苏州科文中心爱康国宾:我看房价9：房价迷局依然待解

我看房价9：房价迷局依然待解

“国八条”的核心内容仍然是使房价保持在合理水平，但暗含的依然是房价可以上涨的逻辑。国八条展现了政府治理高房价的决心和信心，其在第一条所提出的“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，也再次呼应了去年温总理所提出的“要把房价控制在合理水平”的目标。如果认真分析，在此目标背后隐含的三个变量也赋予了房价变化（当然主要是上涨）的根据。也就是说，在当前GDP领先考核机制下，怎么可能会出现经济发展停滞呢？按照基本的逻辑推理下去就是：既然经济发展了，那么人均可支配收入也必然会增长，但是唯一不确定的就是居民住房支付能力，而此指标由是最难量化的，甚至同等收入的不同家庭也会因不同的消费倾向、不同的住房追求目标而出现不同的住房支付能力。这样，实际上是赋予了房价可以继续上涨的倾向，只不过，这个上涨幅度要能够成为政府可控目标，也是在警告开发商不要调整政府的底线，只要做到先安无事就可实现双赢。

“国八条”的威力条款在于房贷政策的变化，但却会进一步拉大贫富差距。分析目前的住房需求，主要有三类人群：拥有自己的住房、改善住房条件和投资住房者。前两类人都是住房的刚性需求者，也是最需要依赖信贷的人群，因为他们是普通的大众阶层。而对于投资住房者，则大多是资金实力雄厚者，他们可以利用信贷的杠杆作用加大自有资金的使用效率，由可规避通货膨胀的风险。因此，收紧信贷政策，提高首付比例和贷款利率，影响最大的将是前两类有切实住房需求的人群，而投资住房者则不过是降低杠杆效用而已，只要房价依然看涨，其完全可以100%自由支付而不依赖于贷款。这样的政策实际上会拉大贫富的差距，增加普通百姓购房的难度。

“国八条”的税收、土地供应和保障性住房条款愿望随好，但却无奈于房价的总体变化趋势。税收条款所针对的的住房购买不足五年转手交易而统一按照销售收入全额征税，表面上看是增加了二手房交易的成本，但深层次的是抑制二手房市场的发展，阻止的是低端需求者购房行为，这一方面会使更多的低收入人群无力购买自有的房屋，另一方面会促使售转租而规避税收增加。土地供应和保障性住房条款是相互连带的，但是从实际的情况看，目前各地主城区的土地开发已经完成，保障性住房的性质也决定了政府不可能用主城区的优质土地进行建设，而所供应的土地将是远郊区县，这样的保障性住房一是将形成新的贫民区，二是将加大百姓由于往返主城区上下班的生活成本，三是将使进出主城区的道路和交通设施变的更加拥挤，加重交通拥堵。而另一方面，保障性住房的资金来源、使用、住房配售、准入退出机制如何建立等等诸多问题都将考验政府的行政能力、执政能力和防止与治理腐败的能力。历史的发展已经证明，行政权力越集中的地方，就是越易于滋生腐败之地。

“国八条”的住房限购令只是一种暂时的抑制需求的措施，而不会从根本上消灭需求。国八条确认了各地住房限购政策的有效性，并进行确认和推广到全国。实质上，限购只是一种“挂羊头卖狗肉”的幌子，给人的第一印象和感觉是限购，限制住房的购买，但若认真一看，仍然是让你买，只不过是让你少买而已。如果翻译过来，无疑是在说，“你赶快在买一套吧，要不房价还得涨”。这样的限购还有意义吗？也许就是一场show而已，不必过多的关注。

“国八条”最令人关注的也许是明确了地方政府的责任，并建立约谈问责机制，但其后续的监督机制是否独立没有明确。国八条明确地方政府的责任就是要“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，实现不了这个目标中央就要“约谈问责”。与此同时，我们不要忘记，这个控制目标是地方政府自己定的，那么他能让他完不成吗？另一方面，一地的新开楼盘地域分布可能比较广、数量也比较多，不同的月份出售的价格和套数也会不同，那么价格如何统计？均价如何计算？是采用加权平均还是简单平均？这都为数据的披露制造了难题，也增加了监督的难度，操作上更难。那么在目标自我制定且确定，而工具不确定的情况下，这种问责又有什么作用呢？

从另一个侧面看“国八条”。目前的住房市场可以分为两类，一是拥有住房，二是租住。国八条的根本目标在于通过增加购买成本和设置购买条件的方式限制购买住房，这一方面将如上文分析的那样，堵住了一部分有住房需求而无住房支付能力的人购买住房，如下岗职工、毕业留城的大学生、农民工等将只能依靠租房。而政策本身也增加了有钱人投资住房的成本，并将导致可租房的减少，这就会形成住房租赁市场的供求紧张，推动房租的上涨，这将进一步加大贫困群体的生活成本，而当租金上升到一定水平能够与购买住房增加的成本相抵消甚至高出后，则会在房租不断上涨的过程中同时增加了购房的新的需求，随着这一需求的增多，也必然是会触发新一轮的房价上涨，并使住房市场再次陷入恶性循环。

综上分析，“国八条”显示了中央政府治理房价的决心，但由于其行政命令的性质不能从根本上改变市场供求失衡的状况，将会使其效果大打折扣，难以达到预期的目的。同时由于其赋予地方政府的权利在于保持合理的房价而不是确保房价的下降，那么短期看可能由于抑制需求的作用而使房价出现一定回落，而长期看，经济的发展和居民可支配收入的增加是必然的，房价上涨也就是顺理成章的。如果再考虑到自己制定目标并进行自我监督的机制，以及拥有住房和租赁住房之间关系的动态变化，那么房价也许只能是控制合理目标内，而不是房价出现根本性的下降。也许这才是政策的真正作用。

（本文纯属个人观点，并不是批评政策，而是评论政策及其效果，期待出台更好的政策，欢迎博友讨论）