长安蔡屋工业园:房产新闻 2011-7-30

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【今日聚焦】全国房产商囤地近18万亩 若建成可供800万人住 阅读原文

公开资料显示，这是华润京通在2005年5月以公开挂牌方式取得的“优士阁二期项目建设用地”，约定开工时间为2005年12月，约定竣工时间为2007年6月。从2005年出让给开发商，6年过去了，周边地价已经升了数倍，而这块“黄金宝地”仍基本保持原貌。这并不是华润第一次卷入“囤地”的疑团当中，近两年，仅在北京市，其就因为土地...... 全文↓来自:凤凰网  1天前

朱慧卿绘/CFP

土地到手6年还未开工

　　闲置期间，土地迅速升值，造成开发商不急于开发。一些政府原因更助长了“合法闲置”

　　北京市中央商务区（CBD）附近，双井桥西南角，有一块足球场大小杂草丛生的空地。

　　公开资料显示，这是华润京通在2005年5月以公开挂牌方式取得的“优士阁二期项目建设用地”，约定开工时间为2005年12月，约定竣工时间为2007年6月。从2005年出让给开发商，6年过去了，周边地价已经升了数倍，而这块“黄金宝地”仍基本保持原貌。

　　这并不是华润第一次卷入“囤地”的疑团当中，近两年，仅在北京市，其就因为土地闲置问题，被国土资源部、北京市国土资源局数次“点名曝光”。

　　按照规定，土地出让后两年不开发就可以收回，不少公众和媒体都质疑，这块地已出让6年，还未动工，为何不收回？

　　近日，北京市国土资源局对该项目用地调查后，对本报记者回复表示，这一项目用地的确存在土地闲置问题，但同时解释，造成闲置的原因复杂，主要是华润京通公司取得土地后，在办理用地规划设计方案审批手续过程中，因项目周边居民的强烈反对，经北京市规划委员会多方协调，直至2008年12月，对规划设计方案进行了调整，将该项目总建筑面积由32000平方米调整为8000平方米，建筑使用性质仍为公建，核减部分面积置换到凤凰苑（东区）公建项目中。2008年12月，北京市国土局依据规划设计方案调整复函，为华润京通公司办理了出让合同变更手续。

　　“优士阁项目闲置6年”案例，折射出我国大量闲置土地所存在的种种问题。

　　“住宅用地的大量闲置，直接导致原本稀缺的宅地市场更为紧缺，是资源的极大浪费。而且对那些遵纪守法的企业来讲也是不公平的。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说，大量闲置土地未被开发，还造成政府无法准确预测经济社会对土地资源真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地资产功能被放大，房地产投机难于遏制，居民住房保障得不到落实。

　　据国土资源部最新统计，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，面积11944公顷。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。

　　开发企业拿地时疯狂举牌、狂热追求的地块，为何到手后又把其“打入冷宫”迟迟不开发？

　　据介绍，拆迁难和居民反对等引发的规划调整是开发商经常提及的两个主要理由。由于过去许多地不是净地出让，开发商和拆迁户始终达不成一致意见，致使土地不能动工。而项目周边居民强烈反对规划方案，因此需要调整规划，规划的调整自然要耗费时间，延期开发也就理所当然。此外，还有出让地块有复杂的法律纠纷导致动工难等因素。

　　另一方面，随着时间的推移，政府往往会在地块周边修建道路、医院、广场等配套设施，地价自然就升值了，这样所获得的利润比拿到地后立刻开发要多得多。而这些“闲着”的土地，也可以抵押在资本市场上融资。在地价不断攀升的大背景下，闲着就能创造财富成为事实。因此，不少开发商甚至会“乐于”让土地闲置。

　　此外，还有许多土地闲置有政府因素。

　　国土资源部的统计显示，六成闲置地是由于征地矛盾等“政府原因”造成。

　　“政府原因造成的延期开发，情况就复杂得多。《闲置土地处置办法》中规定了土地闲置时间超过两年可无偿收回的例外情况，但对‘不可抗力’、‘政府、政府有关部门的行为’和‘动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延’这3类例外情况均无进一步的具体规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，按现有政策规定，政府原因造成土地闲置原则上不予追究责任。“这相当于一个挡箭牌，不排除一些企业为了躲避处罚，也编造理由挤进了‘政府原因’中。”

　　“不少地方政府的经济利益和政绩与开发商联结在一起，在纷繁芜杂的利益和动机面前，政府对闲置土地‘收回’和‘重罚’制裁手段很少实施。监管偏软成了土地闲置的重要助力。”邹晓云说，如果确实不具备开发条件，企业可把地交给政府，政府也可以收回。

　　“如果地方政府一再因为客观理由放宽对开发企业闲置土地的处罚，那就不排除会有开发企业制造客观原因，实现闲置等待土地增值的情况出现。因此，只要土地超期不能开工的，就应该退地。”他说。

　　土地出让7年还在建设中

　　开发一部分，闲着一部分，“隐性闲置”导致土地资源未能充分利用

　　与那些一直在“长荒草、晒太阳”的闲置用地相比，还有一些居住用地出让多年后，虽然建了一些住宅，但还远没有开发完毕，依照现行法律法规不能认定为闲置地。

　　在北京市顺义区天竺，就有这样一个16.25公顷地块。“前几年，这块地建了一部分别墅，后来大片地就荒了，至少闲着好几年了，最近才有动工。”附近的一位居民告诉记者。

　　经过十多年的发展，这个区域逐渐形成了一个高档涉外居住圈。记者走进该小区，售楼员介绍说这片16万多平方米的别墅区，一期开发的别墅即将卖完，二手房已达到4万元/平方米。

　　公开资料显示，该地块是由北京某房地产开发有限公司于2004年8月31日以协议方式取得，规划用途为住宅商业用地，容积率为0.39，规划建筑面积62825平方米，约定竣工时间为2006年10月31日，楼面均价为905元/平方米。

　　为何地块开发了7年还未完工？

　　北京市国土资源局提供的情况表明，该项目分为AB区、CD区两个阶段建设，AB区目前已入住、使用。CD区延期动工的主要原因是该公司恰恰在本该竣工的2006年申报规划方案工程，而这一年按照国家宏观调控政策，低密度住宅项目停止审批，受此影响，建设相应停止。2009年，按照北京市解决历史遗留问题的有关政策，该公司重新进行规划设计，在建筑规模不变的条件下，按照0.6以上容积率设计方案，一部分用地作为公共绿地，该公司于2010年11月18日取得施工许可证。

　　这个本应在2006年10月底竣工的项目，还在建设中，长达近7年的时间里，楼面价格已升值数十倍。

　　与此同时，这块地在融资方面也没有完全“闲”着。2009年12月份，该公司把近10万平方米的土地抵押给某有限公司，获2亿多元资金，随后该地块又于2011年5月抵押给某银行，获4.5亿多元资金。

　　“根据现行规定，这块地建了一部分房子，虽过了约定竣工日期，但不能确定该项目用地为闲置土地。但这块土地多年‘闲着’是事实。”严金明说，不够闲置地认定标准，地块尚有大面积未开发的房地产项目，以分期开发为手段拖延开发的现象在全国很多城市大量存在。这种隐性闲着的土地如果促使其开发，将产生大量的商品房供应，有助于房地产的宏观调控。

　　开发商为什么采用这种方式来进行房地产开发？邹晓云介绍说，资金不到位是常见原因。更重要的是，分期开发能让开发商随时根据政策和市场的变化调整开发的策略，提高项目的利润。说到底，还是对很多地块而言，闲的时间越长，增值越快。

　　而企业这种做法之所以能行得通，主要是我国的一些制度不够健全、让企业有“空子”可钻。一方面，过去很多土地出让合同管理不是很规范，并没有约定竣工日期，也就谈不上企业违规。去年，国土资源部出台政策，规定不管分几期开发，3年以内必须开发完毕，这个漏洞才基本堵上。另一方面，企业总能找出一些诸如“周边居民强烈反对”等理由申请调规划，“合法”拖延动工时间。

　　“对这类问题，首先要根据地块的土地出让合同预定的开、竣工日期，彻底查清到底有多少隐形闲置的土地，凡具备条件能继续开发的，限定开发商一定时间开发完毕；不具备开发条件的，政府收回，重新出让。”邹晓云说。

　　拿地就应“长”房子，闲置地不能年年清年年有

　　既要限制开发商的投机行为，也要规范政府行为，不能因为涉及“政府原因”便不作处罚

　　这几年，为打击闲置、囤积土地行为，按照国务院的总体部署，国土资源部一直对房地产闲置用地保持高压态势，多次组织开展了对闲置土地的清理处置，房地产闲置土地逐年下降。统计表明，2005年查出房地产闲置土地约38万亩，截至2010年底则下降为18万亩。

　　“根据有关法律法规，处理闲置土地主要责任在地方政府，并且闲置土地往往涉及国土、规划、建设等多个部门，最终的处理意见还要靠地方政府来协调。只要地方政府的态度坚决，效果就会很突出。”一位在地方国土部门工作的领导说。

　　土地闲置与土地投机如影随形，市场体系不健全和政府行为不规范是土地投机的两个主要方面。从近年来暴露出的案件来看，在遴选供地对象时, 有的地方不是凭市场经济和优选的原则, 而是凭关系、交情, 甚至权钱交易, 导致一些不具备开发资质的企业囤积、倒卖土地；在签订出让合同时，没有约定开发商开工和竣工的日期，一纸“模糊合同”，留下了诸多隐患，制度上的缺陷为开发商故意推迟开发、闲置囤积土地提供了可乘之机。

　　如何清除闲置土地产生的土壤，防止新的闲置土地的产生？这几年，国土资源部出台系列措施完善市场体系，对于由企业原因造成土地闲置一年以上的，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；针对因毛地出让拆迁难而不能开发的情况，规定建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系；为给分期开发上“紧箍咒”，规定项目一旦开工必须3年内竣工；为减少企业因缺少资金而推迟开发，严格限制单宗土地出让规模，大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7公顷。

　　此外，国土资源部还联合住房城乡建设、金融、证券等部门建立起协调机制，通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。

　　“这些政策，如果严格执行，将导致整个行业的巨变。拿到地尽快开发会逐步成为开发商的共识，见地不见房的现象将大幅减少。”邹晓云说。但是有些政策还需进一步细化，比如，如果开发商分几次拿下总面积超过20公顷的整块土地，表面上看不违规，实际上还是突破了国土部门的限制，这类行为又该如何处理？

　　防止闲置土地产生，一方面要限制开发商的投机行为，另一方面还要规范政府行为。从近年来发现的土地闲置问题来看，如果对闲置土地背后的政府不作为、乱作为不加管束，只要涉及“政府原因”便可不受处罚，土地管理问责便难以达到预期目标。

　　“对于闲置土地，不仅要清理，还要问责纵容开发商囤地的地方政府和有关职能部门，严查改变规划是否有法定依据，是否按照法定程序进行，打击随意调整规划背后的‘黑箱交易’。”严金明说，近年来，中央有关部门严厉打击工程领域的腐败现象，取得了很大效果。

　　一位开发商曾告诉记者，开工建设前的审批程序多，速度慢，有些部门还故意拖延，即使一天到晚不停地跑政府有关部门办手续，也难以确保在规定时间办完。“在建设法治政府、服务型政府的今天，地方政府也要严格按土地出让合同办事，同时提高审批速度，服务市场主体。”邹晓云说。

　　有专家建议，由于房地产业的链条比较长，出现少量的闲置地也是正常的，关键是要让开发商承担相应的代价，可以通过税收的形式把开发商“囤地”期间的增值收归国有，去除开发商投机的动机，比如土地买的时候价格是200万元，后来变成1000万元了，中间800万元的差额要交税。

　　闲置土地的处理，关乎房地产市场健康运行乃至社会公平正义，影响不容小觑。有关部门和地方应当严格依法办事，该收的坚决收回，该罚的罚到位，防止国有资产流失，促进经济社会良性发展。


