退款率多少算高:六大重压 房价拐点渐近

　　摘要：

　　本月国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，史上最为严厉的房地产调控政策实施以来，全国大部分城市的房价已经松动，部分地区的房价拐点初现。

　　但是，由于潜在的房地产需求强劲，并且房地产作为中国经济的重要支柱，预计全国房价下跌空间有限，预计房价下跌的幅度会位于5%-10%之间。房价拐点越早出现，销售额便会越早回升，政府严厉的调控，如限购政策等，便会越早减轻。因此，房价拐点尽早出现，并非坏事，反而有利于房地产市场和中国经济的健康发展。

　　部分地区初现房价拐点

　　5月18日，国家统计局公布了70个大中城市房价数据。总体来看，数据显示当前国内主要城市房价快速上涨的势头正逐步得到遏制，部分地区初现房价拐点。从环比数据来看，新建商品住宅价格中9个城市出现价格下降，持平的城市有5个。环比价格涨幅均小于1.0%，有26个城市涨幅比3月份缩小。二手住宅价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。与3月份相比，4月份环比价格下降和持平的城市增加了3个，环比涨幅均未超过1.0%。

　　同比数据来看，新建商品住宅价格中有3个城市价格下降，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。涨幅在5%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。二手住宅价格同比下降的城市有8个，比3月份增加了3个；价格涨幅回落的城市有45个，与3月份持平。4月同比价格涨幅在5.0%以内的城市有43个，比3月份增加了2个。

　　一线城市的房价仍有上升，调控政策仍会持续。4月，北京、上海、深圳、广州、天津的房价较3月仍有所上涨，环比涨幅分别为0.1%、0.3%、0.7%、0.7%、0.2%，这意味着房地产调控政策仍未实现“要把一些地区过高的房价降下来”的最终目标，调控政策短期内不会放松。而与上年同期相比，一线城市中，北京、上海、天津的房价上涨幅度已经明显放缓，体现了推出期已满一年的房地产组合调控政策，效果正在逐步显现。

　　六大重压仍将持续

　　一线城市房屋价格过去上涨速度过快，有回调压力。正如笔者一直强调的是，高速增长的房价向决策层的调控能力发起了最直接的挑战。从房价收入比、租金收入比、按揭还款入息比等指标可以得出，中国城市房屋价格飙升太快，价格之高已超出预期。房价继续上扬对中央政府来说是已经是影响政治和社会稳定的难题，中国政府不会继续容忍房价上涨，因此房价增速过快地区的上涨趋势不可持续。

　　决策层打压高房价决心更加坚定。本轮房地产调控力度之大史无前例。三轮房地产调控政策，无论在政府监管、金融、税收、需求管理、房源供应等各个方面，调控力度都是“一浪高过一浪”。另外，由于采取了较为严厉的限购政策，特别是房价较高的一线城市北京，限购措施要求有1套房的本市户籍家庭、持有效暂住证提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明无房非本市户籍家庭，限购1套房，非本市户籍居民不能提供5年社保及纳税证明的暂停房企向其售房。而此前的政策为，不能提供1年社保及纳税证明的非本市户籍居民要求商业银行暂停向其贷款。严格限制了购房者的买房条件，打击了投资需求。4月全国房地产销售出现明显下滑。国家统计局的数据显示，4月全国商品房销售面积环比大幅减少23.6%，同比减少9.9%；而商品房销售额环比减少20%，同比减少11.7%。

　　从最新政府表态来看，当前决策层打压高房价的决心仍然十分坚定，不断推出与落实调控政策。5月１日，温家宝总理在北京视察保障房工地时提出了三个坚定不移，其中更首次提出“要把一些地区过高的房价降下来”的目标。虽然仅仅是语句上的微妙变化，但却显示了政府对于当前高房价的界定以及打压房地产泡沫的决心。而早前，发改委也发布了“一房一价”政策，即要求房地产经营者在公开房源时，实行明码标价一套一标，不得额外加价，显示了对于房价透明化的严肃要求。

　　房地产税有力打压高端商品房需求。1月27日重庆、上海同时宣布对个人住房征收房产税，这宣告了早已“纠结”多年的“房产税试点”终于落地。尽管房地产税试点推出的主要目的是调整财政税收结构和收入分配制度，但由于其推出的时点恰与“新国八条”这一最为严厉的房地产调控政策相呼应，显示了地方政府对于缓解房屋的供需矛盾，抑制投机炒房积极尝试和鉴定决心。

　　房地产税是住房调控政策中重要的步骤。截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。而重庆方面，截至4月底，房产税税收收入70余万元。尽管当前房地产税征缴不多，但并非意味着房产税出台对楼市调控没有效果。恰恰相反，房屋需求，特别是高端住宅的需求被打压，才是房产税数额有限的原因。预计伴随着未来房地产税试点的全面铺开，将使得高端房投资者需求得到极大的抑制，房价泡沫难以积聚。

