雅诗兰黛泡沫洁面乳:“村企联建”一家亲

殷天堂   叶 敏

　　对“城中村”进行彻底改造，是城市化进程中必须面对的重大任务。河南省驻马店市在加快土地报批和出让、加快行政审批进程、加快村民安置房建设、积极落实好村民社会保障的同时，尽最大可能让被征地拆迁居民受益，从而获得双方共赢。

　　驻马店市东高居民组“城中村”改造项目于2008年4月启动。新家园房产公司怀着积极参与城市建设的热情，本着做大做强企业的发展目标，承担了这个项目。立项后，经过仔细论证，公司发现，这个项目有很大的投资风险，做好了是“惠民工程”，做不好就是“毁民工程”。这是因为：其一，这个项目占地300多亩，其运营项目包括金融贸易、五星级酒店和大型物流中心，总投资为10亿元人民币。这么大一个“城中村”改造项目，无论从规模还是投资额度上都是前所未有的。没有相关的配套政策，更没有可以借鉴的成熟经验。其二，众所周知，房地产开发项目最难的是什么，是拆迁。该项目拆迁工作涉及86户居民，项目区内楼房、平房、瓦房参差不齐，如果挨家挨户谈拆迁补偿，那工作量大得不可估量。经过试探性入户协商和初步保守估算，仅前期拆迁补偿资金就需要1亿多元。这么高的补偿金谁来埋单？让政府埋单，显然是不现实的。开发商埋单，项目没动一锨土，先拿出1亿多元做拆迁补偿，这在驻马店市没有先例。

　　面对困难，新家园公司感到前所未有的压力。就在公司一筹莫展的时候，市领导主动给公司支招儿：郑州市的小李庄“城中村”改造项目搞得很成功，公司不妨去学学人家的经验。学习考察回来后，公司积极研究小李庄“城中村”改造运营模式，并结合东高居民组改造的具体情况，提出联建的构建方案，即以村企联合开发的形式，居民组出土地、开发商出资金、政府出配套优惠政策，由被改造的“城中村”和开发商联合开发。待项目竣工后，开发商将所建住房按双方商定的比例，以分红的形式分配给拆迁户。

　　这种风险共担、利润共享的市场运作模式，既可以让拆迁户所得的分红远远高于常规拆迁补偿，又可以大大缓解开发商拆迁补偿的先期投资压力。与东高居民组的居民代表协商后，结果出人意料，双方很快达成了联合开发的合作意向。

　　合作意向达成后，新的问题又迎面而来。按照项目与拆迁户的分红比例，如果按常规规划设计标准，建成后的住房给东高居民分红后，公司的利润就所剩无几，如果管理上稍有疏忽，还会出现亏损。要想不亏本，就必须在一定的土地面积上最大限度地增加建筑面积。但是，驻马店市规划部门规定的容积率又不能突破。怎么办？ 这时，市领导和规划、国土部门又向公司伸出了援手。

　　2009年6月，市领导、开发区管委会和规划、国土、房产部门的同志带领新家园公司和东高“城中村”改造项目相关人员一行20人，奔赴深圳宝安区梅陇镇、北京SOHO考察。公司发现，那里的“城中村”改造项目容积率达到10，其建筑密度的计算方法也与公司不同。通过咨询当地规划部门和房地产开发企业，他们在东高国际花园引进了人车立体分流等先进的规划设计理念。东高国际花园采取一层架空的规划设计，架空层不计入建筑密度，容积率和建筑密度符合建筑规划设计的相关规定。

　　市政府、开发区等领导的大力支持，为公司提供了坚强的后盾，北上南下的考察学习，坚定了公司领导层的信心。借鉴外地的先进经验，在项目规划设计上，公司又实行前瞻规划、高端设计。在约6万平方米的项目用地上，设计了20栋11至29层不同高度、地上总建筑面积4l.8万平方米的高层住宅楼群。

　　在驻马店市内首家设计架空层，既实现了人车立体分流，又保证了绿化指标和居民公共活动空间，提高了整个东高国际花园项目的景观效果。架空层面积5万平方米，一层设计停车场，解决了停车难的问题；二层4万平方米全部堆土造景，绿化面积约3万平方米。小区内幼儿园、会所、社区医疗、超市等配套设施齐全。同时，小区配备了先进的太阳能光伏发电系统，交付使用后，每年可提供800多千瓦电量，真正实现社区的低碳、环保运行。

　　规划方案出台后，公司信心百倍地与东高居委会签署了联合开发协议。协议约定，项目竣工后，东高居民组可分得约7万平方米的高品质住宅。这意味着东高居民组的居民以1平方米的土地入股，可分得1.2平方米的住宅，如此丰厚的回报，开创了驻马店市拆迁补偿的先河。在东高居民组86户居民中，最低每户可分红300多平方米， 最高每户可分红1000多平方米，户均600多平方米，使东高居民组家家成为百万元户。

　　联合开发协议签订后，新家园公司先期出资近1600万元，购买东高居民组分红指标中的部分指标，1600万元以现金的形式支付给东高居民组居民。得到了看得见、摸得着的实惠的东高居民，立即动手自行拆迁自己的房屋，使东高项目用地上的所有建筑物，不到3个月，基本拆迁完毕，从而使该项目顺利地如期开工。

　　东高国际花园项目运行两年多，一期工程2011年年底即可交付使用，二期工程已经启动。预计整个项目可为国家创税1.6亿元。