其收益一部分用于地下车库的日常管理，另一部分用于所有业主。这样一来，小区绿地得到了保护，居民的车辆也有处停放了。
像这样的例子还有很多，有了业委会这座桥梁，物业与业主之间就有了沟通的渠道。因为如果双方无法平等沟通，一些本来很小的事也会演变为大事。如青松北里的某小区，由于物业公司的服务始终不到位，小区居民不配合物业、拒交物业费的现象十分普遍。由于该小区并未成立业委会，也无人居中调节，致使双方矛盾不断激化，几乎到了剑拔弩张的程度。最终，物业公司卷包走人，而小区却因为没有业委会，无法招聘新的物业公司，致使小区成了弃管小区。
思考　业委会为何难成立
业委会的作用毋庸置疑，为什么仍有小区未成立业委会？在一些小区，虽然有人积极张罗筹组业委会，但响应者聊聊。一些居民干脆表示，不知道成立业委会有什么用。
“大家都觉得成立业委会是好事，但实际发动起来特别困难。”某小区业主大会筹备组发起人顾勤英告诉记者，根据有关规定，要征集20%以上业主签名才能提出成立业委会的申请。“我们在各单元楼征寻志愿者，设立宣传点和入户征集。但是我们小区年轻人很多，他们工作忙时间紧，很难联系。而且房子买卖频繁，志愿者和业主都不固定。”
在采访中记者也发现，很多市民对于业委会并不感兴趣，甚至形容业委会就像鸡肋，有它没它无所谓。有市民就表示：之所以对业主委员会不"感冒"，就是因为参与这一组织没有利益可言。业主委员会既没有固定的办公场所，也没有工资，成员都是白忙活，就像义工。有一些市民认为：如果说做义工，好歹还能得到大家的称赞，可业委会成员不仅要监管上百万元的房屋维修资金、选聘物管、签订合同，还要管小区的治安、环境卫生等各种杂务，有时忙活半天，在其他业主那儿却得不到理解，这种吃力不讨好的事情，又有谁愿意干呢？（文/图 记者 方亮 刘兆龙）
近段时间，郭德纲徒弟打人事件被炒得沸沸扬扬，在网上，郭德纲的“粉丝”与“倒纲者”之间也是唇枪舌剑，“力挺”与“封杀”之声不绝于耳，几乎让人们忘记事件的起因———郭德纲侵占小区公共绿地，小区的业主委员会“挺身而出”维护其他业主权益，这才有了之后的故事。追寻这件事的源头，我们才又把目光投向了一个“既熟悉又陌生”的组织———业主委会员。那么，什么是业主委员会？业主委员会的权力和责任是什么？在金州新区之内，业主委员会的情况又是如何呢？
职能　大事小事它都管
记者通过调查发现，目前金州新区内的绝大多数居民小区，尤其是新建的居民小区都成立了业主委员会。这些业委会在监督物业工作、维护业主权益方面起着至关重要的作用。然而，对于业委会，大多数居民还是“既熟悉又陌生”。不少居民虽然知道业委会的存在，但却说不清它的具体职能，一些人甚至将其与居委会相混淆。
那么，什么是业主委员会？根据我国的相关法规，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督的组织。业主大会代表维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
罗列业主大会的工作事项，其实每项都与居民的日常生活息息相关。比如确定物业服务的内容及标准，究竟该用哪家物业公司，小区该如何维护修缮，杜绝住户擅自住改商等违法行为……这些都需要业主大会，即所有业主共同商议解决。而到了业主委员会，就要代替业主把这些问题办好，比如专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部分的经营与收益分配；每位业主应该承担的义务，应该享受的权利等，都需要业委会去一一落实。这其中有一项任务最为重要和艰巨———监督物业的工作。
操劳　在业主与物业之间
有人这样形容物业与业委会之间的关系，“物业像老鼠，而业委会则是随时找漏洞的猫”，很多时候，物业与业主委员会的关系像是针尖对麦芒。
然而，新区某小区业委会主任张齐却不这样认为：“与其说我们和物业是猫和老鼠的关系，倒不如说我们是设在业主和物管之间的桥梁，起到了润滑、沟通的作用，达到和平共处、和谐发展的目的。”比如私占公共绿地的事，张齐表示，这种事在自己居住的小区中也存在，物业想管却没权，不管又有业主不满意，这时就需要业委会出面来进行调解。再比如小区内停车位不够，物业公司就把一部分绿地划成停车位，但一些无车的居民坚决反对。这种情况下，业委会召集双方各自阐述意见，最后将问题反馈给开发商。经过协商，开发商同意将地下车库开放，以每月150元的价格租给小区内的车主。其收益一部分用于地下车库的日常管理，另一部分用于所有业主。这样一来，小区绿地得到了保护，居民的车辆也有处停放了。
像这样的例子还有很多，有了业委会这座桥梁，物业与业主之间就有了沟通的渠道。因为如果双方无法平等沟通，一些本来很小的事也会演变为大事。如青松北里的某小区，由于物业公司的服务始终不到位，小区居民不配合物业、拒交物业费的现象十分普遍。由于该小区并未成立业委会，也无人居中调节，致使双方矛盾不断激化，几乎到了剑拔弩张的程度。最终，物业公司卷包走人，而小区却因为没有业委会，无法招聘新的物业公司，致使小区成了弃管小区。
思考　业委会为何难成立
业委会的作用毋庸置疑，为什么仍有小区未成立业委会？在一些小区，虽然有人积极张罗筹组业委会，但响应者聊聊。一些居民干脆表示，不知道成立业委会有什么用。
“大家都觉得成立业委会是好事，但实际发动起来特别困难。”某小区业主大会筹备组发起人顾勤英告诉记者，根据有关规定，要征集20%以上业主签名才能提出成立业委会的申请。“我们在各单元楼征寻志愿者，设立宣传点和入户征集。但是我们小区年轻人很多，他们工作忙时间紧，很难联系。而且房子买卖频繁，志愿者和业主都不固定。”
在采访中记者也发现，很多市民对于业委会并不感兴趣，甚至形容业委会就像鸡肋，有它没它无所谓。有市民就表示：之所以对业主委员会不"感冒"，就是因为参与这一组织没有利益可言。业主委员会既没有固定的办公场所，也没有工资，成员都是白忙活，就像义工。有一些市民认为：如果说做义工，好歹还能得到大家的称赞，可业委会成员不仅要监管上百万元的房屋维修资金、选聘物管、签订合同，还要管小区的治安、环境卫生等各种杂务，有时忙活半天，在其他业主那儿却得不到理解，这种吃力不讨好的事情，又有谁愿意干呢？（文/图 记者 方亮 刘兆龙）
近段时间，郭德纲徒弟打人事件被炒得沸沸扬扬，在网上，郭德纲的“粉丝”与“倒纲者”之间也是唇枪舌剑，“力挺”与“封杀”之声不绝于耳，几乎让人们忘记事件的起因———郭德纲侵占小区公共绿地，小区的业主委员会“挺身而出”维护其他业主权益，这才有了之后的故事。追寻这件事的源头，我们才又把目光投向了一个“既熟悉又陌生”的组织———业主委会员。那么，什么是业主委员会？业主委员会的权力和责任是什么？在金州新区之内，业主委员会的情况又是如何呢？