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【今日聚焦】楼市水货别墅贵过真货 阅读原文

“国内有些别墅，打着法兰西风格的农庄的旗号，前后只有两个小得可怜的花园，价格却动辄几千万元，甚至上亿元。这些钱，在法国能买到真正的法兰西农庄，比国内的大很多，钱还能有余。”一位在国际代理行工作多年的资深人士认为，国内有些地方的房价贵得离谱，简直是“水货卖得比真货还贵，山寨版贵过原版”。对以上观点，很多人并不...... 全文↓来自:搜狐网  1天前　　“国内有些别墅，打着法兰西风格的农庄的旗号，前后只有两个小得可怜的花园，价格却动辄几千万元，甚至上亿元。这些钱，在法国能买到真正的法兰西农庄，比国内的大很多，钱还能有余。 ”一位在国际代理行工作多年的资深人士认为，国内有些地方的房价贵得离谱，简直是“水货卖得比真货还贵，山寨版贵过原版”。

　　对以上观点，很多人并不觉得稀奇。网络调查显示，以上海和纽约为例，同样是外围区域，200万元人民币，在纽约可以买套带花园的小别墅，几百平方米，独门独户。而在上海，则只能买一套面积不大的小公寓，而且几家共用一部电梯。知名经济学家赵晓就曾说过，现在中国人最好的投资“就是买美国的房子”。在国内外巨大的房价落差下，“国内房子泡沫有多大？”“要不要卖掉上海的房子，到海外买房”等话题，经常成为网民的讨论焦点。特别是今年以来，遇到史上最严厉调控，不少购房者被限购后，都把目光瞄准海外。继购买奢侈品后，中国人海外购房成了全球最热门的话题之一。加拿大、美国、英国等一些楼盘，只要有了中国人的身影，等于贴上了畅销楼盘、涨价的标签。

　　第一太平戴维斯数据显示，目前伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测，2011年伦敦住宅物业销售总量5%—10%的买家将来自大陆。高力国际数据显示，2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业，其中中国买家约占5%。而在过去的6个月，这一比例已激增至10%。过去6个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。甚至不少老外抱怨说，中国人不看电影，不上图书馆，不去听歌剧，一门心思买房，把他们国家的房价推高，当地人却都买不起了。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“水货卖得比真货还贵，山寨版贵过原版”，只能说有一定道理，但并不完全准确。房地产不管是在哪个国家，卖的都是土地的价值，所以在这个意义上，房子什么风格，都是“表面文章”。一个所谓的法兰西庄园，能销售什么价格，房子风格固然重要，但更重要的，是这个庄园位于什么地方，体现的是土地的价值。而国内的土地市场是否泡沫巨大、面临破灭？他表示，这个问题见仁见智，但如今的楼市调控，就是一个不断挤泡沫的过程。


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【地方动态】三大难题困扰 成都房价还能挺多久? 阅读原文

面对成都主城区不断刷新的楼市存量；面对“新国五条”；面对中央对楼市调控政策不动摇的决心……无不拷问着成都楼市的走势。分析人士指出，下半年，我们将不得不面对着这样一个事实：成都楼市竞争空前激烈，房价松动在所难免。根据四川中原的调查数据显示：2011年上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为...... 全文↓来自:新浪网  1天前

 

　　难题一

　　1.上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为324.8万平方米，足以让成都主城区消化近8个月。

　　难题二

　　2.限购延伸到二三线城市后，开发商向成都郊区或我省二级城市要销量的梦可能破灭。

　　难题三

　　3.银根紧缩，存款准备金率一年之内不断上调，不但买房的人从银行贷款越来越难，开发商也将面临在国内发债融资难的挑战。

　　日前，相关机构发布的统计数据显示，7月初，全国11座重点城市的商品房库存总量已超过60万套，这11座城市商品房的平均存销比达到18.7，逼近2008年18.9的历史高点。而据四川中原地产调查显示，今年上半年，成都主城区仅住宅存量就高达33082套，面积为324.8万平方米。保守估计，下半年，成都主城区将推出的新盘或新推批次项目则高达70个以上，其中不乏重量级项目。

　　面对成都主城区不断刷新的楼市存量；面对“新国五条”；面对中央对楼市调控政策不动摇的决心……无不拷问着成都楼市的走势。分析人士指出，下半年，我们将不得不面对着这样一个事实：成都楼市竞争空前激烈，房价松动在所难免。

　　新房源剧增存量房如何消化？

　　根据四川中原的调查数据显示：2011年上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为324.8平方米。要知道，目前，成都主城区单月销量才4500套左右，这就标志着，这个存量数据，足以让成都主城区消化近8个月。更值得一提的是，根据四川中原统计，今年下半年，成都主城区包括阳光100米娅中心、保利蝴蝶公馆、万科五龙山、九龙仓御园、绿地世纪城等70个重大项目，都将推出新盘或新批次。更值得关注的是，由于受政策调控，今年上半年，不少准备开盘的项目，都延缓了开盘时间。在面对不断加码的楼市政策下，再也耗不下去了，纷纷计划在今年下半年开盘。根据四川中原调查显示，仅7月18日至7月24日，短短一周时间，成都主城区就有8个住宅项目开盘，这8个项目新增房源量就高达2265套，供应面积为27.76万平方米。供应套数与供应面积较上周分别增加14.5%和34.7%。而据记者了解到，进入7月后，成都主城区单周新增住宅面积，基本上都高于20万平方米，而市场消化还不到一半。这样看来，成都市主城区住宅存量纪录，还将被不断刷新。

　　我国各大城市楼市库存情况

　　在楼市调控下，各大城市库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。广发证券研报统计，7月初，11大重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。而据中国指数研究院数据，截至6月底，北京、上海、广州、深圳商品房的可售面积分别需要16、10、7和12个月才能消化，而一般情况下，4—6月的去库存时间才较合理。

　　限购范围扩大开发商去哪里要销量？

　　一方面，成都楼市销售形势并不乐观，存量房逐月攀升，主城区住宅存量面积持续增多，另一方面，面对在限购、限贷、贷款额度减少等调控措施的影响下，成都主城区商品住宅市场，依然观望情绪严重，市场持续低迷。此前，由于成都限购剑指主城区，成都郊区及我省二级城市，因不受限购，成为开发商楼市突围的又一主战场。今年，除了广大一线品牌开发商向成都郊区以及我省二级城市一路高歌猛进外，我省本土房地产企业也不甘示弱，纷纷采取立足成都主城区，辐射成都郊区或我省二级城市的策略。正是在这样的背景下，一些品牌开发商，尤其是上市公司，他们在郊区的楼盘销量不断发力，从而拉动了公司的业绩和销售额。如今，一旦限购延伸到二三线城市，这就标志着开发商向二三线城市要销量的现实，可能就成为水中月，镜中花了。

　　另外，此前，不少开发商都把“走量”寄予在下半年，一些开发商甚至误以为，中央对楼市政策的调控只不过是暂时的，梦想下半年政策调控会放松，会让自己走出销售困境。在此期间，民间甚至传言，个别城市对楼市调控将会松缓。谣言总是止于智者。让这些开发商没想到的是，在日前公布的“新国五条”中，中央政府不仅继续重申调控不放松，还表示将“限购”延伸到部分二三线城市。政策压顶，除部分品牌房企坚持以稳求胜外，更多的开发商已经明显感受到了存货带来的压力。业内人士认为，在受困于资金链短缺、市场存货增加的同时，开发商还不得不面对下半年供应激增的新难题，降价销售、减少拿地、持有现金或将成为不少房企下半年明智的选择。

　　银根紧缩开发商流动资金哪里来？

　　何况，从楼市当前的供需情况来看，下半年仍将有不少新房源入市，整体市场供求关系仍然处于紧张状态，开发商的压力可谓有增无减。为抑制通胀，央行年内连续上调金融机构存款准备金率。截至目前，各大型金融机构的存款准备金率已上调至21.5%的历史高位，而且，还不排除进一步上调存

　　款准备金率。在此背景下，金融信贷趋紧已经使得部分城市出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。分析人士据此指出，尽管不少房地产开发商通过去年的火爆销售积累了大量资金，但随着今后楼市销量停滞，以及流动性资金逐渐收紧，下半年开发商或将面临在国内发债融资难的挑战。

　　下半年成都楼市或迎来“量升价松”？

　　四川中原高级分析师周觅分析认为，目前政策面偏紧、资金面也已不如前期宽裕，融资渠道又被严格限制。另一方面，随着未来推盘量的增加，以及政策不断加码，开发商将只能选择销售为先的策略，加速回款以确保公司正常运转的发展。“下半年的楼市，可以说将迎来量升价松格局”一不愿透露姓名的开发商分析说，随着成都新盘或新批次房源量增多，存货堆积，将

　　是摆在开发商面前一道挥之不去的难题。因此，即使近期房价显示出短暂的反弹，但由于后续存量巨大，地产商捂盘惜售的可能性很小，激烈的市场竞争难以回避，必然成为撬动房价松动的一个有力杠杆。分析人士指出，成都房价下滑在所难免，但由于成都房价总体不是很高，因此不会出现大起大落现象，估计下滑幅度在5%至10%左右。


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【地方动态】深圳年内至少37个新盘开卖 开发商急了! 阅读原文

“拖了几个月，现在可能等不起喽！”龙岗区某待售新盘营销负责人在南都记者的电话采访中幽幽地说。他倒是没说资金问题，主要担心限购之下有购房资格的人买一个少一个，以及限价加严之后房价被迫节节走低……如此说法颇具代表性，经过较长时间的消极等待，一众开发商虽仍表态纠结、举棋不定，但其中选择加速出货的明显增多...... 全文↓来自:网易  1天前

赶着卖还是拖着销，当时市场销售策略开始分化，但整体“加速出货”态势表现明显。CFP供图

　　“拖了几个月，现在可能等不起喽！”龙岗区某待售新盘营销负责人在南都记者的电话采访中幽幽地说。他倒是没说资金问题，主要担心限购之下有购房资格的人买一个少一个，以及限价加严之后房价被迫节节走低……

　　如此说法颇具代表性，经过较长时间的消极等待，一众开发商虽仍表态纠结、举棋不定，但其中选择加速出货的明显增多。以目前施工进度预计年前可达预售条件，或者开发商曾表态年前将卖为标准，南都记者日前统计，年前全市还将有50个新盘，其中37个表示明年前将售，有的甚至表态“尽早卖”。供应增大和限价压制之下，市场在向更有利于购房者的局面发展。

　　大部分开发商已经放弃等待

　　去年底以来，大部分开发商在开盘节点上能拖则拖，尤其今年4月底深圳开始限价政策以后，更不想以限定的“低价”开盘，因此不少供应量积压到了下半年。据深圳市房地产交易中心公布的今年1-6月数据，全市新批准商品房预售面积157.78万平方米，同比减少7.51%，其中新增住宅供应量和全年5.24万套的计划相比，仅完成30%左右。

　　而今，下半年已溜走了一个月，有些待售新盘开发商的说法还是“不一定能卖”、“不知道何时卖”，其原因，一是和限价政策博弈，不想“被迫低价卖”，资金充裕的开发商打定主意转现售，以绕开限价令；二是工期已难赶上，而今面临大运会，禁止有噪声、粉尘的施工，大型车辆如混凝土搅拌车等都不能进出工地，如此众多楼盘施工暂停，待复工再定，可能都要堆到年底了，又恐多家混战、卖不动……

　　“其实摆在面前的就两条路，要么响应限价赶紧卖，要么等待现楼绕开走，不过都不是什么好路，都不情愿而已。”有开发商坦言，因为前者意味着要让利，后者取决于资金实力能否等得起。

　　不过，选择加速出货的开发商逐渐偏多。如龙头房企万科，今年初报全年销售目标为140亿元，而上半年仅完成45亿元，其深圳分公司年初公布12个新盘面市计划，至今才开了4个。而今，万科深圳方面相关负责人对南都记者表示，将深圳全年推盘量由预计的500万平方米调减到400万平方米的同时，将采取“尽快入市”的策略，其理由一是预计年底全市供应量会比较大，且市场政策不见明朗；二是限购之下，具备购房资格的置业者几乎是买一个就少一个，不具备成长性。

　　“据我所了解的情况，目前大部分开发商已经放弃等待了，对于开盘是希望‘越快越好’，能达到预售条件就赶紧卖。”美联物业深圳区总经理江少杰说，因为三点压力很迫切：一是限购长期化、普遍化，如此越往后具有购房资格的群体越少，得赶紧抢；二是银根还在收紧，房企融资难度越来越大，或多或少担心资金链问题；三是深圳限价政策现在要求片区按月环比零增长，那么就意味着价格只能一波比一波低，一旦出现个别楼盘降价拉低片区均价，后面开的楼盘就只能不超过或者跟着继续降。