　　货币收紧政策仍将继续。由于决策层认为当前的经济增长速度和就业都处在合理水平，稳定物价和管好通胀预期仍是今年宏观调控的首要任务。因此，在通胀明显得到控制之前，货币收紧政策仍会持续。一方面，今年以来，央行已经存连续5次上调存款准备金率，并强调调准备金不存在绝对上限，因此仍存在进一步上调的可能性。另一方面，官方和市场利率上升，更将加大购房者的成本。“新国八条”将二套房首付款上提至六成，并要求贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而近期，更有部分地区银行将首付提高至四成，贷款利率上浮5%-10%。因此，自去年10月份开启的新一轮加息周期，对楼市产生较为深远的影响。

　　房地产商资金趋紧。陆续披露的上市房企4月份销售数据显示，万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额或增速出现放缓或下滑，为历史上各相关公司单月销售数据中罕见景象。而与销售放缓相应，当前房地产企业存货显著增加。截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比增长幅度超过40%；

　　销售下滑，库存增加，使得房地产商的资金更加趋紧，融资困境进一步显现。1-4月，房地产开发企业本年资金来源同比增长17.4%，增速较前3月下降1.2个百分点。而自筹比例的占比显著增加，前4月，自筹资金占比为37.4%，较前3月提高0.4个百分点，比年初提高3个百分点；另外，其他渠道融资同样出现困难。由于房地产企业发债利率很高，企业的融资成本同样较大。另外，在民间资本对房地产商的贷款利息也在不断提升，最高的已经接近40%。

　　保障房建设保供给。今年保障性住房建设加大、保障性住房用地将单列、更将是房屋供给的有力保障。由于今年用于公租房等保障性安居工程建设共计1000万套，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，大量的保障房建设将确保房屋市场的供应。

　　早前，国土资源部公布了2011年全国住宅用地供应计划。供应总量21.8万公顷，较2010年计划供应量和实际供应量分别增加了18%和74%，其中保障性住房用地供应量7.7万公顷，商品房用地供应量14.1万公顷（其中中小套型商品房用地9.4万公顷），较上年实际供应量分别增加了213%和40%。保证土地供会有力的促进保障房建设落到实处。

　　资金来源更为广泛。资金来源一直是能否实现保障房供应关键。据住房城乡建设部介绍，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集，剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。根据早前预算安排，今年中央财政将投入1292.66亿元用于住房保障。地方政府正在制定计划，加大保障房的财政投入。例如，部分省（市）决定中央分配的政府性地方债券资金留省部分，全部用于保障性住房建设；部分省（市）提高土地出让净收益用于保障房建设的比例等；另外，北京早前提出应允许有条件的地方政府自行发行债券，北京经济的发展状况已经具备这样的条件。如果地方政府的发债能够得到推进，将缓解因土地出让金减少造成的政府财政收入下降，并有利于保障房建设的资金投入。当然，如何唤起社会投资加入保障房建设仍是关键问题。而积极探索保障房运行盈利模式，是从长期来看，解决保障房资金难的关键。

　　房价拐点出现对经济的影响

　　保障房建设保证投资不会出现大幅下滑。尽管当前商品房销售出现下滑局面，但由于大量保障性住房的持续建设，今年投资增速不会出现大幅下滑。1-4月，全国完成房地产开发投资同比增长34.3%，增幅与前3月基本持平。而前4月全国房屋新开工面积同比增长24.4%，增速比前3月提高1个百分点。同时，1000万套的保障房供应也将带动相关产业发展，因此不必过于担心调控政策会对钢铁、建材、工程建筑机械等上下游产业和经济造成较大影响。

　　地方政府土地出让收入相应减少。统计显示，前4个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，可见，今年地方政府依靠土地获得的出让金收入将会有明显减少。

　　总体来看，由于当前一线城市的房价并未出现明显下降，预计政府的房地产调控政策仍将继续。而在“更加严厉的新一轮房地产调控政策”、“房地产税试点逐步深入”、“货币收紧政策仍然持续”、“房地产商资金链更加趋紧”、“保障房供应充足”、以及“一线城市房价并未明显下降”的六大重压之下，一线城市的房价拐点为期不远。

　　但是，由于潜在的房地产需求强劲，并且房地产作为中国经济的重要支柱，预计全国房价下跌空间有限。笔者预计，房价下跌的幅度会位于5%-10%之间。而房价拐点越早出现，销售额便会越早回升，政府严厉的调控，如限购政策等，便会越早减轻。因此，房价拐点尽早出现，并非坏事，反而有利于房地产市场和中国经济的健康发展。

　　沈建光瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家