职能　大事小事它都管
记者通过调查发现，目前金州新区内的绝大多数居民小区，尤其是新建的居民小区都成立了业主委员会。这些业委会在监督物业工作、维护业主权益方面起着至关重要的作用。然而，对于业委会，大多数居民还是“既熟悉又陌生”。不少居民虽然知道业委会的存在，但却说不清它的具体职能，一些人甚至将其与居委会相混淆。
那么，什么是业主委员会？根据我国的相关法规，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督的组织。业主大会代表维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
罗列业主大会的工作事项，其实每项都与居民的日常生活息息相关。比如确定物业服务的内容及标准，究竟该用哪家物业公司，小区该如何维护修缮，杜绝住户擅自住改商等违法行为……这些都需要业主大会，即所有业主共同商议解决。而到了业主委员会，就要代替业主把这些问题办好，比如专项维修资金的筹集、管理和使用；物业共用部分的经营与收益分配；每位业主应该承担的义务，应该享受的权利等，都需要业委会去一一落实。这其中有一项任务最为重要和艰巨———监督物业的工作。
操劳　在业主与物业之间
有人这样形容物业与业委会之间的关系，“物业像老鼠，而业委会则是随时找漏洞的猫”，很多时候，物业与业主委员会的关系像是针尖对麦芒。
然而，新区某小区业委会主任张齐却不这样认为：“与其说我们和物业是猫和老鼠的关系，倒不如说我们是设在业主和物管之间的桥梁，起到了润滑、沟通的作用，达到和平共处、和谐发展的目的。”比如私占公共绿地的事，张齐表示，这种事在自己居住的小区中也存在，物业想管却没权，不管又有业主不满意，这时就需要业委会出面来进行调解。再比如小区内停车位不够，物业公司就把一部分绿地划成停车位，但一些无车的居民坚决反对。这种情况下，业委会召集双方各自阐述意见，最后将问题反馈给开发商。经过协商，开发商同意将地下车库开放，以每月150元的价格租给小区内的车主。其收益一部分用于地下车库的日常管理，另一部分用于所有业主。这样一来，小区绿地得到了保护，居民的车辆也有处停放了。
像这样的例子还有很多，有了业委会这座桥梁，物业与业主之间就有了沟通的渠道。因为如果双方无法平等沟通，一些本来很小的事也会演变为大事。如青松北里的某小区，由于物业公司的服务始终不到位，小区居民不配合物业、拒交物业费的现象十分普遍。由于该小区并未成立业委会，也无人居中调节，致使双方矛盾不断激化，几乎到了剑拔弩张的程度。最终，物业公司卷包走人，而小区却因为没有业委会，无法招聘新的物业公司，致使小区成了弃管小区。
思考　业委会为何难成立
业委会的作用毋庸置疑，为什么仍有小区未成立业委会？在一些小区，虽然有人积极张罗筹组业委会，但响应者聊聊。一些居民干脆表示，不知道成立业委会有什么用。
“大家都觉得成立业委会是好事，但实际发动起来特别困难。”某小区业主大会筹备组发起人顾勤英告诉记者，根据有关规定，要征集20%以上业主签名才能提出成立业委会的申请。“我们在各单元楼征寻志愿者，设立宣传点和入户征集。但是我们小区年轻人很多，他们工作忙时间紧，很难联系。而且房子买卖频繁，志愿者和业主都不固定。”
在采访中记者也发现，很多市民对于业委会并不感兴趣，甚至形容业委会就像鸡肋，有它没它无所谓。有市民就表示：之所以对业主委员会不"感冒"，就是因为参与这一组织没有利益可言。业主委员会既没有固定的办公场所，也没有工资，成员都是白忙活，就像义工。有一些市民认为：如果说做义工，好歹还能得到大家的称赞，可业委会成员不仅要监管上百万元的房屋维修资金、选聘物管、签订合同，还要管小区的治安、环境卫生等各种杂务，有时忙活半天，在其他业主那儿却得不到理解，这种吃力不讨好的事情，又有谁愿意干呢？（文/图 记者 方亮 刘兆龙）

《业主委员会章程》第一章 总则
第一条 组织名称、地址。
名称： 业主委员会（以下简称“委员会”）。
地址：
所辖区域范围：
第二条 本委员会是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。
本委员会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生，向业主大会负责并报告工作。
本委员会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立。每届任期2年。
第三条 本委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。
第四条 本委员会的宗旨是：代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。
第二章 组织机构及职责
第五条 本委员会的组成：设主任1名、副主任 名，委员 名，聘任执行秘书 名。
第六条 本委员会的权利：
（一）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；
（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
（四）审议物业管理服务收费标准；
（五）负责维修基金的筹集和使用管理；
（六）监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；
（七）业主大会赋予的其他权利。
第七条 本委员会的义务：
（一）向业主大会报告工作；
（二）执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督；
（三）监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度；
（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；
（五）协助物业管理企业收取物业管理服务费及其他代收费；
（六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第八条 本委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。
第三章 成员产生及职责
第九条 本委员会委员由业主大会从业主中选举产生，委员可连选连任。
