鮎川くらら:我看房价13：房价拐点？！

房地产限购、限贷的严厉调控政策实施至今，已近一年，各地政府承诺的房价调控目标也即将在年终计算考核。与此同时，房地产行业也出现了一定的躁动，王石、任志强等公认的房地产大腕也相继在网上进行销售，大有吸引眼球而造势之嫌。种种迹象显示，中国房地产行业的严冬已经来临。特别是各种媒体不断披露全国100个大中城市中有多少城市的房价出现了下降，更是吸引大众的眼球，也仿佛在预示着房价即将进入快速下跌的轨道。如果认真分析，我们认为这都是房地产行业的假象，房价拐点的来临还需时日，当前并没有所谓的拐点出现。

假象一：主要城市平均房价下降。当前阶段，主要城市的平均房价下降并非真正的房屋销售价格出现了下降，而是房地产的房屋供应结构发生了变化，从而导致统计之中的城市平均房价出现了下降。众所周知，经过近十年的房地产开发，几乎所有大中城市的城市中心地区都已经开发完毕，比如，北京四环路之内几乎已经没有任何可供应的土地，房屋开工的地理位置主要集中在城乡结合部之外的地区。城市中心区高价格房屋供给在不断减少，而城市外围地区中低价格的房屋供给在不断增加，特别是各地政府把远离城市中心区在建、在售的两限房计算在内，平均房价其有不下降的道理？但是实际上，城市中心区的优质房源的价格并没有下降，一直坚挺，甚至略有上升。而所谓的两限房的房价也已经远远超过了前些年制定的经济适用房的价格，大多集中在6000元/平方米左右。而除此之外的中低价房屋则是待价而沽，所给出的依然是价格坚挺辅之以办卡优惠、送装修、送家具的销售模式。因此，房屋平均价格的下降其实就是一场数字游戏而已。

假象二：房地产促销。毋庸置疑，国家一轮紧似一轮的房地产调控政策不可能不对房地产企业和行业产生影响，所以房地产企业本身有快速变现以减少政策引发的负面影响的动机。而同时，一线城市的优质土地供应和开发已接近极限，房价上涨也已经到达了一个较高的程度，如果百姓的收入不再增长，那么房价已经几乎接近成为泡沫，这又使房地产企业有避险的动机和调整产业布局的动机。因此，在这样的情势下，对于 明星房地产企业而言，一方面其本身就有政府的股份，而知道这次国家调控是玩真的，另一方面从优化其产业布局和长远发展考虑，也需要摒弃开发利润下降的大城市，而转向开发利润较高的中小城市。从这个角度而言，王石、任志强等推出的网上签售房地产只不过是一场作秀而已，其真实的目的是尽快金蝉脱壳，而转入中小城市的开发。对于中小房地产开发商而言，其也只能是迅速跟进明星企业的动作，不得不搞促销，以尽快收回现金，降低经营的风险。

假象三：停止房地产贷款。实际上2008年美国次贷危机之前，中国就已经开始进入加息周期，只不过是由于金融危机的深化已经影响到实体经济的发展，从而导致了国家救助，也导致了加息步伐的退后。在我国CPI不断高涨的情况下，央行才不得不实施了紧缩的货币政策并逐步调高存款准备金率和利率。时至今日，各银行的贷款规模已经被严格控制，这就是当前银行理财产品不断翻新的根本原因。而对于银行而言，面对个人贷款，无论是房地产贷款，还是消费贷款都是一种管理成本很高的贷款产品。在贷款规模严控，几近贷款资源不足的情况下，其肯定将优质的资源应用到大型企业等管理成本低的客户。也就是说，即使没有房地产调控，只要银根收紧，贷款规模有限，银行首先掐掉的肯定是管理成本高、利润低的贷款产品——个人信贷。因此，所谓的各银行停止房地产信贷，取消房地产贷款优惠，这本身就是一种假象，而只是银行的一种自我调控和产品、资源的调整。

假象四：两限房、廉租房担当大任。中国房地产行业的发展已经证明经济适用房政策已经彻底失败。之所以这么说，就在于经济适用房政策只有进入机制而没有退出机制，以至于随着房价的上涨，时至今日几乎所有的经济适用房都已经改为了商品房，从而使其持有者获取了巨大的高额利润。目前实施的两限房、廉租房也是一种只有进入机制而没有退出机制的政策。这势必将造成一方面两限房、廉租房的需求必然随着新劳动力群体的产生、农民工进城等低收入人口的增加而增加，另一方面两限房、廉租房与商品房的巨大差价必将吸引更多的不符合条件的人员冒险造假以获取资格，从而成为滋生腐败的温床。这样，政策的预期目标不仅不能实现，而且会积累更多的矛盾和腐败，更何况，对两限房、廉租房建设资金的无限需求最终将拖垮政府的意志。两限房、廉租房难以成为救世主。

 因此，我们认为，当前的房地产市场充满了太多的假象，而既然是假象，就不能撼动真像。房价拐点出现只能是一厢情愿的事情。而房地产行业的严冬也仅仅是开始进入秋季和冬季的换季季节，乍寒还暖，真正进入冬季的标志是出现中小房地产企业的破产以及兼并。从目前看，这还需要一个较长的时间。这个时间至少要等到2012年的下半年。让我们拭目以待！