闯王宝藏图:《成都市业主大会活动规则》指导细则

www.chengdu.gov.cn   2010-02-25   来源：房管局
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第一条  （目的依据）
为了规范业主大会及其业主委员会的活动，维护业主在物业管理中的合法权益，根据《成都市物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《成都市业主大会活动规则》等法规、政策的规定，结合成都市实际，制定本细则。
第二条 （工作职责）
市房产管理部门负责本市业主大会的政策指导及其相关示范文本的制定等工作。
区（市）县房产管理部门应当按照属地化原则负责业主大会设立、活动的指导、监督，并会同街道办事处、镇（乡）人民政府做好业主委员会委员的信用档案建立。
第三条  （业主大会设立的经费）
设立业主大会的必要工作经费由开发建设单位承担，具体由业主大会筹备组（以下简称筹备组）按财务规定向开发建设单位报销。
开发建设单位消亡的，由业主共同筹集。
第四条  （筹备组中的业主代表条件）
筹备组中的业主代表应当具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（四）具有一定的组织协调能力；
（五）具有必要的工作时间。
第五条  （会议准备）
首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当做好以下准备工作：
（一）宣传有关的法律、法规、规章等，作好咨询工作；
（二）确定首次业主大会会议表决规则；
（三）制定选举工作实施方案；
（四）培训筹备组的工作人员，推选并确定计票、唱票、监票人；
（五）核发表决票，设立票箱、投票站。
表决票应当载明业主的姓名、性别、户门号、专有部分建筑面积、联系方式、表决事项、表决意见等基本内容。
第六条 （通知送达）
首次业主大会会议召开前15日，筹备组应当将召开业主大会会议的书面通知在建筑区划内显著位置公告，并可以下列方式通知全体业主：
（一）当面递交；
（二）放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；
（三）邮寄；
（四）向业主发送电子邮件；
（五）通过建筑区划内的局域网向业主发送消息；
（六）其他法定方式。
第七条 （通知内容）
首次业主大会会议通知应当包含以下内容：
（一）会议的时间、地点、内容、形式；
（二）业主大会会议议程、会议的表决事项及表决方式；
（三）相关附件。
通知的附件应当包含参照示范文本拟订的管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案、投票的业主及其专有部分面积、总建筑物面积和总投票权人数等内容。
筹备组应当将相关附件在建筑区划内公示7日。业主对公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组
书面实名提出。筹备组应当在5日内予以复核。
业主大会议事规则应当就业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主投票权数的确定方法，业主代表的产生方式，业主大会会议的表决程序，业主委员会的组成和换届选举、补选办法，委员资格、职责和任期，业主大会、业主委员会工作及其经费的范围、标准、筹集、使用及管理等事项作出约定。
第八条  （会议参加）
业主参加首次业主大会会议以业主或其推选的业主代表在会议签到表上签字或在表决票上签字确认为准。
筹备组应当做好表决票回收的登记工作。表决票回收期限届满后，参加首次业主大会会议的业主未达到建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简称双过半数）的，由筹备组书面公告全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票，直至参加会议的业主达到法定比例。
第九条 （候选人产生方式）
业主委员会委员候选人可以优先考虑具有法律、工程、经济、管理、财务等物业管理相关专业知识的业主，并由筹备组根据业主提名或向业主发放推荐表，按被提名或被推荐人次多少产生。
业主提名候选人的，可由业主以业主小组或楼层、单元、幢为单位单独或者联名的方式进行。业主联名推荐的，应当在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。每一名业主提出的候选人人数不得多于业主委员会的组成人数。
筹备组应当将产生的候选人及其基本情况在建筑区划内显著位置公布。
第十条 （异议处理）
业主对候选人符合规定条件有异议的，应当在选举日的10日前向筹备组提出，筹备组受理业主的异议后应当在5日内予以调查核实，并在建筑区划内如实公布。
第十一条 （表决计票）
筹备组应于选举前，在建筑区划内书面公告候选人的依法履职方案。
投票选举结束后，筹备组应于当日集中开启投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。
收集的表决票多于发出票数的，选举无效；每一表决票上所选人数多于应选人数的，表决票无效。表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经2名以　　上监票人认定，对相应部分作废票处理；废票应当计入表决票总数。
筹备组应当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。第十二条 （委员分工）