第十条 委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则。
自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任。
第十一条 委员应符合下列条件：
（一）遵守国家法律和物业管理有关规定；
（二）热心公益事业；
（三）组织协调能力较强，在业主中有威信；
（四）身体健康，有行为能力；
（五）办事公道，品行端正，无劣迹。
第十二条 委员的职责：
（一）参加委员会召开的会议和组织的活动；
（二）审议会议的议案和报告；
（三）参与委员会的决策；
（四）听取业主、使用人的意见和建议；
（五）向委员会提出议案、建议和意见；
（六）完成委员会交办的有关工作。
第十三条 委员有下列情形之一的应停任：
（一）已不是业主；
（二）未经批准连续3次不出席委员会会议的；
（三）辞职被接受的；
（四）因患病丧失履行职责能力的；
（五）有违法犯罪行为或正在接受审查的；
（六）其他原因不适宜担任委员的。
第十四条 委员的停任和增补，由委员会提名，提交业主大会批准。委员会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。
第十五条 委员停任时，须在停任后1周内将管理和保存的属于本委员会的资料、财物等移交给本委员会。
第十六条 本委员会主任、副主任从委员中选举产生。
主任的职责：
（一）负责召开委员会会议；
（二）负责主持召开业主大会；
（三）代表本委员会对外签约或签署文件；
（四）管理印章；
（五）经业主大会、委员会授权的其他职责。
第十七条 本委员会执行秘书由主任提名，由委员会会议通过，负责处理委员会的日常事务。
第十八条 本委员会的主任、副主任和执行秘书，可按业主大会讨论通过的补贴标准给予适当补贴，具体补贴标准为：
第四章 会 议
第十九条 委员会每个季度至少应例会一次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员特别会议。
第二十条 会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席时，由副主任代行主任职责。会议通知及有关材料应提前7天送达每位委员。
第二十一条 会议必须有过半数委员出席方可举行。委员因故不能参加会议，作为缺席对待。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
第二十二条 委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。
第五章 经费与办公场所
第二十三条 本委员会经费从 （经营用房经营收入、住户按实际开支分摊）列支。
第二十四条 本委员会的经费开支包括：业主大会、委员会的会议费；有关人员的津贴；刻制印章、挂牌费；必要的日常办公费用。
经费收支账目可委托物业管理企业负责代管，每季度向本委员会汇报，每年度向业主大会报告。
第二十五条 物业管理办公用房应严格按规定用途使用，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。
物业管理经营用房，应严格按《物业管理委托合同》约定使用。
第六章 附 则
第二十六条 本章程或本章程的修订经业主大会通过后生效。本章程未尽事项，由业主大会补充。
业主大会通过的有关本章程的决定，是本章程的组成部分。
第二十七条 解散本委员会，须经业主大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。
第二十八条 制定和修订的本章程，应报物业管理行政主管部门备案。
业主委员会                     年 月 日
业主委员会成立的条件及程序
一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。
在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。
2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。
二、成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。
1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。
2、筹备组应当做好下列筹备工作：
（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）；
（3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。
以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
三、召开首次业主大会
1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。
4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。
四、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：
1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单；
2、召开业主大会的通知；
3、业主公约（业主委员会委员签名）;
4、业主委员会章程（业主委员会委员签名）;
5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录；业主委员会委员名单及其个人简历；
6、其他有关资料。
五、公布结果
备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。
附：
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
业主大会行使的职权
1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。
要办理的登记手续
业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主委员会章程。
此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.
