九乡新闻网黄山风景区天气准吗:民间资本并未“撤军”房地产市场
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黄金周是传统房地产的旺季，但如今十一黄金周楼市惨淡收场，成交量大幅度降低自是不必言说，价格也略有调整。很多人分析说，要让开发商挺不住乖乖地降价，房价还会扩大下降的幅度。如果从表面的关系来说，的确如此，开发商挺不住资金链断裂很可能会继续降价，但也有的通过股权收购的方式而非降价的方式解决问题。
从现象层面上来说，今年黄金周期间，楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，有记者走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。
从实质上来说，降房价是一个系统工程。首先要扼住印钞主义的潘多拉魔盒，如果钞票泡沫不得到遏制，房价、地价和物价都很难真正的回调，牺牲的是未购房者和储蓄者的利益。收益能够跑过印钞机的投资似乎并不多，房地产仿佛能够超过印钞机的印钞速度，比如说有问题老板称做千人大厂还不如老婆炒房的三分之一的利润多。但是，即使如此，房地产的价值回报速度与M2的增速还是小巫见大巫。房价只涨不跌的主要原因在于货币超发，在纸币泡沫的掩盖下，已经看不到绝对价格的调整了。
其次，如同要菜农降价，而不降低种菜成本一样，土地成本如果不降低，最终还得转到价格上来。因此，中国要降低房价，必先降低地价，而且严格监督土地和印钞机互动诱发的各种虚假信贷需求，唯有如此，降低房价才会有坚实的基础，才能彻底斩断地方政府吸食土地鸦片的痼疾。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。事实上，去年全国卖地收入高达2.7万亿，过去21年卖地增长4000多倍。我们相信，控制这银根和地根的政府，要真想降低地价和房价，并非是一件难事。
第三，降低房价还要降低税费，如果说多如牛毛的税费不降低，想降低房价，也如同缘木求鱼。税费成本是房地产价格重要组成部分，一个房地产产业链上62项税费让税务、地方和银行形成铁三角联盟，这是楼市调控这么多年从来都降低不了的最重要的阻力。房地产这条链条上，绑着太多的利益，牵连的太多的财富，所以，降低房价才会那么难。
黄金周过去了，中国楼市是否迎来了拐点，还不好说，但有一点需要指出的是，中国房地产市场需要进行有效调整，这种有效调整指的是就算是国有的房地产公司也应当根据市场平等风险进行调整，而不能通过印钞和增加信贷再来一轮新的对冲。房地产市场最大的不公是身份的差异导致资源配置的不公，特别是信贷政策最为明显。
上一轮银行坏账通过“利润增长的方式”即通胀的方式对冲了，这一轮地方形成那么多浪费和无效的投资恐怖又只能通过印钞的方式解决，我们为地方债务担忧，为卖地财政担忧。通过印钞对冲坏账是一个危险的方式，它将绑架整个房地产市场走向畸形和极端，从而在极度疯狂中崩溃。这不是我们希望看到的，相信也不是与房地产相关的各个产业从业者所看到的。中国房地产需要的健康的发展，理性的成长，而非一头尾巴上响着鞭炮的野牛，疯狂地吞噬着财富和创造力，疯狂地跑向悬崖。 2011年10月10日 08:48 开发商不降价的理由 一、扛过了这一波，市场又活跃的时候，会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。 二、开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。还穿着棉衣呢”。 三、房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，相信国家不可能将房地产一棒子打死。要死也是银行先死，地方政府先死。 四、市场上历来买涨不买跌，降价不一定能带来热销。处理不好，降价反而可能引发进一步的观望。 五、如果真有楼盘价格大降，则前期业主闹事那也许只是最小的风险，更大的风险是多米诺骨牌效果的出现。谁都不敢真跳水。 六、刚性需求还在。一线城市限购，二三线城市房价上涨。限购能打压一时，打压不了一世，限购令迟早会取消。 七、地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长最好，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。 八、物价全面上涨的形势下，为什么要房价下跌？ 