　　房价可望逐步下行

　　如此情形下，今年底前究竟还有多少新盘入市？多家中介曾统计过全市的下半年新盘量，比如美联物业预计将有103个新盘，不过其市场研究部主任徐枫补充说明：“这是理想状态，考虑到不少项目转现售或推迟，实际开售量将至少打个7折”；中原地产预计将有66个新盘，包括全新开售或加推新一期的，其二级市场总经理玉家雄称：“全年供应量在300-350平方米，其中下半年将是上半年的1.5倍左右”。

　　剔除7月至今已开售新盘，以目前施工进度预计年前可达预售条件，或者开发商曾表态年前将卖为标准，南都记者日前统计，年前全市还将有50个新盘，其中13个因如上种种原因将改到明年才卖，比如罗湖区的德弘天下华府、淘金山二期和华盛君荟，均已经封顶，可都说要到明年才卖，此外还有和黄懿花园、深业御园、联泰梅沙湾、锦绣华天茗苑等。

　　确定将在年内开售的37个新盘，其中龙岗依然最多，开盘时间都集中到了10月至年底。需特别指出的是，近年来少有新盘入市的福田，将在近3个月迎来开盘高峰期。继桐林城市广场之后，8-11月份，廊桥国际、万泽云顶香蜜湖、和黄都会轩、君临天下、嘉州富苑、天健W 6个新盘都将开售，共计2500套新品。

　　可见，年前的新盘供应无论从数量还是分布区域都将超过上半年，而且房价可望在限价政策强压之下逐渐下行。因此，如中原地产二级市场董事总经理玉家雄判断：“对自住需求者，现在（指下半年）无疑是入市良机”；深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺建议：“再等个两三月，会有更好的价格”；美联物业深圳区总经理江少杰认为：“关外部分区域年底房价将较年初下降20%”。

　　○ 置业建议

　　首次置业可考虑地铁可达的受冷落区域

　　玉家雄中原地产二级市场董事总经理

　　如果是自住的话，现在入市是一个很好的时机。现在新盘价格由于政府的限价政策强压的原因，低于它真实的市场价。可以预想的是，一旦限价的政策放开，价格肯定会迎来反弹。正常市场下卖2万元/平方米的房源现在只用卖到1.7万元/平方米，性价比是很容易比较出来的。

　　至于区域的推荐，对于经济不宽裕的首次置业者来说，新一轮地铁开通的关外沿线或许是个不错的选择。比如龙岗、宝安西乡等此前因为交通闭塞受到忽略的区域，在地铁能够达到的条件下，降价新盘相比周边或许还存在一定的价格低洼。

　　等再两三个月，会有更好的价格

　　邓志旺深圳市职业技术学院房地产研究所所长

　　去年底以来，大部分开发商都在能拖则拖，尤其今年4月底深圳开始限价政策以后，更不想以限定的“低价”开盘，因此不少供应量积压到了下半年。而今，限购令不仅短期内不取消，还扩散到二、三线城市，深圳的限价政策还出了“加强版”，如此开发商继续观望、延后的价值不大了，相信会以加快入市、走量出货为主。

　　如此大势所趋之下，今年内的房价走势很明确了，一定会在限价目标下下行。目前打着“限价开盘”旗号入市的楼盘还算卖得不错，越往后就会越被动，逐渐需要降价促销，我看再等个两三个月，会有更好的价格（指更低价），比现在更有利入市。

　　关外有些区域房价可能降20%

　　江少杰美联物业深圳区总经理

　　据我所了解的情况，目前大部分开发商已经放弃等待了，对于开盘是希望“越快越好”，达到预售条件就赶紧卖，因为三点压力很迫切：一是限购长期化、普遍化，如此越往后具有购房资格的群体越少，得赶紧抢；二是银根还在收紧，房企融资难度越来越大，或多或少担心资金链问题；三是深圳限价政策现在要求片区按月环比零增长，那么就意味着价格只能一波比一波低，一旦出现个别楼盘降价拉低片区均价，后面开的楼盘就只能不超过或者跟着继续降。

　　如此看来，在供应量较大的区域，比如龙岗及宝安部分区域，年底房价比年初降个20%是很可能的，购房者可多关注这些区域的货量较大的新盘，以及周边二手房。

　　现在买房是好时机，关键是产品是否合适

　　杨创慧21世纪不动产深圳公司总经理

　　随着政府限价政策执行不断深化，未来必然将会出现越来越多的降价楼盘。现在是买房的好时机，但一定要想好看中的楼盘是否真的合适自己，不能光图便宜。对于资金实力不是很足的买家来说，有了大运和地铁开通的利好，龙岗单价1万元出头的新房项目无疑更有竞争力。而对于首次改善型的客户，我更建议对于居住环境要求更多的他们选择关内的二手楼盘，因为一手房受限价的影响很大，二手业主在持有自己楼盘的心态方面也有很大调整。在成熟关内置业，此时考虑二手楼盘可能更具优势。

　　○ 焦点房企销售策略

　　万科达到预售条件就尽快入市

　　万科深圳公司年初曾透露2011年全年销售目标140亿，据了解上半年完成45亿，下半年销售压力显然很大，年初曾公布的今年将入市的12个项目中，如今大多都还在施工中。

　　年初曾预判深圳全年推盘量在500万平方米左右，由于各种因素影响，部分产品会延期或转为现售，今年入市产品或在400万平方米，而上半年入市数量不足百万，下半年深圳市场供应量明显充足很多。在这样的供求背景下，若要实现“开盘当月销售六成”的一贯目标，万科未来的价格策略显见也将保持以往的“稳健”特色。“一方面预计年底全市供应量会比较大，并且市场政策也不见明朗，所以但凡能够达到预售条件的，我们都会尽快入市。”万科深圳方面同时还表示，限购政策下，具备购房资格的置业者几乎是买一个就少一个，不具备成长性。

　　同时，万科深圳方面也表示，项目进度都是根据产品类别来决定的，基本都是固定的，尽管希望尽快入市，但是也绝对不会出现为了入市赶工期的情况。至于价格策略，万科表示，目前深圳基本不存在价格杠杆，限价使得各片区的价格接近透明，消费者的价格预期已经非常清晰，所以下半年除了提醒消费者多关注万科项目外，全部都是按照年初既定的开发和销售计划进行，没有太多市场策略。

　　据了解，接下来万科项目入市情况依次为，8月底9月初，万科宝安金色领域二期有望入市；万科坪山金域缇香、沙湾万科公园里、布吉万科红二期计划10月底或11月入市；龙岗万科天誉、万科龙坂璞悦山项目计划11月左右入市；万科沙井项目翡丽郡则争取11月底前能够入市发售。

　　金地深圳本土今年主攻天悦湾

　　虽然在深圳本地拥有新盘天悦湾、大百汇（商业地产）以及龙岗住宅等多个项目，但为了保证产品定位和销量，金地将今年的深圳市场销售前景全部放在了天悦湾这一个重量级项目上，为了打造这个华南区首个“顶级豪宅”，金地可谓孤注一掷。

　　“虽然面临限价的压力，但天悦湾目前还在正常的前期销售轨道上。”该项目负责人如是说。就目前而言，一线城市无论限购、限价力度，银根紧缩程度都达到了历史高位，这对众多的高端项目造成不小打击。金地集团总裁黄俊灿表示，不会因限价盲目降价。“类似天悦湾这类的顶级产品，我们讲求的是品质，不会在降价上做文章。”黄俊灿说。

　　而针对“房价上涨过快的二、三线城市也要实施限购”条文，金地集团表示，目前集团所进驻的如珠海、天津、杭州、南京、宁波等二、三线城市本身就已经执行限购令了，因此限购范围的进一步扩大并没有对金地造成实质性的影响。“

　　佳兆业深圳多项目或在明年集中推

　　今年上半年佳兆业集团在深圳开卖的项目仅有一个，就是位于布吉的佳兆业大都汇，而其在全国各地的二、三线城市却频频推新和拿地，加之前不久启动了全国多盘促销行动备受消费者关注，很多人会猜测其是否因深圳限购、限价等严打政策而开始转移发展重心。对此该司有关负责人表示，虽然深圳目前在售的项目只有一个，但深圳仍然是集团发展的核心城市，目前不少新项目都已经正式启动。

　　比如总建面约107万平方米的盐田旧改项目，现正在进行紧张的前期拆迁工作，力争年底前能动工，计划明年底面市；而位于深圳大鹏的滨海渡假楼盘———山湖海，是集住宅、商业、酒店、公寓于一体的综合体项目，总建面约有13万平方米，也将在明年开售，而如果工程进度顺利的话还有可能提前；再加上坂田的御峰项目，总建面有30多万平方米，将打造中高端住宅产品，也可能在明年推出。另据记者了解，还有今年初就已经公开动工的宝吉旧改项目，也是总建面约128万平方米的超级大盘。因此，对于佳兆业地产而言，明年将会是一个集中推售的时期，深圳项目会与全国齐头并进。

　　■ 深圳主张

　　去年底以来的房地产市场，开发商姿态以观望、惜售为主：既然限购让买方少了，那么就错开点、节约点推货；既然限价把新盘售价摁住了，那么就等现楼、绕开了再卖……如此策略，貌似还挺奏效，在调控政策一片风声鹤唳之下，摇着“限价开售”旗号的新盘们依然个个卖得风生水起。

　　开发商如此乐观、购房者如此捧场，都基于对一系列行政调控手段“不可能长久”的判断，而今，这一幻想被打破：限购不仅看不到取消迹象，而且进一步扩散到二、三线城市；限价不仅没“如期”悄然放松，还升级到了分户型、按月环比零增长的版本，再加上银根持续收紧，好不容易有些开发贷出来，也流到了保障房建设头上……

　　正如“温水煮青蛙”，现在水的温度足以让开发商跳脚，再不准备跳说不定就要被煮死。局势很明显：如果你不是再拖个大半年不卖楼都没关系，那么就赶紧从了吧，现在有资格买房的人越来越少，而且在片区“按月环比零增长”的情况下，一旦出现某个降价促销的，后面开卖的楼盘就只能跟着降。

　　当然，基于项目进度、资金实力、后续发展等的不同，开发商选择“跳脚”的时机会不一样，往往是跑得越快的越安全，越往后的越被动，被动中的降价促销就不可避免。如此局面，开发商得快着点卖，购房者可悠着点买了。


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【地方动态】商业“地王”诞生 珠江新城写字楼价涨6% 阅读原文

上周三，珠江新城B2-11地块被广州常元房地产以17933元/平方米地价拿下，成为广州新一代商业“地王”，比原商业“地王”D3-4地块地价高出32%，而2003年至今9年来珠江新城地价已经上升了648%。新快报记者上周末到珠江新城踩盘发现，受新商业“地王”诞生影响，珠江新城一手写字楼开发商取消优惠折扣，变相涨价6%；二手...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

■珠江新城写字楼地价9年来上涨648%。

　　上周三，珠江新城B2-11地块被广州常元房地产以17933元/平方米地价拿下，成为广州新一代商业“地王”，比原商业“地王”D3-4地块地价高出32%，而2003年至今9年来珠江新城地价已经上升了648%。新快报记者上周末到珠江新城踩盘发现，受新商业“地王”诞生影响，珠江新城一手写字楼开发商取消优惠折扣，变相涨价6%；二手写字楼业主叫价也开始追高，甚至收起盘源不卖。

　　一手写字楼减少打折

　　珠江新城的写字楼，特别是甲级和超甲级写字楼大多只租不售，近两年供应更是有限。今年六七月，富力盈盛广场和保利克洛维相继开卖，成为市场的热点。尽管两盘都说开盘均价3.3万元/平方米，但因为开盘时开发商都提供了多重折扣优惠，加上楼层价差等因素，记者查看阳光家缘数据时发现，两个项目一些早期网签的单位，单价最便宜的才2.8万元。上周末，记者又到这两个珠江新城仅有的在售写字楼项目踩盘，销售人员都异口同声地说：“原有的折扣优惠这周已开始收紧了。”