权利和义务
业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。
业主委员会行使的职权
1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。
业主委员会履行的义务
1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。
业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？
要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。
《业主委员会章程》示范文本
第一章 总则
第一条 组织名称、地址。
名称： 业主委员会（以下简称“委员会”）。
地址：
所辖区域范围：
第二条 本委员会是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。
本委员会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生，向业主大会负责并报告工作。
本委员会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立。每届任期2年。
第三条 本委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。
第四条 本委员会的宗旨是：代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。
第二章 组织机构及职责
第五条 本委员会的组成：设主任1名、副主任 名，委员 名，聘任执行秘书 名。
第六条 本委员会的权利：
（一）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；
（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
（四）审议物业管理服务收费标准；
（五）负责维修基金的筹集和使用管理；
（六）监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；
（七）业主大会赋予的其他权利。
第七条 本委员会的义务：
（一）向业主大会报告工作；
（二）执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督；
（三）监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度；
（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；
（五）协助物业管理企业收取物业管理服务费及其他代收费；
（六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第八条 本委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。
第三章 成员产生及职责
第九条 本委员会委员由业主大会从业主中选举产生，委员可连选连任。
第十条 委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则。
自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任。
第十一条 委员应符合下列条件：
（一）遵守国家法律和物业管理有关规定；
（二）热心公益事业；
（三）组织协调能力较强，在业主中有威信；
（四）身体健康，有行为能力；
（五）办事公道，品行端正，无劣迹。
第十二条 委员的职责：
（一）参加委员会召开的会议和组织的活动；
（二）审议会议的议案和报告；
（三）参与委员会的决策；
（四）听取业主、使用人的意见和建议；
（五）向委员会提出议案、建议和意见；
（六）完成委员会交办的有关工作。
第十三条 委员有下列情形之一的应停任：
（一）已不是业主；
（二）未经批准连续3次不出席委员会会议的；
（三）辞职被接受的；
（四）因患病丧失履行职责能力的；
（五）有违法犯罪行为或正在接受审查的；
（六）其他原因不适宜担任委员的。
第十四条 委员的停任和增补，由委员会提名，提交业主大会批准。委员会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。
第十五条 委员停任时，须在停任后1周内将管理和保存的属于本委员会的资料、财物等移交给本委员会。
第十六条 本委员会主任、副主任从委员中选举产生。
主任的职责：
（一）负责召开委员会会议；
（二）负责主持召开业主大会；
（三）代表本委员会对外签约或签署文件；
（四）管理印章；
（五）经业主大会、委员会授权的其他职责。
第十七条 本委员会执行秘书由主任提名，由委员会会议通过，负责处理委员会的日常事务。
第十八条 本委员会的主任、副主任和执行秘书，可按业主大会讨论通过的补贴标准给予适当补贴，具体补贴标准为：
第四章 会 议
第十九条 委员会每个季度至少应例会一次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员特别会议。
第二十条 会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席时，由副主任代行主任职责。会议通知及有关材料应提前7天送达每位委员。
第二十一条 会议必须有过半数委员出席方可举行。委员因故不能参加会议，作为缺席对待。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
第二十二条 委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。
第五章 经费与办公场所
第二十三条 本委员会经费从 （经营用房经营收入、住户按实际开支分摊）列支。
第二十四条 本委员会的经费开支包括：业主大会、委员会的会议费；有关人员的津贴；刻制印章、挂牌费；必要的日常办公费用。
经费收支账目可委托物业管理企业负责代管，每季度向本委员会汇报，每年度向业主大会报告。
第二十五条 物业管理办公用房应严格按规定用途使用，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。
物业管理经营用房，应严格按《物业管理委托合同》约定使用。
第六章 附 则
第二十六条 本章程或本章程的修订经业主大会通过后生效。本章程未尽事项，由业主大会补充。
业主大会通过的有关本章程的决定，是本章程的组成部分。
第二十七条 解散本委员会，须经业主大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。
第二十八条 制定和修订的本章程，应报物业管理行政主管部门备案。
业主委员会
二OO一年 月 日

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funstone 发表于：07-05-11 14:07 [只看该作者]
第2楼
南京市鼓楼区
长阳花园小区业主委员会章程
2004年9月
第一章 总则
第一条 组织名称与办公地址
组织名称：南京市鼓楼区长阳花园小区业主委员会。
办公地址：南京市鼓楼区清凉门大街298号长阳花园小区内。
第二条 为了加强本物业小区的管理，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物业管理条例》（国务院2003年第379 号令）、《江苏省物业管理条例》（2000年12约24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）及《南京市物业管理办法》（南京市人民政府令第205号），制订本章程。全体业主须自觉遵守。
第三条 业主委员会是维护全体产权人合法权益而自愿成立的管理组织。宗旨是代表和维护全体业主的合法权益，维护本物业区域内的公共秩序，营造一个安全、舒适、文明的居住环境。
第二章 业主权利和义务
第四条 业主享有以下权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）  提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）　提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）　参加业主大会会议，行使投票权；
（五）　选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）　监督业主委员会的工作；
（七）　监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）  对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）  监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）　法律、法规规定的其他权利。
第五条 业主履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）  遵守物业管理区域内共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）  执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）　按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）　按时交纳物业服务费用；
（六）　法律、法规规定的其他义务。
第三章 业主大会
第六条 业主大会行使下列职权：
（一）　审议、修改、通过业主公约、业主委员会章程；
（二）　选举、撤换业主委员会委员；
（三）  监督的业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（四）　审议业主委员会工作报告；
（五）　审查和批准小区内的预算和预算执行情况的报告；
（六）　听取、审议物业管理工作报告；
（七）　决定有关业主共同利益的重大事项。
第七条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。首次业主大会由业主委员会筹备小组推选的召集人负责召集。
经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后15日内应当就所提议题召开业主大会。
第八条 召开业主大会应当有过1/2以上投票权的业主或业主委托人出席，方为有效。
第四章 业主委员会