佛山科学技术学院经济管理学院副院长杨望成： 明年见分晓 从宏观上来看，一是房地产可以说是国家近一两年来调控力度最大的领域，第二，目前全球经济形势继2008年金融危机后又进入新的谷底，复苏非常不明显。因此，之所以国庆楼市成交不旺，主要因素是购房者持币观望态度较重，认为楼价在调控政策下会有所下降，而不是所谓的减速增长。所以会看楼的多，成交的少。 作为房地产商，目前市场不景气，企业本身的资金链也非常紧张，这些的确造成较大压力，但目前市场上许多大型房地产企业都是国企、央企，他们的资金融资渠道比较多，所以他们在政策打压下仍然能坚持比较长时间。而且，由于国际经济形势比较糟糕，他们可能也在判断，国家是否会因为近期商品出口不畅，中小企业出现前所未有困境，而让银根有所松动？他们在等待。 两方面拉锯，所以国庆佛山楼市出现降价促销力度不大，老百姓也不买账的现象。 但是，我们要注意，由于近两年房地产市场的火爆，一些制造业企业进入房地产开放。针对这类中小型房地产公司，由于他们的主业已经面临困难，在房地产资金也非常紧张的情况下，可能会迫使他们做出“保主业”的决策，意味着他们可能会率先降价。 一旦他们套现保主业，就会给“带头大哥”带来压力，楼价可能就会进入拐点。我认为，这一仗最终都需要楼价稍微降一降，但不到最后关头房产商不会松口，预计今年年底明年见分晓。贾抒 广东银石投资有限公司总经理兼投资总监丘海云： 销售下降是一个催化剂 先关注一些数据：7月份只有三个城市房价是下降的，有26个城市还增长了；第二个数据是最近我们对招商地产[简介 最新动态]以及广州大地产商包括恒大[简介 最新动态]的摸查，8月份连续每周销售下降20%。第三个数据是温总理在召开会议的时候说要加快建设，100%要完成，并且很清晰给出一个保障性住房的标准以及配套的标准，针对的是40平方米以下的，把商品房的受众跟保障性住房的受众完全区分开来，以及很清晰发展商条件、土地出让金比重、保障性住房债权融资支持等。 还有一个数据：广州南湖高尔夫球场附近有很多别墅，去年八九月份间售价是2500万元一栋，别墅配直升机停机坪，还有一亩花园可送。今年年初的价格是2100万元。9月份的时候，一位朋友前去咨询，开发商给的价格是1500万元。 这些事件表明房价已经在松动。我也跟招商地产的专业人士进行了沟通，他们担心如果第四季度这种情形延续的话，房价就会比较明显地下跌。另外他也告诉我一个事件，最近很多中小发展商找他们，问招商地产能不能接下他们的楼盘。 限购恐难持久，建材市场终将回暖 “佛山楼市'金九银十’的销售都不太理想，这和目前的限购政策有很大的关系，但是我认为限购不会长久。”中国陶瓷工业协会营销分会高级顾问张有卓教授说。 在张有卓看来，目前中国的出口受到较大的影响，要想保持经济的平稳发展，就要着力拓展内需，而房地产是扩大内需的重要内容，如果完全打压下去，将有60多个相关行业受到影响，“所以从长远来看，房价出现大幅度下降的可能不大。” “从佛山的情况来看，目前的限购是限制了有购房需求的外来人口，这部分人在佛山工作又有一定的经济基础，目前因为限购而不能购房，但他们的需求仍在。加上一些较大的开发商在资金上并不存在很大的问题，他们有多种资金来源，甚至有不少大开发商开始兼并中小型开发商，只要资金不至于太紧张，他们降价的意愿就不大。” 张有卓认为，目前楼市的低迷确实给佛山的陶瓷行业造成了影响，“但影响主要集中在一些中小型、实力不强的企业。目前限购主要在一二线城市，在这些城市中，品牌陶瓷企业由于和大的开发商联系较为紧密，市场不会有太大的萎缩，而且现在许多企业已经在不限购的三四线城市拓展市场，在一定程度上抵消了限购的影响。但是对那些没有品牌的小企业，限购的影响还是很大。但只要限购政策退出，建材市场肯定会回暖。” 佛山某房产中介销售人员张先生： 楼盘促销仍是“假摔” “限购令后，二手房价格近期有小小的松动，比如有的送车位打包价后降几万，但因为税费等，购房者还是看的多，成交少。”张先生介绍，因成交少赚得少，最近同行已有朋友转行了。 他还指出，当前一手楼价格较稳定，也在一定程度上让二手房企稳，“有的后开的新盘价位高，还把周边的小楼盘的估值拉高了，比如南海万锦东苑就把早销售的小盘保利[简介 最新动态]星座的估值拉高至8000多元一平方米，周边的怡翠花园[最新消息 价格 户型 点评]是6400多元。” “从国庆期间来看，价格基本上与节前差不多，各种折扣算下来可能便宜了两三百一平方米。但从南海桂城一带来看，价格很坚挺，甚至还有一定的上涨，金融高新区几个楼盘包括二手楼在内都是一万多的单价。” “不少楼盘打出买房抽奖车、学位房、送黄金、8字头起等促销，但与中秋节假期的促销差不多。”