　　富力盈盛广场销售人员王小姐表示，目前楼盘所剩货量已不多，每天的折扣都不同。“上周的9.1折至9.2折的特别优惠现在已经取消了，上周还有折后单价3.1万-3.2万元的单位，但目前最多只有9.8×9.8折优惠，折后单价达到3.3万-3.4万元了。”

　　在富力盈盛广场不远处的保利克洛维，销售人员肖先生也表示，目前楼盘20层以下的写字楼单元已全部卖完，其他高楼层单位也所剩不多了。在售的3号写字楼折后单价最便宜的3.2万元，贵的要3.6万元以上，目前只有9.7×9.9×9.9折优惠，“之前有单价3万元以下的单位，但现在优惠没那么大了”。

　　记者算了一下，两楼盘折扣优惠取消后，单价基本都上涨了6%左右，也就是每平方米涨了近2000元。两楼盘销售人员都说：“新商业‘地王’刚出来，现在领导只是取消了优惠折扣，估计下周就会调高价格了，现在再不买就涨价啦！”

　　二手业主加价3000元/m2

　　从保利克洛维的售楼部出来，记者又直奔珠江新城的中介地铺打听商业“地王”出来后的新行情。合富置业中介黄先生告诉记者，珠江新城的二手写字楼向来放盘量都不多，今年因为住宅限购，写字楼价格疯涨，业主惜售心理更为明显，放盘量就更少了。“我们手中也就只有两三个盘源。之前放盘的单价大多是2.8万-3万元，上周刚出了个商业‘地王’，周六就有业主告诉我要加价了。津滨腾越大厦一个写字楼单位，业主之前放盘单价2.8万元，现在加到3.1万元了，一加就是3000元，涨幅超过10%！”

　　中原地产珠江新城店的李先生也说：“现在珠江新城的二手写字楼市场很淡，但手里有写字楼的业主们，态度却实在强硬，都没有谈价空间，而且想变就变。商业‘地王’出来后，有个富力盈力大厦的业主通知我说不卖了，想等价格更高些再出货。”

　　对业主的惜售心态，中立地产总经理助理高德辉认为“完全可以理解。”高德辉表示，毕竟广州整个写字楼市场，包括珠江新城在内，这几年可售的写字楼项目实在太少了，而今年住宅投资受限制后，很多资金都向商用物业转移，写字楼投资风险没有商铺高，所以更受欢迎。供不应求之下，今年广州写字楼价格至少比去年底涨了两三成。这次商业“地王”诞生，而且出现在珠江新城，写字楼小业主们对后市的信心更强了，加价或者干脆不卖都是很正常的反应。

　　珠江新城主要甲级写字楼租金一览表

　　名称 月租金(元/m2) 月管理费(元/m2）

　　广州国际金融中心 260 33

　　合景国际金融广场 230 30

　　富力中心 220 29

　　恒大中心 190 29

　　高德置地广场 170 30

　　保利中心 170 29

　　南雅中和广场 170 30

　　广州发展中心大厦 160 29

　　广州远洋大厦 155 28

　　富力盈信大厦 150 24

　　珠江新城写字楼售价一览表

　　名称 类型 户型面积 近期业主报价 月租金 月管理费

　　（m2） （元/m2） （元/m2） （元/m2）

　　双城国际 二手 80-780 2.5 万-2.8万 100-120 10

　　津滨腾越大厦 二手 65-185 2.8 万-3.2万 120-130 12

　　勤建商务大厦 二手 140-500 2.9 万-3.3万 110-120 10

　　富力盈信大厦 二手 121-351 3.2 万-3.5万 140—150 15

　　华普广场 二手 120-360 3万元-3.2 万 110—120 16

　　富力盈盛广场 一手 108-280 3.3 万-3.5万 / 25

　　保利克洛维 一手 110-298 3.2 万-3.6万 / 18

　　投资提醒

　　租赁回报将走低

　　今年以来，尽管广州甲级写字楼租金不断上升，但其涨幅还是比不上售价的涨幅，未来写字楼投资回报将继续走低。来自世邦魏理仕的调查报告显示，今年第二季度广州写字楼租金稳步上升，其中珠江新城写字楼上升幅度最大，环比第一季度上升了13.2%，同比2010年第二季度更上升了34.5%。目前，珠江新城甲级写字楼平均月租金已达145元/平方米，但是与持续上升的售价相比，其写字楼租金涨幅还是比不上售价的涨幅。戴德梁行数据显示，今年上半年广州甲级写字楼价格涨幅高达39.2%，珠江新城写字楼价格涨幅更高。因此，珠江新城写字楼的租赁回报已开始走低，目前大多数项目的租赁回报都在3%-5%之间，比之前6%-8%的租赁回报要低得多，这并不利于写字楼的长线投资。

　　也有业内人士指出，由于珠江新城写字楼租金涨幅远低于价格涨幅，租赁回报走低，泡沫也会出现。市民要慎防商业地产热潮下出现的商用物业价格虚高的现象，不要一时冲动盲目入市，要算清楚投资回报，估算好投资风险才谨慎入市。

　　前景

　　CBD写字楼价要奔5万？

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，近两年来珠江新城只要有新写字楼卖，基本都是一两周内就售罄的；一手写字楼的售价目前已达3.3万元/平方米，最高叫价4万元/平方米。尽管如此，与北京、上海和深圳等其他一线城市相比，广州写字楼价格还是偏低，还会有继续补涨的空间。商业“地王”的出现显示下半年广州甲级写字楼投资需求将继续增加，供不应求情况还会更厉害，因此预计下半年写字楼价格至少还要再涨20%。“以后肯定还会有更多单价高过4万元的写字楼面市。”

　　满堂红写字楼分析师曾连平也指出，这次拍出的商业“地王”楼面地价17933元/平方米，加上建造、营销等成本，相信两三年后上市，价格可以卖到5万元/平方米。未来珠江新城写字楼单价要奔5万元完全有可能。满堂红研究部主任沈锐培也指出，目前珠江新城写字楼售价3万-4万元/平方米，如果写字楼价格增长的幅度与GDP增速一致的话，两年后珠江新城的写字楼价格大概在4万-5万元/平方米之间。


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【地方动态】港人在深置业数量创新低 阅读原文

持续多年的港人在深置业热情今年遭遇“速冻”。近日最新一项调查显示，受国内持续调控政策影响，今年上半年，港人于深圳置业宗数仅约1800宗至2000宗，低于去年同期的2000宗至2200宗。去年港人在深置业较2009年锐减50%，宗数为10年新低，今年上半年港人在深置业数量再创新低。记者昨日走访市场，发现虽然港人置业锐减...... 全文↓来自:搜狐网  1天前

图为记者近日拍摄的深圳楼盘。据悉，近年港人在深置业的地域范围不断扩大。

　　持续多年的港人在深置业热情今年遭遇“速冻”。近日最新一项调查显示，受国内持续调控政策影响，今年上半年，港人于深圳置业宗数仅约1800宗至2000宗，低于去年同期的2000宗至2200宗。去年港人在深置业较2009年锐减50%，宗数为10年新低，今年上半年港人在深置业数量再创新低。

　　记者昨日走访市场，发现虽然港人置业锐减，但深圳楼市未现大面积港人减持潮。

　　赴深置业热情遭遇“速冻”

　　“自从深圳执行"限外令"后，香港人到深圳买房置业的比例逐渐下降。”中原地产华南区董事总经理李耀智接受记者采访时如是说。

　　深圳中原地产统计数据显示，今年上半年港人在深圳置业占比始终在6%～7%之间波动，处于历史较低水平。

　　“香港人在深圳买房，无论单身还是已婚都要出具证明，在程序和政策方面影响了市场成交。”美联物业深圳区总经理江少杰认为，不断升级的楼市调控，令港人来深投资楼市的需求减少。

　　置业国际的调查显示，去年全年港人在深圳置业仅约4000至4200宗，较2009年的8300至8500宗大幅下跌逾50%，数字为过去10年最低。今年上半年港人于深圳置业宗数仅约1800宗至2000宗，较去年同比的2000宗至2200宗为低。

　　未出现大面积抛售

　　尽管港人在深圳置业持续低迷，但是记者采访时发现，港人出售在深圳的物业意愿降低，并未出现减持潮。

　　昨日，记者在罗湖口岸中介地铺采访，发现这里的生意冷清，多数工作人员走出地铺，对经过的市民热情相邀，但应者寥寥。

　　“近两个月罗湖口岸片区港人成交单数一直很少，一个月只有一两单成交。”美联物业罗湖西B区高级区域经理吴红节向记者介绍说，同去年同期相比，该片区成交量锐减了六七成，也比不上年初水平，港人基本上较少在这里购买物业，但是也没有大面积抛售，市场维持一个低成交量的僵持状态。

　　与罗湖口岸迥异的是，皇岗口岸区域成交量仍维持一个较高水平。

　　美联物业福田南G区区域经理陈俊华向记者透露，综合同行的港客成交数据，皇岗口岸区域的月成交量维持在27～30套左右，和前两年相比，维持同一水平。成交价每月维持2%～3%的涨幅。而7月1日～8日，成交量达到一个小高峰，很多“红本在手”的物业受到青睐。陈俊华称，6月底一港客购买金地名津一60平方米两房单位时，遭遇内地业主的两次反价，最终以高于挂牌价5万成交，现在该片区港客买的多，卖的少。

　　置业区域呈现分化

　　同属口岸区域，罗湖和皇岗的港人置业情况明显出现分化。

　　“不少香港客户分流到其他片区了。”中原地产皇御苑地铺一分行经理对记者说，口岸片区的楼价一直没有大的起伏，对香港投资客没有什么吸引力，他熟悉的一些港客都到布吉买房了，因为那里的房价涨幅大，而且是大户型。

　　随着深圳地铁开通线路的延伸，港人置业的眼光已不限定在口岸区域。港人看好的区域，从早期的皇岗、罗湖，到现在新兴的前海和布吉，范围不断扩大。“中心区、华侨城、后海，都是港人愿意去的地方。”陈俊华补充说，确实有部分港客从口岸区域分流。

　　江少杰认为，从产品类型看，港人近期会更加关注地铁沿线物业，对于地铁的远景有更清晰的看法。

　　美债危机影响甚微

　　港人对政策和国际形势变化具有较高的敏感度。有观点认为，美债危机将“绑架”世界经济，或将引发金融灾难。美债危机是否会影响港人置业？

　　李耀智表示，美债危机新近才发生，后继发展有待观察，对香港人买楼置业不会产生大的影响。

　　江少杰则持乐观态度。他认为，美债危机的存在，使得美国“量化宽松”将得以继续，零利率水平仍将长期维持。而香港的利率水平与美国有正相关关系，因此香港仍将长期维持低利率水平，这对港人置业有正面影响。

　　2011年港人在深圳

　　置业成交占比

　　1月6.03%

　　2月5.95%

　　3月6.38%

　　4月7.24%

　　5月7.31%

　　6月7.57%

　　数据

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【地方动态】佛山：楼市“送礼”风有望被禁止 阅读原文

近些年来，房地产市场中的“送礼”之风大行其道，各种打着超高实用率的幌子但实为偷面积的做法层出不穷。不过，随着《佛山市城市规划管理技术规定》重新修订并于近日出台实施，这股颇有市场号召力的“歪风”将有望被有效禁止。据了解，《佛山市城市规划管理技术规定》最早于2006年5月8日颁布实施，在2009底时经过修订后重新出台实施...... 全文↓来自:搜狐网  22小时前图片来源：南方日报
　　近些年来，房地产市场中的“送礼”之风大行其道，各种打着超高实用率的幌子但实为偷面积的做法层出不穷。不过，随着《佛山市城市规划管理技术规定》重新修订并于近日出台实施，这股颇有市场号召力的“歪风”将有望被有效禁止。

　　重新修订防楼市“仓鼠”

　　据了解，《佛山市城市规划管理技术规定》最早于2006年5月8日颁布实施，在2009底时经过修订后重新出台实施。而此次公布的修订版为第三版，是在2009年版本的基础上进行的内容修改与增加，主要为了实现城市规划的标准化和规范化。