第九条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治组织。
业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）起草业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用、续筹；
（四）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（五）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业公司的服务活动，帮助物业公司落实各项管理服务措施；
（六）执行业主大会的有关决定；
（七）接受业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（八）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第十条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会委员的人数为15人。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。
业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过2/3委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十一条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：
（一）　业主委员会登记确认表；
（二）　　业主委员会选举办法；
（三）　　业主大会会议纪要及选票。
业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。
业主委员会终止的，应当办理注销登记。
第十二条 业主委员会成员不得在本物业管理区域内实施管理的物业公司中兼职。
第十三条 业主委员会选举，由业主大会筹备小组或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。
第十四条 业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。
第十五条 业主如果在业主大会期间外出或其他原因不能到场的，本人填写选票后，可以书面形式委托其他业主代为投递选票。
第十六条 投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。
第十七条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。
第十八条 召开业主大会时，全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。
第十九条 如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。
第二十条 选举结果当场宣布。所有选票应当保留备查。
第二十一条 业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上的业主提议可以提请罢免选出的委员。
第二十二条 业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出，经业主大会确认。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。
（1）　 已不是业主的；
（2）　 年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的；
（3）　 因疾病而丧失履行责任能力的；
（4）　 被司法部门认定有犯罪行为的；
（5）　 以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
（6）　 兼任所辖区域物业管理企业工作的；
（7）　 其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
第二十三条 罢免业主委员会委员由业主大会决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过半数的业主通过。业主委员会委员被罢免后，按本章程补选业主委员会委员。
第二十四条 罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。
第二十五条 业主委员会备案的有关事项发生变更时，经业主大会会议审议通过，报所在区物业管理行政主管部门重新备案。档案等资料需移交的，自同意备案之日起十日内办理移交手续。业主委员会因物业管理区域内物业灭失等原因终止的，应当办理注销手续，同时将档案等资料移交所在区物业行政主管部门。其它剩余财产，按照法律、法规的规定进行处理。
第二十六条 离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。
第五章 业主委员会财务制度
第二十七条 业主委员会应当依照法律、行政法规的规定建立小区的财务制度。
第二十八条 按国家有关规定业主委员会会务活动经费、为全体业主利益的必要支出由业主大会决定。
第二十九条 业主委员会的财务说明报告应当在召开业主代表大会年会的30日以前供全体业主查阅。
第三十条 对业委会资产，不得以任何个人名义开立账户存储。
第六章 附则
第三十一条 本章程称业主，是指物业产权人、产权人代表、产权共有人；本章程所称使用人，是指物业的承租人和实际使用人。
第三十二 本章程未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。
东舟 发表于：2004-11-17 13:08:18
南京市鼓楼区长阳花园小区
业主大会议事规则
2004年9月
第一条 业主大会应当每年召开一次年会。有下列情形之一的，应当在30日内召开临时业主大会：
（一）业主委员会成员不足业主章程所定人数的3/4时；
（二）　拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议时；
（三）　业主委员会认为必要时。
第二条 业主大会会议由业委会依照业主委员会章程的规定负责召集，由业委会主任主持。主任因特殊原因不能履行职务时，由主任指定的副主任或者其他委员主持。召开业主大会，应当将会议审议的事项于会议召开30日以前书面通知各业主。
第三条 临时业主大会不得对通知中未列明的事项做出决议。
第四条 召开业主大会时，全体业主过1/2参加投票，选举有效。
第五条 业主大会做出的普通决议，必须经出席会议的业主所持表决权的半数以上通过；对业委会合并分立、解聘或选聘物业公司、共用设备设施专项维修资金续筹须经出席会议2/3以上业主表决同意；修改业主公约、业主委员会章程必须经全体业主所持表决权的三分之二以上通过。
第六条 业主可以委托代理人出席业主大会，代理人应当向大会提交业主授权委托书，并在授权范围内行使表决权。
第七条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。
第八条 业主大会应当对所议事项的决定形成会议记录，由出席会议的业主全体签名。会议记录应当与出席业主的签名册及代理出席的委托书一并保存。
第九条 业主有权查阅业主章程、业主大会会议记录和财务会计报告，对业主委员会的工作提出建议或者质询。
第十条 业主大会、业主委员会做出的决定，应当在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布，并对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
东舟 发表于：2004-11-17 13:06:58
南京市鼓楼区长阳花园小区
业主委员会选举办法
2004年9月
第一章　 总则
第一条 根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。
第二条 业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。
第三条 业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是15名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。
第二章　 业主大会前期筹备工作
第四条 为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。
第五条 筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。
第六条 筹备小组应做好以下工作：
（一）　　　　　  确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）　　　　　  参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》；
（三）　　　　　  确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（四）　　　　　  做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第七条 按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。
第三章　 业主大会
第八条 业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。
第九条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。
第四章　 业主委员会选举办法
第十条 业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。
第十一条 业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。
第十二条 业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。
第十三条 业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。
第十四条 投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。
第十五条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。