业主委员会第一次会议应当在选举结果公布后5日内召开，进行主任委员、副主任委员和法律、工程、经济、管理、财务等专业委员的工作分配。
业主委员会应当将委员分工和联系方式、议事活动地址等情况，以本细则第六条规定方式通知全体业主。
业主委员会委员应当定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、镇（乡）人民政府以及房产管理部门的指导与监督。
第十三条 （业主委员会职责）
业主委员会应当依法履行下列职责，并接受业主的监督：
（一）依法召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决定、物业管理状况以及业主委员会的工作情况；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务企业或者其他管理人（以下统称物业服务企业）的方案、选聘实施人及解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护等方面的制度及本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会会议表决；
（三）组织业主委员会的换届、委员补选工作；
（四）执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，代表业主与物业服务企业订立、变更、解除物业服务合同；
（五）督促业主按时足额交纳物业服务费及其他相关费用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用，督促业主、物业使用人遵守管理规约和本建筑区划的其他有关制度；
（六）妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物；
（七）及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施；
（八）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行（前期）物业服务合同；
（九）协调业主之间及业主与物业服务企业之间因物业的管理、使用、维护及服务产生的纠纷；
（十）积极配合街道办事处、镇（乡）人民政府做好本建筑区划内的社区管理工作，并配合公安、规划、房管等部门共同做好维护建筑区划内的治安防范、合法建设及房屋结构安全等相关工作；
（十一）建立、完善业主委员会委员信用信息；
（十二）法律、法规、规章规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十四条  （业主委员会委员辞职及不履职）
业主委员会委员要求辞去委员的，应当以书面形式向业主委员会提出，并经业主大会会议通过。
对迁出建筑区划或连续6个月以上不履行职责的业主委员会委员，经业主大会会议认定，按自动辞职处理。
业主委员会委员因前两款原因辞职的，业主委员会应当于5日内在建筑区划内显著位置公告。
第十五条 （筹备组职责终止）
筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完成之日起10日内，将业主名册、业主大会会议资料等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。
第十六条 （帐户设立）
业主委员会应当自其工作经费帐户依法设立之日起10日内，将帐户情况书面告知街道办事处、镇（乡）人民政府及社区居民委员会。
第十七条 （业主大会会议）
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情况。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式。
采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式的，业主应当向物业服务企业以及业主委员会提供真实、有效的联系地址、网络联系方式、联系电话等。
第十八条  （业主大会会议程序）
业主大会会议按照下列程序召开：
（一）会议筹备工作；
（二）发布会议公告；
（三）征询意见、投票表决；
（四）依据统计结果作出决定并公告。
业主推选代表参加以集体讨论方式召开业主大会会议的，业主代表应于参加会议前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见；业主大会会议需投票表决的事项，经业主本人签署同意、反对或弃权的意见后，由业主代表在会议中如实反映。
业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
第十九条 （公示）
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划显著位置公告30日，并以本细则第六条规定的方式通知全体业主。
业主对公示结果有异议的，应当依据管理规约、业主大会议事规则的约定进行处理。
第二十条  （特殊情形规定）
业主委员会未能换届产生或者其委员集体辞职、未能按业主大会议事规则履职，导致业主大会会议不能召开的，业主可向物业所在地街道办事处、镇（乡）人民政府申请组织召开业主大会会议。
第二十一条  （业主小组）
建筑区划内设立业主小组的，业主小组应当参照业主大会议事规则履行法定职责。业主小组召集人一般由该小组业主推选的业主代表担任。
业主小组依法作出的决定，应当及时告知业主委员会。