　　从此次的修订内容上看，总共包括了11处修改以及5项内容的增加。其中，修改的涉及了1处“城市用地”内容，4处“建筑间距、退让与高度”内容，以及6处关于“计算规则”的附录内容，而增加的内容全部为“计算规则”的附录部分。

　　“此次对相关条款的修改主要是出于适应佛山房地产发展的需要，而对附录"计算规则"的修改与增补则是为了弥补城市规划的漏洞，防止当前楼市中肆虐的各种"偷面积"行为。”有业内人士在看过修订后的《佛山市城市规划管理技术规定》表示，此次“计算规则”附录无论是修改还是增加的内容，都是为了堵住房地产商在产品设计上钻“容积率”计算规则的空子。

　　据介绍，当前，许多房地产商“偷面积”除了在阳台、平台、天台等传统空间上做文章外，还通过所谓的“空中花园”、“空中庭院”，以及增加层高、飘窗、花池、结构板、空调外挂机搁板等各种途径来提高住宅的实用率。而由于相关法律法规存在漏洞，主管部门很难去监管，即使明知不合理，想去治理也无法可依。不过，随着该规定的修订实施，这些“偷面积”的方式将有望被有效禁止。

　　名为“送面积”实则“偷桃换李”

　　事实上，早在2007年前后，佛山楼市就已经有少量类似的“赠送面积”现象。不过，当时主要是别墅送花园、送露台，首层洋房单位送平台花园，顶层洋房单位送天台花园等，而且这部分空间除了少部分是有产权的，大部分都被明确了只提供使用权。

　　到了2008年之后，这样的做法变得越发普遍，除别墅产品外，越来越多的洋房项目也纷纷通过赠送阳台、平台、天台，设置“空中花园”、“空中庭院”等形式来扩大室内空间，且名目五花八门，赠送的面积也是越来越大。

　　据不愿透露姓名的房地产从业人士介绍，之所以开发商都热衷于“送面积”，是因为近年来佛山房价上涨较快，一方面开发商不得不利用优化户型结构、提高产品质素、增加附加值等方式在产品设计上取悦消费者，另一方面是通过提高产品的性价比来支撑房价的上涨。

　　而对于开发商的这样“送礼”方式，广大消费者当然也是欣然接受，有时甚至是趋之若鹜。从近年来佛山楼市的销售表现上看，无论哪个楼盘只要产品的实用率高一般都能受到购房者的热捧，即便像2008年或当前的楼市低迷时期，该类产品依然深得人心。

　　不过，有道是：“买的永远没有卖的精”。开发商在面积上大送“豪礼”，表面上让购房者获得了“更多”的产品附加值，并享受契税、贷款首付利率等政策优惠，但实际上侵害的还是购房者和国家的利益。

　　据一名长期负责规划设计的房企负责人透露，房地产商所赠送的面积都是国家规定的计半面积部分，而很多情况下，那部分不计价面积是不会算入到容积率中的。因此，赠送面积越多，项目的容积率就越小，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多的产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。“这不单降低了业主的人居质素，还侵害了国家利益”。

　　政策解读

　　“买一层送一层”以后行不通

　　新规则：层高超过3.6米的中空客厅(起居室)水平投影面积不应超过30平方米，且开洞率不应大于30%(注：开洞率为洞口水平投影面积/套内水平投影面积(不含阳台部分))；小于或等于30平方米且开洞率小于30%的部分，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1倍计算。

　　解读：可以说，近些年来，打着“买一层送一层”的产品最受消费者的追捧。无论是住宅还是商业，该类产品虽然售价会比同类产品高出许多，但折算下来“性价比”依然十分诱人，特别是住宅项目，业主更能享受到别墅的居住体验。在原规则中“跃层式住宅起居室(厅)层高在户内通高部分可不计入超高范围”，此次修订后对跃层式住宅起居室(厅)层高作出详细界定，将有效防止房企利用层高做夹层。

　　阳台面积有限制

　　新规则：封闭式阳台按水平投影计入套内建筑面积。每套住宅只能设置一处进深尺寸大于2.1米的阳台(或空中花园、入户花园等)且每处水平投影面积不大于12平方米。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入套内建筑面积。

　　解读：目前，市场上不仅许多大户型产品的阳台数量大大增多，连一些中小户型单位也设置了多个所谓的阳台(或空中花园、入户花园等)。表面上看这些空间都只是用于观景，实际则可以改造为居住空间，例如当前十分流行的“N+1”、“N+2”等单位均是通过阳台等空间来增加户型的实用率。此次新规则增加了对阳台数量以及面积的界定，可以有效防止小户型变大户型的出现。

　　超大飘窗计入建筑面积

　　新规则：建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度(含上下结构厚度)小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的，不计算建筑面积。超出上述规定或者在建筑飘窗外同时设置花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物的，按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积。

　　解读：原规则只对飘窗的宽度作出界定，而没有对高度作出限制，这使得一些开发商可以通过增加“假”飘窗的形式来增加室内空间。此外，新规则还规定“在建筑飘窗外同时设置花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物的”也计入容积率，这可以防止房企规避飘窗有关“不大于0.6米”的限定来增加飘窗甚至室内空间的面积。

　　围护花池也计容

　　新规则：突出建筑外墙结构边线小于或者等于0.6米且无围护结构的花池(高度不得大于0.5米)、结构板、空调外挂机搁板、挑廊和各类装饰性阳台、构架或联系梁等建筑外墙附属物不计算建筑面积。有下列情形之一的，按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积：突出建筑外墙结构边线大于0.6米；有围护结构；同时设置；在住宅建筑阳台(包括入户花园、空中花园等)围护结构外设置花池等。

　　解读：近年来，一些房企不仅在阳台等空间上大作文章，还十分细心地在所谓的花池、结构板、空调外挂机搁板等挖掘面积。此次新规则增加了该项内容，将会进一步“考验”房企偷面积的“智慧”。


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【地方动态】深圳70新盘下半年扎堆供应 部分开发商七折甩货 阅读原文

相较此前开发商遮遮掩掩的变相降价，益田大运城邦大幅度促销行动在深圳楼市掀起一股不小的冲击波，深圳楼市近日出现的降价跑量楼盘开始增多。深圳房地产调控政策不断升级，逾七成商品房供应扎堆下半年上市，部分开发商开始七折甩货，楼市价格战硝烟渐起。世联地产市场研究部总监王海斌预测，下半年深圳房价下行压力较大，房价下降幅度或...... 全文↓来自:网易  1天前　　深圳房地产调控政策不断升级，逾七成商品房供应扎堆下半年上市，部分开发商开始七折甩货，楼市价格战硝烟渐起。

　　世联地产市场研究部总监王海斌预测，下半年深圳房价下行压力较大，房价下降幅度或达10%至15%。美联物业全国研究中心主任徐枫则认为，限价房入市后，楼市拐点将现。

　　但与2008年出现的降价求生不同，目前多数开发商短期资金压力仍未构成生存威胁，楼市需求依然旺盛，大规模降价潮短期内仍难出现。

　　开发商价格战烽烟渐起

　　继碧桂园宣布将七五折卖房之后，深圳本地开发商益田集团也掀起大幅降价促销行动，被当地媒体称为创下今年调控打折幅度最新纪录。

　　益田集团对外宣布，公司旗下项目益田大运城邦二期8月6日将推出300套毛坯房，户型涵盖53~92平方米的房源，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，首付15万元起，该项目正在进行优惠申请。

　　益田大运城邦位于深圳龙岗片区边缘，与中海地产的康城国际和塞纳时光两个项目同处于大运会板块。此前，中海地产以低价推出两个项目的1300多套房源，开盘当日被抢购一空，直接导致周边楼盘陷入降价与否的纠结状态。

　　相较此前开发商遮遮掩掩的变相降价，益田大运城邦大幅度促销行动在深圳楼市掀起一股不小的冲击波，深圳楼市近日出现的降价跑量楼盘开始增多。

　　公开资料显示，位于盐田港后方陆域同富裕路的金山碧海近日也推出最新优惠措施，特价房14500元/平方米，其他房源购房享七五折。

　　多数业内人士分析认为，开发商降价苗头显现与深圳不断升级的调控政策直接相关，在限购、限价的大背景下，主流开发商中海、招商、莱蒙地产已经率先限价试水楼市，并在胶着的楼市战局中抢占了先机。

　　在中海地产降价之后，莱蒙水榭春天在6月11日推出限价房均价每平方米2.1万元，当天狂销20亿，创下深圳楼市2011年单日推盘量和销售额的新纪录。

　　招商地产的雍景湾在6月18日开盘当天，以每平方米3.5万元限价又一次引发抢购，首批600余套单位在半天时间内销售逾八成。招商地产当天下午再次加推2栋，火热销售延续到深夜，销售结果远超预期。

　　更让开发商不寒而栗的是，素有中国房地产行业“风向标”之称的万科启动了“万团大战”行动，覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。

　　根据深圳万科提供的资料，自7月22日起，万科团购活动“万团大战”将启动，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下十一大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。

　　该活动将历时一个多月，参与活动的房源预计达10000套，所推出的11个楼盘，覆盖了深圳龙岗、罗湖、福田、盐田、宝安，及东莞与惠州的纵深区域，此举被业界认为是万科拟掀起降价行动的先兆。

　　七成房源鏖战下半年

　　深圳开发商紧急出货的直接原因，是当地限价政策进一步升级，此前“价格增幅不超过GDP增幅”的要求上升到部分片区房价月度环比零增长。

　　尽管深圳规划和国土资源委否认对房价调控目标进行调整，但多家开发商反馈信息显示，7月起将对新增预售项目实行按面积分户型限价，并且要求各类户型成交均价每月环比零增长。罗湖、福田、盐田、宝安等几个区开发商被分别召集开会。

　　再往前追溯十几天，深圳7月11日起刚刚执行二手房评估价征税措施，这令二手房交易增加相当于总价3%~5%的交易税费成本，二手房成交量骤降九成，深圳二手房市场同样面临萧条时期。

　　王海斌向《第一财经日报》表示，深圳版的限价令在全国来看都是最严的，加上限贷、限购等措施，深圳已经成为全国楼市调控最为严厉的城市。

　　他认为，开发商降价背后可以有很多原因，要么是资金链紧，开发商要降价换资金求生存；要么是供需矛盾，由于供大于求开发商也会降价，而对于目前的深圳楼市来说，“很多开发商降价是因为对于未来看不清楚，此刻的调控环境对于小开发商而言是极不安全的，大家都会担心自己在这轮调控中会不会被干掉。”

　　官方研究报告显示，开发商在下半年集中推货已成为紧迫的现实。根据深圳市房地产研究中心公布的《2011年1~6月深圳房地产市场分析报告》，2011年深圳市计划新批准预售商品住房总规模为5.24万套、526万平方米，而上半年实现的预售面积为147.04万平方米，仅完成了全年目标30%左右。

　　此前美联物业发布数据称，深圳下半年预计有103个楼盘入市，比上半年增加63.49%,主要集中在南山、宝安、龙岗三区，总供应量将达4万多套。

　　不过美联物业全国研究中心主任徐枫解释说，预计会有不少开发商放缓施工延迟开盘或者调整营销节奏，实际开盘量可能只有这个理想状态的七成左右，即使如此也意味着深圳下半年有超过70个楼盘入市。

　　深圳对房价的再度从严限价，下半年房价下调几乎成为共识。深圳另一家大型上市房企营销负责人向本报表示，多家开发商不得不重新审视调控政策和销售策略，在下半年加快出货，否则必然会影响公司的全年销售业绩。


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【地方动态】兰州库存被消失 3个月仅有一楼盘获准预售 阅读原文

相较于一线城市，在愈来愈严厉的调控政策基调下，二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。渣打银行大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说，在过去两三年，一些开发商当需求不好时，刻意不让市场看到真实的库存，因此市场上看到的库存就有限，但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示...... 全文↓来自:腾讯网  1天前　　相较于一线城市，在愈来愈严厉的调控政策基调下，二、三线城市的开发商正面临更大的库存压力。

　　渣打银行 大中华区首席经济学家王志浩在接受本报采访时说，在过去两三年，一些开发商当需求不好时，刻意不让市场看到真实的库存，因此市场上看到的库存就有限，但是实际情况远比官方公布的库存数据严重。渣打银行最近完成的调研报告显示，到年底二线城市库存水平可能将高达15个月的销售量。