第十六条 全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。
第十七条 如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。
第十八条 选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。
第十九条 业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。
第二十条 业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出并确认。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。
（1）　　　　　　 已不是业主的；
（2）　　　　　　 年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的；
（3）　　　　　　 因疾病而丧失履行责任能力的；
（4）　　　　　　 被司法部门认定有犯罪行为的；
（5）　　　　　　 以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
（6）　　　　　　 兼任所辖区域物业管理企业工作的；
（7）　　　　　　 其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
第二十一条 罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后，按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。
第二十二条 罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。
第二十三条 离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。
第二十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。
第二十五条业主委员会成立时，上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止，宣布解散。
第五章 附则
第二十六条 本选举办法中称业主，是指物业产权人、产权人代表、产权共有人；本选举办法中称使用人，是指物业的承租人和实际使用人。
第二十七条 本选举办法未尽事宜按我国法律、法规和相关物业管理规定执行。若与国家法律、法规向抵触，按国家法律、法规执行。

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funstone 发表于：07-05-11 14:09 [只看该作者]
第3楼
第一章　　总则第一条　　组织名称、地址　　名称：　　地址：　　所辖区域范围：第二条　　性质和宗旨业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。其宗旨是：代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。第三条　　委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。第四条　　本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。　　第二章　　组织机构和职责第五条　　第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。以前建成的各类房屋或住宅区（包括公有住房出售后的住宅区），按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会。业主委员会选举产生后，１５日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。第六条　　业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。第七条　　第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开：１．由大会筹备组介绍大会筹备情况；２．由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；３．业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。第八条　　业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开７日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。经１０％以上业主（业主代表）提议，委员会应在接到提议后１５天内，就其提议的内容召开临时业主大会（业主代表大会）。大会对提出的议案已作出决定的，业主（业主代表）在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会（业主代表大会）。业主大会（业主代表大会）应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。第九条　　业主大会（业主代表大会）的决定，由出席会议的业主（业主代表）投票表决，过半数以上通过。第十条　　委员会设委员　　名（根据实际情况设定，不得少于５人），其中主任一名，副主任　　名。主任、副主任在全体委员会中选举产生。第十一条　　委员会每届任期三年，委员可连选连任。根据工作需要，委员会聘任专职或兼职执行秘书一名，负责处理委员会日常事务；街道办事处、公安派出所等有关部门也可以参加委员会管理工作。第十二条　　委员会权利１．召集和主持业主大会（业主代表大会）；２．制定委员会章程，代表业主、使用人，维护其合法权益；３．在房地产行政主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；４．审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划；５．负责维修基金的筹集、使用和管理；６．监督公共建筑、公共设施的合理使用；７．组织换届改选业主委员会；８．提出修订业主公约、委员会章程的议案；９．监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况；１０．业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利。第十三条　　委员会义务１．向业主大会（业主代表大会）报告工作；２．执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定；３．接受业主和使用人的监督；４．听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；５．协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用；６．涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过；７．建立业主委员会档案制度；８．自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导；９．委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。第十四条　　经业主大会（业主代表大会）同意，委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴
１．主任：　　２．副主任：　　３．执行秘书：第十五条　　委员会会议每　　月召开一次，由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。第十六条　　委员会召集人应在会议召开７日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项，可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席委员会会议，但没有表决权。第十七条　　委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。第十八条　　委员会会议必须做好记录，并由会议主持人签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员签署。　　第三章　　委员第十九条　　业主委员会委员必须符合下列条件：１．是本物业管理区域内业主；２．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；３．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；４．品行端正无劣迹；５．热心公益事业。第二十条　　有下列情形之一的人员不得担任委员会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会（业主代表大会）确认：１．已不是本物业管理区域的业主；２．无故缺席委员会会议连续３次以上；３．因健康原因丧失履行职责的能力；４．有违法犯罪行为被司法部门认定的；５．其他原因不适宜担任委员的。第二十一条　　委员停任时，必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。第二十二条　　委员会委员缺额时，应在下一次业主大会（业主代表大会）召开时予以补选；缺额人数较多时，可召开临时业主大会（业主代表大会）予以补选。第二十三条　　业主委员会主任的职责１．负责召开业主委员会会议；２．负责召开业主大会（业主代表大会）；３．代表业主委员会对外签约或签署文件；４．核定维修基金帐目；５．经业主大会（业主代表大会）或业主委员会授权的其他事项。第二十四条　　委员的权利和义务１．权利　（１）参加委员会组织的有关活动；　（２）参与委员会有关事项的决策；　（３）具有对委员会的建议和批评权。２．义务　（１）遵守本会章程；　（２）执行本会的决议，完成本会交办的工作；　（３）参加本会组织的会议、活动和公益事业；　（４）向本会的工作提供有关资料和建议。第二十五条　　业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告；离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。　　第四章　　经费第二十六条　　委员会经费由　　费用中支出。第二十七条　　委员会的经费开支包括：业主大会（业主代表大会）和委员会会议；有关人员津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向委员会汇报，每年度向业主公布。　　第五章　　附则第二十八条　　本章程或本章程的修订经业主大会（业主代表大会）通过后生效，本章程未尽事项由业主大会（业主代表大会）补充。业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