他认为，房价没有真正下降，各种促销是“假摔”，此外，当前物价水平高，通胀压力大，除了刚需外，也有市民现在购房为了抵御通胀，建材价格也有所上升等，也让房企成本价上涨，因此，总体上买卖双方都比较僵持。 刚需居民晓蕾： “坚持就是胜利” “本想'十一’黄金周会明显降价促销的，但我看了几个盘都跟9月底差不多，有点失望。”晓蕾介绍，有的同事看了近一年的房终于在黄金周买了，“确实比限购前降了点，比如9月底的时候，保利香槟8000出头，40方的小户型经过各种优惠活动折后单价能拿到7500元每平米，而限购前近9000。” 晓蕾仍在观望，她认为，在当前环境和政策下，佛山楼市的“泡沫”快要“破”了，“看媒体报道，房企的资金链紧张，而且成交量低迷，再这样下去已囤着地或房的房企支撑不了太久，再现在不少楼盘已在开始打促销，这已是一个信号。” “经济形势并不是太好，关键看谁能扛得住了，再等等吧。”晓蕾认为，楼市拐点在年底和明年初，“坚持就是胜利”。刘三琴 面对资金外流、库存持续上升、调控再现进一步收紧趋势，楼市上演“步步惊心”。下一步又将何去何从？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受北京晨报记者专访时，给出了自己的6大猜想。 ●猜想1 楼市政策会松绑吗？ 参考答案：难现实质性松动 美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加对冲了楼市下滑对经济的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。 ●猜想2 房企还会积极拿地吗？ 参考答案：开发商兴致不高 今年1-9月公开出让商品住宅用地41宗、315.8公顷，仅完成年度计划(1220公顷纯商品住宅用地)的25.9%，可见年底的推地压力。但是，从前三季度的规律来看，即便是土地大量入市，倘若地块位置、规模不具备吸引力，在低迷的市场环境之下，四季度很难有企业去积极“埋单”。 ●猜想3 开发商会再大规模推盘吗？ 参考答案：大多会“端着卖” 今年前三季度积蓄的大量楼盘形成了较大的推盘压力，但是因为限购使得整体需求不太充足，加上年底信贷紧缩也难于支撑需求的正常释放。因此，开发商在四季度大多会选择“端着卖”，暂时不会盲目推出大量新盘。 ●猜想4 年底楼市是否能重新启动？ 参考答案：购房者仍要观望 目前市场成交低迷，除了购房者价格预期与市场价格之间的差距难以协调之外，更重要的是目前购房者对未来信心不足。即便是部分项目下调交易价格，也很难吸引处于观望中的购房者马上入市交易。 ●猜想5 楼市成交会反弹吗？ 参考答案：局部存翘尾可能 整体成交量回涨幅度有限，但局部市场存在翘尾可能。基于目前的经济、政策形势，四季度市场将延续三季度的低迷态势，整体成交量不会发生太大变化。但是，近郊的中低价位楼盘在四季度的推盘量依然会保持一定热度，该区域的成交将是新房市场的主要支撑。此外，预计四季度北京二手住宅市场在房价继续回落的前提下，成交量或将在年底出现翘尾。 ●猜想6 年底房价能到底吗？ 参考答案：下探幅度有限 在限购、限贷等政策的持续作用下，购房需求已经出现严重萎缩，开发企业担心降价也难以实现成交，所以开发商年底前仍以扛价为主，价格大幅下跌的可能性不大。但由于郊区成交量还会放大，可能会影响整体市场成交均价的结构性下调。同样，在需求萎缩的环境之下，二手住宅价格将继续呈现回落态势，远郊、近郊区县的降价幅度将进一步增大，降价范围也将进一步向城市核心区蔓延 2011年10月10日 07:41 大哥，求求您，去看看旁边的项目吧！ 远远看到从售楼处出来的几个人上了一辆奔驰车，男孩小平(化名)拉起倒在地上的自行车，玩了个花把式，蹬上车飞速冲向那辆大奔，用手拽住司机位置的车窗高声央求道：“大哥，去看看旁边的项目吧，我在前面骑车给您带路……” 这一幕出现在大兴某个楼盘集中的地段。小平和他的伙伴们的主要任务就是软磨硬泡拉看房人去看自己的楼盘。每带一个访客到售楼处登记，他就能从开发商那里拿到提成。楼市的惨淡给了这个职业生存的空间。不过，能等上一位愿意去的客户也不容易。 这是北京晨报记者在长假期间探访北京楼盘的市场发现。几个细节能证明开发商出单的艰难。 与以往冷清的售楼处不同，看盘的人不少，但想让他们出手很难。白阿姨为儿子挑婚房，这类往往被看成是楼市中最坚挺的刚性需求，如今在买房态度上亦能看到不同的姿态：拿着小凳子熬夜排队拿房号的买房人如今全然不再；取而代之的是一遍遍对比着房源信息，倚在沙盘旁边听销售人员讲解边独自思量着自己的小算盘……为什么呢？