　　本报进一步调查发现，一些城市正面临更严峻的现实，例如在兰州“数字游戏”式的楼市调控政策下，地方政府刻意打压成交量、打压需求的调控手段已经偏离了中央政府一再强调增加供给的本意，当地长达3个月时间中仅有一个楼盘获准预售，已致供需两难。

　　想卖的卖不了，想买的买不着。

　　兰州“假象”

　　“目前至少有十几个楼盘排队，等着办预售手续，但房管局不放行，从7月开始，每个月只放一两个楼盘，”一位兰州开发商说，“这还算好的，7月份之前，整整3个月的时间里，只有一个楼盘被获准预售。”

　　他说，为了完成承诺的房价调控目标，兰州市政府希望把数字压下去，首当其冲的是成交量，以此造成调控效果很好的“假象”，但实际情况远非数字所能反映。

　　据悉，在今年4月份，兰州连续多日出现楼市零成交，这被地方政府看做调控取得效果的重要成绩，“你能想象一个这么大的城市，连续出现零成交吗？政府认为这是打压了炒作，但实际上，兰州的刚性需求非常大，许多人想买，但买不到房子，因为政府根本不批准开发商进行预售”。

　　兰州市房地产商会的研究人员称，从4月25日到7月17日，兰州新批准预售的楼盘只有一个。

　　遭到打压的不仅是新盘供给，已经获得预售证的楼盘也在当地的特殊政策下难以形成有效供给。

　　按照兰州的调控政策，从今年4月1日起，兰州停止了房地产商自主定价，改为开发商无论是否拿到预售证，都需先向物价部门申报价格，由物价部门会同房管部门和房地产开发企业约谈后确定最高价格、销售均价和一房一价，办理完建议价格备案后，再办理网签手续。

　　另一位当地开发商说：“政府希望物价部门根据我们的开发成本和利润率来核算一个价格，但实际上我们跟物价局交流，他们也不是很懂，于是就根据区域确定一个‘一刀切’式的价格区间，比如市中心的城关区要求8000-10000元/平方米，安宁区7000元-8000元/平方米。”

　　但实际上，兰州城关区的大量楼盘的市场价格早已超过了10000元/平方米，开发商并不愿意按照此价格区间进行销售，甚至于，“即使我们跟客户签了合同，房管局也不给我们办理网签，这个合同也就没什么效力”。

　　据当地媒体报道，兰州市物价局官员曾称，目前已申报待审核的房源中，开发商申报售价均未超过万元。“实际情况是，政府根本就不许我们申报超过万元的房子。”上述开发商说。

　　兰州市房管局官员此前亦称，国家发改委要求商品房销售明码标价，但“仅仅公示房价，无需审核、审批，如果引起恶性反弹怎么办？怎样向老百姓交代？”因此，兰州市决定进行价格干预，“政府调控给予开发商合理的利润应在20%，比方说开发商申报的销售价格过高，那么拿出你的成本依据来。”

　　对于调控政策和效果，兰州市委宣传部、兰州市房管局拒绝了本报的采访。

　　库存探源

　　兰州市房地产商会的研究人员称，在有关政策的接连调控下，兰州商品房库存量逐日紧张，直接表现就是可供选择的房源减少，楼市成交量继续下滑。

　　但实际情况是，在当地严苛的调控政策下，尽管可供交易的有效库存减少，但开发商所挤压的大量库存无法释放，若按照兰州政府的调控思路和成交量，到年底其开发商库存将进一步上升。

　　王志浩说，在中国定义库存有两种，第一是已经建好了，没卖，是一个空房。第二是开发商已经在建，但还没建好，但又已经拿到了销售许可证了的。

　　“因为一些开发商可能将达到销售条件的住宅不做销售许可申请。导致官方公布的库存数据可能与我们判断的库存量不吻合，而且不能拿各地方自己公布的库存来做一个未来的判断。我们是按以前土地出让的面积来计算未来房子的一个供应量，用最近3个月的销售面积来判断未来的需求。”他表示。

　　这种逻辑无疑更符合市场实际，渣打银行按照此逻辑调研发现，目前中国35个大城市房屋库存约相当于3个月的销量，到年底，将上升为7个月的销量，而二线城市的库存问题则比一线城市更为严重。

　　西安一家大型开发商高管对本报说，去年年底已经确定了今年的销售目标，“虽然后来遇到楼市调控，但我们的目标没有调整，也没有减缓开发进度，对今年完成销售目标还是有信心”。

　　不过他也承认，今年3、4、5月份开始出现成交量严重下滑，“有几个月销售大约只相当于去年水平的一半”。这也间接证实了王志浩的调研结果——实际市场中，开发商库存确实正逐渐上升。

　　王志浩称，他们的计算方法是，首先统计30多个城市过去数年的所有土地出让面积，“再以过去3年出让的土地统一定义为库存，假设第一年有1/3开发出来，第二年有1/2开发出来，第三年假设就开发完了。”

　　而兰州的调控结果也显示，尽管市场上看到的库存、官方公布的库存都非常紧张，但实际上，大量已经达到预售条件的楼盘，由于政府刻意打压数字，并无法形成对市场的有效供应。

　　一位当地开发商质疑，中央政府楼市调控的本意，一方面创造更多的新建商品房建设和供给，同时打压投机性的需求，来稳定市场价格，“我们觉得中央政府是按照市场经济的思路来调控，手段是改善供求关系，但到了地方政府，按兰州这种‘不让买，也不让卖’的计划经济思路调控，已经严重违背了中央政府的本意，纯粹为了统计数字，这有意思吗？”


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【市场观察】收紧房地产融资途径是调控成败的关键 阅读原文

在中国银监会年中会议上，银监会主席刘明康强调，要紧抓房地产贷款风险，督促银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求；继续与各地、各部门加强联动，严格落实房地产开发企业“名单式”管理；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场；同时...... 全文↓来自:新浪网  1天前　　在中国银监会年中会议上，银监会主席刘明康强调，要紧抓房地产贷款风险，督促银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求；继续与各地、各部门加强联动，严格落实房地产开发企业“名单式”管理；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场；同时，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。

　　银监会的这个表态，是继上半年暂停房地产信托之后，银监会进一步堵塞各种漏洞，向融资渠道逐渐趋近的房地产投资施压。这意味着，银监会对于未来房地产泡沫可能引发的金融风险的警备级别继续上调，大有不达目的不罢休之势。

　　考虑到之前高层对下半年房地产调控的表态和最近的一系列动作，下半年宏观调控的两个火力点已经基本确定：其一，当然是通胀，被定位为经济工作的头等大事；其二，就是以房地产为代表的资产价格泡沫。通胀影响的是实体经济，是民众的生活，可谓民生大事；而房价泡沫影响的是金融安全，是银行业来之不易的良好生态。对于通胀，CPI在6月份创了新高，要控制在4%的目标之内已经不可能；而对于房价，上半年尽管穷尽了很多政策，但收效依然甚微。在这种情况下，决策层选择淡化通胀，集中火力围剿高房价其实走出了一步非常明智的棋。

　　我们看到，在政策层面上，继7月12日国务院常务会议研究部署继续加强调控工作，要求对房价上涨过快的二三线城市也实施限购措施之后，银监会随即在资金面上采取了实质性的收紧举措。 5月中旬，银监会就曾要求控制房地产信贷规模之后，坊间即热传银监会即将叫停房地产信托，这意味着，一季度绕道信托获得近500亿元人民币资金的开发商将进一步面临资金趋紧的情况。就供需状况而言，渣打银行的调查数据显示，35个大城市的房屋库存相当3个月销量；而中原地产的报告更是表明，北京、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波的库存销量均超过15个月，创下近三年的新高。

　　这一切明白无误地预示着：兑现房价回归到合理价位的政治承诺，已经进入到最后的决战期。

　　国务院近期关于房地产的一系列动作，一方面是在表明调控房价的决心，另一方面也在向市场喊话。这无疑给那些依旧坚持不降低房价，期待政策指向出现翻转的开发商泼了一盆冰水。尽管从政策的新意而言，无论是限购，还是资金面的收紧，都并非能令人耳目一新，但发出的信号却是异常明确的。很显然，在宏观经济可能陷入滞胀或者硬着陆的警报渐行渐远之后，决策层对于未来房地产调控明显有了底气和决心。

　　需要指出的是，考虑到多年来，调控政策屡战屡败的尴尬，我们并不敢明确预期下半年的房价将如何表现。但是，不可否认，之前已经形成的房价未来仍将暴涨的鬼故事可以收尾了，这个预期的扭转来之不易。如果政策能够明确自己的诉求，坚持，只要坚持，政策屡败于市场的局面可能就在今年逆转。

　　事实上，在经历这么多年的调控之后，房价的走向其实并不取决于出台多少政策，而在于有多少政策真正得到了不折不扣的落实。特别是，银监会能否管住银行放贷的冲动，切断开发商通过银行“曲线输血”的通道，这是目前房地产政策关键的关键。如果银监会能严控信贷，住建部对二三线城市开始限购，两头夹击，我们有理由相信，八年抗战，屡败屡战的历史将迎来真正的转折。


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【市场观察】二手房市场频现“零成交” 房价下跌预期强烈 阅读原文

据“链家地产”市场研究部统计，目前二手房月成交量已经下跌到8000套以下，回归到2009年前的水平，其中零成交楼盘在2011年增长明显。7月份零成交楼盘达到3466个，比4月份又增加了7.5%，相应之下，有成交楼盘成交减少，其中1-3套及3套以上的楼盘分别减少了2.6%和4.9%。目前北京二手房零成交楼盘占比已经达到...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　受“限购”政策的影响，一部分购房人群被迫滞留在租赁市场，二手房的成交就此一落千丈。“零成交”已成为二手房市场交易的常态，受成交量压力趋增的影响，业内人士预计，如果政策不放松，那么业主的预期和坚挺的房价都有望改变，房价的松动将是大势所趋。

　　“零成交”楼盘显著增加

　　据“链家地产”市场研究部统计，目前二手房月成交量已经下跌到8000套以下，回归到2009年前的水平，其中零成交楼盘在2011年增长明显。7月份零成交楼盘达到3466个，比4月份又增加了7.5%，相应之下，有成交楼盘成交减少，其中1-3套及3套以上的楼盘分别减少了2.6%和4.9%。目前北京二手房零成交楼盘占比已经达到60.8%，创调控后新高。

　　另据监测统计显示，截至目前，北京全市二手房持续半年未成交的楼盘已经达到1059个，占比超过总量的20%，较2010年下半年增长了一倍。其中通州持续半年未成交楼盘达到117个，为各区域最高。而且，新政前成交活跃的项目目前的成交量下降了70%以上，月成交量不足10套，而在调控前，它们的月成交量均在50套以上。

　　值得一提的是，目前二手房市场的投资性业主“扛价”意愿明显，7月份改善性业主平均挂牌价为26000元/平米，而投资性业主挂牌价一般要高出2000元/平米左右。

　　供需双抑制成主因

　　事实上，二手房市场面临着和新房市场一样的“房票”困境，也就是需求市场的大幅压缩，同时也面临着供应量的不断下滑。

　　记者从伟业我爱我家了解到，一些二手房业主受房价下跌预期的影响，暂时放缓了出售房屋的计划，而转向租赁市场，可售房源减少。而从需求市场来说，一方面，房贷门槛的提高，贷款成本的增加，使得四环内二手房源房价并无明显下跌迹象；另一方面，房价下跌预期的增强，也使得部分购房人开始持币观望，等待房价的回落。

　　从各种统计数据和市场现象上来看，二手房的成交僵局已经形成，各方的观望和等待使得“零成交”楼盘持续增加。中介门店的工作人员告诉记者，前来看房买房的人非常少，即使来了，也会犹豫等待，除非碰到特别合适的价格，而且卖房的人也“不差钱”，一套房子在我们这放几个月也不着急，“可能大家都有自己的想法，卖房的想房子长远来看还是会涨，而买房的人想政策严打之下房价会降。”