北京市丰台区丽泽雅园业主委员会章程（草案）
第一章　总则
第一条　组织名称、地址。
名称：　北京市丰台区丽泽雅园业主委员会（以下简称"业委会"）。
地址：  北京市丰台区西站南路丽泽雅园小区6号楼地下室（暂定）
所辖区域范围：丰台区丽泽雅园小区。东起东围墙，西至西站南路；南起南围墙道路边绿化带，北至北围墙（不含2号楼（回迁楼），10号楼待定）
第二条　本业委会是是根据国务院《物业管理条例》的有关规定成立的在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的群众性组织。其合法权益受国家法律保护。
本业委会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生，向业主大会负责并报告工作。
本业委会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立，每届任期3年。
第三条　本业委会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导，执行国家及北京市有关物业管理的法律法规及政策的规定。
。
第四条　本业委会的宗旨是：代表和维护全体业主、物业使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。
第二章　组织机构及职责
第五条　业委会的组成：业委会暂设9名成员。其中：设主任1名、副主任2名、委员6名，另聘任执行秘书1名。
第六条　业主业委会的权利：
（一）召集和主持业主大会(业主代表大会)；
（二）提出修订《业主委员会章程》、《业主公约》的议案；
（三）组织换届,改选本会；
（四）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
（五）审定物业管理企业年度工作计划和年度财务预算和决算；
（六）检查、监督物业管理企业的物业管理工作；
（七）与物业管理企业议定物业管理服务费的收取标准及使用方法；
（八）负责房屋公用部位、公共设施、维修基金的筹集和使用管理；
（九）监督公共建筑、物业管理办公、经营用房的使用情况；
（十）行使业主大会赋予的其他权利。
第七条　本业委会的义务：
（一）向业主大会报告工作；
（二）执行业主大会通过的各项决议、决定，接受业主的监督；
（三）监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度；
（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；
（五）听取业主和物业使用人的意见和建议，调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷；
（六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第八条  本业委会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。
第三章　成员产生及职责
第九条　本业委会委员由业主大会从业主中选举产生，委员可连选连任。
第十条　委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则，每栋楼设1-2名委员。首届业主委员会委员，根据自荐与推荐相结合的原则初步产生，经业委会筹备组审核并征求物业公司意见后，在各栋楼道和网上同时公示。
大户业主委员的规定：持有本小区产权面积达本小区总面积十分之一的单位或个人有成为业委会委员意向者，应在业委会网上公告发布后的10天期限内，提交房产证、身份证（营业执照）原件与复印件交筹备组审验，并填写业委会委员登记表。在规定的期限内，业委会筹备组未收到大户申请，每一户物业产权人均视为权力同等，将不设大户业委会委员。
自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任。
第十一条　委员应符合下列条件：
（一）遵守国家法律和物业管理有关规定；
（二）热心公益事业；
（三）组织协调能力较强，在业主中有威信；
（四）身体健康，有行为能力；
（五）办事公道，品行端正，无劣迹。
第十二条　委员的职责：
（一）参加业委会会召开的会议和组织的活动；
（二）审议会议的议案和报告；
（三）参与业委会的决策；
（四）听取业主、使用人的意见和建议；
（五）向业委会提出议案、建议和意见；
（六）完成业委会交办的有关工作。
第十三条　委员有下列情形之一的应停任：
（一）已不是业主；
（二）未经批准连续3次不出席业委会会议的；
（三）辞职被接受的；
（四）因患病丧失履行职责能力的；
（五）有违法犯罪行为或正在接受审查的；
（六）其他原因不适宜担任委员的。
第十四条　委员的停任和增补，由业委会提名，提交业主大会批准。业委会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。
第十五条　委员停任时，须在停任后1周内将管理和保存的属于本业委会的资料、财物等移交给本业委会。
第十六条　本业委会主任、副主任从委员中选举产生。
主任的职责：
（一）负责召开业委会会议；
（二）负责主持召开业主大会；
（三）代表本业委会对外签约或签署文件；
（四）管理印章；
（五）经业主大会、业委会授权的其他职责。
第十七条　本业委会执行秘书由主任提名，由业委会会议通过，负责处理业委会的日常事务。
第十八条　本业委会的主任、副主任和执行秘书，可按业主大会讨论通过的补贴标准给予适当补贴。
第四章　会议
第十九条　业委会每个季度至少应例会一次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员特别会议。
第二十条　会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席时，由副主任代行主任职责。会议通知及有关材料应提前7天送达（网络通讯送达）每位委员。
第二十一条　会议必须有过半数委员出席方可举行。委员因故不能参加会议，作为缺席对待。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
第二十二条　业委会讨论重大事项时，根据需要可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。
第五章　经费与办公场所
第二十三条　本业委会经费从业主共有财产出租收入（地面车位费、公摊部分租金等）中列支。
第二十四条　本业委会的经费开支包括：业主大会、业委会的会议费；有关人员的津贴；刻制印章、挂牌费；必要的日常办公费用。
经费收支账目，每年度向业主大会报告。
第二十五条　物业管理办公用房应严格按规定用途使用，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。
物业管理经营用房，应严格按《物业管理委托合同》约定使用。
第二十六条  业主委员会的办公地点暂定在6号楼地下室
第六章　附则
第二十七条　本章程或本章程的修订经业主大会通过后生效。本章程未尽事项，由业主大会补充。
业主大会通过的有关本章程的决定，是本章程的组成部分。
第二十八条　解散本业委会，须经业主大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。
第二十九条　制定和修订的本章程，应报物业管理行政主管部门备
案。
北京市丰台区丽泽雅园业主大会议事规则（草案）
依据《物业管理条例》、《业主大会规程》、《物权法》及相关规定，经丽泽雅园小区全体业主表决通过，制定本规则，供本小区召开业主大会使用。
第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
（1）遵守法律和有关物业管理规定；
（2）坚持权利与义务相一致；
（3）坚持公开、公正、公平；
（4）接受社区居委会的指导、监督。
第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年五月份召开。遇有下列情况时，丽泽雅园小区召开临时会议：
（1）20%以上业主提议；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）涉及丽泽雅园物业管理公共利益，应物业管理企业提议。
第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。
第四条 北京市丰台区丽泽雅园业主会委员名额暂定为9名，期中设主任1人，副主任2人。另给后期入住业主留出2名委员名额，待小区业主入住基本饱和后再增选。
第五条 业主委员会委员每届任期三年、可以连选连任。
第六条 根据丽泽雅园小区的具体特点，按照有利于实现丽泽雅园业主大会会议召开的原则，业主大会可采用集体讨论或书面（网络通讯）征求意见方式。
第七条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
（1）业主委员会主任就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（2）业主委员会主任就本次会议需要决议事项进行必须说明；
（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；
（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
采用书面（网络通讯）征求意见方式，按照以下程序进行：
（1）业主大会会议召集人就决议事项向全体业主送达书面征求意见函（或在搜房丽泽雅园业主论坛上，发布征求意见函一周则视为送达），并书面（网上）告知业主反馈意见投放的截止时间和地点（或者E-mail）；
（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点（信箱）的业主反馈意见；
（3）业主大会会议召集人计收有效反馈意见；
（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