正如白阿姨说的：“现在的房价也不再一天一涨，这个楼盘不行还可以选别的楼盘，房子多得是呢！” 买房人的观望仿佛一块坚冰。而地产商的资金吃紧也到了悬崖边。这个“冬天”有多冷？任志强（微博）说，“开发商就剩下裤衩了！”在所有融资的大门关闭以后，一些开发商开始在小范围的熟人圈中找钱，把未来“房子”当抵押物，以上百万元一股的标的向熟人伸手借款。 对比中国楼市有史以来经历的两次“冬天”：2008年的“冬天”，房价上涨在调控声中戛然而止，调头转下，SOHO中国[简介 最新动态]董事长潘石屹认为，当年的开发商正是在过年时借民众的买房优惠“大红包”得到了救市王牌，使得濒临破产的地产商逃过一劫，并迎来房子大卖，量价齐涨；2011年的“冬天”，同样房价是在调控“组合拳”中停滞不前，不同的是多位资深人士表示开发商很难在这一轮的调控中再尝到救市“福利”的甜头，房价下跌的主导局面已成共识，今年楼市比2008年更糟已成定局。 而眼下，我们可以认定，这的确是史上最寒冷的楼市“黄金周”，9月下旬刚刚露出的回暖苗头戛然而止。根据北京房地产交易管理网的统计数据，今年国庆七天长假期间，北京住宅成交量为1039套，含新建商品房908套及二手住宅131套，比去年同期跌22.8%，比9月同期跌62%。 2011年10月10日 07:41 中国被誉为“全球私人财富增速最快国家”。自从房地产商品化以来，民间资本过度流入实体房地产领域，造成房价上涨压力过大。为此，官方收紧银根、重典调控楼市。 业内人士形容当下的房地产领域已“置身于刺骨的寒风中”。随着住宅投资日渐饱和，民间资本逐渐以“短期放贷-房地产投资”的模式，转向商业地产供应端。 房地产调控之前，传统民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式逐步从需求端转向供应端，如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。 各地民资近年多途径涌入房产 近几年，房价持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。 日前，由住建部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，今后规模还将增长。 报告显示，资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域。而近几年，由于房价持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。从投资类型看，有温州的投机获利型、有山西的投资保值型、有鄂尔多斯的购房储蓄型等。 过去，山西、陕北、鄂尔多斯民间资本普遍选择以“单打独斗”的方式投资普通住宅，尤其是鄂尔多斯资本绝大部分在内部运行，不会流到其他省份，资金运用基本也呈现粗放式发展态势。 而温州民间资本涉足房地产可谓“北上南下，西进东拓”，形成了合作抱团购房炒房的投资机制。据悉，温州人通过合作抱团购房的方式，形成了利益共享、风险共担、信息共用的合作机制。“亲朋好友联合，少则两三人，多则几十人，合作购买多套房产，产权也多为共有形式，参与者按入股比例或房屋套数分享房产增值收益。”报告称，独特的资金运作模式。使得温州民间投资在房地产的投资具有极高的效率。 温州商会八成会员抛售一线城市住宅 在投资渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间投资高度关注的领域。但民间资本投资房地产的一个趋势是，逐步从需求端转向供应端。 温州总商会对4万会员进行的2011年地产投资调查显示，八成会员表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备转向商业地产。 鄂尔多斯房管局统计报告称，鄂尔多斯90.5%购房者是鄂尔多斯户籍，9.5%购房者来自陕西；住宅市场目前已接近饱和，居民拥有二套房以上占70%，无房户仅占百分之三点多。在住宅市场基本饱和、且受政策调控影响发展乏力的状况下，“商办市场”成为鄂尔多斯民间资金追捧的下一个热点。 “如果说几年前我们投了一二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%，调控后呢？年回报率绝不会超过5%！”担任上述课题研究组长之一的高和投资董事长苏鑫称。他表示，原因在于没有了投资杠杆，而房地产税收又相应提高。 