　　房价下跌预期强烈

　　对于“零成交”项目增加对市场的影响，大部分业内人士的反应都是房价下跌的可能性不断增大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，随着新房价格的继续回落，其周边二手房业主的报价还将继续回落，房价的回落也将激发越来越多的等待观望房价下跌的购房需求入市出手购房，随着中低总价房源以及近郊区县二手住宅成交占比的逐步上升，全市二手住宅均价还将出现更明显的回落。

　　“链家地产”首席分析师张月告诉记者，随着大量滞销楼盘的不断累积，业主扛价的心理也会逐渐减弱，部分滞销严重的区域或许会率先降价，从而在半年以至一年内逐渐形成规模效应，推动北京二手房市场全面降价。

　　目前来看，通州区二手房价格松动迹象明显。虽然受房价不景气影响，部分二手房业主由卖转租，房源供应有所减少，但是在去年房价处于高位时入市的部分业主面对房价的连续下跌，为了避免更大的损失，降价出售的心情越来越迫切。数据显示，近一周来的降价房源逐步增多，90平米以下的中小户型房源相对来说由于较好出手，所以挂牌价降幅一般在3%-5%左右，而150平米以上的大户型房源，由于市场需求量很少，所以房价降幅也较大，一般在6%-15%左右。

　　■租房

　　作为中关村软件园及上地信息产业基地附近最后一个城中村，近年来，唐家岭凭借其350-700元/月的租金，成为了大量外地来京人员及大学毕业生的租住聚集地。但2010年底的地区整体腾退改造工程却使得当地5万余名租户面临了 “无家可归”的窘境。

　　目前全市租金均价超过3000元/月，房租高压下，霍营、苹果园、肖家河等都是目前毕业生租房的聚集地区。

　　据伟业我爱我家介绍，随着全市市容改造的进程，曾经以低租金自建房为标志的所谓“蚁族”聚集地已经越来越少，取而代之的是这些以交通、近学区、近工作地点为优势的五环周边的区域。

　　同时，作为需求主体的毕业生通过合租、分租的方式，将租金控制在1000元/月左右。如此，在分摊生活成本的同时，保障了生活的质量。

　　后唐家岭时代，毕业生在哪租房？

　　霍营 交通：13号线上班方便

　　霍营位于唐家岭东侧，由于紧邻13号线的交通优势，霍营成为了分流原唐家岭租户的区域之一。除了13号线，在不堵车的境况下，从霍营至三环乘坐公交的行驶时间约为30分钟，相比其它周边区域，尚算便利。

　　目前区域一居室的租金均价为2100元∕平米，两居室2300-2400元∕平米。合租、分租后每人约在1000元∕平米左右。虽然租金水平在其它分流原唐家岭租户的区域中不具备绝对的优势，但较为便利的交通也为霍营吸引了一大批大学毕业生来此租住。

　　苹果园 学区：毕业生就近租房

　　位于苹果园的北方工业大学周边也聚集着大批毕业生租户。由于该区域的房源多为成熟的老小区，周边的配套比较齐全，对于刚进入社会的毕业生而言，生活上较为便利。

　　北方工业大学周边的房屋租金价格为一居室2200-2500元/月，两居室为3000-3600元/月不等。毕业生合租、分租后的租金为1200元/月。目前，区域中房源供需两旺。

　　肖家河 工作：新IT白领聚集地

　　另外，位于北五环西段的肖家河也是毕业生集中租房的区域之一。东临上地信息产业基地，南靠中关村。搭乘公交从肖家河到中关村仅需15分钟的优势，使得该地区成为了不少IT白领新人的聚集地。

　　目前肖家河区域一居室租金在2500-2600元/月，两居室为3000-3500元/月，三居室4000-4500元/月。其中3000元/月的两居是区域的热点户型。同时，区域配套设施较为齐全，基本可以满足租户的生活所需。

　　■区域

　　通州：二手房

　　成交有望回暖

　　受楼市宏观调控影响，通州房价飞涨的势头受到了明显遏制，并进入下降通道。

　　伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，7月（截至23日）通州二手住宅均价为14575元/平米，环比6月同期下跌了1.8%，这已是通州的二手住宅价格连续第四个月呈现下跌势头。

　　房价的回落，再度激发了部分购房人群的购房意愿，据伟业我爱我家统计，7月（截至23日）通州区域的电话咨询量和门店咨询量环比6月同期上涨了109%，有效客户登记量环比上涨了6%。

　　近一段时间通州房价的连续回落，使得这部分购房者逐步走出观望，需求的反弹使得二手住宅成交量有望回暖。

　　昌平：均价

　　连跌6个月

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计：7月份（截至26日）昌平区二手住宅成交量环比6月份同期上涨17%，成交均价为15344元/平米，环比6月份昌平区的二手住宅成交均价下跌了1.7%，昌平区二手住宅均价已连续6个月呈现下跌势头。昌平区7月份的二手住宅均价与近一年来出现的房价最高点时相比大幅下跌了6%。

　　房价的回落也刺激了部分购房人群出手购房的意愿，据我爱我家门店统计，7月份（截至26日）昌平区域的电话和门店咨询量环比6月同期上涨了34%，对90平米以下中小户型房源的需求量显著增加。

　　大兴：租金均价

　　环比下跌6%

　　大兴区域作为金融街、海淀中关村两大热点商圈的重要分流区域，虽然租赁需求有所增长，但是房源量的相对充足，保证了大兴房租的平稳。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，大兴区域7月份的租金均价为2069元/月/套，与6月份同期相比下跌了6%。

　　租赁需求方面，在经过了6月份租赁需求的大幅释放后，7月份的租赁需求量开始小幅萎缩；租赁房源供应方面，受房价不景气影响，大兴区域部分二手房业主转售为租，使得租赁房源供应量充足。大兴区域的供求比为1.5:1，供应大于需求。


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【市场观察】房企巨头银根收紧掀降价风 下半年楼市拐点隐现 阅读原文

在宏观调控的重压下，日前记者获悉，不少房企巨头已率先掀起了降价风潮，包括碧桂园、万科等。7月21日，碧桂园·十里银滩对外发布最新价格信息，提前认筹、开盘当天成功认购的客户可额外享受7.5折购房优惠。而此前该盘早已推出“诚意金客户购买洋房可获2万元抵4万元、别墅5万元抵10万元”的特大购房优惠，近期推出新优惠折扣后...... 全文↓来自:网易  1天前　　正当上半年各大房企交出“满意答卷”的时候，楼市宏观调控政策也正逐渐深入。日前记者调查发现，有房企巨头率先掀起降价促销风潮抢跑市场，以取得下半年楼市主动权。专家表示，下半年房企面临内忧外患的双面夹击，降价是必然趋势。

　　现象：房企巨头率先刮起降价风

　　在宏观调控的重压下，日前记者获悉，不少房企巨头已率先掀起了降价风潮，包括碧桂园、万科等。

　　7月21日，碧桂园·十里银滩对外发布最新价格信息，提前认筹、开盘当天成功认购的客户可额外享受7.5折购房优惠。而此前该盘早已推出“诚意金客户购买洋房可获2万元抵4万元、别墅5万元抵10万元”的特大购房优惠，近期推出新优惠折扣后，多重优惠可以同时享受。

　　而在7月24日，碧桂园于南京的另一项目碧桂园欧洲城也开盘销售，和此前项目一样，该项目也采取了极低的定价策略。

　　“低价”已成为碧桂园贯穿今年始终的主题。此前，碧桂园执行董事兼总裁莫斌曾表示，下半年楼市形势严峻，公司将坚持低价策略去实现全年销售目标。此外，世联地产(002285,股吧)(17.82,-0.36,-1.98%)首席分析师王海滨分析指出，碧桂园向来开发的都是郊区大盘，又是全产业链模式，因此有降价的空间。王海滨称，碧桂园向来拿地便宜，此外因为其为全产业链模式，成本控制较好，所以能够降价。

　　无独有偶，低价促销、率先抢跑的开发商并不止碧桂园一家。7月22日，深圳万科表示，即日起至8月31日前，准备发出10000张“万团卡”，启动为期50天的“万团大战”。所有参与活动的置业者，在12月31日前凡在深圳万科旗下11个项目开盘当天购买，即可享受额外5000元优惠。

　　而早在去年上半年突然宣布全国楼盘全线8.5折降价促销的恒 大地产将如何迎战？是否会沿用去年的折扣促销力度呢？对此恒 大集团董事局主席许 家印表示，集团7月和8月新开工开盘项目不多，大部分新盘开盘都集中在9月以后。为保持公司销售，个别楼盘会有一些优惠措施，“但不会出现去年全线8.5折的优惠了。当然，个别楼盘价格的调整，会影响到均价，但这都是‘正常营销’。”

　　内忧：供应大存货多 降价压力大

　　据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩分析认为，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力。

　　广州下半年的供应量也将呈现井喷状态。合富辉煌集团研究部日前发布的研究报告显示，2011年下半年广州市十区预计将推出新增商品住宅供应量3.9万套。新推货中，中心六区仅占总量的36%，花都、番禺、白云和南沙仍是新货供应最多的区域。新货集中在花都、番禺，合计比例超过五成。虽然广州市中心六区总体供应占比较低，但总量也有明显增加。特别是黄埔、海珠等长期缺货的板块，今年下半年将有大量新货推出，白云的金沙洲、白云大道供应亦充足。此外，广州十区总体新货供应比重仍以旧盘新推为主，但预计将有40个全新盘上市，货量约13673套，创近年新高。

　　不仅如此，由于上半年的政策调控导致不少货量的积压。据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点。而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达14.8。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。

　　同时，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米。据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。而截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。在二三线城市如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。

　　外患：限购政策持续 房企求钱若渴

　　上半年宏观调控中的“限购”、“限贷”等政策直卡开发商喉咙，正当业内在猜测下半年政策是否会放松之时，国务院关于“房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策”的决定给了市场一个信息：下半年的楼市调控政策继续从紧。

　　据7月18日消息，二三线城市的“限购令”名单不久就将出炉。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。7月22日，中央政治局召开会议指出：“坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划。”

　　此外，开发商在信贷方面也遭遇了前所未有的瓶颈。随着房企贷款银根缩紧，开发商纷纷转向信托。据央行近日公布的数据显示，2011年第一季度新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元；与此相反的是，房地产信托规模今年一季度大幅上升，据中国信托协会统计，1～4月信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。

　　相比较高利贷等融资方式，开发企业更青睐于短期的房地产信托。“尽管融资成本超过15%甚至高达20%，开发企业还是求钱若渴。”一业内开发企业负责人表示。不过，这一开发商赖以生存的融资方式也将被停止。银监会近日要求信托公司从7月起，每月上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。据最新数据显示，5月房地产信托募集资金高达250亿元，创下历史新高。无奈之下，银监会只能通过下达窗口指令要求信托公司降低房地产信托募集数量。“7月很有可能完全叫停。”有业内人士告诉记者。

　　预测：下半年房价将以“降”字为主

　　由于“内忧外患”的双面夹击，开发商下半年降价痕迹隐现。地产经济学家邓浩志表示，对于已经限购的大城市，下半年房企赢跑的策略应该以降价为主，而未限购的二三线城市则是以扩大限购为主题。满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，中央态度已十分明确，政策在年内甚至明年上半年都不太可能放松，在限购、限贷政策下，未来需求下降已成事实，要抢占有限的客源，价格手段是最直接也是最有效的手段。

　　此外，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，为完成今年业绩和保持资金链稳定，开发商跑赢市场的最主要策略除了价格调整、以价换量外，还必须采取“缓拿地，缓开工”的方式，来应付贷款紧张的局面。

　　不过记者注意到，今年带头降价的并非恒 大地产。许 家印的话似乎证明，去年8.5折的销售力度今年将不再重复出现。沈锐培分析表示，恒 大上半年销售完成了年度目前的60%，压力不会太大，所以在短时间内没有统一降价的压力。不过，恒 大也表示“也许会有一些优惠措施”，这是为其个盘降价促销埋下伏笔。

　　谢逸枫也认为，恒 大今年上半年销售业绩良好，这与其资金储备高及拿地缓慢等快速销售策略有关，所以恒 大暂时“不缺钱”。另外，恒 大的楼盘和销售业绩主要来源于二三四线城市，具有强大的购买需求、稳定的销售速度及价格上涨空间。

