2010大连楼市回顾报告：大连市房地产市场篇

 2010年房地产投资月度情况对比

　　2010年大连经济环境向好,确保房地产投资环境健康发展; 主城区土地市场成交量、价创新高，联合拿地成趋势；商品房成交量现波动，成交均价9219元/平,盘中一度突破万元大观；2011年市场供应仍将以金州新区和甘井子区为主。

　　房地产投资状况：固定资产投资持续快速增长，房地产投资增长38.2%

　　截止10月末，大连市固定资产投资持续快速增长，各月自年初累计投资增速均超过30%。全市累计完成固定资产投资2944.2亿元，增长35%，高于全省投资增速3.6个百分点，在全省14个地市中位居第七，比上年同期前移6位。其中，完成建设项目投资2460亿元，增长34.4%；完成房地产开发投资484.1亿元，增长38.2%。

　　此外，大连市固定资产投资向第一、三产业倾斜，结构继续调整。1-9月，第一、二、三产业完成投资分别为211.4亿元、1176亿元、1556.7亿元，同比增速分别为80.5%、18.8%、52.5%，三次产业投资比为7.2：39.9：52.9，第一、三产业投资比重分别上升1.7个和4.9个百分点，第二产业投资比重降低6.6个百分点。

　　土地市场

　　综述：2010年主城区土地市场成交量创历年新高，主城区挂牌土地93宗，一宗暂停挂牌，成交土地92宗，无流拍土地。土地成交建筑面积高达1716.56万平，楼面价达4052元/平，创历史新高。且底价成交现象频现，开发商联合拿地成趋势。

　　土地挂牌成交概况：无流拍土地

　　2010年大连主城区挂牌土地共计93宗，其中一宗用地性质为公建的地块暂停挂牌（宗地编号2010-19号），成交土地92宗，无流拍土地。

 主城区住宅土地供应状况同比

　　随着主城区拆迁改造及政府城市规划发展需要，2010年呈现爆发式的土地供应及成交热浪，土地成交建筑面积高达1716.56万平，同比上涨139%。充足的土地供应匹配城市全域化发展需要，也侧面预见了大连市政府的规划愿景。2010年楼面价创历史新高，达到4052元/平，同比上涨34%，楼面价的上涨进一步反映出房价的上涨。以中山区为例，土地楼面价多为4000元/平以上并且商业用地价格明显高于居住用地，但大规模商业用地价格仍属于较低水平。

　　月度土地成交分析：震荡运行，9月成交集中

　　本年度除5月与8月无土地供应外，其余各月均有土地供应。总体来看，2010年的主城区土地市场震荡运行，至9月份成为单月放量最高的月份之后又逐月递减。年度大连主城区（含高新园区）土地市场加时竞买现象减少，仅出现3宗，同比下降40%，同时成交土地多为底价成交。其中位于沙河口区石门山的2009-40号地，溢价率高达84.34%，经过90轮311次加时竞拍，最终由中海地产集团以8.38亿元人民币摘得，楼面价5029.26元/平。土地市场的火爆充分说明开发商对明年房地产市场的信心。

　　区域土地成交分析：甘井子区和中山区平分秋色，名列前茅

　　从主城区的土地成交分布来看，一改08年与09年土地放量情况，高新园区退居三线，甘井子区和中山区平分秋色，并列第一，各占30%。甘井子区依然是大宗居住用地的主要供应区，土地供应呈向甘西、甘北逐步移动之势。中山区年度土地放量高达512.71万平，但是居住用地日益稀缺，商业用地主要集中在东港，也是开发商的必争之地。沙河口区和西岗区土地供应量最少，未来区域土地供给主要通过拆迁以及旧城改造来实现。

　　2010年主城区土地成交建面高达1716.56万平，成交金额688.67亿元，双双达到历史峰值。同比09年，沙河口区、甘井子区、中山区土地成交名列三甲，涨幅最大。沙河口区与中山区作为传统的商业中心区域，可利用土地面积日益稀少，而甘井子区大型开发商的进驻带动了区域房地产的发展，使得成交金额大幅同比上涨。

　　区域平均楼面价分析：东港高楼面价带动整体上扬

　　2010年主城区土地市场火爆，虽然多为底价成交土地，但由于东港区域土地高楼面价的带动，市内平均楼面价达到4052.51元/平，同比上涨34%。值得一提的是甘井子区的平均楼面价有所上涨，已达3428.48元/平，同比上涨62.48%，主因是品牌开发商的入驻提升了居住品质，使得竞争更加激烈，间接地拉高了区域平均楼面价，也可看出开发商对该区域未来的预期比较乐观。

　　容积率分析：高容积率成趋势

　　2010年3以上的土地容积率占比高达41%，其中中山区为高容积率土地的主要供应区，商业性质为主的东港区成为主要供应源。甘井子区容积率集中在1-2之间，成交土地主要以普通住宅为主。沙河口区和高新园区容积率集中在3以上，高新园区正在逐步增加商业配套，而沙河口区综合体项目呈开发趋势。土地的不可再生性使得未来高容积率将成为趋势，建筑密度将越来越大，同时从另一层面上也说明大连城市化建设的脚步在不断加快。

　　总结：

　　2010年大连主城区房地产土地市场火爆，底价成交居多，供应量、成交量双双创历史新高。楼面价不断上涨，且高价土地多集中在全国一线企业及本地发展型企业手中。受楼市调控政策影响，土地市场竞争日趋激烈，联合拿地将成为趋势。随着全域城市化建设步伐的加快，预计2011年土地放量会继续加大，新城区成为土地供应的集中区域。