业主委员会认为业主小组的决定与业主大会作出的决定有抵触的，应当在其认为有抵触之日起30日内召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决定。
第二十二条 （业主大会设立备案）
备案单位收到业主委员会报送的业主大会设立事项备案资料，验证资料齐全后，应当在业主大会设立事项登记表上签署资料收讫。
业主大会设立事项登记表一式两份，一份由业主委员会保存，一份留备案单位存档。
第二十三条  （选聘准备）
业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当在组织召开业主大会会议前做好以下准备：
（一）查验物业共有部分档案与实际状况；
（二）根据建筑区划的物业类型及其附属设施设备配置和物业使用性质的不同，拟订供业主选择的物业公共服务事项及其质量、物业服务企业的资信、物业服务力量配备、服务期限等物业服务需求方案；
（三）根据物业服务需求方案和当前本地行业内平均人工、材料、能源等费用水平，拟订相应的物业公共服务费用分担标准；
（四）根据建筑区划的物业管理实际，拟订选聘方式及其费用数额等的建议方案；
（五）提出由代理机构或业主委员会作为具体实施者的建议方案；
（六）分别制作选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容的表决票；
（七）与原物业服务企业依法办理物业服务用房和物业档案及物业服务档案、酬金制计费方式的财务档案等的交接手续和共有部分的查验手续，并制定原物业服务企业移交后新选聘物业服务企业进驻前的临时管理措施。
业主委员会可以委托代理机构做好前款工作。
第二十四条  （收益分配与限制）
管理规约应当对依法利用建筑区划共有部分经营业主所得收益的分配项目、比例、使用等作出约定。
依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共有部分经营所得收益，属于全体业主或者相关业主共有；并经建筑区划内或者相关建筑物内双过半数的业主通过后，可以按照下列范围使用：
（一）补充相应的专项维修资金；
（二）召开业主大会会议或业主小组会议；
（三）业主委员会依法开展工作；
（四）以招投标方式选聘物业服务企业；
（五）弥补相应的物业公共服务费用的不足；
（六）其他符合法律、法规、管理规约规定的方式。
依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共有部分经营业主所得收益用于补充相应专项维修资金的，业主委员会或业主小组应当按规定将相应资金交存于所在建筑区划的专项维修资金监管帐户中。
业主委员会应当将建筑区划共有部分年度经营收益情况在建筑区划内显著位置公告并按本细则第六条规定的方式通知全体业主。
第二十五条 （印章刻制）
业主委员会应当向当地公安机关申请依法刻制业主大会及其财务专用印章、业主委员会印章，并于刻制之日起5个工作日内在建筑区划内书面公告印模，并函报所在街道办事处、镇（乡）人民政府、区（市）县房产管理部门。
第二十六条  （档案管理）
业主委员会应当将下列属于建筑区划内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：
（一）建筑区划内的物业资料；
（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；
（三）业主委员会、业主大会作出的决定等书面材料；
（四）业主大会备案材料和本建筑区划内其他有关制度；
（五）专项维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；
（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；
（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；
（八）各类会议记录、纪要；
（九）公告、业主共同决定事项的表决资料；
（十）其他有关材料。
因建筑区划调整等原因导致业主大会、业主委员会解散的，业主委员会应当在解散前将档案等资料移交给业主大会指定的机构暂为代管，并按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。
第二十七条 （满意度调查）
业主大会、业主委员会应当参照使用相关示范文本，并按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都市业主大会活动规则》及本细则等相关规定和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定，进行活动、开展工作。
街道办事处、镇（乡）人民政府、物业管理协会可以定期组织业主对业主委员会委员进行履职满意度调查，并将调查结果予以建筑区划内公告。
第二十八条  （不移交资料的法律责任）
业主委员会委员不按规定移交相关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物的，由区（市）县房产行政主管部门按照《成都市物业管理条例》第八十四条的规定处理或者由业主按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十六条的规定解决。
第二十九条  （解释机关）
本细则由成都市房产管理局负责解释。
第三十条 （施行时间）
本细则自2010年2月1日起施行。

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