　　专家语录

　　其实楼市的拐点并没有出现，目前整体还是供不应求，只不过是通过行政命令暂时控制了需求，而供应则没有放大，所以如果行政手段一放开，楼市还会走上“老路”。

　　地产经济学家邓浩志

　　下半年楼市降价趋势是十分明朗的，估计幅度在10%左右。不过目前市场信心仍比较强，降价会激发部分刚需入市，房价不会持续大幅下滑。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培

　　从供求关系、开发商资金链以及上半年房地产数据等经济数据指标来看，不要指望楼市“拐点”会奇迹般出现，说下半年楼市将出现拐点仍为时过早。


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【市场观察】二季度写字楼供需两旺 南方需求回升快于北方 阅读原文

易城中国日前发布了最新研究报告《2011年第二季度易城中国甲级写字楼季度市场指数》。报告指出，2011年第二季度，北京、上海、广州、深圳和天津等五大城市甲级写字楼供需两旺，市场存量持续消化，多数城市空置率呈现明显下降态势。报告显示，今年二季度，北京写字楼市场继续稳定增长。甲级写字楼平均租金达到每月每平方米...... 全文↓来自:腾讯网  1天前　　本报讯 易城中国日前发布了最新研究报告《2011年第二季度易城中国甲级写字楼季度市场指数》。报告指出，2011年第二季度，北京、上海、广州、深圳和天津等五大城市甲级写字楼供需两旺，市场存量持续消化，多数城市空置率呈现明显下降态势。

　　报告显示，今年二季度，北京写字楼市场继续稳定增长。甲级写字楼平均租金达到每月每平方米285.1 元，环比上涨4.2%。与去年第二季度比较，年租金增长率达到17.8%。销售市场方面，受到需求不断上升的推动，优质写字楼市场平均售价继续保持上扬。本季度平均售价达到每平方米25887元，环比上升2.2%,与去年同期比较，年增长率达到15.3%。

　　此外，从供给方面看，今年二季度北京中关村区域新增甲级写字楼清华同方科技广场二期入市，新增面积44200平米。受到不断增长的需求的推动，甲级写字楼整体空置率降低至14.1%，相比上一季度降低了3.6个百分点，继续保持在较低水平。

　　从比较结果看，南方城市写字楼需求回升的速度更快，租金涨幅高于北方。其中，深圳租金环比增幅最大，达到6.5%。受到新政的作用，写字楼投资市场日趋活跃，本季度五大城市优质写字楼售价环比上季度明显上升，增幅在2%-8%。其中深圳涨幅最大，达到7.5%。

　　易城中国研究中心总经理吴家仪表示，“本季度五大城市均有较大体量的新增甲级写字楼进入市场，大量甲级写字楼的入市推高了五大城市的市场存量，也增加了市场竞争激烈程度。需求方面，除天津由于新入市甲级写字楼体量较大，空置率呈现回升趋势之外，北京、上海和广州平均空置率继续下降，深圳平均空置率基本持平，反映出市场对甲级写字楼的需求强劲。


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【家居装修】支招 卫生间装修不得不看的九个细节 阅读原文

1、天棚：因为卫浴间的水气较重，所以，要选择那些具有防水、防腐、防锈特点的材料。2、地面：在铺地砖之前，务必做好防水；在瓷砖铺设之后，要保证砖面有一个泄水坡度(一般以1%左右为宜)，坡度朝向地漏；地面在铺设完瓷砖之后必须做闭水实验，时间至少要保证24小时；铺设地砖时要注意与墙砖通缝、对齐，保证整个卫浴间的...... 全文↓来自:新浪网  1天前　　1、天棚：因为卫浴间的水气较重，所以，要选择那些具有防水、防腐、防锈特点的材料。

　　

　　2、地面：在铺地砖之前，务必做好防水;在瓷砖铺设之后，要保证砖面有一个泄水坡度(一般以1%左右为宜)，坡度朝向地漏;地面在铺设完瓷砖之后必须做闭水实验，时间至少要保证24小时;铺设地砖时要注意与墙砖通缝、对齐，保证整个卫浴间的整体感，以免在视觉上产生杂乱的印象。

　　3、墙面：墙面的瓷砖也要做好防潮防水，而且贴瓷砖时要保证平整，并要与地砖通缝、对齐，以保证墙面与地面的整体感;若遇到给水管路出口，瓷砖的切口要小、适当，方便给水器上的法兰罩盖住切口，使得外观完美。

　　

　　4、门窗：卫浴间最好有窗户，以利通风;如果没有窗，尤其要注意门的细节。为防止卫浴间的水向外溢，门界要稍高于卫浴间内侧;卫浴间的门与地面的空隙要留得大一点，以利于回风;如果是推拉门，还要在推拉门与卫浴地砖之间做一层防水。

　　5、电路铺设：卫浴间的电线接头处必须挂锡，并要先后缠上防水胶布和绝缘胶布，以保证安全;电线体必须套上阻燃管;所有开关和插座必须有防潮盒，而且位置也要视电器的尺寸与位置而定，以保证使用的方便合理。

　　

　　6、水路改造：卫浴间的给排水线路最好不要做太大改动，如果要改动时，要根据具体情况而定，如洗衣机的型号不同，上下水的位置也会不同。

　　7、洁具安装：最好在装修之前把下水孔距记好，按尺寸选好浴缸、浴房、坐便器、洗手盆等洁具，以免在装修时尺寸不合适;坐便器的安装要先用坐便泥密封好，再用膨胀螺丝或玻璃胶固定，这样，在坐便器发生阻塞时便于修理。

　　8、通风换气：卫浴间必须有排风扇，而且排风扇必须安有逆行闸门，以防止污浊空气倒流。

　　9、绿化：增添生气。卫生间不应该成为被绿色遗忘的角落。装修时可以选择些耐阴、喜湿的盆栽放置在卫生间里，使这里多几分生气。


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【家居装修】藤木家具 因环保而流行 阅读原文

藤家具是世界上最古老的家具品种之一，在古代印度和菲律宾地区，人们就用藤来制造各种家具。17世纪，藤家具由欧洲商船带入欧洲，大行其道。人们用藤蔓编制生活用具，包括藤床、柜、几、案、沙发、屏等产品。记者从深圳家具市场了解到，由于材料的天然性和产品的环保性，藤家具正越来越受到消费者的青睐。目前市场上藤家具多种风格...... 全文↓来自:搜狐网  21小时前

　　藤家具是世界上最古老的家具品种之一，在古代印度和菲律宾地区，人们就用藤来制造各种家具。17世纪，藤家具由欧洲商船带入欧洲，大行其道。人们用藤蔓编制生活用具，包括藤床、柜、几、案、沙发、屏等产品。记者从深圳家具市场了解到，由于材料的天然性和产品的环保性，藤家具正越来越受到消费者的青睐。

　　1 最环保的低碳家具

　　藤家具设计师荷比介绍说，藤是生长于热带森林中的一种多刺棕榈科攀援植物，再生能力强，茎是植物中最长的。藤条可生物降解，使用藤家具有利环保。“藤家具依靠传统的手工艺生产，由天然材料制成，很少使用对人体、环境有害的化学元素，是公认的绿色环保的低碳家具。”

　　藤家具依人体工程学弧度制作框架，进行编织，柔软而富有弹性。适合久坐办公室的人放松身体。藤家具透气性强，夏天清凉，尤其适合南方的湿热天气。即使在冬天，藤家具也传递出大自然的柔柔暖意。如在藤椅上配上坐垫或毛皮垫，就会变成充满温馨的坐具。藤家具成为一种家居装饰时尚，体现了人们环保意识的增强和回归自然的愿望。

　　2 藤木家具的流行趋势

　　目前市场上藤家具多种风格并存，高中低档兼顾，消费者有较大的选择余地。

　　东南亚风格大行其道

　　藤产地主要集中在东南亚国家，市场上的藤家具以东南亚风格为主。“东南亚风格崇尚自然、原汁、原味，注重手工艺。”宜家家具设计部经理石力介绍，东南亚风格沿用了原藤、原木的色调，多为褐色等深色系，在视觉上给人以自然、质朴的感觉，代表自然随意、返璞归真的生活态度。配上布艺的点缀，活跃灵动。而布艺色调多选用炫色系列，以深色为主，在光线下会变色，沉稳中透着贵气。

　　中式田园风正流行

　　石力认为，藤家具有天然的优越，以简约为主要特征的中式田园风格，实现了藤的本色回归。藤家具以藤为主，以木相辅，多以“鼓”、“空”、“折”、“曲”和“弧”相结合，讲究对称，以各种不同的编制手法来编制。

　　欧美风格亦受推崇

　　欧美风格的藤家具豪华大气，颜色偏重于红木色，用料雕刻较多。配合布艺术多选用深色高档布料，佐以刺绣等工艺，显得高档华贵。欧美风格的藤家具多用于豪宅别墅。

　　仿藤家具也流行

　　由于原材料稀缺，仿藤家具应运而生。“藤家族在不断扩大，除了印度尼西亚的藤，马来西亚河道的水草，泰国的木皮，北欧的白蜡条等并非严格意义上的藤也经常用于加工藤家具。塑料、纸绳、布条等也被用于仿藤家具中。”石力说，虽然它们在材质上与藤不同，但所呈现的肌理、形态、特性极为相似。

　　图片来源：深圳特区报

　　3 藤家具消费正升温

　　据艺藤居销售经理贺娟介绍说，“随着设计理念的更新，藤家具越来越具观赏性。人们喜欢藤家具，也带有一定的怀旧心理。因生产厂家少，藤家具占有市场的总额偏低，不到5%。深圳市场上销售藤家具的主要品牌不过四五家。

　　藤家具多走中高端路线，以中档藤家具为例，一套餐台(配6椅)、一套5件的沙发、加两个卧室的全套藤家具配置，大约要15万元左右。其消费人群以30岁以上有经济实力的家庭为主。年轻人追求时尚，对藤家具青睐的不多，有些即使喜欢也多买不起。

　　4 藤家具的摆放搭配

　　通常深色空间色调适合深褐色或咖啡色藤家具，饰以米色、浅褐色或咖啡色的同色系桌布或坐垫。浅色家具空间要选择浅色藤艺家具，配以活泼鲜亮的坐垫和布饰，感觉优雅从容。黄色为主基调的藤沙发，套上乳白色的坐垫，质朴中透出浪漫。

　　“在整套的藤沙发、案、几上，如放上一两盆绿意盎然的小植物，精致中可闻到林间水涧的清幽之气息。”石力说，房间以藤家具稍加点缀，就显得轻灵流露，充满生气。不仅编织透出夏日凉意，更编出质朴的田园风。

　　怎样选购藤家具

　　了解材质：材质决定质量。藤有竹藤(又名玛瑙藤)、白藤和赤藤之分，分进口藤与国产藤。

　　进口藤以东南亚的质量较好。其中尤以印度尼西亚的最好，韧性高，线条均匀，坚固、耐用，价格较贵。进口幼藤中楠榜藤质实美观，多用来制作饰品。国产藤包括土厘藤(色白略黄，国产藤上品)、红藤(色黄红)、白藤(也称黄藤，藤家具的主要原料)、省藤(色白，外形似竹，节高)等。

　　考察工艺：好的藤具表面光滑，手感细腻，不仅韧性好，还防蛀、防潮。从一根生长在泥土中的藤变成藤料，要经过50多道特殊处理。制成藤家具，还要经蒸、泡、喷、涂、装等工序。

　　挑选厂家：应尽量选择名厂名店的藤家具保证质量。

　　试坐感受：最好坐上去试试，观察是否有摇动，检查在受力过重时是否产生嘎吱声。

　　藤家具的保养和清洁

　　妥善保养的藤家具可维持外观终年如新。藤家具应避开阳光照射，可用半透明的薄纱窗帘隔开阳光直射，以防藤料褪色；还要尽量避免靠近火源、热源，以免粘合部位因受热而变干、变弱。潮湿的地方如卫生间不宜摆放藤家具。

　　藤家具不要只在夏季使用，冬天收起来。经皮肤与之接触摩挲，藤家具会越用越亮、越坚固。有灰尘时，可用淡盐水擦拭，既去污又增强柔韧性。需彻底清洁可用吸尘器吸，或用软毛刷清理缝隙。


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