以国外经验来看，普通住宅是没有投资属性的，美国普通住宅被视为“消费品”。如果扣除通胀因素影响，在百年时间内，房价平均复合成长率仅为0.6%。 另外，民间资本投资房地产所呈现的另一种趋势是，逐步从需求端转向供应端。住建部政策研究中心秦虹分析称，房地产调控之前，传统民间资本投资房地产主要在需求端。而目前的投资形式逐步从需求端转向供应端，如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。 民间资本并未“撤军”房地产市场 温州民间资本一直被认为是国内民资的“风向标”。此前有报道称，房地产调控之下，温州民间资本大量退出房地产业。事实并非如此。 《民间资本与房地产业发展研究报告》显示，由于中小民营企业很难通过一般金融渠道融资，由此催生了大量小额贷款公司、典当行、担保公司、地下钱庄等民间金融机构。 在温州、鄂尔多斯、陕北等地，民间借贷市场异常发达。例如鄂尔多斯已经达到全民放贷的地步，月利率高达2%-5%。通过民间借贷将零散的民间资金聚拢，再投入到房地产等高利润行业，民间资本不断被放大。 据中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。据了解，2009年起，“房地产投资”一直居于首位，“民间借贷”则长期位居次席。今年以来持续的楼市调控及银行银根缩紧，令情况在第二季度开始起了变化。 民间资本真的在房地产最需要资金的时候选择了“撤军”？事实并非如此。随着银根收紧，民间资本转为通过“短期放贷”填补地产商的资金缺口。 在楼市调控的背景下，房地产开发企业自筹资金比重明显加大。国家统计局公布的数据显示，2009年，房地产开发企业自筹资金为17906亿元，较上年增长16.9%；2010年则提高为26705亿元，增长48.8%；今年前五个月，自筹资金已经达到了12486亿元，与去年同期相比提高了30.9%。 在信贷资金持续收紧的情况下，房地产开发商不得不寻找其他的直接融资方式并力求方便的融资渠道。迅速增加的自筹资金从何处而来，民间短期借贷就是一个最好的选择。门槛低、手续方便、资金量大的特点，让房地产开发企业更青睐于民间短期借贷。 中国人民银行温州市中心支行在7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》中称，温州民间借贷市场规模约1100亿元，其中20%被用于房产投资或集资炒房。据统计，到2010年，温州市百强企业中有50家涉足房地产。 “温州的民间资本并没有大量退出房地产，一些投资客把手中的房产销售掉一点，是因为自身的资金链比较紧张，并不是因为对房地产没有信心。”温州管理科学研究院院长、温州中小企业发展促进会会长周德文在接受记者采访时说。 地产商急于寻求新融资渠道 尽管地产商直接从银行融资的比重急剧下降，房地产开发商对银行资金的依赖度确有下降，但民间资本在填补资金缺口的过程中，仍离不开银行这一环节。 央行最新报告分析了温州民间借贷的资金来源，其中来自银行信贷资金间接流入的资金占10%，其规模超过百亿。 有学者称，温州民间资本十分注重变现能力，最乐于运用金融杠杆。例如，将已购买的物业通过银行抵押取得贷款，融出资金进行短期放贷或直接用于地产开发，在获取利润后进行再投资，将“死钱”变成“活钱”，不断放大投资能力。在这个过程中，土地抵押、项目开发贷款、在建工程抵押贷款等都是反复利用银行金融杠杆获得银行资金。 高和投资董事长苏鑫表示，中国房地产中直接融资不足10%，80%以上资金来自银行，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，就会牵扯整个社会经济。 银根不断紧缩，增加了房地产企业从信贷市场融资的难度。在这种情况下，地产商急于寻求新的融资渠道，弥补资金缺口。房价下降信号已现? 细数开发商不降价的理由
来源：南方日报 一般来说，每当有调控政策出台，坊间关于楼市拐点、房价涨跌、地产走势的各种猜测与分析就会接踵而至。而此次也不例外，虽然从去年新一轮调控正式拉开以来，众多专家学者对房价的判断一直没能应验，但作为今年楼市最重要的销售节点，“十一”黄金周成交“罕见”低迷却似乎给已经风雨飘摇的佛山楼市发出了一个拐点即将到来的信号，也让广大消费者重新燃起了对房价下跌的殷切期盼。
中国陶瓷工业协会营销分会高级顾问张有卓教授：楼市遭遇最冷黄金周 买房人的观望仿佛一块坚冰
来源：北京晨报 作者：王丽娅 
聚焦民间资本“炒房”转向 并未“撤军”房地产
来源：新京报 作者：冯尧 