第八条 采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。采用书面（网络通讯）征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。
第九条 业主人数较多，按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面（网络通讯）征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。
第十一条 无论采用何种方式召开业主大会会议，业主投票权均采用一户一票的方式进行，全体业主权力一律平等。委员产生的原则是：每栋楼1-2名。
在本小区拥有多套产权房的自然人业主（或法人），以同一姓名登记，其拥有的房产总面积达小区总面积的十分之一时，且有愿望参加业委会者，应在公告后一周内，将房产证、身份证原件及复印件提交到筹备组审查；是法人的还应提交营业执照，税务登记证。经业委会筹备组审查并征求物业意见后，可以分配一名委员指标给此业主。
第十二条 采用集体讨论方式，小区内有1/2以上的业主参加方为有效；采用书面（网络通讯）征求意见方式，反馈意见代表超过1/2方为有效。
第十三条 采用集体讨论方式，业主大会决议经参加会议业主1/2以上通过，方为有效；采用书面（网络通讯）征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。以下事项，经全体业主2/3以上表决通过，方为有效：
（1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
（2）解聘物业管理企业；
（3）选聘物业管理企业及相关事项；
（4）专项维修资金使用、续筹方案；
第十四条 依照本规则通过的决议，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。
第十五条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，按业主共担方式筹集。筹集方式按照下列顺序开展，如前一项满足需要了，不发生下一项：
1、业主委员会通过对物业共用部位、公共设施设备的经营、开展有偿服务（地面车位费、地下室租赁费）等方式取得的收入中提取；
2、物业公共维修基金的利息收入中提取20％；
3、在不增加业主负担、不降低物业服务水平的前提下，从现行物业费中，按照0.05元/月/平米的标准提取部分费用作为经费来源。
4、业主自愿捐赠收入。
业主委员会每年至少应当将经费的使用情况在丽泽雅园各楼公告栏显著位置和丽泽雅园网站同时公告一次，并接受业主的质询。
第十六条 此后本规则的修改，须按本规则组织召开丽泽雅园业主大会会议，并根据本规则第十一条决议通过。
业主委员会的职责和义务 业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权： (一)   召集和主持业主大会； (二)   选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同； (三)   依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理； 　　 (四)   审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算； (五)   听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； (六)   执行业主大会的决议、决定； (七)   履行物业管理服务合同； 　　 (八)监督业主公约和物业管理制度的执行； （九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持； (十)业主大会赋予的其他职权。 前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。 　　 因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
业主委员会的职责和义务 业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权： (一)   召集和主持业主大会； (二)   选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同； (三)   依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理； 　　 (四)   审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算； (五)   听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； (六)   执行业主大会的决议、决定； (七)   履行物业管理服务合同； 　　 (八)监督业主公约和物业管理制度的执行； （九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持； (十)业主大会赋予的其他职权。 前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。 　　 因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
业主委员会的职责和义务 业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权： (一)   召集和主持业主大会； (二)   选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同； (三)   依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理； 　　 (四)   审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算； (五)   听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； (六)   执行业主大会的决议、决定； (七)   履行物业管理服务合同； 　　 (八)监督业主公约和物业管理制度的执行； （九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持； (十)业主大会赋予的其他职权。 前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。 　　 因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
业主委员会的职责和义务
业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：
(一)   召集和主持业主大会；
(二)   选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；
(三)   依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；
(四)   审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；
(五)   听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
(六)   执行业主大会的决议、决定；
(七)   履行物业管理服务合同；
(八)监督业主公约和物业管理制度的执行；
（九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持；
(十)业主大会赋予的其他职权。
前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。
因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
业主委员会的职责和义务 业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权： (一)   召集和主持业主大会； (二)   选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同； (三)   依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理； 　　 (四)   审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算； (五)   听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； (六)   执行业主大会的决议、决定； (七)   履行物业管理服务合同； 　　 (八)监督业主公约和物业管理制度的执行； （九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持； (十)业主大会赋予的其他职权。 前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。 　　 因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
业主委员会的职责和义务 业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权： (一)   召集和主持业主大会； (二)   选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同； (三)   依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理； 　　 (四)   审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算； (五)   听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； (六)   执行业主大会的决议、决定； (七)   履行物业管理服务合同； 　　 (八)监督业主公约和物业管理制度的执行； （九）对物业管理企业的管理服务活动予以支持； (十)业主大会赋予的其他职权。 前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。 　　 因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。